商品房预售款监管知识问答.doc

商品房预售款监管知识问答一、为什么要设立商品房预售款监控？意义何在？ 设定商品房预售款监控的法律依据是城市商品房预售管理办法。其主要的意义是为了加强商品房预售管理，维护预购人和预售人双方的合法权益，确保商品房预售款专款专户，专款专存，专款专用。 二、商品房预售款监控的作用表现在哪些方面？ 其作用主要表现在：1、规范商品房预售行为，维护房地产预售市场秩序；2、维护预购人的合法权益，防止预售人在预售项目未竣工前将商品房预售款挪作他用；3、保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，做到专款专用。 三、什么是商品房预售款专用帐户？商品房预售款专用帐户是预售人在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用帐户。预售人应当在进行商品房预售前，在银行开立商品房预售款监管专户，委托开户银行为预售款监管银行，并由预售人、预售款监管银行和担保公司三方签订市房管局监制统一格式的商品房预售款监管协议书，明确三方的权利、义务和法律责任。 四、购房人预售款如何交付？为便于预售款监管，确保预售款全额及时到位，实行票款分离，预售人不得擅自收取任何性质的预售款，预售款有预购人直接存入监管帐户。五、购房人购买商品房需看开发企业那些证明？在选购商品房时，请查验所购楼盘是否已办理商品房预售许可证、商品房预售款监管备案证明，开发企业需对上述证明材料悬挂明示，便于购房人查看。六、房地产开发企业如何为购房人进行房屋合同备案？房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，并于十五日书面告知购房人。无论分期付款、一次性付款的都要及时备案，防止一房多卖、重复出售行为的发生，购房人可于签订房屋买卖合同30日后，到房产管理部门查询备案情况。 七、已交付购房定金，因其它原因退房的，开发企业是否退还定金？已取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预定性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的，从其约定。 八、开发企业未取的商品房预售许可证前，擅自预售房屋、收取预售款、发布销售广告，是否违法？ 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，不得进行商品房广告发布，凡擅自进行预售、收取预售款及进行广告发布的开发企业，均属违法，知情者可向房管部门投诉，对违法违规问题进行查处。 九、有什么措施可以保证开发商不把预售款挪作他用？对不按规定使用商品房预售款的有何处罚措施？ 主要的措施有：1、加大商品房预售款监督管理的宣传力度。提高购房者风险防范的意识，使其明白应亲自将预售款直接存入监控帐号而不能直接交付发展商：2、完善预售款监督管理体制，加强对房地产预售市场的日常巡查，采用按项目施工进度拨付款项的原则来核准发展商使用预售款;3、通过监控银行每月提供发布商品房预售款监控帐户收支情况表。认真核对发展商对预售款使用的流向；4、建立健全信息化建设，加大预售管理信息的透明度。 对不按规定使用商品房预售款的处罚措施：预售人不按规定使用商品房预售款的，由市房产住宅局责令限期改正，暂停商品房预售，并按有关法律法规规定，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。 十、什么条件下才可以取消商品房预售款的监管？ 预售人预售项目竣工合格后，预售人应向市房产住宅局提交由担保公司核准