【商业地产】无锡电瓶车厂地块定位提案-51DOC-2008年

谨呈： 无锡 鹏润房地产开发有限公司 锡国土 2007-46 电瓶车厂 地块定位提案 二 八年 六 月 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 1 目 录 前言：本项目市场定位的思路 第一部分：项目属性分析 1.1 项目区位发展解析 1.2 项目市场属性解析 第二部分：竞争分析 2.1 高档项目竞争分析 2.2 区域重点项目比较分析 2.3 太湖广场板块典型项目比较分析 第三部分：客户需求分析 3.1 区域板块消费结构分析 3.2 目标客群购房心理分析 3.3 目标客群定位建议 第四部分：产品定位 4.1 项目整体定位 4.2 项目功能定位 3.3 项目品质定位 4.4 项目客群定位 4.5 项目价格定位 4.6 项目案名建议 第五部分：方案选型及建议 项目初步市场定位报告 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 2 前言：本项目市场定位的思路 本项目市场策略的决策模型 - 第一部分：项目属性分析 项目概况 本项目位于无锡市南长区太湖大道与通扬路交叉口的东南侧，北至太湖大道，西至通扬路，东侧以自然河道为界，南侧与清名新村相邻。本项目于 2007 年 11月签 定土地使用权出让合同，并取得建设用地批准书。项目建设用地面积约 34258.1平方米，地上总建筑面积约 119903.35平方米。建筑用地性质为住宅、商业、办公、娱乐。 1.1、项目区位发展解析 竞争分析 客户需求 项目属性 产品定位 在市场中的地位 产品定位 项目区位发展解析 项目市场属性解析 竞争项目分析 同类型项目借鉴 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 3 1.1.1无锡市及南长区域概况 1) 无锡概况 无锡位于中国经济最发达的长江三角洲地区，江苏省东南部，是苏锡常地区的几何中心。东临上海 128 公里，西望南京 183 公里，南抱太湖，享有最美的风景，北依长江。无锡是我国吴文化的发祥地，民族工业的发祥地，是中国重要的经济中心城市。近几年先后荣获中国优秀旅游城市、国家园林城市。在 2007 年中国城市竞争力蓝皮书公布的两岸四地 200 个地级以上城市中无锡的综合竞争力排名第七。“十五”期间，无锡全面建设小康社会总体达标，在全省率先基本达成全面小康社会。 2) 南长区域概况 南长区位于 无锡 市区东南部，是城区的 南大门 ，西濒新运河， 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 4 北接最繁华的商业地段。全区面积 22.5平方公里，人口 30.15 万。 作为无锡城区主体部分的南长区，历史人文底蕴醇厚 ， 工商业基础雄厚，现代服务业发展迅速，拥有优良的人居环境和发达的交通网络，正朝着现代商务办公区，文化旅游特色区、商住会展聚集区的新型中心城区迈进。 隋代的京杭古运河纵贯全境，现被列为历史文化保护区。位于古运河畔的南禅寺被誉为 江南最胜丛林 ，距今已有 1500 年历史。南长区是无锡工商业的发祥地。 按照无锡城区产业和功能布局调整，现代服务业蓬勃发展，以现代商务，高档餐饮，特色市场、休闲娱乐、房地产开发成为新的发展亮点，全面展开的太湖广场现代商务中心建设，南禅寺文化商城建设、南长新城古运河片区的规划开发进一步提升 了区域的发展优势。 随着无锡城市建设和发展中心的南移，太湖广场的建成，南长越来越成为无锡政治、文化的中心，市人大及市政府近 20 个职能部门在区域内办公，工商业博物馆、图书馆、陈列馆、规划馆、无锡传媒大楼等一大批重大社会事业项目将在南长实施。 通过 “ 十一五 ” 的发展，南长区将以新兴的现代商务、文化旅游、居住休闲特色区的面貌展示在人们面前。 1.1.2项目区域发展 本项目 位于无 锡市的 “ 城市客 厅 ” 太湖广 场商务区，西侧紧邻无锡世贸中心，东临古运河历史文化街区，地理位置极其优越。 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 5 区域性发展 1) 南长区 新兴的现代商务、文化旅游、居住休闲特色区。到“十一五”末，南长区将建成大文化、大旅游、大物流、大商贸的现代商务办公区、文化旅游特色区、商住会展集聚区，紧靠城市主干道太湖大道。 2) 太湖广场 CBD : 无锡城市副中心 居住环境最好地区之一 紧邻太湖广场，位于无锡 “ 城市客厅 ” 太湖广场 CBD。太湖广场商务区是无锡政府配套设施及社会事业项目以及高档酒店最为集中的区域。被誉为无锡“城市客厅”。根据规划太湖广场区域将成为无锡城市副中心，将是无锡最具发展潜力的新型 CBD. 完全 建成后将以新兴的现代商务、文化旅游、居住休闲特色区的面貌展示在人们面前。 本案 太湖广场 古运河 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 6 太湖广场不仅是华东地区最大的景观广场，而且还将拥有多个锡城之“最”。政府配套设施最多：城建档案馆、博物馆、科技馆、青少年活动中心等总面积将达万平方米。高档酒店最集中的区域：凯宾斯基、世贸中心等多家五星级的酒店，让人感受到一种国际化的商住氛围。无锡顶级的购物天堂：茂业城、世贸中心、燕莎中心的高档定位，超过中山路商圈，而深圳茂业将打造沿清扬路米的购物带。最优越的道路交通体系；往东直指新区，往北与中山路毗邻，往南是清扬商业大道，往 西南连接蠡湖新城和滨湖新城。 太湖广场地区是全市的 政治、 文化中心，也是市民主要的集会活动中心。广场规划用地面积约 67 公顷，北侧为人民大会堂（已建）、市政大楼等建筑，南侧有图书馆（已建）、展览馆（革命陈列馆、博物馆、规划展示馆）等建筑。太湖广场景观规划采用现代景观高科技手法，突出绿、景、精、新，力求体现都市的休闲性、使用的多样性，形成以市民活动为主，兼顾旅游，集文化、娱乐、体育、健身、观赏、集会、休闲为一体的高档次高品位城市广场。 附图： 太湖广场规划设计方案模型 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 7 3) 古运河历史街区 该街区是无锡古运河历史文化保护区的核心地区，规划用地面积约 36公顷。该区以古运河为中心，水弄堂特色鲜明，运河人家鳞次栉比，寺、塔、河、街、桥、窑、坊众多。规划形成 “ 两线（古运河水弄堂和南长街）、四桥（老跨塘桥、日晖桥、大公桥和清明桥）、两古迹（古窑址和南水仙庙） ” 的空间格局，体现丰富多彩的民居建筑和江南水乡、运河人家特点，是体现 无锡历史风韵和特色的重要街区。 该区是运河兴衰的重要见证，千年吴文化的发祥地，民族工商业的摇篮，无锡城市发展的缩影，具有小桥流水江南人家的特征。 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 8 该区是古运河历史文化区的南段，是省级历史文化保护区，是无锡市传统的历史风貌区，城市结构中的重要节点，重要的公共开放空间，传统的商业中心，是无锡市重要的旅游资源。 1.1.3 区域配套：行政文化中心，高档商务及酒店汇聚 坐拥太湖广场 CBD商圈，享 有完善的各种 配套设施，无论是在休闲旅游还是购物医疗都享受着极大的便利。城市副中心，地理位置优越，与无锡医疗中心隔路相望，距离太湖广场 及无锡世贸中心 ，坐享清扬路成熟的生活休闲配套。不远即 为无锡茂业城、新天地、九龙仓等大型商业项目， 附近有多家银行毗邻而居。 行政中心：无锡市人大、区政府，全市 重大 行政文化中心 坐落 ； 商业中心：茂业城、 凯 宾斯基、世贸中心等国际商贸中心林立 完备公建： 图书馆、 博物馆、科技馆、革命陈列馆，众多城市公建即将呈现。 1.1.4交通便利 轨道交通将有 1号线和 5号线穿城太湖广场区域，在世贸中心旁设有轨道站，交通十分便利； 项目周围主干道太湖大道、清扬路通达全城。 项目用地分析小结： 太湖广场商务区，由政府整体规划，具备规模优势，规划起点高。 项目周边有太湖广场绿化及运河片区自然水道，具备市中心罕见 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 9 的生态景观，因此如何利用自然河道及与周边的景观绿化相呼应，创造园林式的居住环境，是项目的一个重要亮点。 太湖广场商务区已经基本成熟，商业配套完善，同时几乎汇聚了全市的行政文化中心，对于高档客户具有很大的吸引力 。 无锡未来的高档商业及住宅的供应量都较大，差异化竞争要求较高。 定位的核心问题在于确定目标客户后，如何设计建筑形态及建筑布局。 太湖广场区域的综合性：“ CBD +行政文化 +景观 +历史 +交通”是其关键优势，也是无锡许多住宅不具备的因素。 1.2 项目市场属性解析 1.2.1无锡市房地产市场走势 1.2.1.1、市场综述 a) 房价总体稳中有升，部分区域涨幅明显 2006年 无锡 完成房地产开发投资 202.07亿元，同比增长 22.26%,增幅较去年增长 6个百分点 。 2007 年以来无锡房价总体稳中有升，部分区域涨幅明显， 随着城市整体环境的改善、楼盘品质的提高及供需结构的调整，促使全市住房价格稳定增长，为市民解决住房问题、改善居住环境创造了良好的条件。目前市区商品住宅加权均价为4418元 /平方米，环比增长 2.39，同比增长 7.06%。从区域来看，市中心和新城房价持续上升，涨幅比较明显。市中心崇安、南长等中心区域房价已升至 6000 至 10000元 /平米，而太湖新城等区域房价也已升至 5000-9000元 /平米。 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 10 附： 锡房住宅均值情况表 （ 来源于无锡房地网 ） 单位：元 /平方米 20022007 无锡住宅价格走势： 整体平稳，稳中有升 b) 市场区域化特征明显，热销楼盘优势各异 目前，房地产市场供给结构日趋多元化，凭借着不同的优势，一些楼盘也取得了较好的销售业绩。热销楼盘的主要特征为：一是区位优势，由于城中区域房源稀缺，靠近城中区域的楼盘销售旺盛；二是环境优势，位于环境优美、适宜居住的 太湖广场周边、 太湖新城、蠡湖新城的楼盘得到了市场更多的关注；三是价格优势，北区楼盘以较低的价格赢得了市场份额。四是品质和品牌效应，如万科、阳光等开发的楼盘深受消费者认可。 c) 房地产市场成交活跃， 租住联动需求 效应明显 无锡房地产市场的稳健运行体现在各级市场的联动需求效果显现。商品房市场成交十分活跃， 2007 年 1季度 成交各类商品房 104.20万平方米，同比上涨 52.70%；二手房市场逐渐回暖，市场成交量同 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 11 比增长 15.06%，占房地产交易总量的 34.17%。房地产市场成交活跃的原因在于：一是在房地产宏观调控下，限外、控售、本币升值和升息等组合措施发挥着巨大作用，投机炒房已基本绝迹，市场运行稳健，住房均价走势平稳，使得消费者入市信心充足；二是人口结构的因素，中国第三次生育高峰的人群进入适婚年龄，青年婚房形成了自然需求 ；三是无锡经济的快速发展，城市吸引力不断增强，外来人口不断涌入，带来的大量的需求；四是部分市民为了改善生活居住条件，形成了再次置业需求，而现有的房产则进入二手房市场或租赁市场，进而在一定程度上带动了各级市场的联动需求。 1.2.2无锡房地产市场发展趋势 1、 2010年前，商品房价格还将保持平稳上升 无锡作为长三角地区最具经济发展活力的城市之一，长远来看，受 08 奥运及上海世博的影响，到 2010 年前，无锡的商品房价格还将保持平稳上升，其间会有波动，但幅度不会很大。 2、市中心住宅供应量减少 无锡市中心住宅供 应量将进一步减少，次中心及太湖新城 、蠡湖新城等板 块供应量将成为住宅市场主力，太湖广场及沿太湖地区将是无锡中高档商品房住宅供应量集中的区域。 3、房地产业走向规划化、品牌化、规范化。 从 2007年以来无锡土地招投标情况来看，外来大型房地产企业正取代本地企业成为房地产开发的主力军，无锡房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 12 重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着市场的推进和企业整合力度的加强，房地产企业重组会加剧 ，“大鱼吃小鱼”的现象仍将继续，行业集中度将提高。 4、 无锡 高档 住宅产品的发展趋势 a) 主要分布在传统市中心崇安区中山路 CBD 及南长区太湖广场CBD。此外随着市区行政功能的南移，大型开发商的进驻，滨湖区太湖新城及蠡湖新城也出现了一定体量的高档楼盘。尤其是临湖的观景豪宅。 b) 无锡 由于拥有城市无价的自然资源和政府高起点规划的决心，其区域内的住宅将充分借鉴自然资源 “ 借景 +造景 ” 将极大地提升产品附加值。 c) 在经过了概念炒作阶段，无锡住宅市场开始进入 “ 产品时代到品牌时代 ” 的过渡，开发商日益注重起产品的品质，如门窗材质、 卫生间的大小等细部，同时随着外地地产大鳄的涌入，无锡本土开发企业开始重视起品牌塑造 d) 小区规划设计从注重室内空间向户外空间转变 ， 从高实用率、高密度向均好性、舒适性方向转变 e) 无锡地产从大盘时代开始进入 “ 体验地产 ” 时代。住宅产品不仅是考虑到业主的基本的居住需求，更注重个性化、品牌化的需求。 随着市中心及太湖新城 、蠡湖新城等板快土地供应量的增加，无锡住宅产品将更加注重客户细分。为年轻白领、 BOBO 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 13 族、中产阶级等消费阶层度身打造的住宅由于其消费偏好的不同使得产品将更加多元化。重复置业的增加带来多重需求，投资、休闲、度假 的多重功能，酒店式公寓、 SOHO、 STUDIO、TOWNHOUSE、叠加别墅等多种产品将缤纷呈现。 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 14 第二部分：竞争分析 -竞争及同类型项目借鉴 2.1、高档 项目 竞争区域分析： 目前，无锡的高档楼盘，主要分布在传统市中心崇安区中山路CBD及南长区太湖广场 CBD。此外随着市区行政功能的南移，大型开发商的进驻，滨湖区太湖新城及蠡湖新城也出现了一定体量的高档楼盘，尤其是临湖的观景豪宅。 崇安区中山北路 CBD: 无锡老城区的市中心区域，商圈内汇聚有恒隆广场、百盛、无锡商城等大型商业设施，人流汇聚，商业配套设施完善 。但是由于老城区拆迁及城市改造难度大，周边的居住环境档次偏低，且伴随着行政服务功能的南移，区域发展高档居住区的困难较大，目前几乎没有成规模的大型高档居住区。 典型楼盘：天安大厦 财富广场 太湖新城及蠡湖新城： 该区域伴随着市区向南扩展而快速发展起来的新型城区。区域内的高档楼盘 环境优美、适宜居住 ，部分高档楼盘临湖，景观资源得天独厚，此外由于该区域土地供应量较大， 如万科、 顺驰品牌开发商 等开发的 大型 楼盘 已受 消费者认可。 该区域的楼盘优势主要体现在景观及规模两个方面，此外市区南移及发展前景也对该区域的楼市形 成了较为有利的支撑。 劣势：区域内的大型商业配套尚不够完善，主要依靠社区内及周边商业。此外由于离市中心较远，对于在市中心工作及从事商务活动的人士来说尚不够方便。 典型楼盘：万科魅力之城 顺驰天鹅湖 山水湖滨 湖滨壹号 南长区太湖广场 CBD 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 15 本案所处的太湖广场 CBD 即靠近市中心，同时又具备规划等多方面的优势，同时位于连接市中心及沿湖地区的门户位置。其最大的优势就在于它的综合性即 CBD+景观 +行政文化中心 +历史 +交通，这种综合性的因素是其他两个区域所不具备的，本案的目标消费群的消费心理也有别于其他两个地区。因此 本案的产品市场定位将突出区域的综合性优势，在全市高端客户的市场中占据有利的位置。 典型楼盘：世贸中心、茂业城、 朗诗未来之家、 九龙仓项目 总结：太湖广场区域的综合性 CBD +行政文化 +景观 +历史是其关键优势，也是无锡许多住宅不具备的因素。 2.2、 区域重点 项目比较分析 目前太湖广场地区知名高档楼盘共有 6处，研究同区域的竞争楼盘，通过与周边同类楼盘进行全方位比较分析，研究市场其共性、特性及其平衡点，整体预计未来客户流向和对本项目的影响，就显得至关重要。 a) 无锡世贸中心 总 投资约 15 亿元，用地面积 5.56 万平方米，建筑面积 29.6 万平方米的高档商务中心。主楼高 57 层 ,建筑高度 200 米 ,建筑面积 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 16 8.28万平方米 ,其中 37-57 层为五星级酒店 ,6-36 层为商务办公 ,1-5层为精品商业 ,主楼与世贸国际会展中心相联。项目东部是世贸国际公寓，会展中心东侧为金领酒店式公寓。 建成后的无锡世贸中心可以为世界 500 强企业及国内知名企业提供优质的会议、展览、办公、商务、酒店、居住等系列化服务。建成后的无锡世界贸易中心将成为 WTCA 的一级会员，成为无锡对外交流与合作的一个 重要平台。 世贸国际公寓分别为毛坯房和部分精装修房共 450 多套 18 种不同户型的公寓房，大户型为主，面积由 160 400平方米不等，目前暂定毛坯房开盘价为 12800元 /平方米。 b) 首席 位置：太湖大道清扬路和清名路交界处 建筑面积： 38931.23 功能组合 （住宅、办公、商业） 住宅：一幢 26F高层 9000 元 /平米（均） 办公及商业：一幢 6F 多层 其中 3F-6F为办公用 11000 元 /平米 其中 1F-2F为商铺 30000 元 /平米 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 17 开盘时间： 2007年 8月 现状： 26F住宅已全部售完， 6F 多层内办公部分已售完 目前在售为 1F-2F 商铺 c) 太湖明珠数码大厦 位置：太湖大道清扬路交界处 物业类别：写字楼 建筑面积： 27000 开盘时间： 2005年 2月 项目售价： 8080元 /平米（均） 租金： 1.5 元 /平米 /天 现 状： 售完，目前出租情况较好。 d) 朗寺未来之家 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 18 位置：太湖大道运河西路交界处 物业类别：节能环保智能住宅 建筑面积： 150000 近期开盘时间： 2007 年 10 月 项目售价： 12000元 /平米（均） 现 状：在售中，前期开盘房源销售较好。 项目简介：朗诗未来之家 位于太湖广场西，是一种健康环保住宅，“恒温恒湿恒氧静音适光”的高科技精装房，项目分A、 B两块，总建筑面积 15 万平方米左右，分两期开发，一期以小高层为主，总体布局以典型的德国街坊形式，符合现代人的居住理念。 朗诗 未来之家整合欧洲成熟科技和国际一线技术系统，采用地源热泵系统，以人体舒适度为考量，使室温经年保持在 18-28；朗诗 未来之家科技含 量的五个核心点：“恒温 恒湿 恒氧 静音 适光”。同时，朗诗未来价值还整合各大国际品牌，致力打造出品质级的精装修住宅。 e) 常发清扬御庭 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 19 建筑面积： 21 万平米 开盘日期： 2008 年初 楼盘类型：小高层住宅 高层住宅 别墅 酒店式公寓 项目简介：清扬御庭是常发置业在无锡的第一个项目，地处南长区清扬路，总建筑面积约 20 万平米。清扬御庭地处属太湖广场 CBD核心辐射区，区位优势不言而喻。社区规划约 600 平米的会所，除配备健身房、壁球、斯诺克、高尔夫推杆练习场、酒吧等 ，还规划了一个约 300 平米的室内恒温游泳池，这是整个无锡的住宅项目中只有极个别的别墅项目和个别高档涉外小区才会有的会所配套，引起不少购房者的关注。 f) 清扬康臣 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 20 总建筑面积 181952平方米 楼盘类型： 普通住宅 联排别墅 小高层 高层 近期开盘时间： 07 年 10月 均价： 7000元 /平米 清扬康臣于 2007 年全面启动，它地处无锡市金城路以南，东至南长街，西至通扬路。小区建筑形态丰富多样，有中式院落联排别墅、小高层、高层，面积从 60 200 不等。建筑外立面为 粉墙黛瓦，风格清新高雅，既现代又富江南水乡民居的韵味。小区内部园林设计利用丰富的绿化、水系以及建筑空间的错落起伏，打造和谐自然的生态居住生活空间。 小区东侧古运河将在区政府“南长新城”的规划中，被打造成具有历史文化特色，兼具旅游、休闲、商务、居住功能为一体的古运河风情旅游街区。作为古运河畔不多的住宅小区，本案具有较大的景观稀缺价值，这也是项目得天独厚的优越条件。金马房产从乡土建筑保护与开发相结合高度出发，着力打造一个乡土文化与现代文明相交融的“新江南民居”居住群落，把清扬康臣打造成具有鲜明“老无锡”文化印记的精品楼盘，以提升古运河历史文化保护区的文化品位。 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 21 g) 九龙仓项目 该项目地处太湖广场南侧。总可建筑用地面积 2.9 万平方米。项目由高端商务大楼和国际社区组成，总投资 8亿美元，是九龙仓集团在大陆的最大地产项目。国际社区为规划建筑面积 82 万平方米的高级住宅项目，占地 460 亩；高端商务大楼建筑面积 28 万平方米，投资 28 亿元，将建造 1 2幢 250-300米以上的高楼，其中包括五星级马可波罗酒店 4 万平方米、精品商场 3 万平方米、高级商务办公 10万平方米和酒店式公寓 11 万平方米。 该项目是无锡城区建设的重点 ，承担着完善和提升城市功能和形象的责任，重点发展旅游、文化、商务、居住等功能，建成后将成为重要的城市核心功能区。 2.3 太湖广场板块典型项目比较分析 2.3.1、太湖广场板块房地产市场特点： a) 以高档酒店、综合性商业项目开发为亮点。 作为无锡城市客厅，太湖广场 CBD 一个最突出的特点就是板块内 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 22 高档商业商务项目云集，包括 茂业城、肯宾斯基、世贸中心等国际商贸中心林立 等，都是无锡较为知名的地标性项目。 b) 住宅以综合性高档住宅社区为主 区域内住宅目前已发展为无锡具有相当人气的高尚住宅区之一，板块内住宅首席、 朗诗 未来之家 、清扬逸庭等都取得了较好的销售业绩，而且以上楼盘的高品质也获得市场的认可。除了居住环境以外，社区内还有较好的商业配套。其中首席的商铺成交价已升至 3万元 /平米。 c) 投资、自住都相宜 太湖广场板块 不仅可以感受到来自古运河的历史文化气息，还可以享受到目前太湖广场优良休闲环境，更可以拥有未来太湖广场 CBD优势的地理位置。可以说是集优美的环境与商业价值于一身。 适宜居住和生活。另外一个方面，由于太湖广场及古运河历史文化街区具备较好的规划前景，房价上升潜力较大，因此该板块同时适宜做投资。特别需要指出的是，区 域内的住宅及办公在租赁市场持续火爆，所以这些档次较高的房地产项目适宜做长线投资。 2.3.2、板块内主要竞争项目研究： A、 朗诗未来之家 1.1、基础信息 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 23 朗诗未来之家地处于太湖大道与京杭大运河交汇处，位于金匮桥西堍，是一个以 “恒温、恒湿、恒氧 ”为特色的高科技住宅楼盘，也是目前为止无锡规模最大的高科技住宅项目，项目总占地面积 61162.4平米，总建面约 150000平米，共分两期开发。 1.2、价格信息 项目报价： 11000-13000元 /平米，预计 2期报价不变。 08 年 普通住宅月度成交信息 日期 销 售套数 销售面积 销售金额 销售均价 2008 年 06 月 3 401.95 4942923 12297 2008 年 05 月 9 1192.79 13906069 11658 2008 年 04 月 8 1121.09 13139098 11720 2008 年 03 月 12 1557.03 18996820 12201 2008 年 02 月 13 1537.05 18306334 11910 2008 年 01 月 17 2033.05 24671324 12135 1.3、客源分析 中高层企业管理人群； 周遍富裕居民及私营业主； 教师及政府机关及事业单位管理人员； 区域中青年群体，具备较高素质人群； 项目点评： 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 24 本项目因其“科技住宅”的差异化产品定位，迎合了市场部分客群的需求，故而 07 年 7月开盘以来销售由火爆趋于平稳，整体去化良好，现时 1期已基本消化完毕， 2期将于近期开盘，预计其销售形式将好于周边项目。 07 年年底以来，由于受到宏观政策的影响，消费者观望心理强化，导致整体市场形势严峻。具体到本项目，尤其是 08 年 4月至今，单月成交均未达 10 套。究其原因， 一方面受到政策调控影响，另一方面也和其剩余房源较少有关。 鉴于整体市场形势的难以预测，本项目报价近期未做变动， 2期产品售价也将保持现有水平。 B、 万豪国际公寓 1.1、基础信息 项目位于城市 CBD中心太湖广场南侧黄金地段 ,占地面积 5万多平方米 ,规划建筑面积 45万平方米 ,其中购物中心 20万平方米 ,甲级写字楼 7 万平方米 ,超五星级酒店 4万平方米 ,国际公寓 14万平方米 ,是无锡 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 25 为数不多的顶尖开发项目 ,完善的生活配套 ,尽显尊贵品质。项目共分两期开发 ,一期是即 07 年 10 月份开业的茂业百货及三栋超高层的国际公寓 ,二期更 是融合了购物中心、 2栋空中别墅、写字楼、酒店。 1.2、价格信息 项目报价： 10000-11000元 /平米。 08 年 普通住宅月度成交信息 日期 销售套数 销售面积 销售金额 销售均价 2008 年 05 月 9 1145.24 12607834 11009 2008 年 04 月 3 480.97 4835138 10053 2008 年 03 月 15 2006.73 22330850 11128 2008 年 02 月 14 1884.47 20033350 10631 2008 年 01 月 91 11642.92 119476544 10262 1.3、客源分析 中高层企业管理人群； 周遍富裕居民及私营业主； 教师及政府机关及事业单位管理人员； 区域中青年群体，具备较高素质人群； 项目点评： 本项目地处未来 CBD 核心区，其周边便利的交通、完善的配套以及依托茂业城的现状都是其较为突出的卖点。 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 26 项目 07 年 12 月开盘至今销售情况分化严重，强消期去化迅速，调控后销售惨淡， 6月至今仍无成交。 参照同品质产品常工城尚城的销售情况进行分析，本项目的配套优势并无展现，其报价反而由 年初的 12000元 /平米下降至现时的10000-11000元 /平米，其销售存在的问题可见一斑。 C、 无锡世贸中心 1.1、基础信息 无 锡 世 界贸易中心位于江苏省无锡市太湖大道 ，是一项综合商业项目，包括 1座五星级的商务酒店，建筑面积 3.5 万平方米；服务式公寓楼，建筑面积 9.8 万平 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 27 方米；写字楼，建筑面积 6万平方米； 1座交流中心，建筑面积 2.7万平方米；商业用房，建筑面积 1.5 万平方米； 1座世贸中心，建筑面积 1.5 万平方米；一个地下体车场，建筑面积 6 万平方米，设有1900 个车位，总建筑面积为 30万平方 米。项目总投资 17亿元。 一期工程为四幢酒店式公寓大楼，建筑层数 24 至 33 层。总建筑面积为 137565平方米，其中地下车库 21880平方米。 1.2、价格信息 项目报价： 13000-16000 元 /平米，项目未开盘。现为试销期，共推出 56套公寓，去化 30%。 项目点评： 本项目产品与万豪国际公寓类似，周边配套、交通条件、自身配套等因素也都具备很高的相似性，与万豪国际公寓一样受到宏观政策影响，故而迟迟不见开盘。 项目造势许久，其 13000 元 /平米以上的报价也是推出将近半年时间，然而受制于整体市场悲观形势项目 选择延期开盘，具体时间至今未定。试销期推出的较小面积产品，销售至今去化 30%，总体形式也是不太乐观。 无锡 电瓶车厂 项目定位提案 28 从项目本身产品上来分析，其 160-200 平米的主力大面积户型显然在现今的市场形势下难以有效消化，故而其延期开盘的策略也算是无奈之中的明智之举。 2.4、 区域板块综合分析 环境分析 :太湖广场板块儿位于无锡市南长区 ,属城市副中心区。“无锡客厅 ”太湖广场 , 面积 67 万平米 ,是天安门广场 1.5倍大 ,融湖岛景区、生态公园、市图书馆等诸多胜景为一体、东接无锡人民大会堂 ,西临京杭大运河 ,向右紧邻京杭大运河。是无锡 政治、文化 CBD中心。地理位置极佳 ,风景优美。规划中的依燕莎中心 :北京十大商区燕莎中心大举进驻无锡 ,联手世贸中心、深圳贸业百货创无锡首席CBD。公交线路有 5、 23、 24、 27、 105、 81、 67、 75、 85 路等 ,