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第六章土地利用管理 内容提要 土地利用管理的理论依据 土地利用与土地利用管理 建设用地 未利用地开发利用管理 土地利用总体规划 土地用途管制 土地利用监督与调控 第一节 土地利用管理的理论依据 一 土地肥力原理1 土地肥力 土地提供和协调植物生长发育的能力 2 种类 1 自然肥力 2 人工肥力 3 影响土地肥力的因素 1 社会生产力2 生产关系 二 土地报酬原理1 含义 指科技水平相对稳定的条件下 在同一地块连续追加投入 报酬出现先增后减的变化趋势 2 土地报酬的形式 总报酬 一定数量的生产资源投入土地后 所得的产品量 平均报酬 生产资源投入量与相应产品量之比边际报酬 每增加一单位变动资源投入量 所引起的产量增加值边际报酬是核心 总报酬和平均报酬都随之变化 3 土地报酬递增递减的原因 土地容量 土地承载力 4 研究意义 确定土地集约利用的合理界限提高土地投资的经济效果 三 地租理论 一 概述1 含义 是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分2 地租性质 1 土地所有权在经济上实现的形式 2 地租的资本化构成土地价格3 地租分类 级差地租 绝对地租 垄断地租 二 级差地租 1 级差地租产生的条件及原因 1 级差地租 产品个别生长价格与社会生产价格的差额 2 条件 土地自然生长力的差异 3 原因 土地有限而导致经营垄断 4 类型 A级差地租 土地肥沃程度的差别及土地位置差别 B级差地租 在同一土地上连续投资产生劳动生长率的差别 2 级差地租 产生的形成及地租量 三 绝对地租 1 绝对地租产生的条件及原因 1 绝对地租 租用最劣等土地也必须交纳的地租 2 条件 农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成 3 原因 土地私有权的垄断 四 垄断地租 建筑地段地租 矿山地租 1 垄断地租 产品垄断价格带来的地租 2 建筑地段 矿山地租 四 地价理论1 含义 土地具有使用价值 因此具有价格已经利用土地价格是由土地资源价格和土地资本价格构成土地价格是地租的资本化2 地价的特点 1 明显的权益价格 2 特殊的价值构成 3 形成的多因素性 4 增值保值的特点 5 区位性 3 影响地价的因素 1 一般因素 普遍影响作用的 2 区域因素 区域条件 3 个别因素 自身条件4 常见的地价形式 1 出让价格 转让价格 2 交易价格 评估价格 3 总价 单价 楼面地价 4 基准地价 标定地价 5 生地价格 毛地价格 熟地价格5 地价理论对土地利用的意义 五 区位理论1 含义 指地块分布的地区或地点 是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映 2 构成 1 自然地理区位 2 经济地理区位3 主要的区位理论 1 古典区位论 农业区位论 工业区位论 中心地理论 市场区位论 2 现代区位论 数学模型广泛应用与建立计算机技术与遥感技术的大量使用侧重与微观区位研究六 生态经济学理论 第二节 土地利用与土地利用管理 一 土地利用及其影响因素1 土地利用 人类通过一定的活动 利用土地的性能来满足自身需要的过程 2 内容 1 利用方式 2 利用程度 3 利用效果3 影响因素 1 自然因素 适宜性评价 2 社会经济因素 经济评价 3 人文科技因素 4 合理利用的标准 1 生态平衡原则 2 经济效果最大化原则 3 节约原则二 土地利用管理的概念和内容1 概念 是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然 经济规律 对土地的开发 利用 整治和保护进行的计划 组织 控制等工作的总称 2 土地利用管理的目标 保障土地资源安全及有效供给充裕度稳定性均衡性4 土地利用管理的内容 1 从对象分 农用地 建设用地 未利用土地 2 从职能分 土地利用规划 土地用途管制 监督和调控 第三节 建设用地 未利用地利用管理 一 建设用地利用管理1 建设用地 用于建造建筑物 构筑物及其使用范围的土地 2 构成 过渡分类 1 居民点及独立工矿用地 城市 居民点用地 独立工矿用地 2 交通用地 3 水利用地3 分类 国家 集体新增 存量 4 利用特点 非生态性位置的特别重要性高度集约性稳定性扩张性5 管理的原则 控制规模提高利用程度统一管理规划控制 6 管理方法 规划计划管理用地供应管理征用管理有偿使用管理二 未利用地开发利用管理1 未利用土地开发 指农用地和建设用地以外的土地将未利用土地开发改造为适宜人类经营使用的土地的过程 2 未利用土地开发的特点 受到土地利用水平的限制未利用土地开发会带来生态环境的变化需要投入较多的资金和劳力土地开发具有经营性的特点3 未利用地开发的原则必须依照土地利用总体规划进行必须在保护和改善生态环境前提下进行优先开发农用地原则 4 管理措施待开发土地资源的调查与评价未利用土地开发的可行性研究未利用地开发利用规划未利用地开发的项目管理土地开发者合法权益的保护 第四节 土地利用总体规划 一 土地利用总体规划的特性和作用1 含义 指人民政府依照法律规定在一定的规划区域内 根据国民经济和社会发展规划 土地供给能力以及各项建设对土地的需要 确定调整土地利用结构 用地布局的总体战略部署核心 确定和调整土地利用结构和布局2 特性 综合性 战略性 长期性 控制性 权威性 动态性 3 作用 为充分 合理利用每一寸土地提供科学依据协调人地关系和各部门用地矛盾 加强土地利用管理有效促进社会经济发展二 土地利用总体规划的体系和审批1 层次 全国 省 区 地 市 县 市 和乡 镇 五个层次2 审批 分级审批 国务院 省级 市州 三 土地利用总体规划的主要内容总则 土地利用现状和潜力分析土地利用目标和方针土地利用规划内容 农田保护 建设用地 分地区规划目标近期规划目标规划实施保证附则详细见 规划示范文本 四 土地利用年度计划 第五节 土地用途管制 一 土地用途管制的概述1 含义 国家为了保证土地资源的合理利用 通过编制土地利用规划 依法划定土地用途分区 确定土地使用限制条件 实现用途变更许可的一项强制性管理制度必要性 土地用途多样性2 目标 1 土地利用整体效率最大化 2 协调用地结构矛盾 3 保护环境 实现土地可持续利用二 土地用途管制的内容1 包括定性 定量 定位 定序控制2 农用地管制分为限制转移管制和许可转移管制3 非农用地的用途管制分为增量和存量非农建设用地的用途管制三 土地用途管制的动态调整规划修编规划调整 第六节 土地利用监督与调控 一 土地利用监测的特点和方法1 特点 监测成果的多样性监测体系的层次性技术要求的区域性技术手段的综合性 2 方法 1 实地调查 全面