长城古镇文化旅游综合体项目.doc

长城古镇文化旅游综合体项目目录一、项目概述4（一）项目背景4（二）项目条件4（三）项目依据5（四）项目概述5二、项目分析6（一）文化分析6（二）环境分析7（三）市场分析8（四）资源分析8三、策划思路9（一）文化创意9（二）表现形式10（三）文化旅游10（四）文化地产11四、项目定位11（一）品牌定位11（二）文化定位12（三）市场定位13（四）产品定位14五、项目策划14（一）【长城烽火】人文景观（1）14（一）【长城烽火】人文景观（2）15（一）【长城烽火】人文景观（3）15（二）【烽火长城】实景演出（1）16（二）【烽火长城】实景演出（2）17（二）【烽火长城】实景演出（3）17（二）【烽火长城】实景演出（4）18（三）【长城古市】边寨集市18（四）【长城古驿】人文酒店19（五）【长城古镇】诗意家园20六、项目组织20（一）创意组织20（二）资金组织21（三）建设组织21（四）运营组织22七、项目分析23（一）用地规模23（二）建设规模23（三）投资规模24（四）收益测算24八、市场组织25（一）客源分析25（二）区域客源26（三）全国客源26（四）国际客源27九、营销组织27（一）文化营销27（二）活动营销28（三）品牌营销28（四）媒体组织29十、效益分析29（一）社会效益29（二）经济效益30（三）旅游效益30（四）品牌效益31十一、运营团队32（一）创意核心32（二）开发合作32（三）资本团队33（四）运营团队33海湾智库集团集起十余年文化旅游开发的经验，提出打造中国长城第一人文景观【烽火长城】文化旅游综合体的战略策划，得到蓟县大力支持。本项目具备“天时、地利、人和”的绝佳条件，呼之欲出，水到渠成。一、项目概述 （一）项目背景 党的十八大提出建设“美丽中国”、“文化强国”的战略国策，增强国家“软实力”成为今后十年的大国方针；于此同时，国家新型城镇化进程不断加速，建设有人文品味，有生态追求，有可持续发展动力的新型“美丽城镇”将成为时代主流。天津蓟县位于京津唐城市群的核心区位，距北京市区约80公里；距天津市区约110公里，距唐山市区约90公里，蓟县一小时经济圈覆盖人口超过5000万人。黄崖关长城位于蓟县的北部，是长城沿线的重要关隘，明长城蓟州提督的核心关隘。黄崖关的北齐长城及明长城均保护较好，壮观雄伟，具备开发大型人文景观的基础条件。蓟县县委县政府对打造文化旅游大环境十分重视，提出打造津门旅游强县的战略构想，黄崖关长城开发提上议事日程。海湾智库集团集起十余年文化旅游开发的经验、团队及资本组织力，提出打造中国长城第一人文景观【烽火长城】文化旅游综合体的战略策划，得到蓟县大力支持，项目开发进入实际性操作阶段。本项目具备以上“天时、地利、人和”的绝佳条件，呼之欲出，水到渠成。 （二）项目条件 【长城古镇】项目选址天津蓟县黄崖关长城关口。天津蓟县为中国北方重要人文故地，属“幽云十六州”之一，春秋时为无终子国，古称渔阳，自唐代起设蓟州。中国历史上许多重大事件均曾发生在渔阳（蓟州）古镇，三国时曹操北伐乌桓、隋炀帝东征高丽、水浒故事、戚继光镇守长城等均发生在这片神奇的土地上。蓟县具有文化旅游开发深厚的人文底蕴。蓟县位于京津唐城市群的核心位置，西南距北京市区80公里，正南距天津市区110公里，东北距唐山市区90公里，三大城均有高速公路连接，是京津唐地区唯一“有山有水有森林”的人文旅游资源富集地；有名山（盘山）、大湖（翠屏湖）、雄关（黄崖关）、森林（梨木台）、古刹（独乐寺），由条件打造区域旅游强县。黄崖关乃燕北雄关，气势磅礴，气象万千。既有人文故事，如戚继光经略长城；又有自然胜景，北齐长城与明长城浑然一体，烽火联台，错落有致。选址地土地开阔，依山伴水，北京长城巍峨壮观，具备了开发边塞风情、人文景观、实景大戏、长城古镇的条件。（三）项目依据 本项目的策划、创意得到了蓟县县委县政府的大力支持。县委肖书记、景县长于2013年3月下旬专程听取海湾智库对蓟县文化旅游产业发展的整体调研意见，以及在蓟县开发实景演出及文化旅游综合体的专题汇报。本公司并与蓟县政府控股企业，蓟州旅游文化投资集团达成烽火长城项目投资战略合作意向。蓟县2013年4月组成由县旅游局、文化局、招商局、旅游文化投 资集团组成的联合考察团对海湾智库策划的印象刘三姐、印象丽江、 北京总部基地等进行实地考察，达成文化旅游开发合作意向。海湾智库创意团队在2013年1-5月间应邀对蓟县文化旅游资源进行多次实地考察。考察期间，海湾智库创意团队及艺术团队对烽火长城人文景观深入讨论，提出项目选址及文化创意；根据黄崖关长城管理局提出的选址意见，以及海湾智库与蓟州旅游文化投资集团签订的战略合作意向，据此提出【长城古镇】的整体策划方案。本项目的用地规模及用地区域系根据海湾智库集团与蓟县有关部门协商建议方案，具体用地红线及用地属性、用地规模由政府审批方案最终确定。 （四）项目概述 【长城古镇】打造烽火长城人文景观，形成长城旅游核心竞争力。规划用地1200亩，含文旅用地500亩，旅游商业用地200亩，文化地产用地500亩，规划建设面积500000，总投资30亿元，计划分三期在五年内建成。一期核心文旅项目在两年内建成开放。项目建成后，每年将吸引游客500万人次，文化旅游直接收入5亿元，带动现代服务业绿色GDP35亿元，新增就业岗位10000个。 【长城古镇】通过第一长城实景大戏、第一长城烽火人文景观，第一长城古市，第一长城古镇等将黄崖关打造成中国长城旅游的核心品牌，蓟县的城市品牌。项目的文化效益、社会效益、经济效益、旅游效益、城市品牌效益十分显著。本项目核心策划包括： 【长城烽火】长城胜景人文景观每年游客200万人次 【烽火长城】大型长城实景演出每年观众100万人次 【长城古市】长城边塞风情商街每年游客200万人次 【长城古驿】长城人文风情酒店每年旅客30万人次 【长城古镇】长城社区诗意家园开发长城人文社区 【长城传奇】长城旅游上市公司打造长城文旅上市企业 二、项目分析 （一）文化分析 长城是中华民族的文明标志和精神象征。 长城蜿蜒万里横跨中华大地十一省区，建设时间纵深2500多年，是中华民族形成、成长、发展的见证，长城文化是中华民族的核心文明展示，长城旅游是中华人文旅游的重要目的地。 中华人民共和国开国主席毛泽东“不到长城非好汉”的名句，使长城旅游成为国人一生必游的景区。目前长城旅游核心景点包括北京八达岭长城、河北的山海关、甘肃的嘉峪关等，目前均作为旅游观光景区对公众开放。以北京八达岭长城为例，每年接待游客700多万人次，逢节假日就人满为患，人山人海，人们通常只能“到此一游”，“顺流上下”，难以感受长城的雄伟、壮观、典雅和深厚人文底蕴。 本项目策划的“烽火长城”人文景观、人文大戏和长城边寨古市、长城古镇等，将通过对长城人文底蕴和传承文化的发现、挖掘和提升，再现千年古长城的的美丽，是长城文化的升华。“烽火长城”作为中华长城文明的第一人文景观亮剑黄崖关长城。黄崖关温泉（二）环境分析 本项目选址黄崖关长城核心区域。 黄崖关长城拥有丰富的人文景观和旅游资源。从蓟县经国道到达黄崖关，关门雄伟壮观。进入关口有提督衙门、八卦城，等长城关口直上烽火台，纵观长城内外，长城逶迤延绵、气吞山河；沿线烽火台错落有致，蔚为壮观。关外小河潺潺流过，山水辉映，景观别具。长城沿线山脉郁郁葱葱，生态环境完整。本项目“烽火长城”人文景观选址在沿线烽火台及演出区的烽火台；“长城大营”选址关内太平寨景区，再现戚继光明军大营风采；“实景剧场”选址太平寨（或关外蓟州河畔滩涂区），以长城为实景，观众席3000座；“边寨古市”选址关外林地河边，与关口相距不远；长城古镇选址黄崖关长城核心区大门外区域。本项目地形地貌及生态环境，适合本项目的开发选址，也与黄崖关长城管理局的规划方案一致。 黄崖关长城的十多座烽火台一字排开，由远及近，非常适合再现中华人文第一景观“烽火长城”。本项目有山有水有城有绿，交通便利，非常适合大型文化旅游综合体及人文旅游目的地的开发。 （三）市场分析 本项目开发具有十分充沛的客源基础，关键是需要旅游引爆点，吸引周边重要游客地的游客前来蓟县。 北京是中国人文旅游第一胜地，年游客超过1.2亿人次，长城游客超过1000万人次；天津是华北重镇，每年游客超过5000万人次；唐山作为冀北重要城市，加上周边地区客源，游客人数也在千万人次以上。 目前蓟县游客人数也在500万人次以上，但主要集中在天津及北京本地客源，外地客源市场有待开发。蓟县目前主要的客源吸引力集中在盘山、独乐寺、蓟州古城及黄崖关等景区，其中黄崖关每年购票游客约2030万人次。 本项目在于打造全国唯一的人文景观：长城唯一的“烽火长城”人文景观再现；长城第一部“烽火长城”实景大戏；长城第一个“边关古市”；万里长城第一个“长城古镇”，吸引全国各地高端客源（长城人文体验游）以及国际游客（感受中华长城文明），并让游客“慢下来”，“留下来”、“常住下来”。本项目目标每年游客人数500万人次，过夜游客200万人次。 （四）资源分析 本项目开发可利用的资源较为丰富，主要包括： 文化资源：长城文化源远流长、丰富多彩。本项目可利用的文化元素包括：长城开发（包括北齐长城和明长城）、边寨文化（草原文化和东北满洲文化）、戚继光镇守长城十七年、长城烽火人文景观、民族融合团结等题材。 旅游资源：蓟县拥有盘山（5A级）、黄崖关长城、蓟州古城、独乐寺景区，梨木台森林、翠屏湖生态区等，可谓人文荟萃。 环境资源：蓟县是京津唐唯一集山（盘山）、水（翠屏湖）、林（梨木台）、寺（独乐寺）、古城于一体的资源富集区。 交通资源：本项目距北京100公里、距天津130公里、距唐山100公里，三地到蓟县均全程高速，到黄崖关有高等级公路连接。 市场资源：项目面对北京每年超过1.2亿人次、天津5000万人次、河北3000万人次的旅游人流。打造独具特色和拥有人文景观优势的长城旅游目的地，将会吸收每年超过500万的客源。 本项目的开发系就是通过蓟县丰富资源的整合，打造蓟州人文旅游的闪亮名片。 三、策划思路 （一）文化创意 本项目策划思路主要依托中华长城文化核心符号“长城烽火”，在黄崖关长城十余座烽火台上再现这一传承千年的人文景观。 “烽火传递”是世界上最早的快速信息传播系统，也是最早的系统化军事防御系统，体现出中华民族的伟大智慧。这一系统成功保障了中华民族早期的种族安全、种族繁衍、和中原文明的发展。使得中华民族在强大的北方草原民族不断南下的压力下得以成长和成熟，最后，长城作为中华各民族交流、民族融合的纽带传承2300多年，一直作为中华民族的文明象征之一。距今约2800年前的公元前771年的西周时期，周幽王为博宠妃一笑“烽火戏诸侯”，传为千古奇谈。“烽火长城”既是中华民族忧患意识的体现（如国歌），也是中华民族奋发图强、众志成城的精神象征。 “烽火长城”文化概念是本项目策划的核心题材，贯穿全线，包括：人文景观：每天定期展示的“烽火长城”人文景观；“烽火长城”实景大戏：烽火长城成为核心题材；长城边寨古市、长城大营及长城古驿、长城古镇等均以“烽火长城”为核心人文品牌及代表形象。长城古驿（二）表现形式 本项目通过系统人文整合形式展示“烽火长城”的人文之美。 项目整体策划通过“文化旅游综合体”的组合，集旅游“六大要素”“吃住行游购娱”及时尚三要素“学验养”于一体，形成具有核心竞争力的京津唐核心区文化旅游目的地和旅游集散地。 本项目的具体表现形式包括： “长城烽火”人文景观：每天定期燃放烽火形成长城第一景观。 “烽火长城”实景大戏，长城为背景歌舞马术演绎长城千古风流。 “长城古市”边关贸易，边关贸易为题材展示民族交流与融合。 “长城古驿”戍边古驿，长城戍边保家卫国为题材打造人文酒店。 “长城古镇”诗意家园，通过长城人文社区的开发打造美丽家园。 本项目的设计由旅游（长城烽火人文景观）、娱乐（长城大戏）、购物（边寨古市）、美食（长城古驿）、居住（长城古镇）构成；同时充分考虑青少年体验基地（中华文明传统体验园地）、也可成为养生基地（长城古镇）及长城文化的国际体验基地（综合体）。 本项目的建筑风格以明清古镇风格为特色，古色古香，浑然一体。 （三）文化旅游 本项目文化旅游将成为综合体的核心产业及品牌体现。 本项目将面向全国推出“烽火长城”人文景观游。人文旅游项目包括：“赏长城烽火、看长城大戏、逛长城古市、吃长城大餐、住长 城古驿”长城文化体验游（1-3天游）。对于到长城研学、体验、养生的游客（含春令营、夏令营及夕阳红团队等），则可以慢下来、停下来，住在长城古镇上感受。“长城烽火”按旅游季节，每天表演两到三场，包括上午（每天十时三十分）、下午（四时整）、晚上（八时三十分）。 “长城大戏”实景演出每年演出8个月，每天晚上演出一到两场。包括：第一场（七时三十分）、第二场（九时三十分）。“长城大餐”（军营体验）每天定期举办三场。早餐（八时三十 分）；午餐（十二时）、晚餐（六时）。长城人文旅游推出通票（每人498元/含一晚住宿），也可购买单 项票。目标每年游客人数达到500万人次。每年文化旅游直接收入3.0 亿元（含人文景区、实景演出、长城古市、长城酒店等）。 本项目可与盘山、古城、名市、大湖等构成“蓟州人文游通票”。 （四）文化地产 文化地产是【长城古镇】文化旅游综合体项目的重要支柱。文化旅游项目需要文化地产的支持及补充。 本项目规划的文化地产主要集中在【长城古镇】项目中（占地约500亩/总建筑面积300000），建筑形态包括：古镇商街（20000）、古镇庭院别墅（四合院）、中式休闲公寓等。 本项目文化地产的设计形态以中式明朝古镇的建筑风格为主，打造中国第一个“长城古镇”，打造一个具有中国风的“人文小城镇”，诗意家园内古色古香，亭台楼阁、琴棋书画、梅兰竹菊。“粉墙黛瓦青石板、雕梁画栋花格窗”，再现中华长城古镇的人文风采。 本项目的人文地产计划在第二期、第三期开发，在文化旅游形成规模及形成品牌后，顺势推出。 本项目的庭院别墅（四合院）及长城休闲公寓群落，将是京津地 区难得一见的精品人文诗意家园，计划推出200300套（院），为京城文化名人及企业名家打造，项目距离北京仅100公里左右，具有较强的市场竞争力。长城大宅（庭院）及长城公寓（诗意家园）计划面向全国销售。四、项目定位 （一）品牌定位 本项目品牌定位为： 中国长城人文旅游的领先品牌（打造全国核心竞争力）中国长城烽火第一人文景观中国长城实景演出第一大戏中国长城边塞古市第一街中国长城古镇第一城打造蓟县人文旅游第一品牌打造天津市人文旅游的闪亮名片 （长城唯一的人文景观）（长城唯一的实景大戏）（长城唯一的边关古市）（长城唯一的风情古镇） 打造天津是人文旅游的核心精品工程（二）文化定位 长城文化是中华文明的核心品牌，本项目立志高远，打造国家级核心文化品牌，本项目的文化定位为： 中国长城文化的精品工程 再现中华长城第一人文景观 长城烽火 创意中华长城第一实景大戏 烽火长城（长城颂歌） 开发中华长城第一边关古市 再现长城边关民族交流与融合 打造中华长城第一长城古镇 诗意家园、人文社区 本项目创意主旨为再现活着的中华长城文化，全方位展示长城的建设重要性、防御功能、民族融合的关隘、各民族团结和睦的纽带、中华民族的精神家园。 本项目策划的目标：打造长城文化和长城文明的第一品牌。打造具有国际品牌影响力的国家文化形象工程。古街夜市（三）市场定位 本项目面向京津唐区域8000万常住人口，以及每年京津唐超过1.50亿人次的全国及国际游客，本项目的市场定位为： 京津唐区域人文旅游的核心品牌。（挑战品牌：八达岭及山海关） 中国长城人文旅游的领先品牌。 天津市人文旅游的城市名片。 蓟县人文旅游的必选项目。 本项目的客源市场及市场目标为： 每年项目达到客源目标：500万人次（含过夜游客200万人次）。客源组成包括： 区域客源（包括北京、天津及冀北客源），每年目标200万人次。 全国客源（主打长城人文景观及实景第一品牌），每年300万人次。 国际客源（主打中国长城领先品牌/长城之夜），每年50万人次。 本项目的客源主要为中高端客源，同时关注大众客源。项目规划人均消费500-1000元。消费内容包括：门票（人文景区+实景演出）+ 购物（边关古市）+ 餐饮（长城大餐）+ 住宿（长城古驿）等。 （四）产品定位 本项目为综合体设计，文化旅游及文化地产的产品定位为： 【长城古镇】文化旅游综合体项目以中高端客源服务为设计目标，以体验式休闲度假（过夜）慢旅游消费群为主；同时兼顾中低消费群体的观光旅游服务。 【长城烽火】人文景观是面向大众的文化旅游项目，常年定时表演，可以在长城景区的各处观赏。门票设计为60元。 【烽火长城】实景演出是面向中高端客源项目，每年演出约8个月（春夏秋季），设计门票198元（贵宾席698元）。在淡季时可设计面向本地客源及学生客源的优惠门票（如凭本地省份证五折优惠等）。 【长城边塞】古市是面向大众的民族风情商街，常年向全社会开放。边寨古市包括美食街、贸易场、酒吧廊、马市、大众客栈 【长城古驿】人文酒店是中高端休闲度假酒店，为大明风格设计，包括客房、餐饮、温泉、会议中心等，计划为四星级酒店。景区同时提供长城客栈（青年酒店）等大众酒店。 【长城古镇】诗意家园包括庭院别墅（高端社区），庭院面积为400500、长城人文公寓（中高端社区），公寓面积60100。 五、项目策划 （一）【长城烽火】人文景观（1） 【长城烽火】人文景观是本项目的核心项目，由以下两个部分： “长城烽火”人文景观（选址黄崖关长城烽火台）“蓟州提督”人文景区（选址黄崖关长城的门区）“长城烽火”人文景观为常设性定期表演，人文景观由黄崖关明长城段的9个烽火台组成，加上新建的烽火台一期，每天两到三次表演长城烽火表演。计划每天上午、下午、晚上各表演一次，吸引旅游团等候参观。 “长城烽火”展示的是中华民族远古的记忆和伴随千年光荣岁月。 “烽火长城”作为中华民族长城文明人文景观，将以恢弘的形式在黄崖关长城烽火台上重新演绎。作为国家级人文景观表演，“长城烽火”人文景观包括在烽火台上由远及近的燃放烽火（狼烟），号角吹响，边关马报，兵士列阵，旌旗招展，长城关口严阵以待，再现当年边关“烽火连三月，家书抵万金”的金戈铁马辉煌岁月。烽火台将进行环保和安全设施完善，采用环保材料在安全的情况下进行表演，每次演出持续约30分钟。 （一）【长城烽火】人文景观（2） “蓟州提督”人文景区作为“长城烽火”的核心配套，展示的是黄崖关长城作为长城蓟州提督府的核心驻军及防御体系。是“长城烽 火”人文景观情景演绎的表演及游览区域。 “蓟州关隘”景区占地100亩，建设面积约60000。位于黄崖关长城口核心区位，其建设内容包括： 烽火台（表演）两座（1000） 每天表演：烽火传递 “天下雄关”大牌坊（100）每天表演：边关跑马通报 中华魂 长城雕塑群（400）自由参观蓟州提督衙门（2000）烽火古驿（1000）关帝庙（3000）明军大营（2000）中华冷兵展示馆（1000） 中国长城3D影视馆（3000） 长城古诗碑林（1500）每天表演：戚继光出征每天表演：接待蒙古王爷自由参拜每天表演：明军队列操练自由参观每天播放：长城3D电影自由参观 明清古商街及大戏台（15000）自由参观：长城工艺美术品长城客栈群（20000） 自由入住（一）【长城烽火】人文景观（3） 【长城烽火】人文景观的旅游组织： 本项目计划与黄崖关长城管理局进行整体旅游门票合作，将目前门票40元提升到100元。目标将目前每年约30万游客人次增加到每年150万人次。项目建设时间约18个月，达到市场目标时间为36个月。 旅游项目组织为： 黄崖关长城 + 长城烽火 + 蓟州提督府 + 戍边大营 黄崖关长城旅游包括：长城景观、八卦城、自然景观 长城烽火人文旅游包括：看长城烽火（每天三次）、蓟州提督府、明军大营、明清古街、关帝庙、长城3D影视馆、冷兵器展示馆等。长城关隘、大牌坊、雕塑群、各堂官等均由明军士兵守护。每天推出多场情景表演，主要包括： “长城烽火”表演：烽火燃起，军号齐鸣、边关马报、明军列阵、长城旌旗、提督阅兵等。表演及工作人员约150人（可与剧团合作）。 “蓟州提督府”表演包括：戚继光阅兵、明军操练、古驿接客（蒙古王爷来访及蒙古歌舞表演）、大戏台（京剧表演）等，每天不间断播放长城3D影片，各展厅、庙堂常年开放，打造活着的长城。（二）【烽火长城】实景演出（1） 【烽火长城】实景剧场及实景演出为长城第一实景演出。实景剧场选址包括黄崖关太平寨及黄崖关长城关隘外河边（具体选址待定）。项目占地300亩，总建设面积20000，包括舞台建设、舞台背景、观众席、演员用房及配套设施等。实景剧场舞台以长城及群山为演出实景，夜间以灯光打亮长城，演出中中将出现烽火长城的景观，舞台通过实景、造景等通过现代声光电、雾森造景系统、激光成像系统、LED影像系统、数码威亚系统等打造世界一流的实景演出剧场。观众席面向长城群山而坐，观众席设3000座，VIP座位200个。每场接待观众3200人。规划每天演出一场，周末演出两场，黄金周及节假日演出三场。根据游客的观赏特点，实景演出每场演出时间定为6070分钟。预计每年可演出240-70天（8-9个月）。每年2月10月。观众席设计有供热设备，适合早春及晚秋的天气观赏演出。 演出舞台包括前舞台（观众席前）、侧舞台（新建烽火台）、主舞台（长城造景）、远舞台（长城及群山背景）、设施舞台（LED视频背景）等，完美结合创造出绚丽的舞台景观。 （二）【烽火长城】实景演出（2） 【烽火长城】实景演出目标打造中国长城演出第一品牌，中国人文演出的领先品牌。创意团队由中国实景演出之父海湾智库担纲。总策划由中国印象持牌人、印象刘三姐合作创始人黄守新担纲。总导演邀请北京奥运会闭幕式导演、著名将军导演张继刚担纲。总编剧邀请北京战友文工团前团长、著名将军编剧王晓玲担纲。音乐总监邀请北京战友文工团艺术中心主任、臧云飞将军担纲。音乐创作邀请广东省文联音乐家协会主席、姚小强作曲家担纲。男主唱邀请北京战友文工团团长、著名歌唱家、刘斌将军担纲。女主唱邀请北京海政文工团著名民歌演唱家、宋祖英将军担纲。舞美创作团队将邀请全国顶级舞台艺术创作团队负责完成。舞台设备团队奖邀请广东省亚运会开幕式演出团队负责制作。烽火长城烽火制作团队由湖南省浏阳烟火研究室负责制作。演员团队由海湾智库负责在全国招聘组建。演出的马队有海湾智库负责在内蒙古马术基地招聘组建。演员团队由500名演员组成。 （二）【烽火长城】实景演出（3） 【烽火长城】实景演出的创意源自长城2500年建设背景、发展史，立足黄崖关，面向全长城取材。创作的指导思想是表现长城作为中华民族勤劳智慧、追求和平、不屈不饶、奋发图强，走向共同繁荣、和谐融合的纽带，见证中华民族2500年的风雨历程。实景演出时间6070分钟，根据初步创意构想，演出大纲由六场印象大戏构成（最终以编剧及导演的最终创作为准）。序幕 美丽中国 大好河山第一场 边关风云 铁骑雄浑第二场 众志成城 巍峨长城第三场 烽火长城 众志成城 第四场 和谐融合 民族欢歌 尾声 民族复兴 踏歌起舞（情景歌舞/祥和家园）（马队奔袭/外敌入侵）（情景歌舞/建设长城）（烽火传讯/决战长城） （长城贸易/民族融合） （和谐发展/歌舞升平） 每场演出均推出一到两首歌曲，主旋律将贯穿始终，表达积极向上的正能量，表达长城因战争而建，却达成中华民族千年相对和平的发展，最终成为民族交流融合和谐发展的纽带。 （二）【烽火长城】实景演出（4） 【烽火长城】实景演出门票普通定为198元/张，VIP门票定为698元/张，预计每年演出350场，最大观众容量为112万人次，按70%上座率计算，每年接待观众78.4万人次。每年按普通门票计算每年收入：1.55亿元。按常规时间计算，每年演出250天，周末两场，春节、五一及国庆黄金周演出三场，共计演出350场。客源组织面对京津冀及全国市场。演出成本初步估算为每场5万元，加上常规费用，每年演出成本预计为3500万元。即每场演出盈亏平衡点为观众800人次。实景演出利用剩余座位对蓟县本地居民优惠，凭省份证购票一律享受五折优惠。 每晚演出时间为： 第一场07:30 08:35第二场09:00 10:05第三场10:30 11:35【烽火长城】实景演出每晚最多接待观众人数为9600人次。 （三）【长城古市】边寨集市 【长城古市】边关风情项目选址黄崖关长城关外河畔。本项目规划占地100亩，建筑面积约50000，建筑风格包括：草原（寨外）风格、满清（八旗）建筑风格及明清（徽派）古镇风格，为混搭型风情建筑群落，项目建设时间约18个月。本项目建设内容包括： 关外大牌坊 寨外古市 草原那达慕（3000）交易广场/50家商铺 明清街 旅游精品街（20000）风情商街/150家商铺 八旗大营（2000）满清八旗文化展厅赛马场（1000）定期举办赛马表演草原驿站（20000） 三星酒店/300间客房蒙古包烧烤场（2000）1000人蒙古包餐厅蒙古包展馆（2000）草原民族风情展厅【长城古市】突出其古朴的民族风情，尤其是与长城历史有关的草原民族、满洲八旗等。每天将定期上演蒙古赛马的活动。本项目采用开放式经营，免收门票，成为黄崖关长城的重要景区。 （四）【长城古驿】人文酒店 【长城古驿】人文酒店以长城驿站古朴豪放的风情作为创意基础，打造中国第一个以长城为创意的休闲度假酒店。项目规划占地100亩，建筑面积约50000，建设期24个月，包括：长城驿馆（四星级）度假酒店、长城古驿温泉（地热）、长城古驿会议中心、长城古驿（庭院）别墅群、长城古驿产权式公寓等。本项目规划选址为与实景演出区相近、生态环境较好的地点（管路局周边）。长城驿馆度假酒店：四星级休闲酒店，300间客房，明清风格。占地20亩，建筑面积20000。长城古驿温泉：地热温泉度假村，30池特色温泉、游泳池、健身馆、药膳馆等，占地30亩，建筑面积5000。 长城古驿会议中心：大中小型会议厅，大型会议餐厅，可同时接待1000人会议，占地10亩，建筑面积5000。 长城古驿别墅区：20栋庭院（四合院）别墅，占地20亩，建筑面积10000。 长城古驿产权式酒店公寓：200套酒店公寓，占地10亩，建筑面积10000。 （五）【长城古镇】诗意家园 【长城古镇】诗意家园是本项目的重要经济支撑项目。 【长城古镇】项目规划占地500亩，总建设面积320000，计划分四年建设完成。建设内容包括：社区文化会馆、社区商业服务区、庭院式别墅群、休闲度假公寓等。本项目初步选址位于黄崖关长城主景区大门前空地（或政府其它合理规划用地）。人文会馆：占地15亩，建筑面积10000，梅兰竹菊庭院花园。 社区商圈：占地15亩，建筑面积10000，社区综合服务商圈。 庭院别墅：占地400亩，建筑面积200000，400栋四合院庭院，形成明清古镇人文社区，每栋400600，每亩地1栋房（1个庭院），建筑风格采用明清北方四合院庭院式，有天有地有前有后有花园，打造中国长城高端度假庭院别墅群。销售对象包括：京津冀、全国乃至国际高端客户群，也可作为企业高端会所、创意产业总部基地等。 休闲公寓：占地70亩，建筑面积100000，为多层休闲公寓群，中式明清建筑风格。户型包括40100中小户型为主，销售对象包括京津冀中高端人群，同时服务全国各地中高端顾客群。即可自住，也可作为产权式托付经营管理。六、项目组织 （一）创意组织 本项目创意组织由全国文化旅游创意策划领先团队海湾智库执行。 海湾智库团队负责项目的创意、策划、规划设计及项目人文创意的具体（深度）策划及设计。项目人文创意及实景演出创意团队包括： 总策划：由中国实景演出创意人黄守新博士担任； 文化顾问：由彭洋院长（研究员）担任； 总导演：由奥运会闭幕式导演、著名军旅导演张继刚担任； 总编剧：由陈中秋（原广东省文联党组书记）担任； 音乐总监：由著名军旅作曲家臧云飞将军担任； 男女主唱：由刘斌将军、宋祖英将军担任。项目整体规划及设计由国际知名规划设计团队担纲： 澳大利亚WPT设计机构（奥运会水立方设计单位），负责概念设计； 中文时代文化旅游研究设计院，负责文化旅游设计； 深圳市规划设计院，负责建筑形态设计。 （二）资金组织 本项目规划总投资规模约30亿元，分5年投入，每年平均投资强度为6亿元。资金的组织包括企业自筹、银行贷款及其它资金。 本项目征地成本约4亿元，计划分三年征用，首期征地投资约需1.0亿元，其后每年1.5亿元，连续两年。本项目建设投资约需26亿元，每年约需5亿元。项目首期（第一期）建设文化旅游项目，包括烽火长城人文景观、实景演出及长城古市，争取在两年内建成开放（2013年下半年开工，2015年春季建成）形成文化旅游规模效应。项目一期投资5.0亿元（含文化旅游及旅游商业）。建成后形成较大现金流（100万/天），足可支持后续开发并形成可抵押资产。项目二期建设（2014年）长城古驿（温泉酒店），投资3.5亿元。项目三期分4年建设长城古镇（2014年秋起动，2015年春季首期推出）包括庭院别墅（四合院）及长城休闲公寓，总投资18亿元。 本项目核心投资为一期起动投资6亿元，计划自筹5亿元，贷款2亿元，其它1亿元。项目一期建成后可滚动开发。 （三）建设组织 建设组织由项目战略合作方（文化地产开发商）负责组织。本项目总建设面积初步规划为500000，分三期在5年内建成，平均每年建设面积为100000。一期主要建设文化旅游设施，包括【烽火长城】实景演出剧场20000，【长城烽火】主题人文景区80000，以及【长城古市】旅游商业区50000；分两年建成（2013 2015）。二期建设【长城古驿】人文酒店（及温泉别墅区）50000；分两年建成（2014 2016）。三期建设【长城古镇】诗意家园，分4年建成（2014 2018），建设面积300000。项目争取2013年下半年开工，优先建设实景演出剧场及烽火长城景区，2015年春季建成开放。同时争取完成长城古市（边寨）一期建设完成。开放节点计划为：2015年4月：烽火长城、实景演出、长城古市（首期）开放；2016年2月：长城古驿、长城古镇开盘；2018年5月：项目全部建成，进入全面运营阶段。（四）运营组织 本项目的运营包括两个方面：文化旅游运营及文化地产运营。文化旅游运营由海湾智库团队（印象刘三姐开发及运营团队）负责。文化旅游地产运营（包括建设、销售、物业管理等）由文化旅游战略合作机构负责。文化旅游运营项目包括： 【长城烽火】人文景区（与黄崖关长城管理局合作）；【烽火长城】实景演出；【长城古市】边寨风情；【长城驿站】人文酒店及温泉别墅。文化地产运营包括：【长城古镇】社区商铺（20000）；【长城古镇】庭院别墅（200000）；【长城古镇】休闲公寓（100000）。海湾智库集团拥有12年文化旅游项目成功运营经验（包括印象刘 三姐等），目前与全国2000多家旅行社建立有战略合作关系。 七、项目分析 （一）用地规模 【长城古镇】项目规划用地规模1200亩，其中文化旅游用地500亩，旅游商业用地200亩，文化地产用地500亩。具体规划为： 【烽火长城】实景剧场300亩 （40年产权用地/剧场及舞台背景）【长城烽火】人文景区200亩 （40年产权用地/开放式人文景区）【长城古市】边塞商街100亩 （40年产权用地/开放式人文景区）【长城古驿】人文酒店100亩 （40年产权用地/旅游人文酒店群）【长城古镇】诗意家园500亩 （70年产权用地/庭院式人文家园）建议供地时间及进度：2013年供应文化旅游用地300亩，开发实景剧场2014年供应旅游商业用地400亩，开发边塞古市及人文景区供应文化地产用地100亩，开发文化地产展示区。2015年供应文化地产用地400亩，开发文化地产核心区 土地价格（建议）： 文化旅游10万元/亩；旅游商业20万元/亩；文化地产40万元/亩。 项目总征地成本预计为2.90亿元（请求政府支持龙头文旅项目）。 （二）建设规模 【长城古镇】项目规划用地1200亩，规划总建设规模为300000，其中包括：文化旅游80000；旅游商业面积100000，文化住宅地产面积320000（以最终报建规划为准）。 具体规划布局为： 长城实景剧场300亩；建设面积20000 长城烽火景区200亩；建设面积60000 长城边塞古市100亩；建设面积50000 长城古驿酒店100亩；建设面积50000 长城诗意家园500亩；建设面积320000（四合院别墅400栋/休闲公寓1000套及商业街） 建设进度规划为： 2013年/10 2015/03 完成实景剧场建设2014年/03 2015/04 完成人文景区建设2014年/05 2015/09 完成长城古市建设2014年/10 2016/05 完成长城古驿建设2014年/10 2017/10 完成长城古镇诗意家园建设（三）投资规模 【长城古镇】规划用地1200亩，建筑面积500000，总投资预算为29.60亿元。其中：文化旅游投资6.0亿元；旅游商业投资4.0亿元；文化地产投资15.0亿元；征地及配套投资4.50亿元。 投资项目具体分配为： 长城实景剧场300亩；建设面积20000，预算投资2.50亿元 长城人文景区200亩；建设面积60000，预算投资3.50亿元 长城边塞古市100亩；建设面积50000，预算投资1.50亿元 长城古驿酒店100亩；建设面积50000，预算投资2.50亿元 长城诗意家园500亩；建设面积320000，预算投资15.0亿元 项目征地预算为2.9元，项目基础配套费用1.60亿元。 具体投资进度规划为： 2013年 2014年 起动投资为3.6亿元2014年 2015年 投资强度为5.0亿元2015年 2016年 投资强度为6.5亿元2016年 2017年 投资强度为7.0亿元2017年 2018年 投资强度为8.0亿元（四）收益测算 【长城古镇】项目收入测算包括，年度文化旅游收入5亿元；文化地产销售收入36亿元；自持资产价值估值20亿元。具体测算为： 文化旅经营收入5.0亿/年： 【烽火长城】实景演出门票收入：10000万/年（100万观众）【长城烽火】人文景区门票收入：9000万/年（150万游客）【长城古市】旅游商铺出租收入：6000万/年（1000元/年）【长城古驿】人文酒店经营收入：5000万/年（年旅客30万）游客消费（餐饮/购物/休闲等）：20000万/年文化旅游地产销售36亿元。【长城古镇】四合院别墅销售30亿元（200000 X 15000元/）【诗意家园】休闲度假公寓群 6亿元（100000 X 6000元/）自持资产价值评估值25亿元（可进行资本运营）。【烽火长城】实景剧场评估值：5亿元；【长城烽火】人文景区评估值：5亿元；【长城古市】旅游商街评估值：5亿元；【长城古驿】人文酒店评估值：5亿元。八、市场组织 （一）客源分析 本项目面对的客源市场是巨大的，包括京津冀（唐）一小时经济圈内将近1亿常住人口，以及京津大旅游圈内每年超过1.50亿人次的全国各地的游客。长城通常是首次到北京的各地及国际游客的必选项目，据称仅八达岭长城每年游客就超过700万人次。以上这些都是本项目的目标客源。 本地（区域）客源：北京天津及唐山（河北）客源是本项目的重要客源，面对这些基本上都已到过长城的客源，打造长城独一无二的【烽火长城】人文景观及长城第一实景大戏是吸引这些客源的核心引爆点。自驾游、团队游、单位活动游是重要途径。 全国客源：对于第一次到北京的游客，人文长城是与品牌长城（八达岭）的重要竞争力，提供长城体验游（看人文景观、赏实景大戏、逛长城古市、住长城驿站、泡长城温泉）一条龙服务将是吸引客源的重要法宝，核心公关目标为组团旅行社。 国际客源：本项目将提供多语种优质服务，长城人文景观、实景大戏、长城古镇都是重要的吸引力。在重要客源地做推广及国际旅行社公关是核心手段。 （二）区域客源 本项目的重要客源是本地客源。包括蓟县本地，天津市、北京市 及冀北（唐山市）的客源。本地客源的特点是基本到过长城游览，主要游览点包括八达岭、山海关等长城重要景区。这些长城景区的特点是知名度高，基础设施完备，游人较多（人山人海），但基本上是观光旅游（到此一游）。打动本地客源再游长城的应该人文长城的吸引力，包括千年后再现的【长城烽火】人文景观、【烽火长城】实景大戏、【长城古市】边塞风情、【长城古驿】人文酒店、【长城古镇】体验之旅等，本项目设计特别适合青少年长城文化体验游（春令营、夏令营等）、夕阳红人文体验游（长城养生休闲游）、单位党团会议及活动游等（提供多种活动及会议设施）。同时，也为京津唐的公务、商务接待提供经济实惠的一条龙服务（食住行游购娱），提供具有积极意义的正能量文化旅游服务。同时将与北京、天津、河北共青团合作，打造中国青少年爱国主义及中华传统体验基地。本地客源每年的目标为150200万人次。对蓟县本地游客及区域的老年游客，计划采取特别门票优惠政策，增加非节假日的客源。 （三）全国客源 全国各地客源是本项目的核心客源。中国人一生必游的旅游目的地必然包括北京，而故宫、长城是来北京必游项目。目前每年全国各地到北京的游客达到1.2亿人次（实际旅游客人约3000万人）。“不到长城非好汉”成为中国人必游长城的情结。目前享誉极高的八达岭长城是各地来京旅游团的首选，本项目的核心营销目标就是打破格局，争取各地来京游客至少10%（300万） 的客源。“游长城、观烽火、赏大戏、逛古市、吃特餐、住驿馆”成为北京游的重要章节，成为北京人文旅游的重要一站。全国客源包括核心客源地的长三角客源、珠三角客源，以及河北河南山东、东北的客源等。随着京沪高铁、京广高铁、京哈高铁等的开通，全国主要客源地的客源均可在48小时内到达，独具特色的人文长城将会吸引游过长城的客源和打动没有游过长城的客源。适时的关注话题讨论、设计完美的CCTV广告将会具有全国的震撼力和品牌推广力。全国客源目标为每年300万人，将组织动员全国各地2000家有实力的旅行社加盟参与，共襄盛举。 （四）国际客源 本项目的最有价值客源组合为国际客源，区域性较广、文化品位高、消费能力强、对旅游服务要求较高，需要多语种服务等，是该组团的特点。国际客源包括同文同种的港澳台地区，通过目标广告宣传推广及国际旅行社组团实现，每年目标20万人次。日本韩国旅游团是长城游的重要目标客源地，计划通过与主要旅行社合作及该国主流媒体宣传配合，争取每年游客10万人次。 东南亚游客是华侨华人的重要聚居地，也是中国国际游客的重要客源地，对中华文化熟悉，对长城热爱，将通过当地旅行社合作实现每年10万游客的目标。欧美澳新及俄罗斯游客是目前增长较快的国际客源地。长城旅游是欧美团的必选项目，该组团对交通、住宿、餐饮的要求较高。目前增加最快的客源地是俄罗斯游客（我们的近邻大国）。将通过国际旅行社的合作、参与政府的旅游及文化推广活动走出国门，善于利用国 内的引文杂志报刊。目标每年客源达到1520万人次。另一重要客源是在国内工作学习老外，争取每年1015万人次。九、营销组织 （一）文化营销 长城文化是在中华文明中享誉极高的人文品牌。文化营销是本项目最重要的营销手段之一。组织国家级的长城文化大讨论，结合党中央提出的“中国梦”、“美丽中国”、“文化强国”的时代命题，通过歌会、笔会、诗会、茶会等人文活动，组织长城文化挖掘、研讨、争论、权威推广，塑造 “长城烽火”系列国家人文品牌。 【长城烽火】文化营销可通过系列丛书、系列电影、连续剧、百家讲坛等提升品牌价值，提升品牌的知名度、关注度、美誉度，让长城文化成为网络热门话题，成为媒体（报纸、杂志、电视、网路等） 经常出现的话题和大众喜闻乐见并积极参与的网络互动。文化营销还可以通过国家大型文化旅游论坛、旅游品牌发展论坛、投资发展论坛等活动来进行；计