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如今，增城限制涨幅由8%调整至5%，如果按照“阳光家缘”统计数据推算，那今年增城一手房均价就必须只能在去年7388元/m2的基础上最多涨5%，这样一来，增城今年一手房价将不得超过7757元/m2。但反观过去三个月的成交数据可发现，1月、2月、3月增城的一手楼价分别达到了7993元/m2、8346元/m2及8275元/m2，均明显超过了7757元/m2这一“红线”。 “继续限价不限购，而且限涨幅度回到5%，不可避免会助长一些房企在价格上玩花样。”。据了解，自增城限价以来，一些价格较高的区域如广园东板块以及新塘中心区一带的楼盘，毛坯价格都已经是大多“超标”了。若是带装修发售的话，更是难以“过关”。因此，这些楼盘通常都会采用“购房合同”“装修合同”的方式来避免房价的超标。日前，翡翠绿洲就放风说新一期单位将带装修发售，预计单价在“万”字出头。不排除届时该盘也以此种方式推盘。 广园东一大盘相关负责人表示，增城“限价”，日子比较难过的基本都是广园东大盘，因该板块以往的价格基数已较高，单价已超了“红线”。对于中新、永和等楼价本身不高的板块，则是一大利好，可吸引更多的市民前往置业。 月初，增城正式宣布今年楼市继续限价不限购，但限价标准从今年初宣布的限涨8%调至5%。政策靴子一落地，让增城各板块的开发商吃上了定心丸，各楼盘竞相涨价，有楼盘加上装修后，楼价甚至相对去年上涨了64.6%，远超限价要求。而在市民最为热捧的广园东板块，部分楼盘的楼价已经突破万元大关。业内人士认为，增城不限购将继续催热该区域楼市，成交量有望继续保持高位。 增城一手房成交量全市居首 有关部门官员指出，增城的限价线并非一成不变，将每个季度视实际情况进行调整。对于今年前三月增城楼价上涨过快的情况，该负责人亦表示，这主要是因为前三月有许多网签是去年延续下来的，将采取一定措施继续稳定楼价。 而对于增城确定不限购，不少开发商暗叹“吃下一颗定心丸”。增城目前的买家中，不少都是已有多套房、在广州被限购的广州户籍居民，同时还有不少外地户籍但没有增城社保或纳税记录的买家。如果限购，对增城楼市的打击将非常大，成交量短期甚至可能下跌一半以上。数据显示，今年3月份，增城一手楼共成交了2200套单位，约占全市总成交量的20%，也是全市成交量首屈一指的区域。 尽管今年增城将限价线从原来的涨幅不超过8%调回5%，但不少楼盘已然无视限价要求，在加上装修合同、设计合同等名目繁多的购房成本后，实际楼价远在限价线之上。 近日，位于增城新塘的翡翠绿洲（资料、团购、论坛）将推出“凡尔赛宫”组团二期，按照限价要求，该盘在去年的楼价基础上仅能上涨5%，而按照增城市国土房管局公布的数据，翡翠绿洲去年的成交均价为7290元/平方米，上涨5%之后仅为7655元/平方米。但据记者了解，今年3月份该组团的一期毛坯售价为7800元/平方米左右，而目前二期对外的吹风价已经高达12000元/平方米，带2500-3500元/平方米的精装修。也就是说，加上精装修之后，翡翠绿洲的楼价已经较去年均价上涨了64.6%，较上一期产品上涨了53.8%。 据悉，类似借助毛坯房变精装修房，以及捆绑价格高达数十万元但无任何实际价值的“设计合同”突破限价，在增城已经成为越来越普遍的现象。上月，本报就曾曝光豪进山湖珺璟（资料、团购、论坛）要求买家签“设计合同”以此暗中大幅涨价。而在该小区不远的汇东国际，该盘限价为8135元/平方米，但对外的报价却高达8800元/平方米。 广园东多个楼盘楼价已经破万，除了此前提到的翡翠绿洲报价12000元/平方米，碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛）的洋房价格也在万元以上，保利东江首府（资料、团购、论坛）的洋房11000元/平方米，而本地品牌的金泽豪庭（资料、团购、论坛）对外报价也要9500元/平方米。 不过，并非所有楼盘都能卖到天价，部分毛坯交楼的楼盘对外报价尚属实在，例如尚东阳光预计“五一”期间将推出的二期“假日”组团单位，户型为86平方米两房和108平方米三房，毛坯均价7500元/平方米，算是该板块难得的低价楼盘。 业内人士分析认为，目前广园东板块在价格上已经优势不大，相比该区域，距离广州市区更近、条件更好的科学城的万科东荟城、中海誉城等楼盘，也有不少1.2万-1.3万元/平方米的单位可以选择，但相对广州十区而言，增城楼市目前最大的优势还是在于不限购，这将继续吸引大批投资客前来置业，也是开发商涨价的底气所在。 以下为增城部分楼盘价格。 锦绣天伦花园 地址：新塘镇新沙路30号（新塘国际牛仔城旁）去年网签均价：暂无目前对外报价：毛坯均价7500元/平方米推货：楼盘已于3月30日推出全新15栋，为41-74平方米一房至两房小户型高层电梯洋房，两梯八户，毛坯均价7500元/平方米，公积金两成首付最低6万起。15栋的南向单位正对学校和幼儿园。另项目13、14栋洋房单位目前还有少量的三房单位在售。 金地公园上城 地址：永和新新公路5号。 去年网签均价：6461元/平方米目前对外报价：5800-6800元/平方米推货：楼盘推出全新洋房组团“浅山”，户型为81-122平方米两房至三房，毛坯均价5800-6800元/平方米。目前诚意登记中，样板间已于4月4日开放，预计“五一”前后开盘。项目另在售370平方米的湖山别墅，最低价约8000元/平方米，总价290万起。 景新国际 地址：中新镇风光路33号 去年网签均价：暂无目前对外报价：均价7500元/平方米推货：楼盘目前在售二期产品，主打73平方米的两房，90平方米的小三房和107平方米的大三房，毛坯均价7500元/平方米，具体优惠可到现场咨询。据悉，一期产品已全部售罄，预计2014年底入住。 尚东阳光 地址：新塘镇西宁西路618号去年网签均价：6612元/平方米目前对外报价：均价7500元/平方米推货：楼盘预计“五一”期间主推二期“假日”组团单位，户型为86平方米两房和108平方米三房，毛坯均价7500元/平方米。目前还有二期四街2号楼138-143平方米四房在售，毛坯均价6800元/平方米，现全款购房和商业贷款均享9.9折。 保利东江首府 地址：新塘镇新塘大道东 去年网签均价：9349元/平方米目前对外报价：均价11000元/平方米推货：楼盘全新一线临江别墅“紫江府”现正限量发售，户型为纯双拼240-480平方米江景墅，均价18000-33000元/平方米，产品采用6.4米挑高客厅顶级设计，附送前庭后院500平方米超大花园。二期收官楼王“江边墅上”A9栋，目前仅有少量125170平方米的三房和四房单位，带精装价格为10000-12000元/平方米。160;广州增城房地产调查报告篇二：房地产调查报告 【科目】房地产开发与经营管理 【题目】温江区房地产消费者调查报告 成员钟庆莉20123894、 刘欢20123757、 刘佳雨20123792、 刘益宁20123801、 0104835 专业12级土管2、1班 地点温江国色天乡，光华大道，大学城指导老师尹奇 起止时间2014年12月23-25日一、调查区域概况 温江区是成都市市辖区，成都平原腹心，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。温江城区距成都市中心城区16公里，距双流国际机场18公里。温江素有“金温江”之称，它作为整个大成都片区土地供应最为集中的区域，近5000余亩土地成功拍卖，使得温江一跃成为众多开发商、购房者的关注焦点。随着这些土地的陆续投入实际开发阶段，将有更多家实力开发商进驻柳城。也会吸引众多购买者的眼球，从而在温江购置地产。 二、调研背景及目的 房地产行业发展趋势随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。1-6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8，相比去年全年的17.5下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2，降幅与去年全年增长26.6相比，下滑35.8个百分点。 住建部政策研究主任秦虹指出，目前市场对楼市的看法普遍偏于悲观。秦虹认为，今年上半年全国商品房的销售面积出现负增长，主要原因是2013年同期商品房销量基数较高。“市场上的刚需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。”秦虹认为，信贷约束也影响了购房行为的实现。16月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1，增速比2013年全年的19.8回落5.7个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7，增速比2013年全年回落5.7个百分点。通过对房地产市场现状分析，相关专家表示，上半年房地产开发投资增速高位回落，“虽然与2012年之前动辄20以上的房地产投资增速相比，今年上半年的数据不太好看，但我们认为14.1的增速也是行业投资的次高点。因此，市场不应过分悲观。” 数据同时显示，16月份，全国房屋新开工面积80126万平方米，下降16.4，降幅收窄2.2个百分点。其中，住宅新开工面积56674万平方米，下降19.8。世茂集团副总裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地产市场都是高歌猛进的，从2014年3月起，市场就变了，发生了一个“非常快速”的跌落，目前市场仍处于下行通道，这是市场自发的调节过程。现在是供求结构发生了根本性的转变，由量变到质变。房地产调控已经取得一定成效，目前房地产市场仍处于消化库存、稳步回调阶段。但在当前市场各种房地产信息满天飞，购房者真假难辨时，购房心理受到严重干扰。不仅是购房者，面对一些楼市回暖信号专家也给出了不一样的结论。部分专家认为楼市已经大幅升温，然而也有专家认为楼市回暖存在过分解读，市场并没有出现大幅反弹迹象。在这样的背景下，购房者对于当前房地产市场到底持什么态度呢？购房者买房最关心的是哪些问题呢？家庭收入是买房的参考，收入高相对的选择空间大，而收入低的只能选择价格相对低些、小区品质或者地段一般的小区。随着调控的深入，房地产发生了巨大的变化，在之前卖方主导房地产市场发展，到现在买方的市场话语权成为主导，这说明了房地产市场供求关系发生了很大变化，同时，大房企相继来秦皇岛开发项目，楼盘多了，品种也多了，选择也就越来越多。面对当前“乱花渐欲迷人眼”的房地产市场现场，市民持一个什么态度呢？调研的目的在于，了解不同年龄段的消费者的购房意愿，进一步了解影响他们购房的因素，分析他们在购房时最关心的问题。帮助房地产企业确定正确的投资方向，适时进行产品更新换代，制定营销和开发计划，实施正确的价格策略。 二、调查对象 温江区20-60岁居民。 三、调查区域 成都市温江区。四、调查方法 通过采取问卷调查的方法，对成都市温江区居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷70份，获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前温江区房地产市场方面的情况。 五、调查时间和地点 2014年12月23日 -25日 温江光华大道附近，国色天香，温江大学城 六、调查结果及分析 在此次成都市温江区房地产市场消费者调查中，我们小组去到光华大道、国色天香、温江大学城附近进行调查。由于调查日期在圣诞节前后，所以我们着重在国色天香附近进行调查，各类人群的不同也能够使我们的调查更真实详尽。我们小组共发放问卷70份，其中有效问卷57份，另外有三份无效是由于填写对象没有填写完整。以下是对此次调研所得数据的具体的分析：160;广州增城房地产调查报告篇三：广州市房地产项目投资分析报告WORD版160页 目录 目录_ 1 第一章项目研究总论 _ 5 1.1项目经济效益指标： _ 5 1.2项目研究结论 _ 5 1.3风险及建议 _ 6 第二章 项目概况 _ 7 2.1 项目综述 _ 7 2.1.1项目位置 _ 7 2.1.2 地块形状： _ 7 2.1.3项目经济技术指标 _ 8 2.1.4项目地块现状 _ 8 2.2 项目设计 _ 9 第三章 广州市宏观环境分析 _ 10 3.1广州市宏观经济 _ 10 3.1.1GDP指标 _ 10 3.1.2固定资产投资 _ 11 3.1.3消费指数 _ 13 3.1.4外资利用程度 _ 14 3.1.5常住人口 _ 15 3.1.6城镇居民储蓄 _ 15 3.2广州市城市规划 _ 16 3.3广州市宏观环境小结 _ 17 第四章 全国房地产市场分析 _ 17 4.1全国房地产市场现状 _ 17 4.1.1全国土地供求分析 _ 17 4.1.2.全国商品房供给现状 _ 19 4.1.3.全国商品房需求现状 _ 21 4.2. 房地产开发预测 _ 22 4.2.1全国房地产的发展情况及预测 _ 22 4.2.2全国重点城市房地产的发展情况及预测 _ 24 4.2.3房地产新政策 _ 27 4.2.4广州商品房市场分析 _ 28 4.2.5广州住宅土地市场分析 _ 32 4.2.6广州天河区房地产市场分析 _ 33 Your future depends on your dreams. So go to sleep. 现在的梦想决定着你的将来,所以还是再睡一会吧。第五章 项目区域楼盘以及竞争楼盘分析 _ 37 5.1项目区域楼盘分析 _ 37 5.2竞争楼盘分析 _ 37 5.3.1. 项目特色分析 _ 42 5.3.2.人群定位分析 _ 42 5.3.4.价格分析 _ 44 第六章项目环境分析 _ 44 6.1.1五山概述 _ 44 6.1.3五山地段交通环境 _ 45 6.1.4五山人文环境 _ 46 6.1.5五山产业环境 _ 46 6.2项目地块开发环境 _ 47 6.2.1土地性质综述 _ 47 6.2.2自然景观 _ 47 6.2.3环境卫生、社会治安情况 _ 48 6.2.4周围的交通条件 _ 49 6.2.5配套设施 _ 50 6.3未来项目的宏观环境判断 _ 51 第七章项目发展定位 _ 52 7.1地块的SWOT分析 _ 52 7.1.1优势分析 _ 52 7.2项目市场定位 _ 53 7.2.1项目市场定位分析 _ 53 7.2.2项目开发定位 _ 54 7.2.3项目的市场细分 _ 55 7.3产品概念 _ 57 7.3.1定位阐释 _ 58 7.3.2 _ 58 第八章 项目规划建议 _ 59 8.1产品规划定位 _ 59 8.1.1产品规划的原则性 _ 59 8.1.2 规划目标 _ 60 8.2 规划方案 _ 60 8.2.1规划依据 _ 60 8.2.2场地现状 _ 60 8.3 前期物业管理介入 _ 80 8.3.1 物业管理公司的选择 _ 80 8.3.2 物业管理费用的确定 _ 80 8.3.3 对本区物业管理的建议 _ 80 2 Your future depends on your dreams. So go to sleep. 现在的梦想决定着你的将来,所以还是再睡一会吧。8.4项目经济技术指标 _ 81 第九章 建议营销策划方案（仅作为参考） _ 83 9.1市场营销渠道与推广主题的确定 _ 83 9.2项目营销方式与形象包装 _ 83 9.3销售方式 _ 92 9.3.1价格定位 _ 92 9.3.2.付款方式 _ 93 9.4销售进度的控制与危机处理 _ 93 9.4.1预测销售进度表 _ 93 9.4.2危机处理 _ 93 9.5费用支出 _ 94 9.5.1.营销过程必要支出 _ 94 9.5.2.常用广告媒体收费标准参考表 _ 94 第十章 项目总投资估算、资金筹措、投资计划及附表 _ 95 10.1项目实施进度计划 _ 95 10.1.1 2009年3月-2010年12月进程计划表_ 96 10.2项目投资估算 _ 96 10.2.1总投资与成本费用 _ 96 10.2.2开发成本估算 _ 97 10.2.3开发费用估算 _ 99 10.3项目价格定位 _ 100 10.3.1周边竞争项目分析： _ 101 10.3.2可比性分析 _ 101 10.3.3项目中各楼栋定价建议 _ 102 10.3.4销售收入与资金筹措 _ 104 10.3.5借款还本付息估算 _ 105 第十一章财务评价、不确定性分析、风险分析 _ 107 11.1项目财务评价 _ 107 11. 1.1销售税金及附加、增值税估算： _ 107 11.1. 2损益表与静态盈利分析 _ 108 11.1.3现金流量表与动态盈利分析 _ 108 11.1.4项目不确定性分析 _ 110 第十二章 附件 _ 114 附件一： _ 114 广东房地产新政1