扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则.doc

扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则 第一章 拆迁评估总则第二章 住宅房屋拆迁评估第三章 非住宅非营业用房拆迁评估第四章 营业用房拆迁评估第五章 其他拆迁评估问题处理第六章 拆迁评估报告第七章 拆迁评估工作准则第八章 拆迁评估工作资料存档第九章 附则。 随着我国经济的发展，各地的建设工作也如火如荼的开始进行，无论是基础设施还是公共设施，都呈现蓬勃发展之势。但是建设过程中避免不了会遇到拆迁的问题，关于拆迁的补偿标准各地也有不同的规定，接下来的小编就以扬州市为例，介绍一下扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则的相关内容。一、 拆迁评估总则第一条 制订依据：根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例(国务院第305号令)、江苏省城市房屋拆迁管理条例、扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法(市政府令第58号)、房地产估价规范(gb/t50291-1999)以及城镇土地估价规程等有关规定，参照城市房屋拆迁估价指导意见制定本细则。第二条 适用范围：在扬州市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁评估)的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。第三条 估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。第四条 估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。第五条 估价对象：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)。第六条 估价目的：统一为“房屋拆迁补偿估价”。第七条 估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。第八条 价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值(含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准)，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。第九条 拆迁区位分区：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区主城区和经济开发区划分为三类拆迁区位及分区分等，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。第十条 房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋(含一般装修)拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。第十一条 评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项;2.验收查产资料，开展前期调查;3.拟订作业方案，进行现场勘察;4.按照技术细则，进行评估测算;5.确认测算结果，撰写评估报告;6.汇总相关资料，提交评估报告;7.现场咨询答疑，评估材料存档。第十二条 评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据;二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。第十三条 估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。二、非住宅非营业用房拆迁评估第十七条 非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。第十八条 非营业用房评估方法：非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。第十九条 成本法评估技术路线：1、 测算土地重新购建价格(pd)：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本;2、测算建筑物重新购建价格(pj)：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格;3、测算建筑物折旧(c)：现场勘察对照附件七所示的房屋完损等级评定标准和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额;4、补偿价格评估：根据房地产估价规范，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格v为：vi=pd+pj-c。扬州市作为经济快速发展的城市之一，不仅各类设施快速稳步的建设，其对补偿标准也做了具体的立法工作，扬