2011年司法考试民法必考考点解读讲座.pdf

地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 1 第一 建筑物区分所有权 第一 建筑物区分所有权 1 特征 复合性 专有权 共有权 成员权三部分组成 专有权的主导性 a 专有权是共有权 成员权的前提 b 专有权大小决定共有权 成员权的大小 物权法 第 76 条第 2 款 c 设定登记只需登记专有权 一体性 2 业主 建筑物区分所有权司法解释 第 1 条 依法登记取得或者 根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的 人 应当认定为物权法第六章所称的业主 包括三种情形 a 因公法行为导致的物权变动 法律文书或征收决定生效时发 生效力 物权法 第 28 条 b 因继承或受遗赠行为导致的物权变动 继承或受遗赠开始时 发生效力 物权法 第 29 条 c 因合法建房 拆除房屋等事实行为导致的物权变动 事实行 为成就时发生效力 物权法 第 30 条 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为 已经合法 占有建筑物专有部分 但尚未依法办理所有权登记的人 可以认定 为物权法第六章所称的业主 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 2 3 专有权行使不得危及建筑物安全 不得损害其他业主的合 法权益 4 专有部分的判断标准 建筑物区分所有权司法解释 第 2 条 具有构造上的独立性 能够明确区分 具有利用上的独立性 可以排他使用 能够登记成为特定业主所有权的客体 规划上专属于特定房屋 且建设单位销售时已经根据规划列入 该特定房屋买卖合同中的露台等 5 属于业主共有的部分为 对共有部分不得放弃权利不履行 义务 建筑区划内的道路 属于城镇公共道路的除外 建筑物区划内的绿地 城镇公共绿地 明示个人所有的除外 建筑区划内其他公共场所 公共设施 物业服务用房 占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 建筑物及其附属设施的维修基金 建筑物的基础 承重结构 外墙 屋顶等基本结构部分 通 道 楼梯 大堂等公共通行部分 消防 公共照明等附属设施 设 备 避难层 设备层或者设备间等结构部分 建筑物区分所有 权司法解释 第 3 条 其他不属于业主专有部分 也不属于市政公用部分或者其他权 利人所有的场所及设施等 建筑物区分所有权司法解释 第 3 条 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 3 6 注意小区内事先规划的车位 车库不属共有部分 建筑区划 内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 物 权法 第 74 条 7 成员权的管理规则 改建 重建建筑物及其附属设施的 筹建 使用维修基金的 应当经专有部分占建筑物总面积 2 3 以上的业主且占总人数 2 3 以 上的业主同意 其他重要事项 见 物权法 第 76 条第 1 4 项 建 筑物区分所有权司法解释 第 7 条 应当经专有部分占建筑物总 面积过半数据的业主且总人数过半数的业主同意 专有部分面积和建筑物总面积 业主人数和总人数计算方法 建筑物区分所有权司法解释 第 8 条 第 9 条 法条 物权法 第七十六条 下列事项由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 五 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 建筑物区分所有权司法解释 第七条 改变共有部分的用途 利用共有部分从事经营性活动 处 分共有部分 以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 4 主共同决定的事项 应当认定为物权法第七十六条第一款第 七 项 规定的有关共有和共同管理权利的 其他重大事项 第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分 面积和建筑物总面积 可以按照下列方法认定 一 专有部分面积 按照不动产登记簿记载的面积计算 尚未进行 物权登记的 暂按测绘机构的实测面积计算 尚未进行实测的 暂按 房屋买卖合同记载的面积计算 二 建筑物总面积 按照前项的统计总和计算 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数 可以 按照下列方法认定 一 业主人数 按照专有部分的数量计算 一个专有部分按一人 计算 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分 以及同 一买受人拥有一个以上专有部分的 按一人计算 二 总人数 按照前项的统计总和计算 8 住改商 问题 业主不得违反法律 法规 管理规约将住房改为经营性用房 若改的 除遵守法律 法规 管理规约外 应经有利害关系的业主 同意 物权法 第 77 条 未经有利害业主同意进行 住改商 所应承担的责任 有利害 关系的业主可请求排除妨害 消除危险 恢复原状或者赔偿损失 建 筑物区分所有权司法解释 第 10 条第 1 款 有利害关系的业主同意 全体同意 建筑物区分所有权司 法解释 第 10 条第 2 款 有利害关系的业主的范围 本栋建筑物内的其他业主 建筑区 划内 本栋建筑物之外的业主 主张与自己有利害关系的 应证明 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 5 其房屋价值 生活质量受到或者可能受到不利影响 建筑物区 分所有权司法解释 第 11 条 9 业主诉权 业主大会 业主委员会享有管理权 第 83 条 业主对侵害自己合法权益的行为 可以提起单独或者共同诉 讼 第 83 条 业主大会 业主委员会作出侵害业主权益的决定的 业主可 以向法院提起撤销之诉 撤销权应当在知道或者应当知道业主大会 或者业主委员会作出决定之日起一年内行使 第 78 条第 2 款 第二 租赁合同司法解释 考点 1 租赁合同的特征 双务 有偿 诺成 不要式 合同法 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的 应当采 用书面形式 当事人未采用书面形式的 视为不定期租赁 考点 2 租赁期限 不超过 20 年 超过部分无效 考点 3 租赁合同无效的情形 违法建筑物租赁合同 转 租期限超过承租人剩余租赁期限的合同 超过部分无效 未经 出租人同意的转租合同 在违法建筑物范围认定上 确定未取得建设工程规划许可证或 者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋 未经批准或者未按 照批准内容建设的临时建筑 超过批准使用期限的临时建筑为违法 建筑 城镇房屋租赁合同司法解释 第 2 条 第 3 条 违法建筑物租赁合同租无效转化为有效的情形 一审法庭辩论 终结前无效因素消失的 可转化为有效 违法建筑物租赁合同租无效转化为有效的情形 一审法庭辩论 终结前无效因素消失的 可转化为有效 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 6 考点 4 登记备案与房屋租赁合同的效力 管理性规定 未登 记不影响租赁合同效力 除非有特别约定 即使有特别约定 又因 实际履行而治愈 城镇房屋租赁合同司法解释 第 4 条 第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律 行政法规规定办理 登记备案手续为由 请求确认合同无效的 人民法院不予支持 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的 从其约定 但当事人一方已经履行主要义务 对方接受的除外 考点 5 无效租赁合同的处理 可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费 装饰装修物 承租人经出租人同意装饰装修 租赁合同无效 时 未形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的 可折价归出租 人所有 不同意利用的 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毁损的 承租人应当恢复原状 已形成附合的装饰装修物 出租人同意利用 的 可折价归出租人所有 不同意利用的 由双方各自按照导致合 同无效的过错分担现值损失 城镇房屋租赁合同司法解释 第 9 条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用 由承 租人负担 出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的 人民法院 应予支持 城镇房屋租赁合同司法解释 第 13 条 扩建费 承租人经出租人同意扩建 但双方对扩建费用的处 理没有约定的 人民法院按照下列情形分别处理 城镇房屋租赁 合同司法解释 第 14 条 一 办理合法建设手续的 扩建造价费用由出租人负担 二 未办理合法建设手续的 扩建造价费用由双方按照过错分 担 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 7 考点 6 一房数租的处理原则 合同均有效 履行有先后顺序 已经合法占有租赁房屋的 已经办理登记备案手续的 合同成立在先的 不能取得租赁房屋的承租人可请求解除合同 主张违约责任 要 求赔偿损失 考点 7 出租人的合同解除权 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建 在出租 人要求的合理期限内仍不予恢复原状 出租人可请求解除合同并要 求赔偿损失 城镇房屋租赁合同司法解释 第 7 条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 致 使租赁物受到损失的 出租人可以解除合同并要求赔偿损失 合 同法 第 219 条 承租人未经出租人同意转租的 出租人可以解除合同 合 同法 第 224 条第 2 款 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的 出租人可以 要求承租人在合理期限内支付 承租人逾期不支付的 出租人可以 解除合同 合同法 第 227 条 不定期租赁 双方当事人可以随时解除合同 但出租人解除 合同应当在合理期限之前通知承租人 合同法 第 232 条 考点 8 承租人的合同解除权 城镇房屋租赁合同司法解释 第 8 条 一 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 二 租赁房屋权属有争议的 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 8 三 租赁房屋具有违反法律 行政法规关于房屋使用条件强 制性规定情况的 因租赁物部分或者全部毁损 灭失 致使不能实现合同目的 的 承租人可以解除合同 合同法 第 231 条 租赁物危及承租人的安全或者健康的 即使承租人订立合同 时明知该租赁物质量不合格 承租人仍然可以随时解除合同 合 同法 第 233 条 考点 9 装饰装修物 理解该知识点基本思路 分三步分析 理解该知识点基本思路 分三步分析 首先 按照是否经出租人同意装饰装修区别对待 首先 按照是否经出租人同意装饰装修区别对待 其次 对经出租人同意装饰装修物再根据租赁合同效力状况进 行区别对待 即要区分合同无效 租赁期间届满或者合同解除的不 同情形 其次 对经出租人同意装饰装修物再根据租赁合同效力状况进 行区别对待 即要区分合同无效 租赁期间届满或者合同解除的不 同情形 最后 还要区分是属于未形成附合的装饰装修物还是已形成附 合的装饰装修物给予不同对待 最后 还要区分是属于未形成附合的装饰装修物还是已形成附 合的装饰装修物给予不同对待 合同无效 现值损失 合同被解除 残值损失 合同期限届满 无残值损失 合同无效 现值损失 合同被解除 残值损失 合同期限届满 无残值损失 现值损失 合同被认定为无效时 装饰装修物的现存价值 现值损失 合同被认定为无效时 装饰装修物的现存价值 残值损失 合同在履行期限届满前被解除 附合的装饰装修物 在剩余的租赁期限内尚存在的价值 残值损失 合同在履行期限届满前被解除 附合的装饰装修物 在剩余的租赁期限内尚存在的价值 1 经出租人同意装饰装修 经出租人同意装饰装修 租赁合同无效时 城镇房屋租 赁合同司法解释 第 9 条 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 9 A 未形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的 可折价归出 租人所有 不同意利用的 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毁损 的 承租人应当恢复原状 B 已形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的 可折价归出 租人所有 不同意利用的 由双方各自按照导致合同无效的过错分 担现值损失 经出租人同意装饰装修 租赁期间届满或者合同解除时 城 镇房屋租赁合同司法解释 第 14 条 A 除当事人另有约定外 未形成附合的装饰装修物 租赁期间 届满或者合同解除时 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毁损的 承租人应当恢复原状 城镇房屋租赁合同司法解释 第 10 条 B 合同解除时 已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的 人民法院按照下列情形分别处理 城镇房屋租赁合同司法解释 第 11 条 一 因出租人违约导致合同解除 承租人请求出租人赔偿剩余 租赁期内装饰装修残值损失的 应予支持 二 因承租人违约导致合同解除 承租人请求出租人赔偿剩余 租赁期内装饰装修残值损失的 不予支持 但出租人同意利用的 应在利用价值范围内予以适当补偿 三 因双方违约导致合同解除 剩余租赁期内的装饰装修残值 损失 由双方根据各自的过错承担相应的责任 四 因不可归责于双方的事由导致合同解除的 剩余租赁期内 的装饰装修残值损失 由双方按照公平原则分担 法律另有规定的 适用其规定 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 10 C 经出租人同意装饰装修 租赁期间届满时 承租人请求出 租人补偿附合装饰装修费用的 不予支持 但当事人另有约定的除 外 城镇房屋租赁合同司法解释 第 12 条 2 未经出租人同意装饰装修即承租人擅自装饰装修发生的 费用 承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用 由承租人负担 出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的 人民法院应予支持 城镇房屋租赁合同司法解释 第 13 条 考点 10 扩建费用 承租人未经出租人同意扩建发生的费用 由承租人负担 出 租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的 人民法院应予支持 城 镇房屋租赁合同司法解释 第 13 条 承租人经出租人同意扩建费用 有约定从约定 没有约定的 按照下列情形分别处理 城镇房屋租赁合同司法解释 第 14 条 一 办理合法建设手续的 扩建造价费用由出租人负担 二 未办理合法建设手续的 扩建造价费用由双方按照过错分担 考点 11 转租 合同法 第 224 条 城镇房屋租赁合同 司法解释 第 16 17 18 条 征得出租人同意 出租人同意转租的推定 出租人知道或者应当知道承租人转 租 但在六个月内未提出异议 在租赁合同中次承租人诉讼地位 作为第三人参加诉讼 地址 杭州市文二路207号耀江文欣大厦706室 电话 0571 88267518 88267517 邮编 310012 11 次承租人的代偿请求权 因承租人拖欠租金 出租人请求解 除合同时 次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗 辩出租人合同解除权 次承租人逾期腾房 应支付逾期腾房占有使用费 未经出租人同意擅自转租 出租人有解除权租赁合同 转租 合同无效 考点 12 房屋租赁合同的概括承受 共同居住人 共同经营人 其他合伙人 城镇房屋租赁合 同司法解释 第 19 条 考点 13 买卖不破租赁及其两个例外 城镇房屋租赁合同司法 解释 第 20 条 房屋在出租前已设立抵押权 因抵押权人实现抵押权发生所有 权变动的 房屋在出租前已被人民法院依法查封的 考点 14 承租人优先购买权 承租人有优先购买权 仅限于房屋租赁 合同法 第 225 条 侵害承租人优先购买权 承租人不能主张买卖合同无效 可 请求出租人承担赔偿责任 城镇房屋租赁合同司法解释 第 21 条 注意 最高人民法院 关于贯彻执行 中华人民共和国民法通 则 若干问题的意见 试