房地产基本理论 郝玉林.doc

一、 城市化理论美国地理学家诺瑟姆于1979年提出各国城市化过程的轨迹为S型曲线的理论，提出城市化过程一般分初期、中期、后期三个阶段。凡城市化开始较早的国家，城市化发展速度较慢，而城市化和工业化开始较晚的国家，城市化达到相同水平所用时间较短。即一个国家工业化开始得越晚，城市化进程将越快。图一：城市化发展的S型曲线图1中，曲线A部分为初始阶段，B部分为发展阶段，C段为成熟阶段。曲线表明，城市化在A阶段发展非常缓慢，到了B阶段以后速度急剧加快，到C阶段即城市化率超过70%以后，变化速度又趋减缓。世界各国在城市化过程中虽然有不同特征，但S型曲线是一般征象。具体来说，在城市人口占总人口10%以前，城市的辐射力和吸引力有限，城市文明基本上只限于住在城里的人的享受。而当城市人口达到20%-40%时，城市的辐射力和吸引力开始增强，当城市人口占50%以上时，城市文明程度可以达到70%，当城市人口占总人口70%-80%，城市文明普及率可以超过90%直至全社会。二、 房地产周期理论房地产行业是一个典型的周期性行业，像宏观经济总是处于经济扩张与经济收缩的周期性交替循环一样，房地产行业在实际运行过程中也会由于资源约束与消费约束处于调整阶段，由于资源供给充裕或消费需求拉动处于扩张阶段，周而复始，循环往复，由此构成了房地产行业的周期波动。房地产业周期是指，在房地产业发展过程中，伴随时间推移而出现扩张与收缩的交替循环过程。一般来说，房地产业每个周期都可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。每个阶段的特点具体阐述如下：1、第一阶段，失业率高、经济体系呈现扩张局面、政府实行扩张性宏观财政政策，同时采取适度的通货膨胀、抵押贷款利率低、人口及家庭规模增加而收入也呈增加趋势。受此影响，住宅需求增加。2、第二阶段，房地产交易趋于活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售良好，投资及投机者进入市场，抵押贷款利率降低，从而导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。3、第三阶段，房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房地产市场需求趋于饱和，房地产存货和空置率开始增加，投资利润下降，同时宏观经济方面也出现通货膨胀快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。4、第四阶段，房地产活动开始趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐渐提升，进而带动房地产周期波动下降。三、马斯洛需求层次论美国著名行为科学家亚伯拉罕马斯洛于1943年在人才动机理论一文中提出了需求层次论，得出人类有五种基本的需求，它们由低到高分别是生理的需求、安全的需求、社交的需求、尊重的需求与自我实现的需求。1、生理需求，也称级别最低、最具优势的需求，如：食物、水、空气、健康。2、安全需求，同样属于低级别的需求，其中包括对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等。3、社交需求，属于较高层次的需求，如：对友谊、爱情以及隶属关系的需求。4、尊重需求，属于较高层次的需求，如：成就、名声、地位和晋升机会等。尊重需求既包括对成就或自我价值的个人感觉，也包括他人对自己的认可与尊重。5、自我实现需求，是最高层次的需求，包括针对真善美至高人生境界获得的需求，因此前面四项需求都能满足，最高层次的需求方能相继6、该理论在房地产市场中的应用马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次。在房地产市场中从消费者满意战略的角度来看，每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样，即不同的产品满足不同的需求层次。根据五个需求层次，可以划分出五个消费者市场：1、生理需求满足最低需求层次的市场，消费者只要求产品具有一般功能即可，即只要满足居住需求。 2、安全需求满足对“安全”有要求的市场，消费者关注产品对身体的影响，即要有安全的居住环境，对身体健康不会带来损害。 3、社交需求满足对“交际”有要求的市场，消费者关注产品是否有助提高自己的交际形象，这个阶段，消费者就要求产品多样化，对高档商品房需求强烈。 4、尊重需求满足对产品有与众不同要求的市场，消费者关注产品的象征意义，认为居住的场所是身份的一种象征，体现了自己的身份、地位。 5、自我实现满足对产品有自己判断标准的市场，消费者拥有自己固定的品牌。 需求层次越高，消费者就越不容易被满足。在这个阶段，消费者完全可以根据自己的喜好来选择。四、供求理论1、需求定理在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与价格成反方向变动，即需求量随着商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加。2、供给定理在其他条件不变的情况下，商品的价格和供给量成同方向变动的关系，这种现象被称为供给定理。 3、供求定理在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向的变动；供给变动分别引起均衡价格的反方向的变动和均衡数量的同方向的变动。图二：供需曲线如图二所示：AD曲线表示供给曲线，BC曲线表示需求曲线，E点是供需平衡点，P*表示均衡价格，Q*表示供需平衡时的需求量。当价格为P1时，供给大于需求，导致价格下降，价格下降使需求增加，供给减少，供求逐渐趋于平衡。当价格为P2时，供给小于需求，导致价格上升，价格上升使需求减少，供给增加，供求逐渐趋于平衡。五、增长极理论增长极理论，最早由佛朗索瓦佩鲁提出。该理论从物理学的“磁极”概念引伸而来。该理论的主要观点是，区域经济的发展主要依靠条件较好的少数地区和少数产业带动，应把少数区位条件好的地区和少数条件好的产业培育成经济增长极。通过增长极的极化和扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。增长极的极化效应主要表现为资金、技术、人才等生产要素向极点聚集；扩散效应主要表现为生产要素向外围转移。在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩散效应加强。增长极理论主张通过政府的作用来集中投资，加快若干条件较好的区域或产业的发展，进而带动周边地区或其它产业发展。这一理论的实际操作性较强。但增长极理论忽略了在注重培育区域或产业增长极的过程中，也可能加大区域增长极与周边地区的贫富差距和产业增长极与其它产业的不配套，影响周边地区和其它产业的发展。六、点轴开发理论点轴开发理论，最早由波兰经济学家萨伦巴和马利士提出。点轴开发理论是增长极理论的延伸，但在重视“点”（中心城镇或经济发展条件较好的区域）增长极作用的同时，还强调“点”与“点”之间的“轴”即交通干线的作用，认为随着重要交通干线如铁路、公路、河流航线的建立，连接地区的人流和物流迅速增加，生产和运输成本降低，形成了有利的区位条件和投资环境。产业和人口向交通干线聚集，使交通干线连接地区成为经济增长点，沿线成为经济增长轴。在国家或区域发展过程中，大部分生产要素在“点”上集聚，并由线状基础设施联系在一起而形成“轴”。该理论十分看重地区发展的区位条件，强调交通条件对经济增长的作用，认为点轴开发对地区经济发展的推动作用要大于单纯的增长极开发，也更有利于区域经济的协调发展。我国的生产力布局和区域经济开发基本上是按照点轴开发的战略模式逐步展开的。七、城市圈域经济理论随着世界范围内工业化与城市化的快速推进，以大城市为中心的圈域经济发展成为各国经济发展中的主流。该理论认为，城市在区域经济发展中起核心作用。区域经济的发展应以城市为中心，以圈域状的空间分布为特点，逐步向外发展。该理论