穗和城估价报告.doc

广州市白云区人和镇穗和城楼盘估价报告项目名称：广州市白云区人和镇穗和城委托人：广州新机场穗和建设开发有限公司估价机构：估价人员：估价作业日期：2010年6月12日至2010年6月17日估价报告编号：房产估（2010）第号 目 录1. 致委托人函（3）2. 估价员声明（4）3. 估价的假设和限制条件（5）4. 估价结果报告（6）5. 估价技术报告（8）6. 附件 （18）致委托方函广州新机场穗和建设开发有限公司：受贵公司委托，本所秉承客观、公正、科学、独立的原则，对由贵公司自建并拥有产权的、位于广州市白云区人和镇穗和城进行市场价格评估，估价时点2010年6月12日，估价目的为评估穗和城的住宅售价和商铺的租金本所根据估价目的。遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验以及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，对于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）：叁万捌仟陆佰捌拾壹万元整 广州房地产估价事务所法定代表人：2010年6月12估价师声明我们郑重声明： 1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告说明的限制。 3、估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见，估价人员已征得委托方同意不需回避。 4、估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见等进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5、估价人员已对估价对象进行了实地查勘，但仅限于对估价对象的外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。 6、没有人对估价报告提供重要的专业帮助，估价人员专业知识和实践经验范围内力求准确。7、参与本房地产抵押估价报告的专职房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。8、本报告评估价值为估价对象于估价时点的市场价值，随着时间的推移，房地产市场状况发生变化，估价结果应作相应调整。9、本估价报告所依据的有关产权资料、竣工年代资料等由委托方提供，其真实性由委托方负责。因资料失实造成估价结果有误差的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。10、本报告其内容未经估价机构书面同意，不得在任何公开的媒体、文件、资料中引用，不得公开发表，复印无效。注册房地产估价师签章：估价的假设和限制条件一、未设立法定优先受偿权利下的市场价值估价结果成立的假设条件和限制条件1、委托方提供的房地产权属、土地开发、房地产利用等抵押估价必需的情况和资料真实、合法、完整。2、估价时点的房地产市场为公开市场。3、估价对象无所有权、使用权异议，无他项权利限制，无法律、法规规定禁止按次评估目的使用的其他情形。4、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。5、估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。二、法定优先受偿权的假设和限制条件1、本次估价中涉及法定优先受偿权为在估价时点时有效的国家法律、法规规定的优先受偿权，我们对估价对象的优先受偿权调查截止于正式委托我公司之日(XXXX年X月XX日)。2、本次估价中委托方承诺截至估价时点，估价对象不存在法定优先受偿款情况真实、完整。3、报告使用人在使用本报告过程中，如果法定优先受偿款额发生变化或法定优先受偿权的种类因国家颁布新的法律法规而发生变化，应据实调整估价结果或委托估价机构重新估价。广州市人和镇穗和城楼盘估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象位于广州市白云区人和镇白云区人和镇最繁华的人和墟路段，06国道与方华公路的交汇处，占地22474，地势平坦，其形状为不等腰梯形，土地产权性质为出让土地使用权，出让期限从2004年1月4日至2044年1月4日，出让年限为40年。委托方持有国有土地使用权证。穗和城为钢筋混凝土框架结构，地下2层，地上11层，建筑面积为66199，由委托方自建，委托方持有屋所有权证。估价对象建成后的使用功能：负一、二层为地下车库，1-2层为商铺，设有会所、餐饮、商场、娱乐场所等配套设施，3-11层为普通住宅。估价对象装修所达到的标准详见委托方提供的相关资料。目前估价对象还没完成，还没通过竣工验收，2011年8月30日房屋交付使用。四、估价目的为估价对象评估住宅售价和商铺租金。五、估价时点2010年6月12日六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，与估价时点的市场价格。七、估价依据委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书房屋所有证国有土地使用权证中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国国家标准房地产估价规范估价对象现场堪察记录。委托方提供的与本人估价相关资料估价机构掌握的房地产市场相关资料八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。九、估价方法本估价报告采用市场比较法、收益法和成本法3种方法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。十、估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象时点可能实现的市场总价为万元（人民币大写：叁万捌仟陆佰捌拾壹万元整）。十一、估价人员黎雪华十二、估价作业日期 2010年6月12日十三、估价报告应用有效期 估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。房地产估价技术报告一、一般因素估价对象位于广州市白云区人和镇最繁华的人和墟路段，106国道与方华公路的交汇处，为5钢筋混凝土框架结构的住宅楼房，占地22474,总建面积 66199，项目居于当地行政商务区域,周边地区设施齐全完备。委托方持有国有土地使用权，土地产权性质为出让土地使用权，确认估价权属人为广州市新机场穗和建设开发有限公司，土地出让使用年限为2004年1月4日，与2009年7月开工，2010年5月15日开盘。建设单位为广州市新机场穗和建设开发有限公司，项目一期由5栋11层电梯小高层组成，共308户，面积由87的小三房至138四房，带精装修。小区中心为6000的岭南风情园林，1-2层为商铺，设有会所、餐饮、商场、娱乐场所等配套设施，供社区住户使用。，依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体估价对象目前主体已经完工，设备安装及管网配套基本完工，内部装修进行中，完成工程量约为65%（楼盘还未装修完成）据了解，估价对象建成后的使用功能为：地下1、2层为地下停车场，1-2层为商铺，3-11层为住宅。二、区位状况因素1、区域范围以估价对象为中心，东至机场高速、南临北二环高速、西至106国道、北临白云六线(建设中)。所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为五级一类区。2、区域特征估价对象处该区金人文环境较好，项目自身拥有集购物、餐饮、娱乐于一体的综合商业中心，足不出户亦能满足生活需求。负一、二层为地下车库，为业主共提供359个地下车位。除了自身配套，项目所处的人和墟，涵盖了购物、医疗、教育、餐饮、旅业等生活配套，分布有万家福购物广场、麦当劳、肯得基、莫泰宾馆motel168、邮局、农贸市场，社区成熟，居住氛围浓厚。同时，银行、医院等公共服务设施也分布在估价对象周围。交通情况3、公交车：华侨医院站，有701、704、619、842、840、828路公交车及高速2专线途径。地铁：地铁三号线人和站。 其他：机场高速：人和收费站 北二环高速：北村收费站4、基础设施在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、电讯等基础设施配套齐全，市政管网可以很方便地由近距离接入。周边配套学校：广州市七十二中学、人和一中等 商场：万家福广场、华通广场、华生百货 医院：华侨医院 银行：广州农村商业银行 其它：人和农贸综合市场三、市场背景分析近两年，白云区的经济运行基本保持良好的态势，城市建设方面成效明显。但由于处于全球性的金融危机形势下，房地产业由前两年的强势发展，价格一路上涨飙升到2010年的前半年，但是由于很多人进行了炒房，导致房价一路飙升，所以中央出台了很多压制房价飙升的政策，导致从2010年5月份开始至今房价有所下跌。目前的房地产形势不景气的现状，但是房地产市场还没有死去，所以房价还没升高，针对这种情况，本估价对象酒店、餐饮业、写字楼等商业型房地产的需求将有所增加。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，本估价小组通过对抵押房地产及周围情况的分析和考查，认为抵押房地产保持现在有用途能发挥其最高最佳的效用。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象地处人和作为连接广州市中心城区与花都区的重要交通咽喉，机场高速、北二环高速、106国道、白云六线(建设中)贯穿其中，地铁三号线人和站离本项目咫尺之遥，从花都机场至广州东站仅30分钟，都市繁华，转瞬即达。本报告中的使用功能为最高最佳使用。五、估价方法选用根据估价对象是住宅公寓和附带商铺物业特点，其主要特点为房子销售和商铺招租，本估价报告选用市场比较法和收益法为主要的估价方法。通过评估人员现场查勘和调查了解到的相关信息，对商铺估价简单采用市场比较法无法准确评估，由于该区域内此类物业的租金收益状况相对较易收集，故对商铺的房地产采用收益法进行估价。最后综合物业所有条件，应用成本法进行评估。六、估价测算过程按照用途分类估价住宅公寓估价：对住宅公寓采用市场比较法为主，收益法为辅。各种所占的权重为70%和30%。（一） 市场比较法具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对房地产状况因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正调整，评估出估价对象的市场价格。选择可比实例经筛选确定3个可比实例。实例一：芒果公寓背靠白云山犀牛岭，整座建筑呈环形排列，环抱3000平方米的园林绿化广场。公寓配有成熟的物业管理，独立的健身和娱乐会所，以及地下一层停车场。公寓周边有完备的生活配套，包括荟萃购物广场、京溪幼儿园、省级京溪小学、金湖商业城、南方医院等。多条公交路线均可到达（白云农批市场站：201、808A、501、241、72、884）。芒果公寓共有19种户型，以两房和三房为主。复式结构使房间实用率达到100%左右，最高达200%。既是投资者的首选，也是年轻人群初次置业的最佳选择。芒果公寓其性质为商用物业，使用年限40年，还有33年，既可以居住，也可以注册公司、办公。已有房地产证，即认购即办房地产证。实例二 ：广州亚运商城公寓位于广州市番禺区清河东路亚运新城综合体育馆对面，距离地铁四号线海傍站150米，距离莲花山2公里。公寓楼高13层，A、B、C户型公摊面积为上述面积的20%，D复式公摊面积为上述面积的10%，8000平方米平台花园会所。建筑户型有A：2室1厅1卫1厨，74平方米；B：1室1厅1卫1厨，40平方米；C：1室1厅1卫，30平方米；D：复式2室1厅2卫1厨，80平方米；建筑封顶付30%，交楼付50%。使用年限40年，还有35年。实例三：金龙花园为广州市白云区城镇建设开发总公司龙归分公司开发的项目，占地面积为13733平方米，总建筑面积200600平方米 ，总户数1200户，物业管理费0.40元/平方米月，其中首层商铺1.3元/ *月。金龙花园位于广州市白云区龙归地段，附近有地铁三号线龙归站。周边花园西可开往市中心或新白云机场等方向，北五百米处是北环高速入口。项目周边配套包括中小学、超市、商业区、菜市场、邮局、大型公交车场等。2009年5月1号开盘，现在可以居住。确立可比实例修正系数的依据：房地产估价价格影响因素简况说明表实例待估对象实例一实例二实例三名称穗和城芒果公寓亚运商城公寓金龙花园地理位置白云区人和镇人和墟路段，106国道与方华公路的交汇处白云区京溪犀牛路18号番禺广州市番禺区清河东路亚运新城综合体育馆对面广州市白云区龙归地段，附近有地铁三号线龙归站交易时间2010-5-152010-5-82010-6-22009-5-1交易情况正常正常正常正常交易价格（均价）待估7000元/平方米3800元/平方米2988元/平方米区域因素交通便捷公交车：华侨医院站，有701、704、619、842、840、828路公交车及高速2专线途径。 地铁：地铁三号线人和站。地铁3号线延长线南方医院站；多条公交路线均可到达（白云农批市场站：201、808A、501、241、72、884）。位于广州市番禺区清河东路亚运新城综合体育馆对面，距离地铁四号线海傍站150米，距离莲花山2公里地铁三号线龙归站（2010年9月前开通），公交路线：807、840、510（龙归墟站）自然环境无污染、景观一般无污染、景观较好无污染、景观较好无污染、景观一般人文环境一般一般一般一般基础设施一般完善较完善较完善较完善生活设施医院、银行、商业街、中小学医院、银行、商业街、中小学医院、银行、商业街、中小学医院、银行、商业街、中小学商服繁华度一般一般一般一般临街状况临街临街临街临街个别因素成新率100%100%100%100%建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构比较楼层均价均价均价均价物业管理专业管理专业管理专业管理专业管理装修状况精装精装毛坯精装套配设施通水电气视讯，红外线监控系统，智能网络宽带通水电气视讯，红外线监控系统，智能网络宽带通水电气视讯，红外线监控系统智能网络宽带通水电气视讯，红外线监控系统，智能网络宽带通风、采光一般较好较好一般户型设计较好较好较好一般市场接受能力一般较好较好一般比较因素条件指数表实例待估对象实例一实例二实例三名称穗和城芒果公寓亚运商城公寓金龙花园地理位置10010095100交易时间10010010293交易情况100100交易价格（均价）待估7000元/平方米3800元/平方米2988元/平方米区域因素交通便捷1001009395自然环境100100102100人文环境100100100100基础设施100100100100生活设施100100100100商服繁华度100100100100临街状况100100100100个别因素成新率100100100100建筑结构100100100100比较楼层10093102100物业管理100100100100套配设施100100100100通风、采光100101101100户型设计10095 103 100房屋使用年限100100101145比准价格计算表可比案例芒果公寓亚运商城公寓金龙花园成交单价元/平方米7000元/平方米3800元/平方米2988元/平方米交通便捷因素修正100/100 100/93100/95自然环境因素修正100/100100/102100/100个别因素修正100/101100/101100/100交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/102100/93土地使用年限修正100/100100/101100/145楼层修正情况100/93100/102100/100比准价格元/平方米7452.3581元/平方米3812.2271元/平方米2332.4161元/平方米对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象为的市场单价为：(7452.3581元/平方米+3812.2271元/平方米+2332.4161元/平方米)35025.6041元/平方米估价对象的住宅于估价时点在完好状态下的市场价格总值为：5025.6041元/平方米66199=3326.8996万元（二） 收益法了解该房地产的基本情况，对该的位置、环境等进行实地勘察及进行市场调查，了解周边同类物业出租、经营、收益变化情况进行分析，再结合待估对象所处地理位置和个别条件等因素对房地产收益的影响。认为该房地产的纯收益具有按一定比率递增的特点，根据该区的发展趋势年净收益每年递增1%，假设估价对象在未来使用的有限年限内，对住房公寓以出租不卖的情况经营，且每年的报酬率保持不变，确定计算公式为： 1、确定净收益在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑物业在出租使用工程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益，扣除其经营过程中为取得营业收入需花费的管理费用、维修及保险费、税金、房产税后，得出估价对象未来各年的净收益。（1） 估算年收入根据广州是非公房租金标准每平方米使用面积平均月租金和类似估价对象房地产租金确定估价对象的租金为25元 据调查类似物业的出租空置率为15%。则估价对象每年的年收入为：25元/*月12月6619985%=1688.0745万元（2）扣除项目A、管理费用：以物业租金收入的3%计算管理费用=1688.0745万元3%=50.6422万元B、维修及保险费：维修费一般以综合造价的2.5%计算，保险费一般以综合造价的0.3%计算。根据该房产的建筑结构，结合广州市工程造价信息公布的同类建筑的土建成本，考虑了其他相关费用后，确定其成本造价为700元/，则：维修及保险费700元/（2.50.3）66199129.7500万元C、房产税：一般以房屋成本造价的70的1.2，则：房产税700元/701.2%6619938.9250万元D、营业税：以物业年租金收入的5测算，则：营业税1688.0745万元584.4037万元扣除项目总额=50.6422万元+129.75万元+38.925万元+84.4037元=303.7209万元（3）净收益净收