购房小常识.docx

Hebei Normal University of Science & Technology房地产小常识 院（系、部）名称： 工商管理学院 专 业 名 称： 人资接本1203班 学 生 姓 名： 蔡 丽 学 生 学 号：0852120321 房地产小常识一、房地产基本概念1、房地产概念房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。拥有房地产产权即是拥有房屋的所有权和土地的使用权。 2、房地产分类按用途房地产的类型可划分为：居住房地产、商业房地产、工业房地产、 旅游房地产、农业房地产。3、房地产的有关名词商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售 合同。五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、 国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证 由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。二书：住宅质量保证书 住宅使用说明书一表: 竣工验收备案表 建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积 套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。绿化率：绿化率=绿化总面积占地总面积100% 分摊的公用部位面积：电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走疲乏、地下设备、值班警卫室套内使用面积：1）套内卧室、起居室、过厅、过 道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面 装饰厚度计入使用面积。 二、房地产的使用年限按照国家规定，住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。工业用地50年；教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地40年。国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。上面的年限指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。三、买房资金预算现有资金：自持资金的总额度，能够最大限度支付的金额。月供金额：月供一般不要超过月收入的百分之五十以上；过高容易影响生活品质。 首付几成：根据房价总额和月供能力衡量，首付几成能使月供还款达到最合适的支出，减少经济压力。税费：中介费，契税，营业税，过户，担保等等。最好预留5万左右。四、购房的付款方式1、次性付款 是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 2、分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 3、按揭付款 即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 4、公积金贷款 居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的组合贷款已是购房最普遍的贷款方式。了解秦皇岛各地区房价：北戴河区房价山海关区房价海港区房价五、买房位置的选择1、交通因素交通条件是考察位置好坏的一个非常重要的因素，位置的远近，现在已不仅仅是一个空间概念，更主要是一个与交通条件相联系的时间概念。对交通条件的考察主要从以下几个方面看： 道路设施：包括道路的种类、密度和等级，以及道路宽度、路面状况、开口的多少等方面。 公共交通：包括公共电汽车、地铁等公共交通的路线数，与市内各主要区域联系的广泛程度，使用出租车的方便程度。 交通管制：包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制，是否有停车场及有多少停车场。2、经济因素 可分为两大类： 商业：包括综合性及专业性购物中心、百货商场、副食商场、菜市场、饭店、银行储蓄、邮政，以及服装加工、家电维修等小型修理服务门店。在新建居住区中，往往是规划中有各类设施，但因社区规模小、人口少实际没有建成。 文教体卫：包括学校、图书馆、书店、剧场、电影院、体育场馆、医院、保健站等。对这些设施除要考察规模外，还要重视其服务、管理水平、对外声誉和知名度等方面。 3、管理因素市政基础设施 主要内容包括供水、供热、供电、供气、通讯、环卫等方面。购房者应在那些各种市政设施齐全的地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，否则有些市政设施难以接通，将给生活带来很大麻烦。 物业管理 （1） 清洁卫生管理 包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁 （2） 绿化物日常维护管理对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好 （3 ）治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的安全 （4） 维护公共蓄水池。楼内蓄水池应定期清洗消毒。保证住户的饮水质量； （5）水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养，维持设备正常运行； （6） 排污设施管理。清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用；（7）高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常运行； （8） 根据需要增设的其他服务项目。 另外，政府部门规定必须包含在物业管理综合服务费基本收费标准内的服务项目，对不同的住宅小区有不同规定。 环境因素 周边环境 购房者应挑选那些空气清新、有早晚休闲运动的场所、社会风气和治安良好的地理位置作为居住之所。 教育环境。现在的家庭多数是独生子女家庭，子女的教育及安全十分重要。如果在住处附近有一所质量较好的学校，家长可尽早放心地锻炼儿童的自立能力，既有助于孩子们的身心健康发育，又减轻了家长的精神负担。其次，住处附近有一两所高等学府也是十分难得的。一方面，高等院校的学习环境和学习气氛会潜移默化地激励孩子们的学习上进心； 自然环境。住房能在青山绿水、公园湖泊、河流草地附近自然是最好不过的事情，有的住房地处雷雨多发区，如果别无选择，就要留意住宅附近有没有较高的坚实建筑，因为一组好的避雷针可控制针下约45的圆锥范围，使这个区域免遭雷击。附近带避雷针的建筑越高，它所庇护的范围也就越大。另一方面，高等院校还常常有许多学术交流动，参与其中，可以开拓视野，对小孩，对家长都是有益的。 医疗保健环境。医疗保健，对于男女老幼都十分重要。而生病是一种不可回避的现实。特别是上了年纪之后，身体状况会自然有所下降。因此，在挑选住房时，应考虑选购一处健康保健条件较好的地方。如果在住宅小区附近有一所技术水平高、医疗设施齐全的医院是较理想的。 环保环境。风水中有“凶宅”的说法。科学家对一些奇怪现象进行深入研究后发现：“凶宅”的成因多数与建筑地点不良的地质因素及环保状况有 关，其中最常见的有电磁污染、放射性污染、重金属污染、水利资源污染和大气污染等。噪声污染也是要重视的问题，现在多数城市的白天，路面的噪声都在70dB以上，夜晚也有50dB，超过了国家规定的标准。居室若靠近大马路，虽交通方便，视野也开阔，可不论白天黑夜，外面总是车水马龙、熙熙攘攘、尘土飞扬、一片喧嚣，再加上其他(如锅炉房、饭馆、小食店、商店、学校等)噪声源 治安环境。住房治安状况的好坏，一方面与住户的职业及文化素质有关，一方面与建筑群的布局及治安的管理手段有关。如果购房对象都是自己本单位的同事，或者大多为本地常住人口，职业构成又多倾向于技能型、文化型，治安状况会好些。建筑间距合理，建筑群的拐角少，造型简洁，又有闭合式小区围墙的建筑，其治安状况也会好些。 六、户型的选择好户型的四大标准1、朝南最佳，北方次之，东西方最次。中国古代紫禁城的建筑是坐北朝南。方向偏角不大于45度。2、动静分区：卧室、书房与餐厅、客厅分在两边，行走路线不重复。干湿分区：卫生间为湿，卧室为干，最好不要门对门。 3、层高最好不低于2.8M，太低会显得压抑。尽量不选着钻石角或者不规则角的户型。4、交通线清晰合理，没有交叉。走廊面积小，户型方正，没有缺角。面积无浪费或浪费小，使用率高。 深圳住宅户型分类表 住宅类型 户 型 面积 （ ）豪宅 三房二厅一工三卫 160 180 四房二厅一工三卫 200 240 五房二厅一工多卫 250 500 大户型 二房二厅二卫 90 110 三房二厅一工二卫 130 150 四房二厅一工二卫 160 180 中户型 二房二厅一卫 75 85 三房二厅一/二卫 90 120 四房二厅二卫 110 130 小户型 一房/一房一厅一卫 35 45 二房一厅一卫 55 65 三房