麒龙房地产公司房地产可行性研究报告VIP

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。XX房地产项目可行性研究报告公司名称：麒龙房地产公司编制人员：赵 艳 海完成日期：2005-9-3目录调查人员声明.2第一部分：项目总论.3第二部分：市场研究.6第三部分：项目开发方案.12第四部分：投资估算与融资方案.18 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第五部分：财务评价.23第六部分：不确定性分析.26第七部分：综合评价.28第八部分：研究结论与建议.28第九部分：附录.29调查人员声明我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依 统一的 房地产 性研究报告 分析。3、 和结论。、 本 性研究报告。、 我们 本报告中的 建项目 了实地查 在本声明中 地 明 调查人员 建项目 了实地查 。6、 声明的事项 调查人员currency1：“currency1： 一fi fl，附fl 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一部分：项目总论1.1项目背景一部分 明项目的发 程、的、”作的发 程、投资 的 、投资的 性 性研究的作。为，项目的与发 作系统地述。明项目的、投资、在 性研究” 的作 、重的和 程 。在述项目发 的 ， 地 本项目 性研究的重 和。1.1.1项目 在 发 市发 与地 的 系 项目开发的 地 在 市的 、 、发方 的地 ， 在 、 产业 。1.1.2项目发人发项目 ， 的 ， ：房、新 住宅配套、园、府重 程。1.1.3项目投资的 性项目启动 未来几年发、发 的 义 一般3 年 ，在 发中的地 是否核心项目 入重 市场、项目合布局， 市场覆盖率、升品牌 象、降低营风险、扩大社会 力的作用 从 未来的利润求、 持续营角度描述立项的 义 1.2项目概况1.2.1项目称1.2.2项目建设单 1.2.3项目地 置周边现状地 置 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。地 处 市、 、非 开发 、商贸金融 的地 置。附图：项目在 市的 图，标记宗地 置，与标志性市 设施、建筑物 市中心商圈、机场 的相 置和距离、地段的定性描述 与中心 办 /商务/ 府的 系 。宗地现状1 四周范围 2 地势平坦状 ，自然标，与周边地势比较 3 地 现状，包括宗地内是否 水渠、较深的沟壑 小峡谷 、池塘压线 开发 较大 的因素，并计算因而损失的实际用地 积 地 现 居民 ，包括具体居住人数、户数，厂数量、 、产品性质、开状 ，并 明 拆迁项目开发 度的 地下 ，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原 桩地下建筑/结构，地上地下都 的 物 、 利用的构建 6 地的 性， 否市 地、市 、市 道 、 、 因素分 地 地质 ，包括 地结构、 力、地下水 和 性求。附图：平 地 图，标记四 范围相 数 地 地 图， 宗地地 建筑、 、沟壑、压线内 地下状 图，包括地下管线、暗渠、电缆。项目周边的社 配套1 周边3 范围内的社 配套 状 系统 ，包括线 、 宗地 依的方 ，是否发商自currency1 “ 现 系统，近 中是否 地、fifl 状 重大 的程。附图：状 图，包括现 和未来 的 市 和快速系统 ：大中小质量 。 级和水平 大物中心、商业和市场 、体、”设施 园 局 附图： 设施分布图，具体 置、距离。2 宗地周边3 范围内社 配套现状项目周边 个案 性描述， 的 不 1 2状 3 声 厂、 险 压线、 性、物品 产 地 6周边 风水 8近 中周边 的 ， 道 的 、厂的 迁、大 、 、物中 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。心/ 市的建设。9大市 配套 都 明距宗地距离、 本、 入的 性 1道 现状 发包括现 、 ， 实施的 ，与宗地的 系 。2 水状 ：现 管线、管 未来 和实施 。3水、 水 ：现 管线、管 未来 和实施 。 线电、电 、网 ：现 管线、上 置、距宗地距离、 线 本。 性 电和 施用电：现 管线、上 置、距宗地距离、 线 本。6：现 管线、管 、上 置、距宗地距离、 置。 水：现 管线、管 、上 置、距宗地距离、 置。附图： 明上述配套设施的管线、 量和 置，未来 扩 和的 。1.2. 项目 总 地 积、 地 积、 用地 积、 积、道 积住宅建筑 积、 建建筑 积， 建的内 ，并 分营性和非营性 建的 积综合 积率、住宅 积率建筑 度 率1.2. 项目发 的调查研究项目 项目地 作 项目建议 、 程研究作 1.3可行性研究报告编制依据在 性研究中作为依 的 、资料、称、来 、发布 。并中 的部分 附fl，作为 性研究报告的附， 、资料大fi 分为四个部分：项目管部 项目的建设求 下 的指令性 项目 办单 性研究单 的请 报告的复。性研究开始” 的作 。国家和 建地 的 、令和 。 项目 调查和收集的设计资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1 市居住 设计 范 2 A市 市拆迁管条例 3 市居住 服务设施设置 定 住宅设计 范 住宅建筑设计标准 6 建筑程设计停场设置标准 市道 设计 范 8 层民用建筑设计防火 范 1. 可行性研究结论及建议1. .1市场研究1. .2开发方案1. .3投资估算与融资方案1. . 财务评价1. . 不确定性分析1. .6综合评价1. . 研究结论与建议1. .8 指标表第二部分：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地 房地产投资 ，首先考虑的是 国的宏 因素 、 、地地 、风俗习惯。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1 业 2.2.2市场 给与求2.2.3 业发趋势2.3本市房地产市场分析一般来讲，项目 在国内部地 之的发是不平衡的，差异总是不 程度地 在，仅研究宏 因素还不够、还 须 项目 在 因素分析，是因为：首先，宏 的 程度不 ， 的 大， 的 小 次， 发 宏 的 在着“ 滞现象，宏 的 现状往往 一段长 fl才 的发产 ， 的地 快， 的地 则滞fl性较为明显，投资 须考虑 三，国家 定的地 使得某 多 少 宏 波动的 ， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甚 于宏 趋势相 的逆势。2.3.1本市房地产市场现状体竞争格局， 求现状1、近三到五年商品住宅市场发状 ：开 积、竣 积、销售 积、销售额。2、量值描述市场状 ：当年市场指标： 地租量、开量、竣量、销售量、销售额、 比、个人房比例、平均售价、个人信贷额度 销售额比例。3、各类产品的市场 ：价 分、各次市场比例、发趋势、产品 、分布 。、各 市场比较：1 量值描述： 地租量、开量、竣量、销售量、各种次楼盘的销售比重、平均价格。2 各 商品住宅分布 ： 量、销售量 和发趋势。、当地 市近、中 发方描述市发 、功 布局、设施建设与项目开发和居民住宅 切相 方 。6、发商 ：发商实力、企业性质、开发水平 ”2 发商最近3年的开量、竣量、销售量、销售额、销售率、市场 率。、 的表述和 ， 产品的表述和 8、客户的买偏好、买 的素9、重 楼盘描述备： 市发房地产市场调研报告 报告格 内 另附 2.3.2本市房地产市场发趋势求预 求预 就是房地产市场调查的信息、数 和资料为依 ，用科的方， 某类物业的市场求 律和 趋势 分析和预 ，从而推断未来市场 类物业的求。 给预 给预 就是房地产市场调查的信息资料和数 为依 ，用科的方， 某类物业的市场 给 律和 趋势 分析，从而预 未来市场上 类物业的 给 预 方：常 分为 序分析和因 系分析。 序分析又 分为：移动平均，指数平滑 因 系分析 分为：线性回归、非线性回归、 。 2. 板块市场分析2. .1 住宅市场 长状 住宅市场简述 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。各次住宅 内分布状 买人群 住宅市场各项指标 长状 近3- 年 开量/竣量销售量/ 比平均售价 市场在市内各项指标的 状 发趋势2. .2 内 产品 各次产品 状 各次产品的集合 尤研究与本案类似次物业的 平均售价开发 产品 平均销售率平均 积率物业在 内分布 内表现最好个案状 附图：项目周边楼盘个案分布图，中一具 表性的未来竞争楼盘还配置现场图片。未来2-3年 内 地状 、产品 量和产品类分析：本案在 市场内的机会 结论：市场在 体市场的地 发态势本案 在 置的价 和本案开发产品的价 产品 本案在 内开发市场潜力本案在开发中的营销焦 2. .3 市场目标客层研究各次产品目标客层 商圈范围 建立在本 项目的验研究 市的趋势 上 结论：本案目标人群的 来 、 业 、产品力的偏好、买方 和的 、诉求 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2. 项目拟定位方案2. .1 类比项目市场调查序号 比较因素 典楼盘分值 权重 建项目分值 备 详细 1 地段 置 1 % 11 距 在片 中心的远近 商业、 楼为 街 街 2 配套设施 1 1 % 11 镇设施： 水、 电、 水 社会服务设施 、”体、电、 园 3 设计 1 1 % 11 水平、念物业管 1 1 % 9 、 洁卫 内墙 率养 状 物业管费 是否人分 物业管商资质 1 % 8 大小中巴线 数量 距 站远近 站 数量 大中小巴舒适程度6 楼盘 1 3% 1 建筑总 积 在建未建 总 地 积 户数 产品 1 % 1 是否醒目 是否新颖 是否 感官舒适程度 8 户设计 1 1 % 1 户布置是否合，是否 暗房，实用率是否9 发商信誉 1 2% 9 资产资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌1 销售 1 % 11 11 方 方 ， 分比值 考虑项在 个房价中 的比重12 合计 1 6 各 权重 建楼盘分值13 建楼盘价格 典楼盘价格 1 6计算。备：1 表格是 与当地典楼盘的比较，发现 建项目的 。2 使我们的价格 定更客 合。3 表中的权重比例， 实际 适当调 。类比因素 在水一方 方 镇 集资房 本项目1、地段资 综合 - - - 地 置 - - - 自然 - - 人 条 地 - 市 配套 不 的、 因素 - 2、 常 本综合 楼 地价建 本 配套 合计小层平均单 本 16 1 9 9 多层平均单 本 2 1 9 9 平均单 本 2 9 11 立 平均单 本 1 2 9 18 3、项目 实现价值 最 最低 平均 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。小层售价 1 12 13 多层售价 19 11 13 售价 2 2 22 立 售价 6 升价值因素 权重在水一方 方 镇 本项目估 评分 权 评分 权 评分 权地段资 2 % 3 .6 2 . .8市场定 产品 设计 3 % 1.2 3 .9 1.2小 配套和物管 1 % . . 2 .2象包 营销 1 % . 3 .3 2 .2产品的实现 力和质量 1 % 1 .1 3 .3 3 .3发商的品牌和实力 1 % . . 1 .1因素 1 % 3 .3 1 .1 3 .3合计 1 % 3. 2.8 3.12. .2项目 分析不 类适合的地产因 地产因 单 住宅 房 的依 一般 、 的依 较 小 自 配套求 小 物业管的求 低 不 建筑质量、 的求 低 一般 积率、 地率求 一般 低 低、”求 一般 、人的currency1 求 一般 项目SWOT分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。操作方： S- 势：1.地风水地，currency1 的 资 2. 功的“居验3. 设计 力4.差异营销念5.开发 本低6. 最的“居 W-势1.企业品牌不fi大盘操作 2.企业fl 机构不， 操作不范3.售fl服务不fi4.配套、5. 力不够， 居家置业部机会 1 势 扩，速 的开，项目 重远“ 35分程 。2 势：国家级” 下。3 重 的发，为层置业 了好的。部 1 与 相比， 离 近，而 内在费上 、， 势明显，而项目 ， 上次的，”配套。2 府 资 开发的不够。项目自 势1 势： currency1 的 ， 资 2 人 ： 3 地 90多，不大不小，“ 为势： 1 地的： ：1个小 速：35分，45 费2 市 配套较，周边 少次设施。总结：考方 ： 都 竞争来 ： 远： 统方2. .3项目定 方案市场定 目标市场定 项目产品定 功 /建筑 / 指标价格定 ：项目 销售均价 / 租均价 / 月 租售 积 备配套功 停场住宅销售定 建议几个方：类 目标费群 操作 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。市场居家 市 远“顶级 ， fl， ：一 速收费 ，部顶级 ：市场调查” 人群 适当降低总价 户 积产权 小户，产权 人群 与 居 合长营 年养中心 地 人群 资金回收构 ：在力求最大 地 的”下，建2030 立 ， 下：总体 90多，6 平方 20 地：3000平方 / 5地， 积率：0.12建 ：360平方 ，价格200 30 地：2000平方 / 3地， 积率：0.15建 ：300平方 ，5000/平方 ，价格150 力目标费群： 市场次市场： 人群第三部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.1.1地 分析3.1.2 地价值分析1 估价方和计算 2 估价 程3 拆迁 本估算3.1.3 地升值潜力 评估。从地 置、周边 地 价格与 的 、周边 配套、市场发状 、 府 、 市未来发角度 地升值潜力 评估。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3.1. 地律性质评估地 权、使用权归/ 的用 得 地使用权程序评估地性质 更的评估 是商品房用地 不 性风险评估： 市 更、 发性 府因素fi项目中断开发、报报建 程 、项目开发 地性质 更 ，从而 ”投入 部 部分损失的 性 断。各项律 续和程序的 操作性、合性，风险的 性 评价。 ：currency1 合 中明显我方不利的条考虑 部分 部条 在的不确定性因素的 不利、不确定条 的损失和 开发 度的 。3.2规划设计分析3.2.1 设计 设计念：产品体现的 ，设计风格、设计 。产品类：多层、层，还是 顶 园、顶层复 类，不 类产品的比例。 和 建筑 料 用的考虑。在 在 市中， 产新、 具一格产品的 性。是大、 大项目， 营大社 念的考虑。市场 配套设施配置方案3.2.2 设计的 性分析在 定 积率、 用地 积、住宅 积、配套 建 积、 、建筑 度条下， 的产品是 类和 性，是否 合” 的 设计念和 科 的各种次品质住宅的求。从 设计角度 断上述 指标 现实产品的 性。 积率 产品设计念、产品类和 的 。 地本 产品设计的 和考虑。 ：地势低、地 、地 的 性、地质状、较深的沟壑 小峡谷 、 、水塘、地上附着物、地下管线暗渠 产品设计和 的 的方。周边自然 和人 产品设计的 考虑。 ： 、 声 、 、 、险 、“风水因素 产品 设计和 的 方。周边市 程配套设施 产品设计的 和考虑。 ：道 状 与小 入、 水、 水、 线电、电 、网 、 性用电和 施用电、 水 产品 设计的 方。周边 配套设施 产品设计的 和考虑。 ：状 与是否开业 、商业设施 大物中心 、现状、体” 园场 、 设施 自配套建设 和 积作 断。市场分析结 产品设计的 和考虑。 ：市场价格 、总价 原则与” 产品类和产品 性设计是否 在， 产品品质是否 ， 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3.2.3 方案与方案比 方案1序号 程称 建筑 积 层数 备1 综合楼 21 6 22 不 地下部分 部分配套功 2 住宅 2 12 不 地下部分3 地下停场 32 1 地下一层综合楼附楼 96 会议 会厅部分配套功 建 16 8 综合楼地下二层设备住宅楼地下 合计 3626 方案2 3.3产品设计建议3.3.1综合楼 打适度 ”的智 、 态 楼。智 念在新建 楼中 得到 遍用， 态念是一种新兴念，体现为：采光充足，透性好，定 换新风，换系统氧，建筑 料和 料采用标准的 料，降低 害物质 ，杜绝 楼综合症具备较的 率，尽 采用中 园。综合楼 风格建议：稳重大方的fl现 义风格，切忌呆板，体现智 、 态的。楼层：3-18层积：12 96 户数：12 96 1 2 % 1 3 % 22 % 3 1 % 66户配比：积 比例 按户数% 备1 -11 2 % 1、各户内部按功 分 2、大户集中于层。1 -16 3 % 2 -22 % 3 -32 1 % 配套功 ：功 积 楼层 计算依 备会议 大 1个 36 附楼3层楼3层局部 1. /人 纳2 人中 2个 2 附楼 层 2 /人 1 人会厅 中餐厅 36 附楼2层楼2层局部 纳2 人上厨房 16 附楼 层 大堂 1 商务中心 1 吧 咖啡厅、茶秀 2 2 歌舞厅 2 2 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。发 1 1 桑那按摩 2 1 房 1 1 洗衣房 2 中另建合计 21 6 体1-2层，裙楼2-3层，不 洗衣房3.3.2住宅方案1总 积： 2 层：12层户数： 8户：2梯 户两种户：12 -1 16 -18 种户：12 -1 两种 16 -18 两种顶层 套复 依 ：从市场的角度，1 -16 的户是最不好销的。方案2 分析建议12层和18层的 ：12层只1部电梯，18层 须设置两部电梯，结构上也 差异。12层的单 建 本 为13 ，18层的为1 左右。1梯 户和2梯 户的 ：按12层，” 一个防道，1部电梯，fl 2个防道，2部电梯， 道 积” 大，因两 摊 积差不多。建 本fl 比” 大。18层差 不大。因建议：若建12层， 为1梯 户 若建18层，则看户设计和 摊 积的比较。户设计建议：动静分 ，卧朝阳，透性好，采光好，3 2厅2卫为立户，大户 2厅2卫，每户两卫，复 2-3卫，复 考虑露台和跳层，尽量避免“黑，总 摊不包括地下 在 -8%，户内 使用 积尽量大 9 %内 3.3.3停场求：住宅户均 . 个停 ，36个 按方案2 户均1. 个停 ，99个 户均 . 个， %的住房率， 个 计192个停 。地下停场的设计依 ：地下停场平 图两种建设方案：地下停场的立 图方案 方案方案的 核算： 指标 额度 计算依 积 32 停场为地下1层，不包括地下二层设备停 123个 3 /个价 693 16 / 租 益 /年 租价3 /个 月回收 1 .8年 693 售 益 38 6 /个 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。利润 38-693方案的 核算： 指标 额度 计算依 积 63 停场为地下1、2层，不包括地下二层设备停 191个 /个价 13 8 18 / 方、结构、防水 本 租 益 68.8 /年 租价3 /个 月回收 2 年 售 益 11 6 6 /个利润 -232 综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大， 益差，因建议采用方案。：停 售价的核算：目”的市场价为1 /个，销售 不好。按租售价格的 系计算，一般西市费 投资商业 楼物业的年回报率为8%-1 %，里按8%计算，3 /个 月 12 个月 8% . /个投资住宅 买房租 的年回报率一般为 %-6%，里按 %计算，3 /个 月 12 个月 % .2 /个综合上两类投资物业的 ，我们认为 价格 定 在6 /个。本项目 够 的停 ：地下停场为123个 综合楼 ”停场 1 个停 住宅楼西侧地建停场停 3 个。 计168个停 。 差额为2 个。停场的使用管：综合楼 ”1 个和楼fl 裙楼下 3 个 使用 地下停场9 个 住户和 使用 住宅楼东侧3 个 楼用户使用。建议使用IC卡管系统， 够 不 用户的管，包括来访客户辆的管IC卡 。3.4项目实施进度在 性研究阶段，项目实施 各个阶段的各个作 统一 、综合平衡，作合而又切实 的 。 分 确定的项目实施各阶段 ， 实施 度表，项目实施 度表 多种表 方。简单项目的实施 度 用横道图，复杂项目的实施 度 用网图。 项目开发周、各开 积、竣计 、开竣 预计。附表1开发 度 表项目 2 3年 2 年 2 3 6 8 9 1 11 12 1 2 3 6 8 9 1 11 12 ” 性论证设计招标建筑设计园林设计三一平程施 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。施内部认销售竣-3.5营销方案3. .1 租售市场的预 3. .2项目营方案方案A楼中留 自用办 ，余 租 自营 配套功 自营 内部 包租 住宅楼 户按 本价内部销售，余按市场价 销售 停场除 留用 个，机动 留11个 ，余1 个租。方案B 3. .3市场推广构 营销方 营销费用预 3. . 销售计 销售周、各销售 、价格、 积 回 表 销售计 实现的 性分析。3.6机构设置在 性研究报告中， 项目 、fl ，研究相 的企业fl 机构、劳动定员总数劳动力来 相 的人员 计 。企业fl 是否 立 立人 项目 部 设置 企业fl 。最用的 是采用金塔 、中层营管和层现场管三个层次。一般来 ，企业管层次与管 度 比 系， 度越大，层次越少。中小项目 采用两级管 大项目 采用三级管。人力资 求：启动项目 个专业 部 人员的求，具体人数 重 是专业 。劳动定员。一般来 ，企业 人员按作岗 和劳动分不 ， 分为四类人员：人、程 人员、管与营人员、服务人员。在 性研究中，分 估算各类人员用量，并 明来 ， 劳动定员汇总表。人力资 ：现 人员 否满足， 人员的 调动、招聘、 年总资和职年平均资估算分人员类 估算年资总额，并计算职年平均资。人员 费用估算人员来 分析， 的人员总数。 方 ： 计 ： 人员数量、专业、 、方 费用： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3.7合作方式及条件合作方本 ：称，股东投资 ，册资本， 立 、 合作方 ：例 ：一次性买断 地、建fl分房 积 、建fl分销售收入、建fl分利润、 设立 。除直 从 府租 地 ，都明确 方一定 够 税务发票。 分房、分收入明确合作方是否 担营业税的义务。付 度与拿地程序的配合合作的条与合作方 相 的 律 定第四部分：投资估算与融资方案.1投资估算在房地产开发项目的 性研究中，项目的 本 算是重的一 ， 估价师会 价程师 。 本 算的 确与否， 租售市场的预 一样， 项目的 益 重大的 ，相 而言， 本 算较把握。.1.1投资估算相 明投资估算范围投资估算 依 投资估算 明.1.2分项 本估算房地产项目的投资算 包括下内 ： 地费用、建设 本、营销预算、金融 本。A 地费用： 地让金 府一次性收 的标准地价拆迁 本 用于拆迁补偿 苗补偿的开 围合 内房均为砖混结构，中 栋 层住宅楼房 实验小职二栋 户，四建 职住宅一栋16户，拆迁 拆迁置房一栋，3 户 。 房均为二四层。 挂牌附图现场核结，围合 内拆除房 积：住宅3 329平方 ，营性用房6 平方 ，合计住户 2 户。住户 份多为市 房拆迁到房。住户9 %上均地证， 建房证，房产权证、 户水、电表。具 一定的房拆迁验。拆迁 本估算：按 A 市 市房拆迁管暂 办 定和补偿标准货币拆迁估算。 1、住宅：6 /平方 .9 .3 . 8 3 329平方 3 329 819.2 28122316.8 2、营性用房：6 /平方 .9 1. .3 . 2. 6 平方 6 平方 3 6/平方 226 6 3、附物 水、电、电 、调上 住宅3 329平方 /平方 1 8 营性用房：6 平方 /平方 2 、 内 饰：3 929平方 8 /平方 2 9 32 、阁楼、围墙 内地坪 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3 929平方 8 16 6 92家费、 费：1、 家费：住宅：2 户 3 6 营性用房：9户 小计：6 2、 费：住宅：3 329平方 2. /平方 6个月 1 93 营性用房：6 平方 16/平方 6个月 6 小计：632 3 费用3、管费，委托拆迁费：3 929平方 1 /平方 2393 、房拆迁评估费：3 、奖 ：3 929平方 1 /平方 3 929 上述 费用小计：38 332 8， 每平方补偿金额为11 3.18。按 A市人民 府第9号令， A市 市 内房拆迁，在2 3年上年 ，自 市房拆迁管办 ，在2 3年 月1 开始 fl。A市 市房拆迁就 重重， 国 市房拆迁大 ， 拆迁人 ， 拆迁本停 。 ，A市房拆迁管办 台，准价在原上预计上调1 /平方 左右，拆迁 本预计为：11 3.18/平方 1 /平方 12 3.18平方 12 3.18 3 929平方 2 2 8 .2 设施而现的 偿开地费用合计：本项目 地 ，每 ， 地总价值为 。B建设 本估算”程费用、建设配套费、建筑 程费用、 程费、建设 费、建设单 管费、预备费建设贷利息项。设计方案一：宗地 的建设 作了 的 方案， 东 建两栋二层网 ， 地 积：1 2 1 ，建筑 积：2 。入设在东 两栋网 之，次入设在建设东 近汇小 的 。 建设东 建二层裙房， 本 小层，裙房上建三栋12层住宅，裙房 地11 1 2 33 ，三栋12层住宅建筑 积：29. 13.8 12层 3栋 1 6 6 ，合计建筑 积：1 9 6 。地 内大fi布置一栋 1 层29. 13.8 1 层 一栋 12层29. 13.8 12层 三栋 12层 1 12层 一栋 1 层 1 1 层 地 积：3211 ，建筑 积： 1 总 地 积： 861 ，建筑 度：2 . %总建筑 积：61 6 ， 积率：2.1 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。层均设计地下 ， 积为 861 ，总户数 为29 户。建筑 本估算程”费：”程费用包括程 费、程设计费、 地平 、”程 费项费用。按建本的2% 费。 设计：1 建筑设计： /平方 地质 ：2/平方 量定 ：1 建筑 程费用 相 建设程价指标，结合本项目实际 ，住宅楼按13 / 方案1 ，1 / 方案2 ，综合楼按16 / ， 楼 按6 / ， 配套服务功 按1 / 计算，本项目建筑 程总价为8 2 方案1 ，9168 方案2 。程 本：桩： 9 6 1 / 9 .6 地下 ： 861 6 / 291.66 体： 9 6 9 2 1. 电梯：9栋 /栋 程费程包括小 道 、 小 内各项构筑物内 。 本项目实际 ，按 / 计算，本项目的 程费为 。水电程：按 / 计算，本项目的 程费为 。建设配套费用。包括招投标费、市 设施配套费、防设施配套费、 然 网 费、 设计 查费、定额 管费、质量 费、劳 统 金、新墙体 料专项费用、“结建人防程 金、 水 证金、 费、 卫费、水 费、电力 程费。按建 本的1 % 费。程建设 费按建程总价的1%计算， 计为 。建设单 管费按”五项费用之和的2%计。预备费于项目开发的 预 性较 ，预备费按建 本的6%计。C营销预算项目”研究 性研究的开项目 的开销售 的开广告开项目 常作的开项目企业的 开金融 本贷 的利息按本项目建设二年，贷额1 ，每年贷 ，年贷利率 %计算，利息总额为 每年为2 。各项 险开 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。税收和 性收费不 预 开.1.3总 本估算明 算 设和用指标， 产品类 设，总建筑 积，住宅和非住宅 积， 积率，项目总投资 直 建 本费用，不包括营业税和 得税 。项目总投资估算表 方案1 项 目 投资总额 单 本 /2 1 地费用2 ”程费用3 建筑 程费用 费 建设配套费用程费6 管费用销售费用8 财务费用9 各种税金1 预备费综合上1 1 项费用，本项目总投资估算为1 8 方案1 ，163 2 方案2 。.1. 单 本.1. 销售收入估算依 比较定价和市场定价相结合的原则，就 项目的预算定价为：小层住宅19 / 商6 / 地下库8 / 销售收入 住宅19 616 1 6 商6 3 318 地下 861 8 38888 总计：1 23928 营业税附 1 23928 . % 8316 各项费用 1 23928 % 69 12总 本：拆迁 本 建 本 税收 费用 地 本2 2 8 .2 81 3 8316 69 12 13 1 3 9 .2利润：销售收入总 本 1 23928 -13 1 3 9 .2 2893 税务分析营业税附得税地值税 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。.1. 项目资金预 项目投入总资金分年投入计 资金投入计 ：各地价、”费用、建、配套、开发 费的投入 。资金回计 ：各销售回计 。资金求计 ：结合 个 资金 ， 各资金的求 融资 。启动资金启动 用资金内 、资金 用值、实现现金 入 、资金 用月平均额.1.8现金 量表求结 的具体 ，付 适当 原则， 项目的具体 ， 相 合的投入回 ，在 销售回之”，资金求量按月分析， 项目较大，开始回fl的资金求 按分析。最fl给资金求的最 。附： 部投资的现金 量样表 单 ： ：项目 1 2 3 6 8 现金 入量 合计 9 63 9自 资金投入 1 营业务收入 1 9 1829currency1入资金 现金 量 合计 86 1 地费用 3 13 2 ”费用 169 建设配套费 8 建程费 3 2 程费 1 22 程 费 管费 13 1 利财务费用 2 2 2 费用 2 2 8 现金 量 6 - 238 6116.1.9自 资金的核算建设自 资金上方案的自 资金核算是 定为2 ， 实际 和currency1额度。营自 资金 用项目 资金 用量“ 计算依 定资产投入 9 设施：2 /每客房 配套功 设备：1 / 管办设备： 动资金税费 86 的管费用：营业额的 %不 预 费 128 上述两项费用之和的1 % 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。.2融资方案.2.1项目融资体.2.2项目资金来 资金首先 须了各种 的资金来 ， 集不到资金，投资方案 合，也不 付fi实施， 的资金渠道 ：国家预算内fl 国内 贷：包括fl贷、定资产贷、专项贷 国 资金：包括国际金融fl 贷、国 府贷、 、商业贷、currency1贷、补偿贸 自 资金：包括部 、地方、企业自 资金 资金来 。性研究中，分 明各种 的资金来 、资金使用条，利用贷的， 明贷条、贷利率、偿还方 、最大偿还 。.2.3融资方案分析资方案在 项目资金来 、建设 度 综合研究fl。为 证项目 适的 资方案， 的 资方 比 。性研究中， 各种 的 资方 的 资 本、资金使用条、利率和汇率风险 比较，求财务费用最 的 资方案。1 资金来 性分析2 融资结构分析3 融资 本分析.2. 投资使用计 投资使用计 考虑项目实施 度和 资方案，使用相 。投资使用计 表。中：定资产投资按不 资金来 分年年用数额 动资金的 考虑企业的实际。.2. currency1偿还计 currency1偿还计 是 项目各种还资金来 的估算得的，currency1偿还计 的最长年 于currency1资金使用的最长年， 定currency1偿还计 ， 下述内 明。还资金来 、计算依 各种currency1的偿还序 计 还 。国 currency1的还本付息，按currency1 方事先商定的还条， currency1、 、还、利率、还方 确定，与国内按currency1 力偿还currency1不 的是currency1一般是 定的。还本付息的方 两种：额偿还本金和利息， 每年偿还的本利之和相，而本金和利息各年不。偿还的本金部分年多，付的利息部分年少。额还本，利息 付。 各年偿还的本利之和不，每年偿还的本金相。利息本金年偿还而少。第五部分：财务评价在项目的开发方案确定fl， 须 不 的方案 财务、 益评价， 断项目在 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上是否 ，并比 推 秀的建设方案。本部分的评价结论是投资 的重依 。财务评价是 国家现 财务和税收 度现 价格，分析 算 建项目未来的 益费用。考 项目建 fl的利 力、”务偿还 力财务状 ，从企业角度分析项目的利 力。项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑现因素的动态指标， 考虑货币 价值因素的指标，包括 现值、利指数、动态回收、内 报事指标。另一类是非现的静态指标， 设 考虑货币 价值因素的指标， 静态回收、投资利润率。在房地产开发项目的评价中一般动态指标为，静态指标为 。财务评价报表 ：财务现金 量表、利润表、财务平衡表。.1财务评价数 与数 1.财务价格2.利率3.项目计算 .财务准收益率 “ 设定.2财务评价 方案1 .2.1财务利 力分析财务 益分析表， ：贷偿还计算表、财务平衡表、财务现金 量表 营、财务本计算。营业收入估算营业项目 营业收入 计算依 住宅楼销售 1 9 内部售233 / ， 开销售33 / 租 86/年 9 %租率 / 客房营业收入 9 2/年 按 %的住房率，平均按2 标准2 / 配套功 营业收入 33 /年 2 / 月，不 会议 停场租 36/年 3 / 月 个合计 1829/年 未计住宅楼销售收入1 9 本费用估算例表：项目 算表 项目称 标准 明1、 地费用 地为 /2、”费用 设计 费3、 性收费、建程费、 配套费用6、销售 本 按销售收入3% 、财务费用 贷按总投入 %利率为8%8、管费 按总投入的3%计合计营业利润 未计建设 本 营业项目 营业利润 计算依 明 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。住宅楼销售 1 9 一次性收入租 86/年 9 %租率 物业管费用住户 担， 平营 客房营业收入 86/年 按 %的利润率计算配套功 营业收入 168/年 按 %的利润率计算，不 会议 停场租 36/年 1 %租率合计 1129/年 未计住宅楼销售利润1 9 项目开发各的利润体现 指标 2 1年 2 年 合 计上年 下年 上年 下年 上年 下年 结算 积 2 单 利润“/2利润“ .2.2静态利分析投资收益率“投资回报率计算按 年营周 不 价 计算，1192 -12. 1 9 1 8 3 %每年为3 % 6%投资回收“项目总投资的回收为 1 8 -1 9 1193-2 1 . 年。 定贷本金1 . 年fl归还，营每年只付利息 .2.3动态利分析财务 现值 内部收益率贷偿还.2. 偿” 力分析 动比率 比率.2. 综合指标表 指标 单 数值 /2 项目总金额 销售收入直 本总投资 利率 税”利润 税fl利润 销售 利率 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。投资回报率 .3财务评价 方案2 . 财务评价结论方案的比较分析：几种方案的投资回收本 近，是几种方案的”资金回收额差 较大，本项目的资金回收除了”销售 ，fl营收入，A方案fl营资金 本压力较大，长营收益也相 较大。B方案则相 ，”回收额较小，fl营资金 本压力较大，长营收益也相 较小。第六部分：不确定性分析在 建设项目 评价 ， 采用的各种数 多数来自预 和估算。于资料和信息来的 性，来的实际 与 较大的入， 评价结具 不确定性， 项目的投资 会 来风险。为了避免 尽 少种风险，分析不确定性因素 项目评价指标的 ，确定项目的 上的 性。项作称为不确定性分析。 分析内 和侧重 不 ，不确定性分析 分为平衡分析、感性分析和率分析，平衡分析只用于财务评价，感性分析和率分析 用于财务评价和国民 评价，6.1平衡分析平衡分析在财务管中又称量、本、利分析，是指在一定的市场 产 力条下， 分析 建项目的产 量 、 本 本 和收益 利 之的 系，来 断项目 利 力的一种方。分析的 是到平衡 ， 项目 到平衡状态利润为的 。在房地产项目的 性研究中， 平衡分析指预计销售收入 好 补 本 的销售量又称 本销售量。例 ：A、住宅销售的平衡 是1 8 -8 2 3626 13 33 98%售 98%的 积才 到平衡 。 中 设内部买部分除建 本和 地 本 ，余费用 部摊入建筑 B、 营的平衡 2 % %2 2 %住房率 到2 % 够 本营。C、 楼营的平衡 物业管费按 / 月计算， 平 是 1 %租率 到1 % 本营。6.2感性分析感性分析是研究某因素发 ，项目 益发 的相 ，并 断因素 项目 目标的 程度。感性分析不仅 使开发商了因素 动 项目财务评价指标的 程度，还 使们 那较为感的因素 认真和 细的 研究，项目 性研究的准确性。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。感程度的指标是感系数：感系数 目标值的 分比 数值 动的 分比 。例 ：售价为数值，项目的 现金 量现值作为目标值， 售价1 ， 现金 量现值2 ，则售价的感系数 2 /1 % 2。感系数 。若感系数为， 明目标值的 与数值的 方相 ，感系数越大，则 明 量 目标值越感，在 性研究中 量的确定须越 。感性分析， 下内 表格， 实际 。6.2.1 动因素一 本 动本 动 度 % 各项 指标 的 。例 ： 指标 预 本 9 % 预 本 预 本 11 % 预 本 12 %总投资利率 税”利润 税fl 利 销售 利率 总投资回报率 6.2.2 动因素二售价 动售价 动各项 指标的 ， 设售价每上升 下降 一定金额 上升 下降 一定 分比来比较， ： 指标 预 售价 9 % 预 售价 预 售价 11 % 预 售价 12 %营业额 利率 税”利润 税fl 利 销售 利率 总投资回报率6.2.3 动因素一 积率 动积率 动各项指标的 指标 积率1 积率2 积率3 积率 积率 多层比 营业额 总投资 利率 税fl利润 税fl 利率 总投资回报率6.3风险分析6.3.1风险因素的 和评估 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。风险分析又称为率分析，利用率值来定量研究各种不 确定因素发 不 度 动的率分布 方案 的 ， 方案的 指标作某种率描述，从而方案的风险 作比较准确的 断。风险级 分风险因素的 和评估6.3.2风险防范 市场风险分析营管风险分析金融财务风险分析第七部分：综合评价.1社会评价 定性 在 性研究中，除 上各项 指标 计算、分析 ，还 项目的社会 益和社会 分析。 不 定量的 益 定性描述。内 包括：项目与当地设施发水平的相适 性 项目 合利用自然资 的 。.2 评价 1 程建设 的 2 建设中 的 施.3 资 配分析第八部分：研究结论与建议8.1结论 ” 各 的研究分析结， 项目在 上、 上 的评价， 建设方案总结，结论性 。内 ：明确 明 项目是否 ，是否具 较 的 风险 力 推的 建方案的结论性 。 推的 建方案建设条、产品方案、 益、社会 益、 的结论性 。 的 比方案 明。性研究中争议的结论。8.2建议是专业机构的专业人员在 性研究中发现的一 利于项目得更的 益、社会 益、