孝感市某中心集贸市场改建项目可行性研究报告

1 孝感市 XX 区 XX镇 中心集贸 市场 改（扩）建 项目 投资分析报告 孝感 *房地产开发有限公司 二零零 九 年四月 十 八 日 2 目 录 一、项目简介 二、项目建设的必要性 三、项目 地理位置、建设规模 四、 组织机构和人员配备 五、 工程进度 计划 六、 投资估算与资金筹措 七、项目收益分析 八、项目经营利润 分析 九、主要技术经济指标 十、社会效益分析 附 件 ： 1、 XX 镇中心集贸市场改 （ 扩 ） 建项目规划平面图 2、 XX 镇中心集贸市场 摊位平面布置图 3、拆迁安置方案 4、拆迁安置协议书 5、项目合作 协议 书 3 孝感市 XX区 XX镇中心集贸市场 改（扩）建 项目 投资分析报告 一、 项目简介 （一）、 项目实施的背景和依据 本项目为 XX 镇委、镇政府进一步加快经济社会发展，通过推进旧镇改造，改善群众商贸和人居环境，提升 XX 城镇品位而确定的重点项目之一 ， 属商业住宅性开发项目，位于 ，该地段人口密集，商业兴旺，交通方便，是十分理想的投资居住佳地。该地块 上现有拆迁户 户，将通过拆迁安置方式取得 国有土地使用权。 二、项目建设的必要性 (一 )有利方面 1.XX 镇菜市场地区，属 XX 镇老城区，历来为城镇繁华地带。它主要得益于地理位置、交通方便及人流量大等优势，这将成为商住楼的卖点。 XX 历来人多，实施人口由农村向小城镇转移，可以不断提高 XX 城镇化水平，加快 XX 小城镇建设。 2.在该地块我们将建造配套设施 -XX 中心集贸市场。经调查，城镇原有一菜市场，但成年破旧、狭下、分散，远远不能适应城镇居民使用需求 。为此， XX 中心集贸市场建成后将成为 XX 五 万人消费的主要场所。此建设项目将会带动内需、为 XX 镇创造新的经济增长点，增加地方经济收入。 (二 )不利方面 4 1.XX 镇属 XX 区西北部的较偏僻乡镇，经济基础相对薄弱、居民消费水平及购买力有限。 2.日益陈旧的镇貌和杂乱无章的商业设置、已越来越不适应城镇发展的需要。 三 、 项目 地理位置、 建设规模 ： 1、地理位置 项目场地位于孝感市 XX 区 XX 镇 以南、 以东、 以西、 以北，地理位置优越，陆路交通便利，经济发展潜力巨大 。 2、 根据预测 ,该项目建设规模如下 : (1)建设用地面积： (2)总建筑面积 ： 7400 (3)功能分区情况 序号 功能名称 建设规模 备注 建筑面积 层数 结构形式 1 菜市场 640 1层 钢构 2 门面 1000 1层 框架 3 住宅 5000 2-6层 砖混 4 合计 7400 四、 组织机构和人员 配备 （一）、 组织机构： 依照 项目 法由 孝感 *房地产开发 有限公司成立 “ XX 镇中心集贸市场改（扩）建项目开发部” 项目法人，负责本项目的策划、资金筹措、 建设实施、经营管理和售后服务等项工作。 （二）、 其 人员配备及职责分工 如下 ： 5 序号 岗位名称 职责分工 配备人员 要求 1 经理 全面负责。 1 具备 中级职称、 有 丰富经营管理经验。 2 副经理 负责项目各项进度控制，协助经理工作。 1 具备 中级职称、 有一定组织协调管理能力。 3 总工程师 负责技术、质量、安全。 1 具备 中级职称、 有 丰富技术管理能力。 4 工程部 负责项目施工管理、落实各项资源。 1 具备 中级职称、 有一定生产、协调管理能力。 5 财务部 负责资金计划、财务统计。 2 具备中初级职称 、有 丰富 财务管理经验。 6 市场营销部 负责楼盘策划、销售、菜市场招商。 3 具备很强社交、组织策划管理经验。 7 物业管理部 负责日常物业管理、房屋维修。 2 具 备 很强的协调能力 ，实际管理工作经验 。 五、 工程进度 计划 根据市场需求，前期工作进展情况，外部协作条件和建设规模，拟定本项目建设期 7个月，项目在 2007年 6月开始进行前期工作，争取 2007年 10月份全部竣工。 工程进度实施计划表 序号 项目名称 进 度 计 划 4月 5月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12月 一 前期 工作 二 土建施工 1 基础工程 2 主体工程 3 装饰工程 三 销售工作 六、 投资估算与资金筹措 （一） 、投资估算 分析 投资估算表 一 6 项目：商住楼 单位：人民币 /万元 序号 项目名称 金额 备注 一 前期 工作 费用 31.2 (一 ) 进场、房屋拆迁费用 2 （二） 规划部门 0.5 1 测绘费 2 建设用地规划许可证 3 建设工程规划许可证 （三） 建设部门 6 1 建设项目报建 2 施工图审查费 3 招投标服务费 4 建设工程施工许可证 5 建设工程定额测定费 6 质量监督费 7 工程检测费 8 安全监督管理费 9 施工意外伤害保险费 10 结算工程档案整理综合服务费 （四） 国土部门 2 1 土地契税 2 土地使用权初始登记 （ 五 ） 房产部门 18 1 房屋拆迁许可 2 商品房预售登记 3 商品房建筑面积测绘报告 4 房屋权属初始登记 5 白蚁防治费 6 房屋公共维修基金 （ 六 ） 墙改办 0.5 墙改发展基金 （ 七 ） 环保部门 0.3 施工噪音、排污 （ 八 ） 环卫部门 0.2 卫生费 （ 九 ） 城管部门 0.2 城市占道 （ 十 ） 自来水 0.5 （ 十一 ） 供电所 1 二 拆迁安置费用 63 拆迁安置商品房 1000 三 工程监理费 2 四 勘测、施工图编制费 6 五 建筑安装工程费 288 按 480 元 / *6000 六 市政公用配套设施费 5 1 下水道 2 化粪池 3 道路硬化、花坛 七 企业 管理费 3 7 八 现场办公费 2 九 业务招待费 3 十 销售费用 1 十 一 税金 15 十 二 营业税、教育附加 1 印花税 2 调节税 十三 不可遇见费 10 合计 429.2 投资估算表 二 项目： 菜市场 单位：人民币 /万元 序号 项目名称 金额 备注 一 前期 工作 费用 3.2 (一 ) 进场、房屋拆迁费用 1 （二） 规划部门 0.2 1 测绘费 2 建设用地规划许可证 3 建设工程规划许可证 （三） 建设部门 1 1 建设项目报建 2 施工图审查费 3 招投标服务费 4 建设工程施工许可证 5 建设工程定额测定费 6 质量监督费 7 工程检测费 8 安全监督管理费 9 施工意外伤害保险费 10 结算工程档案整理综合服务费 （四） 国土部门 0.5 1 土地契税 2 土地使用权初始登记 （ 五 ） 房产部门 0.5 1 商品房建筑面积测绘报告 2 房屋权属初始登记 3 白蚁防治费 4 房屋公共维修基金 二 工程监理费 0.5 三 勘测、施工图编制费 2 四 建筑安装工程费 16.64 按 260 元 / *640 五 市政公用配套设施费 2 1 下水道 8 2 道路硬化、花坛 六 企业 管理费 1 七 现场办公费 0.5 八 业务招待费 1 九 招商 费用 0.3 十 税金 1.5 1 营业税、教育附加 2 印花税 3 调节税 十 一 不可遇见费 2 合计 28.14 （二） 、资金筹措 项目建设单位自有资金 240万元，本项目通过预售及销售商品房解决 200万元。 七、 项目收益分析 （一）、 商住楼 预售及销售收入 序号 项 目 单价 (元 / ) 数量 ( ) 合价 (万元 ) 备注 1 门面 1500 1000 150 一层 2 住 宅 二层 650 1000 65 三层 650 1000 65 四曾 630 1000 63 五层 610 1000 61 六层 600 1000 60 买 6楼 送 7楼 合 计 6000 464 （二）、 菜市场 租金收入 序号 项目 数量 （个） 租金 （元 /年） 合价 (万元 ) 备注 1 摊位 196 300 5.88 注： 196个 *300元 /个 /年 *50%出租率 =2.94万元。 9 八、项目经营利润 分析 （一）、商住楼经营利润分析 序号 项目 单位 指标 备注 1 投资估算 万元 429.2 2 项目收益 万元 464 3 经营利润（ 2-1） 万元 34.8 （二）、菜市场经营利润分析 序号 项目 单位 指标 备 注 1 投资估算 万元 28.14 2 租金收入 万元 /年 2.94 3 投资利润率 %/年 10.45 3 投资回收期 年 10 包括贷款利息 、维护费用。 九 、主要技术经济指标 主要技术经济指标见 下 表，通过财务经济分析，本项目在经济上是可行的。本项目的建设，将加速 XX镇 及其周边经济的发展，进一步带动 XX镇 第三产业的发展，促进该区域经济的腾飞。 主要技术经济指标汇总表 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 总投资 万元 457.34 2 建设期 月 7个 3 销售收入 万元 464 4 经营利润 万元 34.8 5 投资利润率 10.45 6 投资回收期 年 10 10 十 、社会效益分析 XX