2005年3月20日公房上市政策精解.doc

2005年3月20日公房上市政策精解我国城镇住房制度改革已经历了近20年的历程，特别是1994年国务院发布关于深化城镇住房制度改革的决定以来，我国城镇住房制度改革取得了重大的进展。在全面推行住房公积金制度、实施国家安居工程的同时，较为集中地向职工出售新、旧公有住房，加上商品房市场的发展，我国居民住房自有率从1979年的16大幅度提高到58.8，部分省市超过了60。住房产权结构的变化，为以居民为主体的住房交易市场的形成奠定了基础。房地产市场经济的发展和居民住房需求的变化都亟需开放存量住房上市交易市场。这是一个潜力巨大的市场。没有存量住房市场的开放，要想使住宅消费市场有大的发展是不可能的。存量房市场对盘活整个房地产市场至关重要。近年来上海等城市在严格已购公房上市准入控制、先试点后推广、合理调节收益、规范操作程序、稳步开放已购公有住房和经济适用住房再交易市场方面取得成功经验，天津、上海、武汉等城市还开展了公有住房使用权上市置换的探索。在总结上海等城市已购公有住房上市出售试点工作取得成功经验的基础上，按照国务院通知的要求，建设部制定了已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法，并于1999年4月19日经第11次部常务会议通过，并经国土资源部会签，4月22日经俞正声部长签发，以中华人民共和国建设部第69号令发布，自1999年5月1日起施行。已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法共20条。现逐条解释如下。第一条至第三条属总则性质。分别规定了本办法立法的目的和依据、适用范围、已购公有住房和经济适用住房的定义。第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知及有关规定，制定本办法。释义本条阐明本办法立法的目的和立法的依据。本办法立法的目的共有三层。一是规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动。由于这两类住房政府在政策上都给予了很大的照顾，如果在上市出售活动方面不进行规范，势必会给一些人钻政策的空子，从中牟利，造成国有资产流失和新的社会分配不公，并影响房地产市场的正常管理，因此必须要规范上市出售活动。二是促进房地产市场的发展和存量住房的流通。只有搞活房地产的增量市场、激活存量市场、扩大住房的有效需求、才能促进和搞活房地产市场。职工群众按照房改政策购买公有住房，一般没有多少选择的余地。现在随着居民家庭收入和生活条件的改善，有相当多的已购公房住户要求进一步改善居住条件，实现住房的升级换代。但是，光靠居民的家庭储蓄来购买商品房，对大多数人来说是不太现实的。逐步开放房地产市场后，便可以将这部分存量房屋资产转化为货币资金，再加上政府政策性和商业性货款的支持，就可以极大地增强这部分居民的购买能力，使这部分原来游离于市场以外的消费群体进入住房市场，从而促进房地产市场的发展和存量住房的流通。三是满足居民改善居住条件的需要。目前我国城镇居民家庭的收入水平、住房要求和住房消费能力有很大差异，开放住房市场后，通过市场的流通，有利于存量住房合理利用。如：刚参加工作的青年急需购房解决居住问题；相当多的已有住房的居民需要改变住房拥挤、住房条件差、居住环境不理想等状况；有的居民需要调整住房来解决上班路远，工作生活不便的困难。稳步开放住房市场，允许已购公有住房上市出售通过二、三级市场置换出来的房屋，便可以满足他们各自不同的住房需求。第二条 本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场的管理。释义本条规定了本办法的适用范围。首先规定本办法只适用与已购公有住房和经济适用住房进入市场出售的管理（关于已购公有住房和经济适用住房的概念我们将在下面的条款中详加解释）。商品房和其它住房的上市交易不在本办法调整之列；其次本办法规定强调了这两类住房必须是首次进入市场。按照房改决定和经济适用住房的有关规定，每户职工只能享受一次房改房或者经济适用房的优惠。已购公有住房和经济适用住房上市时，房改房或经济适用住房的优惠仍包含在其中，为了体现公平、公正，杜绝某些人从中牟利，所以规定了只有首次进入市场才适用本办法。如房屋权利人将房改房或经济适用住房卖掉后买了新的商品房后，他再卖掉新买的商品房便不能引用本办法的规定作为依据，享受有关的政策待遇了。第三条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。释义本条是对已购公有住房和经济适用住房的概念所下的定义。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。所谓成本价，即按照国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（以下简称决定）规定的“应包括住房的征地拆迁补偿、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等7项因素”构成的价格。“旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折扣期限一般为50年）计算，使用期限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。”所谓标准价，决定规定为“按负担价和抵交价之和测定”。负担价：如“一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工平均工资的3倍。经济发展水平较高的市（县）应高于3倍，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工工资乘以2计算。”抵交价：“抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内累计的由单位资助的住房公积金贴现值的80计算。”“旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80计算。”经济适用住房是指按照地方人民政府指导价购买的住房。经济适用住房的供应对象是中低收入家庭，它的建设用地实行行政划拨，享受政府扶持政策，以微利价格出售，中低收入家庭购买经济适用住房实行申请、审批制度。本条还规定了经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建房。因为二者在建设用地和享受政策扶持方面和经济适用住房一样，具有同样的性质。第四条、第五条是已购公有住房和经济适用住房上市出售的市场准开制度和房屋市场准入制度。这是本办法的核心条款。第四条 经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体办法；（四）法律、法规规定的其他条件。释义本条规定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场准予开放的条件，即准开制度。规定这一制度是要确保交易市场的正常秩序，维护上市交易户的合法权益和国家收益不致流失，防止不法分子利用已购公有住房和经济适用住房非法牟利。这一制度的要求一是开放已购公有住房和经济适用住房上市出售交易的市、县必须具备规定的条件；二是经过省、自治区、直辖市人民政府批准。二者缺一不可。规定条件中（一）要求各地进行住房普查登记，清理和纠正原房改中存在的违法违纪行为，并建立职工家庭住房档案。这样做是为了保证职工公平享受房改政策，制止少数人多占房以权谋私；（二）是保证上市出售后的收益能够合理分配，既保护售房个人的合法收益不受损害，又能使国家、单位的利益得到保证。因为出售房屋的成交价格是按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。所以必须要有收益分配的管理办法；（三）是确保上市出售交易市场的、正常、有序，所以必须要有上市出售的具体实施办法。第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押人书面同意出售的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。释义本条规定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的准入条件，即准入制度。规定上市出售的已购公有住房和经济适用住房必须具有合法的产权证书，并无本条列举的八种情况。中华人民共和国房地产管理法规定我国实行房屋权属登记发证制度。产权证书是房屋权利人拥有房屋权利的惟一合法凭证。因此，没有产权证书的房屋是不准上市交易的。本条规定了不得上市出售的情形，其目的一是维护国家、集体单位的权益，防止个别人利用房屋上市出售牟取私利等的正常秩序，如（一）（二）两条规定的低价格的购房和超标购房和超标装修即如此；二是维护城市规划管理，如（三）条规定即是；三是防止出现产权纠纷如（四）（五）条规定即是；四是保证居民应有的居住用房，如（六）（七）条的规定。总之，准予上市出售的房屋必须没有条文所列规定不得上市的情形，这样才能确保交易市场的正常秩序和国家、集体和个人的利益。第六条至第九条是已购公有住房和经济适用住房上市出售的程序和应办手续方面的具体规定。包括了申请、提交材料、审核、成交价格、税费和土地收益、产权过户变更登记等。第六条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；（二）房屋所有权证书、土地使用证书或者房地产权证书；（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。释义本条对已购公有住房和经济适用住房上市出售应进行申请和申请时应提交的材料做了规定。由于我国房地产管理实行属地管理原则，因此出售房屋的产权人必须到房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门，即市、县房地产管理局提出申请。申请时应当提交的材料：（一）申请表由房地产行政主管部门印制，内容应当包括所售房屋的有关情况，如房屋座落、面积、结构、楼层、产权情况、是否共有、抵押、部分产权情况、出售意向等；（二）是证明房屋产权的证件。房屋所有权证书、土地使用权证书是房屋和土地分管的城市的售房人应提交的证件；房地产权证书是房屋土地统一管理的城市售房人应提交的证件；（三）是证明售房人身份的证件；（四）（五）是为了防止家庭成员意见不统一，或者与原产权单位出售时发生矛盾，影响正常交易而采取的措施；第七条 房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。释义本条是对房地产行政主管部门受理申请的规定。要点是房地产行政主管部门受理申请后，经审核，必须在十五日内作出是否准予上市出售的答复，而且必须是书面的。这是保障售房人权益，加强房地产管理部门廉政建设、杜绝办事人员推拖管卡不良作风的措施。超过上述规定时限不予答复的，售房人有权进行投诉。第八条 经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。释义本条是对准予出售的已购公有住房和经济适用住房的交易行为作出的规定：其要点是：一、买卖双方到房屋所在地房地产交易管理部门办理交易过户手续。如签订买卖交易合同，申请交易合同鉴证，同时如实申报成交价格；二、按照规定到有关部门缴纳有关税费，主要是契税、手续费等。土地收益是交易过程中隐性地价的体现。因为已购公有住房和经济适用住房是行政划拨土地，没有收取土地使用费。那么交易过程中体现出来的土地收益，理所应当缴纳给国家。成交价格是批发买卖双方实际成交的价格。这个价格的产生是在政府宏观指导下按照市场原则，即房屋质量、市场行情等价格因素确定价格，由双方协商议定，但不得畸高畸低。因此规定了房地产交易管理部门对所申报的价格要进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估，以保证价格的公正合理。第九条 买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。释义本条对已购公有住房和经济适用住房出售后权属变更登记的规定。我国实行房屋所有权和土地使用权登记发证制度，实行房屋所有