江苏宿迁苏城汇金大厦项目可行性研究报告_83页_2009年

苏城汇金大厦项目可行性研究报告宿迁市苏城置业有限公司江苏天园项目管理集团有限公司二九年七月目录一、报告摘要51.1总论2开发企业1.3项目简介1.4项目经济效益指标1.5结论、风险及建议项目概况二、项目概况91项目综述1.1项目位置2项目用地2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司2.1用地面积2.2地块形状2.3地块现状2.4项目经济技术指标3项目发展状况3.1项目发展单位简介2 3.2项目法律手续三、项目投资环境121宏观经济分析1.1全国 经济环境3 1.2宿迁经济环境、地产市 分析291市 总 4.1.1 市 总 分析2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司4.1.2市房地产市 总 分析42市 市 分析4.2.1 4 2.2 业 4.3市 分析4 3.1 4.3.2 业 、项目发展 位 1项目SWOT分析2发展 3形 位4产 位5 位5.6 位2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司5.6.1整体目标客户定位5.6.2重点目标客户锁定7 位5.7.1根据市场比较法测算5.7.2策略调价、营销策 1策 6.1.1入市推广策略6.1.2持续期销售策略6.1.3尾期销售策略2现场包装6.2.1销售中心包装6.2.2 施工工地包装6.2.3外立面包装2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司6.2.4小区内部道路包装6.2.4 样板房包装3营销费用6.3.1总费用6.3.2总 currency1七、“业管理策 1“业管理 、项目fifl 建 8.1.项目fifl8.2.建九、项目建 及标 9.1 建面积 ”9.2 标9.3、 项目一 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司、建 10.1、建 地环境10.2、总 划10.3、建10.4、结10.5、公用10.6、 一、项目环境 动211.1、要 状况11.2、动currency1全10.3、建 二、项目 currency1 三、投资 资 13.1、投资 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司13.2资 、风险分析及 策 14.1市 风险分析14.2、经营管理风险分析14.3、 分析 、 效益分析9综 92010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司一 报告摘要 1.1总论宿迁市经济建 宿迁市 城市 发展 地 房地产业 经济建 宿迁经济发展 到 足轻重 用 而 国民生活 提高 民众居 质要 也日益增高 如何满足大群众 高质量居 质乃至便捷 业划迫切要 不仅是政府部门长期以来重要课题 并且也是房地产企业 责任之一 200 年1-12月 宿迁市房地产开发投资 额总 7.07亿元 上年同期相比增长 .% 巨大居 投资 带动 房地产业发展 同时也 宿迁市现代大 都市化城市建做出 贡献 根据当前宿迁房地产市 分析：2009年房地产投资仍高增长 宏观调控 用下 宿迁也出台 针 小高层、小 政策补贴2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司减免契税优惠政策 这些政策出台使2009年房地产市 再次火热 虽然房屋销售量呈上升趋势 投资热点以及部分优质项目仍集 优惠政策 -小高层、小 可以预见：房地产 稳有升态势不改变 本项目用地位 宿迁市老城 城市划 核心地带 该宗地总划用地6 033 米 总建面积38,500万 米 苏城汇 大厦建项目本 建高 质 营造市 心 业氛围开发理念 努力将该项目建成 宿迁市房地产旗帜 营造出 城市发展相 人 、 而 满活力 居 环境 1.2开发企业宿迁市苏城置业有限公司是宿迁 业房地产项目开发公司 项目业 本 况如下：1、法人代 ： 2、法 地fl：宿迁市宿城 3、 资本：人民 800万元2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司4、营业 ：房地产开发、销售 5、开发资质：国 房地产开发三 企业6、 用 ：AAA7、公司管理团 ：公司 有一 风 、管理理念 、开管理团 有一业 技术、 风currency1高、 技术人 管理人 公司现有 人 业技术人 人 “年 公司管理人 技术fi分fl 有生、本、 及高、 、经济 公司”长 宿迁房地产业 至 有房地产开发年业经 稳 项目fi见 、 管理理念 市 位 项目开发成高 宿迁市苏城置业有限公司是 、 、 、 投资 建,要”房地产开发、销售 资本人民 800万元 企业经营状况 有 发展 力 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司 1.3 项目简介本项目位 市 心老城 大 用地面积6 033 米 建面积38,500 米 建 不大 55% 建高 控 24层以下 全部 成时 2年 24 月 2011年6月 本项目将建成 业房产+高层 综 房地产开发项目 以公司 有资 公司销售资 补 部分 动资 资不足部分以 款补足 1.4项目经济效益指标项目总投资：80 000 000元项目销售：90 000 000元 销售：95% 业销售：100%2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司税后 54,114,992成本 ：20.00%”部益(FIRR)：34.27%现(FNPV): 45,560,272动态投资 期：1.87年款 期：2年 1.5 结论、风险及建议A结论本项目开发 法本项目地使用 项建手续 此 我后面分析测 假 本项目地、立项、开发建、销售 面“遵照国 及宿迁市房地产项目开发 序及 根据测 预测销售 、销售下 本项目 备 可 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司B风险及建议宿迁市房地产市 小 属 封闭 市 此 要切 虑市 量 市 销售 奏本地块虽然地成本 低 但仍 要 控 成本 管理成本 分 用地块位置优势 地资 知名 业公司、 牌力建公司 强强联 打造小 牌 企业 牌 理市 营销 扩大媒 重营销 证销售资 款 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司二 项目概况 2.1项目综述2.1.1 项目位置项目位 宿迁市 心, 至凤凰城用地, 至凤凰城用地 西至大、人民 12米 北至渔市口 15米 2.2 项目用地2.2.1用地面积项目总划用地面积6 033 米,项目总建用地面积38,500米,积不大 6.5, 建高 控 24层以下 2.2.2 地块形状地块呈长形, 形状 则 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司2.2.3 地块现状项目用地地势 坦,三通一 , 备建 图1：地块现状 图2.2.4 项目用地经济技术指标根据委托提 资料,本项目 项经济技术指标如下 所示:项目 划指标建占地面积 6 033 m总建面积 38,500 m用地 质 用地地使用年限 70年建 55%绿化 5%2.3项目发展状况2.3.1项目发展单位简介宿迁市苏城置业有限公司成立日期:二零零九年 月二三日； 号:32130000034484；编号:321300000200905130004S； 所：宿迁市宿城 ；法 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司代 人: ； 资本:800万元；企业类 :有限公司 然人控股；经营范围:房地产开发、销售 营业期限: 二零零九年 月二三日至二零一二年 月二二日 宿迁市苏城置业有限公司地储备 况：宿迁市宿城 凤凰城用地面积 9.05亩 6033 米 以 测 .项目法律手续本项目地、立项、开发建 面“遵照国 及宿迁市房地产项目开发 序及 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司三 项目投资环境.宏观经济分析.全国 经济环境2008年国民经济 发展势全国国”生产总300 670亿元 按可比 比上年增长 9% 一产业增34 000 亿元 增长5.5% 二产业增 146 183亿元 增长 9.3% 三产业增120 487亿元 增长9.5% 全国地产市 状况房地产市 继续持增长势 8年 我国经济持续发展、城市化 、居民 提高及政府启动” 政策 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司都 房地产业发展 活力 诸 素驱动下 房地产市 也继续持高位运状态 预9年房地产市发展题 结调 范是线 市 系将 一步 善 两旺 业继续持增长势 a 房地产投资继续增长 但增幅逐渐 落9年房地产投资增长将 放慢房地产企业效益降幅可 小 但企业 差异将很大产 结调 步伐 建材 高技泛应用外资 房地产企业将强联盟 海外资 同时 国”房地产企业也将强联盟 以应发展要 应 来 面挑 b 房 地域分化 走势温 落国 政策调控 外部经济双筛 用下 2008年我国房地产市销售下降 房空置面积增 售 增幅 落 市 销售 齐升 面开始改观 预测9年房 将呈温 落态势 房地产2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司业两年将 落盘 房改以及相关政策效应经过前几年 分释放后 趋 递减 人购买继续成 市 域发展不 衡 房 发展趋势呈现 大差异 高发展 西部地 将持增长势 发展成熟 部沿海地 房 则出现调 落 c 牌化将成时尚 业竞争走向以 牌 核心来重 企业 配置资 重要机 房地产开发市 初露端倪 并出现 一像万这样营造 牌比 成企业 受到市 捧 9年 房地产业将秉承 牌化发展趋势 化、 牌化继续成 时尚 成 房地产企业竞争 胜重要策 d 停止出让fl墅用地 调 房地产开发结切 地资 近两年来出台 项法律法 如建项目用地预 管理 法、城 建用地增减 点管理 法、2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司地调 法 地 用总 划 城市划范地市 序 止 市动 造成风险 国资 部强地 应调控 控 地 应总量 fl是 用地 应量 优化地 应 结 止 市动 带来风险 停止fl墅类用地地 应 过量 应地要 理 通上 过地可以 当增当地居民购买并居 通地 应 但也要 市 力 控 总量 e 一步强房地产 业 管理年 月 日 国人民 下发关 一步强房地产 业 管理通知 通知要 ：强房地产开发 款管理 范 款投向 房地产开发 款 应 备地产开发资质、 用高、 有 款房地产开发企业 款应重点 持 低 购买力 项目 大 、大面积、高 房、fl墅 项目应当限 房地产开发企业 款 有资 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司指所有益应不低 开发项目总投资 地储备机发放 款 款 款额 不过所购地 款期限 长不过年 减轻款人不必要currency1“ 业 购买 结 封 房 人发放 人 房 款 款人 人 房 款购买 一 房 付款比 仍fi 购买 二以上 fl 二房 应 当提高 付款比 款人 人 业用房 款比不过 款期限 长不过年 所购 业用房 验房屋 款人以 两用房名 款 业 一律按照 人 业用房 款管理 fi 受到 年到年 国”房产市 过热 年上年政策 本都是续年 围 过热、 通向 根” 政策” 年房产市 政策出 房地产市 相关 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司政策 年初控 二房 到 改善 房 以及年初次调高款备 、升currency1到年次调低款备 、降currency1 年下年 政策 上年相比 经 后政策动 年下年后 国 政策逐渐放 宏观调控针 一一控 向 止经济下 天” 续三次降currency1 之高 见 款市 之不升温 此后 降currency1、 房优惠、 通 房标调 、二房 一系 房 政策出台 款成 量出现 升 受到国 经济 机 房 政策动将 年有 现 .2宿迁市宏观市 环境分析宿迁市概况2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司宿迁市是1996年7月经国 立地 市 位 江苏北部 属沿 海线经济带、沿海经济带、沿江经济带 是苏、 、 三 之通 是 大 城市群 城市海经济 心城市之一 现 、宿 、宿城 以及宿迁经济开发 、市 城开发 、 苏 业园 苏宿业园 104 、4 ” 、1149 居 市域总面积8555 公 总人口531万 宿迁 境”有江苏 发现 人类活动fl 相、 、三代 代 此生currency1 代置下相 宿 代改宿迁至 绵 长河 宿迁培育 无数光照 英雄人“ 西楚霸王项羽 夫人虞姬演绎 气吞山河、 千霸王fl姬动人故” 刘少奇、陈毅 老一辈革命 曾此运 帷幄 浴血奋 宿迁 通发达 京沪、宁宿 高纵贯 北 盐 高横穿 西 三高公 宿 、宿 一 公 环城60 公 高公 圈 市 城“可10分钟” 高公 205国、305国、京杭大运河、 长铁 穿境” 市 距观音国 机 58公距白塔埠机 100公 宿迁资 丰 是闻名全国杨树之 、 产之 、花卉之 蚕茧之 活立木蓄积量1000余万立米螃2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司蟹产量全国 一 鱼出口量江苏 一洋河、双沟大曲居国名酒之 蜚声 外spcc绢丝出口量占全国绢丝出口总量一以上石英砂、陶储量5亿吨 蓝晶石、黄砂储量居全国 市之 宿迁发展迅猛 建市仅年时 全市地 生产总增长 2.6倍 政总增长 4倍 地 政一般预 增长 4.9倍 近两年 全市 以上业企业增、业用电量、地 政一般预 、 用外资 到帐、 出口总额 经济指标增“居江苏 位 一、政策法律环境分析2002年至 国 、江苏及宿迁市颁fi 一系 法 促 房地产业康持续发展：1、范房地产开发 法：关 一步强房地产 业 管理通知国人民 2002年 月 旬下达 关 一步强房地产 业 管理通知 房地产开发企业资 力提出 要房地产开发企业 开发 款必须 备国有地使用证、建用地划许可证、建 划许可证 建 许可证房地产开发企业 款 有资 指所有益应不低 开2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司发项目总投资 业 购买 结 封 房 人发放 人 房 款 房地产 政策房地产开发 款到费 款 “提高 门槛 房地产开发步伐放慢 但 稳 那些靠资 运 跳跃发展企业将 有生 础 这将促成房地产业优胜劣汰 有 房地产市 康发展 宿迁城市化 业化 、城市人口增 我市迫切 要决 房或租房问题 此种下 宿迁房地产业迎来 发展机遇 一步搞活房地产市 市建管部门按照国 、 房地产开发企业有关 结 宿迁房地产发展 况 一系 政策 一系 政策 房地产开发企业立、资质管理 重 调 这些 有效提高房地产开发公司素质 促 房地产企业范发展 同时 市建房地产管理部门 积 采 有效强 房地产开发经营资 管理 有效 止 诸如问题 盘 烂尾 盘出现 小业 益 促 宿迁房地产业稳 、康、持续发展 2、范 顿市 法：2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司 业、旅游、娱乐、 、服 业、 经营 项目用地 将全国范围” 招标、拍卖、 牌出让 目前房地产市 渠、 应地问题 使一些企业凭关系可以到廉 开发用地 重 市 公 也大大降低 政府部门宏观调空力 政府地 应上 划 大 地招标 投机 此政策出 使地 应一 公 市 环境下 减少投机 促 地出让市 有序发展 年月 日 国资 部 理 类园用地 强地 应调控有关问题发出” 通知 月国 公 下发两 顿地市 序命 ：关 停 类开发 ” 通知、关 理 顿 类开发 强建用地管理通知 后 国 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司日 开全国 一步 理 顿地市 序电 电 议 一 地市 顿启动 并且将大力 地市 出现 圈占地、低 出让地 部委高 联 带 是要地划应、产业政策 划立项、建管理、资 、fi部fi面联手 顿地市 促 地市 康发展 2005年 江苏 地积 集 建用地使用 江苏 政府日前发出江苏 政 持 地 见 集 建用地使用可上市 这是江苏 集 用地管理 重大 2007年国资 部、 政部、 国人民 近日联发 地储备管理 法 善地储备 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789江苏天园项目管理集团有限公司强地调控 范地市 运 促 地 集 用 提高建用地 力 8年建部颁关 房开发项目房屋面积测量有关问题通知 针 开发 分 公 使用面积而 出 标 房公 面积 法 这一 再次