2012房地产估价师房地产理论与方法复习.doc

同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理 今同程，为明天！2012房地产估价师房地产理论与方法复习2011房地产估价师：房地产理论与方法复习可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要是以下6种：按照房地产用途的分类; 按照房地产开发程度的分类;按照房地产是否产生收益的分类; 按照房地产经营使用方式的分类;按照房地产实物形态的分类;按照房地产权益状况的分类。搞清楚了这些分类，也就了解了估价对象的种类。一、按照房地产用途的分类按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列10类：(1)居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。考试大房地产估价师(2)商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。(3)办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。(4)旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。(5)餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。(6)娱乐房地产：是指供人消遣使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。(7)工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、办公用房、其他(如水泵房、污水处理站等)。考试大房地产估价师(8)农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。(9)特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。(10)综合房地产：是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。2011房地产估价师：房地产理论与方法复习二、按照房地产开发程度的分类按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：(1)生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。(3)熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。熟地按照基础设施完备程度，又可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整;“五通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件，以及场地平整。 考试大房地产估价师(4)在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程通常又被称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度(投资完成额)、工作量进度(完成工程量)、工期进度等进行分类。例如，按照形象进度可以把在建工程分为：地下室某层，正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等等。(5)现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可以分为新房和旧房。其中，新建的商品房按照装饰装修状况，又可以分为毛坯房、粗装修房和精装修房。三、按照房地产是否产生收益的分类按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产：是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。考试大房地产估价师在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。 第二章房地产第四节房地产的描述与分析一、土地的描述与分析从房地产估价角度来看，对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面：(1)名称。(2)位置。 (3)四至。 (4)面积。 (5)形状。(6)地势。是指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。(7)土壤及地基状况。包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址，地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。 考试大房地产估价师(8)权利状况。由于土地的权利类型及归属等权利状况对其价值有很大的影响，所以进行房地产估价要特别注意调查了解土地的权利状况。在中国目前的土地制度下，应了解是国有土地还是集体土地;是出让土地使用权还是划拨土地使用权;属于出让土地使用权的，土地使用期限及其起止年月日、可否续期。要了解取得土地的有关手续是否齐全，土地是否抵押、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时用地，是否属于违法占地，等等。此外，土地所有权或土地使用权是否为共有。 考试大房地产估价师(9)使用条件。包括是属于农用地还是建设用地、未利用地。对于城市建设用地，土地使用条件主要为城市规划设计条件，包括：用途; 容积率; 建筑密度; 绿地率;建筑高度; 建筑后退红线距离;建筑间距; 交通出入口方位; 停车泊位; 建筑体量、体型、色彩; 地面标高;其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定。(10)开发利用情况。 (11)交通条件。 (12)周围环境景观。(13)公共服务设施完备程度。 考试大房地产估价师调查、了解土地的途径有实地查看及查阅土地权属证书、国有土地使用权出让合同、地籍资料等。其中，地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文件资料。例如，可通过城市总体规划、详细规划及下列文件来了解土地的城市规划限制条件：规划要点;规划设计条件通知书;审定设计方案通知书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证。二、建筑物的描述与分析从房地产估价角度来看，对建筑物的调查了解、描述、分析主要包括下列方面：(1)名称。 (2)位置。(3)规模：包括：建筑面积;使用面积;其他面积。其中：房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。考试大房地产估价师成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即：套内建筑面积=套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：成套建筑面积=套内建筑面积 分摊的共有建筑面积(4)年龄：最好能具体到开工日期、竣工日期。2011房地产估价师：房地产理论与方法复习第三章房地产价格和价值第一节房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义人们对于什么是价格，有许多定义和解释，最典型的是下列两种：(1)价格：是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。(2)价格：是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。上述两种对价格的定义，可以说第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“数量”。因此，可以把房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。例如： 以房地产作价入股换取设备、技术等。二、房地产价格的形成条件房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。(1)一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。例如，粮食能够充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，从而房地产就不会有价格。(2)一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能