房地产价格博弈.doc

房地产价格博弈从现有经济学范畴的角度考虑，价值规律主导了一切商品的价格。因此，房地产价格也不例外，其价格形成机制却远非普通商品的买卖双方的博弈，由于房地产对于国民经济的重要作用和其在民生活动中的特殊地位决定了影响房地产市场供求的因素更加复杂。从博弈论的角度来理解房地产市场中的各种博弈，首先需要从理解博弈论开始。一、博弈论的概念博弈论，即一些人组或其他组织，面对一定的环境，在一定的规则下，同时或先后，一次或多次，从各自允许选择的行为或策略中进行选择并加以实施，各自取得相应的结果的过程（谢识予经济博弈论）。通常认为，现代经济博弈论是1944年由美国著名数学家冯诺依曼和经济学家奥斯卡摩根斯坦共同著述的博弈论与经济行为引入经济学领域，目前已成为经济分析的重要工具之一。博弈的分类根据不同的基准也有不同的分类。一般认为，博弈主要可以分为合作博弈和非合作博弈。它们的区别在于相互发生作用的当事人之间有没有一个具有约束力的协议，如果有，就是合作博弈，如果没有，就是非合作博弈。从行为的时间序列性，博弈论分为静态博弈和动态博弈。静态博弈是指在博弈中，参与人同时选择或虽非同时选择但后行动者并不知道先行动者采取了什么具体行动；动态博弈是指在博弈行动中，参与人的行动有先后顺序，且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。通俗的理解：“困境就是同时”决策的，属于静态博弈；而棋牌类游戏等决策或行动有先后次序的，属于动态博弈。我国的房地产市场由于起步晚，市场化程度不够、政府干预的程度较高，因此从博弈类型上看，属于动态博弈。二、房地产价格博弈的框架和机制理解房地产市场，需要理解房地产价格形成的博弈机制，其表现是买卖双方的博弈机制，但是由于影响供求的因素远超于买卖双方，因此有必要从更全面、深入地角度来考察房地产的博弈框架。（一）房地产价格博弈的框架从博弈主体来看，房地产市场中主要的博弈主体包括中央政府、地方政府、开发商、商业银行、房地产购买者。供给方面。中央政府对经济增长和经济结构的诸多诉求使其成为供给方面最优决定力量的供给因素。地方政府处于获得财政收入的目的是高房价的支持者，并且通过土地垄断等方式支撑了房价上涨。开发商作为房地产的生产者是最直接的供给力量，利润的追逐者。商业银行以开发贷款和住房贷款而成为与开发商捆绑的利益追求者。需求方面。从购房动机的角度又分为消费者、投机者和投资者。住房消费者是房地产需求方面的最大力量，价格的稳定器；投机者和投资者因其对于资产增值的目的对于房产价格起着助涨杀跌的作用。图1.房地产价格博弈框架中央政府地方政府开发商价格消费者投资者投机者供给需求商业银行利益（二）房地产价格博弈的机制房地产价格博弈的本质是供求博弈。因此，博弈主体对于供求的影响是价格博弈的主要逻辑。市场的供求因素永远处于变化之中。1.中央政府的角度。自1994年房地产改革以来，中央政府始终处于房地产市场发展的主导地位，从初期房改政策的实施、历次的结构性调控到如今的全面限制无不隐含着政府对于房地产市场发展的主导作用。经过十多年的发展，房地产已经成为中国的支柱产业，房地产及其相关行业增加值占到全国工业增加值的1/3。发展房地产需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、化工、玻璃、五金、燃料动力等许多物质生产部门和服务行业的产品和劳务提供相配合，从而“波及”、拉动相关行业的发展，对整个社会经济起到带动作用。因此，过去历年，中央政府对于房地产市场的政策着力点在于经济增长的需求。而当今，民生需求、房地产价格过高的社会问题较为突出，国民经济在发展结构上也存在必要的调整需求。因此，可以判断中央政府对于房地产市场的政策着力点已从单纯的保增长转变到保民生、求稳定。2.地方政府的角度。地方政府提供了房地产的最基本要素土地，而土地价格是推高房价的最主要因素。地方政府在房地产价格博弈中的着力点可以从两个方面来看，一是地方经济增长和财政收入的要求，一是地方政绩的需求。以房地产为支柱产业的经济发展方式造成了当前地方政府的“土地财政经济”，房地产价格的波动关系到地方政府收入、关系到地方经济发展。本轮调控展开以前，经济增长和地方政府的政绩追求的目标是一致的，地方政府通过土地垄断推高土地财政的收入满足地方经济发展的资金需求，另一方面地方房地产市场本身的发展便能大幅推动GDP的高速增长。在传统的GDP政绩考核模式下，地方政府是房地产价格上升的助推器。本轮全面调控以后，这一局面可能会有所改观，一方面地方经济结构将必须有所调整，另一方面GDP政绩考核模式下，房价限制作为重要原则已经单独列出。3.开发商的角度。作为住房市场的供应者，在过去的十多年高速发展期，房地产商经历了从自有资金开发到银行贷款开发的高杠杆模式时期，地方政府对于房地产市场的支持和商业银行给予房地产商的高杠杆是房地产行业暴利的源泉。过高的利润水平导致了社会资本在房地产的聚集，不利于经济结构的正常发展，也增加了我国金融系统的潜在风险。地方政府的无度支持则包容了地产行业的各种不规范行为，市场的健康受到侵害。适当降低房地产行业的利润水平、才能有效疏导社会资本。开放商逐利本性不会改变，因此地方政府的政策引导、房地产市场的肃清和商业银行的风险控制是控制地产商无度发展的主要途径。4.商业银行的角度。商业银行作为金融政策的执行者，一方面要执行央行的货币政策，另一方面其自身也有逐利的要求。可以说，偌大房地产市场的发展，银行的融资功能居功至伟。商业银行一方面向开发商发放开发贷款、另一方面向购买者发放按揭贷款，盘活了整个行业的供给与需求。因此，博弈中，商业银行可以作为政策的主要传导途径。5.住房购买者的角度。中国的消费者历来具有“买涨不买跌”的传统。最为广大的住房消费者是房地产市场发展的基石，从人口的数量来说，我国的住房需求具有广阔的空间，但是从有效需求来看，国民收入相对高房价的不足成为制约需求的一大障碍。“啃老族”、“裸婚族”、“丈母娘推高房价论”便是这种畸形的需求的最好表达，住房保障制度的缺陷导致了诸多国民倾其一生而不得所居。投资需求和投机需求具有较大的弹性，其主要通过低买高卖的方式进行财富保值增值。因此，一方面保障低收入阶层的基本住房需求，降低商品房需求；另一方面，改变商品房需求的价格预期是有效引导的关键。通过对各类博弈主体的分析，我们可以看到房地产价格博弈机制中主要包含了中央政府在经济增长、民生和经济结构调整之间的抉择，地方政府在地方经济、财政收入和政绩需求之间的平衡，地产开发商在利润水平预期引导下的供给能力扩张收缩，商业银行资本对于房地产行业的资本供给的变化和社会住房有效需求的变化。动态博弈中，只有自上而下的理顺其中逻辑，选择合理的传导途径才有可能逐步改变房地产供给与需求的结构性失衡的现状。三、当前房地产市场调控的现状我国当前的房地产市场处于明显的结构性失衡状态，一是房地产市场占GDP的比重过高，过于依赖房地产市场的经济支撑作用未来将造成实体制造业的空心化，高房价隐含着金融危机的风险。另一方面房地产市场的供求存在结构性失衡，贫富差距的逐年扩大导致少数部分富裕群体拥有大量空置房，而社会底层的住房保障不足。中国的房地产发展史建立在巨大需求之上，这是一个体现人口红利的产业，庞大的住房需求推动房地产产业健康发展。然后房地产产业作为国民经济重要的支柱产业，其显著地位已越来越受到质疑。政府已经意识到高房价必然造成的民生困苦和经济畸形，全面的调控已经展开。中央决心控制房地产价格，一方面全国大范围的限购政策已经实施，另一方面政府大力推进保障性住房建设，加上银行对于房地产方面的相关资金需求也已收紧。中国指数研究院近日发布的2011年1-10月全国房地产开发经营数据解读显示1-10月，全国房地产商品房市场销售面积和销售额的同比增速放缓，10月单月销售面积环比同比均有所下降。调控政策对房地产行业的影响显而易见，“当前中国房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月以来也开始出现松动。”国务院总理温家宝日前的表述描绘出了已经调控两年的楼市房价现状。我们需要注意到，房价的松动也并非仅仅是政策面的胁迫。根据供需基本理论，商品价格的波动应该是围绕价值的周期性波动、其波动是周期性的并且受供需影响。根据这一理论，限购令仅仅是促成本次房价松动的催化剂、是抑制需求的一种手段，房产市场确实存在刚性需求，抑制需求只是牺牲市场长期健康发展的短期行为，其结果必然会扭曲正常的市场结构与节奏。另一方面，紧缩的货币政策造成的企业资金面紧张则间接导致供给抑制。紧缩的政策预期下，企业流动性锐减、进而遏制了市场供给。在低迷的宏观经济环境中，限购限需、限贷限供共同促成了房价的松动，是供给需求双方博弈的结果。当前围绕房价的博弈正是关键时刻，各方博弈愈发复杂和激烈，调控政策的执行力度和能否持续极大地影响了房地产价格的下一步走向。此前温家宝总理反复强调“进一步巩固调控成果”，近日再次回应说：“在这里要强调指出，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”博弈各方应有理性认识到，这充分表明了中央政府调控房价的决心与信心，也意味着当前的房价松动仅仅是个开始。四、基于房价博弈机制的看法长期来看，经济增长“去房产化”、实体经济健康发展才能减轻外围经济恶化带来的经济风险；短期来看，平衡和稳定是经济转型和过渡阶段最需要的环境。但是当前的政策着力点主要在于通过限购抑制需求，通过货币紧缩抑制市场供给的方式来实行“双杀”。我认为房地产市场在这种“双杀”的调控方式下，毕将实现硬着陆，对房地产市场和国民经济造成较大的伤害。而基于以上对于房价博弈机制的分析，我们认为可以从更多途径引导博弈主体的行为与其，对房地产市场的供求关系进行疏导。供给层面，一方面要通过对于土地价格的合理引导降低房地产构成成本；另一方面，要实施更大力度、更加严格的保障房制度。诸如可以逐步修正现有的地方政府业绩考核模式，在原有的GDP考核模式下增加以房价收入比、住房普及率等等系列住房健康类考核指标。加大土地市场的供应力度，改变招标模式，约束开放商的生产利润率，逐步理顺、降低房地产的供给成本。当前多地实施的保障房制度存在诸多漏洞、部分地区的工程水分过大，未能起到保障社会底层的最根本作用，我认为应该实施普及面更广、管理更加严格的保障