开发可行性分析报告

开发可行性分析报告 报告人： 07信息工程 13组 组 长：李振 组 员：张龙山 陆英 吴琪 顾云杰 报告日期： 2008 年 12 月 3 日 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 前言 11月，上海商学院第 13小组所有成员齐心协力顺利完成了酒 吧市场营销调研。根据小组调查结果，我们把自己的创业项目确定为酒吧开发，在奉浦地区的韩村路 528530 号开一家酒吧，投资 28.8万。 我组选择这一项目的理由在于酒吧是一个幅员辽阔的市场，逐渐成为现代社会人们消遣的主要途径 。随着改革开放， 丰富的娱乐生活越来越成为人们共同的需求。因此，酒吧的发展潜力是无限的，虽然在竞争的威胁会有很大的压力，但通过我们自身的努力，在商学院附近能够开辟一片天地。 在当前大学生的就业形势还是十分严峻的，应届毕业生还是就业缺乏竞争力的，只有理论知识而缺乏实践能力。因此，在校期间能够 通过市场营销学实践教学的机会，让我们早步入市场进行锻炼，多掌握营销的实际经验，为将来能够找到一个不错的就业岗位，作好铺垫准备。为此，我们组织对这一项目的可行性分析是十分必要的。 我们第 13 组在前期市场调研的基础上，利用几周时间，在老师的指导下，自己动手，再次开展实地调查，认真分析研究开发项目，发挥团队合作精神，团结一致，群策群力，共同努力，终于完成了酒吧开发项目可行性报告。 本项目由李振总负责，担任项目报告的主审工作。全体组员参加本项目的设计。项目报告的前言由李振负责；酒吧目标市场分析由陆英负责； 酒吧店址选择分析由张龙山负责； 酒吧经营损益分析由吴琪和李振负责；酒吧市场定位分析由顾云杰负责；酒吧分析结论由吴琪负责。 由于时间仓促，而且我们能力有限，在报告中难免有不足之处，希望老师批评指正。谢谢！ 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 目 录 一、 酒吧目标市场分析 （一）大学生娱乐休闲 Club具有良好的市场商机 （二）大学生娱乐休闲 Club“目标市场”分析 二、酒吧店址选择分析 （一） CLUB所在周边的地理环境分析 （二） CLUB所在地段周边交通、人流状况以及消费人群分析 （三） CLUB周边的竞争状况分析 三、酒吧经 营损益分析 （一）月营业额估算 （二）合适的酒吧经营面积估计 （三）成本、获利、风险分析 （四）启动资金准备 （五）四年投资总效益预测 四、酒吧市场定位分析 （一）酒吧经营的市场定位 （二）酒吧的经营特色 五、酒吧分析结论 （一）酒吧开发项目是可行的 （二）酒吧开发项目对策分析 附件： （一）酒吧地理位置图 （二）酒吧平面图 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 一大学生娱乐休闲 Club 目标市场分析 （一）大学生娱乐休闲 Club具有良好的市场商机 1上海大学生人数的增加 随着上海市的高等 教育的进一步推广普及化，上海的在校大学生人数逐年增加。 2007年全国共有各级各类民办学校（教育机构） 9.52 万所（不含民办培训机构 2.23 万所），各类学历教育在校学生达 2583.50万人。其中民办高校 297所，在校生 163.07万人；独立学院 318所，在校生 186.62万人。上海市目前 共有普通高等院校 60所。其中，本科院校 30所，高职、高专院校 30所。 根据 4年来上海市普通高校高考实际录取人数， 上海市目前在校大学生人数 总和约 334273人，再加上其他途径录取的大学生，总人数 大 约为 40万左右。 而我们所想要建立 的娱乐休闲 Club，正是针对这一庞大人群。 2.大学生娱乐休闲 Club 具有良好的开发价值 伴随经济的增长，国家福利的进一步完善，人们对生活的要求不再仅仅局限于温饱而已，更注重生活的质量。大学生们年轻的脉动更是世上潮流的先锋，消费意识较强。学习固然依旧是大学生们的最主要目标，但是，学习之余大家也都需要寻找一个安静舒适的环境放松一下，缓解压力，发泄情绪，拓宽交友圈，等等。 上海是一所经济繁华的大都市，各类夜总会，咖啡厅，酒吧， KTV，茶楼，网吧等等如雨后春笋般迅速蓬勃发展壮大起来。但是问题也随之而来，这些娱乐休 闲场所鱼龙混杂，有些地方甚至难以保障我们的人生安全，因此许多大学生也表示自己因为出于安全因素考虑而不经常去娱乐休闲场所。其次，许多有名或者管理相对较好的场所往往都开设在市中心，但随着各大高校的扩建，许多高校校区都是在十分偏远的地方，交通十分不方便，而且同学们也不愿把这么多的时间花在路上。再次，许多娱乐休闲场所的消费相对较高，对于目前还没有相对稳定收入，或者没有收入的大学生一族而言，这也是一笔不小的开支。 想要约上几个好友一起在阳光灿烂的午后一起聊聊天，叙叙旧，打打牌，可惜寝室空间太小，而且容易影响到其他人的 休息，学习；想到图书馆里粘粘书香气，静心品味文字的优雅，可是手头却不能 捧着一杯咖啡或香茗 ；想和自己的男朋友或女朋友一起度过一段甜蜜时光，苦于没有适当的地方；世界杯，篮球季候赛开战了，却没有设备，有了电脑，手机在线 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 观看却没有了那种众人一起观看时激动人心的氛围 通过我们小组这次的调查中我们发现，当同学们有多余的时间休息时，女生们往往愿意把更多的时间放在宿舍中，男生们则把时间大多数交给了网吧和篮球场。 而我们的大学生娱乐休闲 Club正是为了为广大在校大学生们解决以上的种种问题，尽我们所能为同学们打造一 款适合我们自己的中低档消费的休闲场所。小包厢内的安静温馨，中包厢内的方便舒适，公共区域的热闹宽敞，露天区域的时尚惬意。 （二）大学生娱乐休闲 Club“目标市场”分析 1.大学生娱乐 消费细分 ?： 问题 选项 答案 人数（人） 所占比重 您是否经常去各种休闲娱乐场所？ A B 是 不是 28 22 56.00% 44.00% 最常去的娱乐场所是什么？ A B C D E 酒吧 咖啡厅 茶楼 KTV 网吧 0 8 8 9 9 0.00% 28.57% 28.57% 32.14% 32.14% 一个人单独去还 是多人一起去？ A B 一个人 多个人 4 24 14.29% 85.71% 您会更注意所去娱乐场所的品牌还是环境氛围？ A B C 品牌 环境氛围 无所谓 1 23 4 3.57% 82.14% 14.29% 一次人均消费在多少元左右？ A B C D 50 以下 50-100 100-200 200 以上 2 16 0 0 42.86% 57.14% 00.00% 00.00% 每月花费在娱乐项目上的费用大约占A B 1%-20% 20%-40% 18 10 64.29% 35.71% 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 生活费多少？ C 40%以上 0 00.00% 您不经常去娱乐场所的原因是什么？ A B C D 没时间 没有多余的生活费 不安全 不喜欢那种场所 6 12 0 4 27.27% 54.55% 0.00% 18.18% 如果去你会选择哪种氛围的场所？ A B 悠闲有情调的 喧闹有气氛的 20 2 90.91% 9.09% 一次人均消费多少是您所能接受的？ A B C 50 以下 50-100 100 以上 14 8 0 63.64% 36.36% 0.00% 2.目标顾客分析： 根据大学生娱乐消费细 分表的分析，我们本项目（大学生娱乐休闲 Club）顾客定为：每月有相对充裕生活费的 上海在校大学生 ，主要为经常光顾娱乐休闲场所的同学。 但据我们小组统计，经常去娱乐休闲场所的同学平均每月生活费为 750元，而不经常去娱乐休闲场所的同学平均每月生活费也有 660元，因此，去与不去，这两类同学在经济能力上差别并不是很大，最主要的还是因为目前许多娱乐休闲场所并不十分适合我们大学生。所以，我们的目标顾客中又增加一个对象为：有时间又相对有消费能力但不经常去娱乐休闲场所的同学。 二、休闲 club的选址分析 店铺的选址问题， 是一项关系着店面未来的经济效益发展前景的问题，在一个开发项目的进程中是很重要的，地址选对了，经营事项就事半功倍了，而且 近几年来的经济发展情况应该是可以掌握的， 还 要注意收集和评估所在地区商业发展的数据及其因素 。 除了以上这些，选址的因素主要还包括人口情况公共交通情况，房地产状况等。 我们小组经过精心的调查与选择，基于店铺立地原则以及本项目面向的市场，本项目的地址初定位于韩村路 528530。（方位图，见附件一） CLUB毗邻于富有商业气息的商学院，秉承休闲与娱乐结合的理念，面向大学生的市场，环境的氛围是很不错的 。 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） CLUB所处的地段是人口较为密集的住宅区与学校混合的地段。由于地方较偏僻，消费的影响范围也就有了局限性，对于我们休闲 club的经营有点影响，但由于我们把地址选在学校附近，也真是因为我们的主打消费对象是大学生一族，所以地理环境对我们项目的影响和大程度上的缓解作用。全面的地理环境分析会更有效的帮助我们选出更优的地址。 （一）、 CLUB所在周边的地理环境分析 韩村路是一条双车道道路，走向为为由东向西，与环城东路以及沪杭公路相连，沿街分布了大量的小商店，饭店，个性小铺以及网吧，杂货店等等。但经营较多的是饭店，各 种各样的美食在这条街上可以找到，韩村路南边的一条小街就是以小吃，烧烤为主的小吃街。人流量也是比较多的，其中以学生为主，也有许多周边的居民来此消费。 在环城东路东侧，韩村路的两边相间有四个住宅小区，南面还有皇品大酒店，天天渔港，一个网吧，一个菜场，一家咖啡厅，一家西餐厅。环城东路西面，韩村路南面，沿路开了很多店，其中以饭店为主，也有很多中餐，西餐，烧烤等，消费者也是以学生与居民为主。韩村路里还有一个中学。北面是两个酒店，上海商学院，奉浦大厦，以及多个银行。 最主要的还是我们选的地址正好是在人流特别集中的地方， 而且针对的顾客也正好是人流中主要的学生朋友们，这对我们项目的经营有一定帮助，再结合休闲与娱乐的理念，可以吸引更多的顾客来我们的休闲 CLUB光顾。 单从以上观点来看，选在韩村路是可行的，而且发展前景也是不错的。 （二）、 CLUB所在地段周边 交通 、人流状况以及消费人群分析 我们的店铺选在两个学校，以及住宅区三者之间韩村路。所以我们 CLUB 的可见度是很高的， 无论顾客从哪个角度看，都应可以获得对酒吧的感知。 因此人流来往的会比较多，而且在学校附近，所以尤其是学生顾客们是主要的，商业繁荣，还可以吸引一些周围住宅区里的 年轻白领们来此放松一下。 能否拥有一定规模的目标顾客，使店址选择应考虑的重要因素之一。 经调查，发现在过了就餐高峰时间的每半小时里来到韩村路的流动人群基本上有 60人，流动人群数量对于我们的项目是相当可观的。 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 而且根据我们前期在校内的调查，大学生是否经常去各种娱乐休闲场所的比例如下图显示： 根据调查数据显示，有 56.00%的人是经常去休闲娱乐场所，有 44.00%的不是经常去休闲娱乐场所，可见，多数人还是非常愿意去休闲娱乐场所消费的，这更加坚定了我们成功创业的信心。 经现场调查，发现在过了就餐高峰时间的每半小 时里来到韩村路的流动人群基本上有60人，流动人群数量对于我们的项目是相当可观的。 消费人群量 是一个因素，道路交通也是一个不能忽视的有利因素。 交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少。交通状况往往意味肴客源，但客源的多少决不等同于交通的频繁程度，有的地区尽管交通频繁，但客人却没有购买机会或欲望。但通常情况下，在选择 CLUB位置时，应获得本地区车辆流动的数据及行人流动的资料，以保证酒吧建成后，有相当数量的客源。一个地区的 交通情况尤为重要，因为它不 仅 影响 CLUB的营业量，甚至有时还可决定酒吧必须采 用何种服务方式 。很显然，设施具体位置的交通 方 便程度停车、进出的方便程度，将影响客人是否愿意光顾。有时，由于客人不愿经过十分拥挤、危险的叉路口才能到达 CLUB，便使使许多店家失去相当可观的生意。当你打算依靠该地区良好的交通来规划建立时 ,首先得仔细地分析一下现有交通在将来是否会改善，因为许多生意兴隆的酒吧 (CLUB)由于交通路线改变而被迫停业的例子多。 我们项目所选的地方离车站也是很近的，使顾客来往的方便一些。环城北路上有两个车站，车站上有多条线路可以往来，如莘南线，南华线，南嘉线，南桥三线等等。沪杭公路上也有诸多线路， 如莘海线，莘邵线，龙邵线，莲庄线，南闵线等等。几条线路穿梭于各个地方，而且好几条线路还直达南桥中心地区，更显得交通便利，方便顾客来往。 （三）、 CLUB周边的竞争状况分析 在市场经济的环境下，开任何一种形式的店，都免不了有竞争。在我们 CLUB的周围也存在着一些竞争者。但最主要的还是一下这个： 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 在商学院校内，校食堂三楼的茜茜提岛咖啡屋。对于我们商学院 的学生而言，是最熟悉休闲场所了吧，它的规模不是很大，可以说是 club周围竞争者之中规模最小的，但是它在我院的人气还是挺旺盛的，经营状况良好。下午没课的时候，几个人来此小坐一会，喝点东西，聊聊天，十分悠闲。这家小店的目标顾客不用说就是在我校学习的在校学生，它开设在校内，这样便于学生的来往，所以它在所有此类竞争中最强有力的优势，也是我们 club所要注意的一个环节，因此，这家店也是我们的一个有力的竞争者。不过由于场地有限，学生人数远远大于座位，所以经常会发生坐满的情况，这也是此家店的劣势，也是我们所选的门面应该发 挥的地方。 而在韩村路周围，还有一些咖啡厅、西餐厅，但由于消费档次明显偏高，对于我们的目标市场影响不大，所以可忽略。 经过以上分析，本小组认为项目选址在韩村路 528530上是可行的。环境不 错，有充足的消费人群，交通也很便利， club 休闲场所的发展潜力很大。 三、酒吧的经营损益分析 我们的酒吧准备选址初定位于韩村路 ，该商铺为单层，月租金为 8000元。 本小组的项目方案为利用单层的经营面积，分公共区域和服务台，还有大包房和小包房 ，并设有影音放映区。 项目投资预估有以下几个部分：（ 1）空调、电脑、水电 、影音播放设备 、办公、内仓等设备费用、（ 2）酒吧装修费用，（ 3）各种酒购买费用，共计 21 万元。这些投资预计以 30个月 折旧。 本项目经营损益预算具体如下： （一）月营业额估算 (1)日营业额估算 校内人数 4500人入店购买率 0.8%客单价 36 元预估营业额 1296元 校外人数 6000人入店购买率 1.3%客单价 50 元预估营业额 3900元 日营业额 =1296元 3900元 5196元 （ 2）、月营业额共计 日营业额 5196元 30月营业额 155880元 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） （二）合适的酒吧经营面积估计 如果酒吧平均 每天每平方销售额为 30 元，每天的销售额为 5196元，合适的酒吧使用面积为 5196 30 173.2（平方米）。为此，我们把营业面积确定为 200（平方米），这样酒吧的使用面积应能得到保障。 （三）成本、获利、风险分析 1、经营费用估算 （ 1）、固定费用 1) 人员工资： 10 人 共计 8000元 8000元 2) 房租： 8000元 8000元 3) 折旧费用： 210000 30（月） = 7000元 7000元 4) 水电费用： 3,000 元 3,000元 总计： 26000元 （ 2）、变动费用考虑的比例 1) 杂务费： 3.2% 2) 商品损耗： 0.2% 3) 营业税： 6% 总计： 9.4% 155880 14652.72元 2、投资收益估算 （ 1）销售毛利 =营业收入毛利率（酒吧属休闲场所，考虑毛利率为 30%） 46764元 /月 155880 30% （ 2）预计每月税前损益 =销售毛利 -变动费用 -固定费用 6112元 /月 46764 14652 26000 （ 3）预计每年税前损益 =每月税前损益 12 73344元 /年 6112 12 3、投资风险评估 （ 1）损益平衡点分析 损益平衡点销售额固定费用 /（毛利率变动费用率 ） 26000（ 30% 9.4%） 126213元 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） （ 2）经营安全率 1损益平衡点销售额 /预期销售额 1 126213 155880 19.0% （四）启动资金准备 启动资金半年租金 各种酒的费用 流动资金 288,000 48000 210000 30000 （五）四年投资总效益预测 （不考虑资金时间价值） 1、每年获利月税前损益 12 73344 元 /年 6112 12 2、四年累计获利每年获利 4 293376元 73344 4 3、投资回报率每年累计获利 /总投资额 25.47% 73344 288000 4、投资回收期总投资额 /每年累计获利 3.93(年 ) 288000 73344 根据以上的计算，我们的酒吧项目的获利是相当可观的。四年的累计获利可达 293376元，投资回报率达 25.47$%。而该项目的安全率高达 19.0%，可以说是处于优良店的范畴。所以说该项目的投资收益绝对是高的，可见对韩村路的酒吧的投资是可行的。 四、酒吧市场定位分析 （一）酒吧经营的市场定位 酒吧选址于学校附近，在韩村路那里，那里是我们大学生时常会去的路段，同时也没有与我们酒吧相似的店，在那 里开设有很大的商机与发展空间，而且在那开设酒吧还有利于我们回收成本，但同时又有着一定的风险，所以对酒吧的开设要有正确的市场分析，发展自身的特色，不断创新，赢得市场。 酒吧经营的定位图 （附件） 我们针对学校附近的相关竞争者，制定了市场定位图，该图说明了我们所作项目要进入的目标市场。该图中横坐标代表功能的多少，纵坐标代表价格的高低。学校附近没什么与我们酒吧相似的店，因此我们小组认为要吸引顾客来我们酒吧，就必须在价格和功能上做文章，低价格和多功能是最吸引消费者的。 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 酒吧经营定位分析 开设一个休闲，放松 心情的酒吧。主要年龄段为 18 25的大学生，消费额度最低为 15-25，无上限，送果盘。音乐以流行歌曲为主，装修是时尚为主。 对于服务 ， 不能只是单单的要求员工作好本职工作，更多的是要将快乐融入到服务中，充分的让顾客感受的快乐无处不在 。 （二）酒吧的经营特色 1、商品特色定位 首先，我们酒吧卖的酒绝对是真品，决不会有假酒在我们酒吧里出现，请顾客放心。 其次，我们酒吧的酒是以品种分类，绝对能让顾客选到自己喜欢喝的酒。同时，我们酒吧还提供其他饮料，包括热饮，碳酸饮料等，并且我们还送水果拼盘。 2、商品价格定位 在价格 方面，因为我们的主要顾客是大学生，所以我们的开的价格不会太贵，绝对考虑到同学们的经济状况，一般最低消费在 10-15元左右。同时我们酒吧还开办会员制度，凡是会员就能享受 8折优惠。我们绝对会让顾客感觉到物超所值。 3、服务特色定位 当顾客在我们酒吧消费的时候，我们会让顾客享受到休闲，轻松的氛围，让顾客享受到毫无拘束的自由感觉，充分让顾客感受到快乐无处不在。 4、店铺布局定位（设计布局图 我们认为店铺布局、环境布置做到有序、便利、美观，树立良好形象。对于目标店铺的布局小组绘制了规划示意图。方案实用面积为 200平方米。 本小组认为：针对该地段的实际情况与周边学生及居民的需求特点，我们设计店铺布，环境布置的指导思想是 合理利用空间，使布局看起来有序，特色商品多样，布置美观，时尚 。酒吧里还开设包房，可以让不想被干扰得顾客享受到清静，享受乐趣。 娱乐休闲 Club与 酒吧 的区别 ? 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 这不是定位图 五、分析结论 （一）酒吧开发项目是可行的 综上所述，酒吧开发项目具有可行性的理由在于： （ 1）项目有明确的目标市场。 目标顾客的正确定位使项目具有广阔的市场，使项目具有开发的价值，而且具有很大的发展空间。 （ 2）项目选址定位是正确的。 酒吧选址在奉贤韩村路，背依商学院，面向奉贤中专和工会干部学院，周围又有住宅小区，人流量大，交通便捷，这样的区域环境非常适合开发此项目。 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） （ 3）项目的获利相当可观。 该项目的安全率高达 19.0%，属于处于优良项目的范畴。每年获利 73344元，四年的累计获利可达 293376元，投资回报率达 25.47%，只需 3.93年就能收回 288000元的投资额。 （ 4）项目有明确的经营定位方案。 力求以新的营销观念，形成自己的具有特色，在店铺布局和环境布置方面做到优雅 、闲适 、有情趣，树立良好形象；以优质的商品，合理的价格与周到的服务，吸引目标顾客。 （ 5）项目具有大学生创业的优势。 我们是新一代的大学生，在创业项目上具有以下优势 第一，文化观念领先 大学生年轻朝气、思维活跃、喜欢接受新鲜变化时尚的东西， 今后的经营中 可以发挥自己的 创造性，可以把 先进的理念、时尚的思想， 具有 个性 化 创意带 入酒吧市场，一定会受消费者的认可和喜欢的。 第二，创业优惠 政策的利用 近年， 国家各级政府出台了许多优惠政策，支持大学生创业。根据上海市政府的有关规定，上海地区应届大学毕业生创业可享受免费风险评估、免费政策培训、无偿贷款担保及部分税费减免四项优惠政策，具体包括高校毕业生（含大学专科、大学本科、研究生）从事个体经营的，自批准经营日起， 1年内免交个体户登记注册费、个体户管理费、经济合同示范文本工本费等。此外，如果成立非正规企业，只需到所在区县街道进行登记，即可免税 3年。 第三，年轻有为，勇于创新 年龄是我们很强的优势。在这个年龄段，吸收知识的和运用知识的能力是相当强的。 我们有很好的体力，有良好的应变能力和充沛的工作精力。这些都是因为我们年轻。 现代大学生 具 有创新精神，有对传统观念挑战的信心和欲望，而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉，成为成功创业的精神基础。 第四，学校提供了创业锻炼的机会 我们每个人都想有作为，都有很多很好的想法主意，但是我们缺乏实践经验，市场营销这门课程为我们提供了一个很好的锻炼平台，让我们在有了一个好的想法以后，就能