房屋维修标准.doc

中国3000万经理人首选培训网站房屋维修标准1、主体工程: 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2、装修工程 a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。 b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼地面工程 a.木地板的损坏占自然间地面面积25以下的，可修复；损坏超过25以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。 c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程 a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。 b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。 e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程 a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。 b.外墙勒脚损坏的，应修复。 c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。 d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程 a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。 b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为23年。 c.木地板原油漆褪落的，应重做。 d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。维修值班工作规程1.0目的规范值班管理，确保值班质量。2.0适用范围适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。3.0职责3.1 机电维修部主管负责对值班工作的监控。3.2 机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。3.3 机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。4.0程序要点4.1 交接班操作4.1.1 交接班人员提前20分钟做好交班准备：a)检查设备并确保运行正常；b)搞好值班室和设备房卫生工作。4.1.2接班人员提前15分钟到达值班岗位。4.1.3值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a)发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交接班人处理，接班人协助；b)确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。4.1.5接班人查看上班地机电运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。4.1.6交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确认。4.1.7交接完毕后所发生地问题由接班人负责。4.1.8有下列情况之一不能交接班：a)上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作室不清洁；b)接班人未到岗，交班人不准下班；c)接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d)在倒闸操作和事故处理过程中；e)若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.2值班操作要点4.2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。4.2.2坚守岗位，不得串岗。4.2.3按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4.2.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。4.2.5值班人员特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字方可调班。4.3停送电操作要领4.3.1正常情况下的倒闸操作：a)机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；b)运行组接到通知后，一天内完成以下工作： 立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性； 若不可行应立即汇报情况，并说明原因； 若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。c)公共事务部接到通知后，提前一天贴处停电通知以告知住户；d)倒闸操作前，运行人员要做好相应地准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；e)在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作： 停电：先停负荷开关，后停隔离开关； 送电：先送隔离开关，后送负荷开关。f)倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；g)做好各项相关记录。4.3.2紧急状态下的倒闸操作：a)发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；b)停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；c)做好各种记录，重大事故应立即报告管理处经理。4.4值班房、设备房卫生管理制度4.4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。、4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：a)水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；b)空调工负责空调机房卫生清洁工作；c)电梯工负责