2009年武汉高端市场报告(doc 38

大家顾问 2009 年武汉高端市场报告 导读： 一、高端住宅的界定与基本面 1、界定：报告中所指高端对象，为武汉市 2009 年 12 月销售均价过 8500 元 /、全年实收均价达 7000 元 /以上的项目（别墅类项目除外）。 2、供应量：高端住宅市场 09 年供应达 246 万。 3、成交量：高端住宅市场 09 年整体销售 177 万，去化 72 %。其中， TOP10 项目成交量均在 600 套以上。 4、销售价格：高端住宅市场整体均价 8462 元 /，约为全市平均水平的 1.55 倍。均价排行 TOP7 项目均价均突 破万元。 二、高端市场六大特征 1、环线分布：高端项目扎堆内环核心； 2、板块价值：滨江板块高端项目布点最为密集； 3、资源特征： “ 江湖资源型 ”“ 地段中心型 ”“ 环境生态型 ”三大类别齐发展； 4、户型结构特征：舒适尺度或尊贵空间； 5、营销推广：营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场 6、客户特征： “ 8+1”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。 三、高端市场产品附加值：高端住宅 5 大产品发展趋势 1、高赠送 。通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。 2、精装修，豪体验。品牌、特色装修给客户实际体验，推进销售。 3、 “ 在高处 ”，超高层的精神内涵。 “ 会当凌绝顶，一览众山小 ”。以高度树立地标性形象，以关注城市形象、身份象征等精神意识创造与激发需求。 4、科技运用。通过科技凸显项目特色，改变生活方式，提升项目品质。 5、服务品质。通过优质、特色物业服务来提升项目附加值。 正文： 追溯武汉高端市场沿革，它在水岸星城、华润置地凤凰城、东湖天下等一批规模性高端大盘带领 下，从 2005 年的开端元年走来，走过了 “ 全民投资 ”的 2007 年，经历了 2008 年的调整期头。 5 年来，高端市场经历了市场洗礼，开始呈现多元化发展。本部分通过对 2009 年度高端市场的供应量、成交数据、客户、典型项目等方面进行梳理，盘点 2009 年武汉高端市场。 一、高端住宅的界定与基本面 1、界定 本报告中所指高端对象，为武汉市 2009 年年终销售均价过 8500 元 /平米、全年实收均价达 7000 元 /以上的项目（别墅类项目除外）。 2、供应量：高端住宅市场 09 年供应达 246 万 2009 年，武汉高端市 场住宅项目（年末单价 8500 元 /以上）共 36 个，总体供应约 2.2 万套房源，整体供应面积约 246 万方，占全市供应面积的 10%。其中，汉口供应 116.33 万方，武昌供应 96.72 万方，汉阳供应 32.7 万方。 2009 年，火爆楼市再度点燃开发商拿地热情，本土、外来大型房企竞相拿地， 随着在汉大型房企的持续活跃以及华侨城、万达等 “新面孔 ”的加入，武汉 2010 年高端市场也将会展现其崭新的一面。 3、成交量：高端住宅市场 09 年整体销售 177 万方，去化 72%。 2009 年，武汉高端市场累计销售 1.62 万套，约合面积 177 万方，去化推出房源总量的 72%。成交面积占全市市场份额的 16%。高端住宅累计成交金额达 149.43 亿元，占全市成交金额的 24 %。随着 2009 年楼市的再度火爆及企业的持续活跃，武汉高端市场 09 年取得了不菲的销售业绩。而随着宏观政策的转向， 2010 年楼市的走向变得相对微妙，高端市场在 2010 年的表现如何，值得关注。 从高端住宅市场项目成交排行看， TOP10 项目成交量均在 600 套以上，其中，前三甲的成交均超过 1000 套，且均集中在武昌核心区板块。融侨华府全年成交 1462 套，位居首位，其次为水岸星城， 全年成交 1297 套，金地国际花园居第三，全年成交 1094 套；华润置地中央公园、世茂锦绣长江成交均超过 900 套；万科金色家园全年成交量接近 900 套；万科高尔夫、航天双城、复地东湖国际、鑫城国际四个项目的成交量均在 600 套以上。 4、销售价格：高端住宅市场整体均价为 8462 元 /平米，约为全市平均水平的 1.55 倍。 高端市场 2009 年整体成交均价为 8462 元 /，与全市 5461 元 /的均价水平相比，高出约 3000 元，约为全市平均水平的 1.55 倍。 根据高端住宅市场项目均价排行看，前 7 强的成交均 价均突破万元， 2009 年新入市项目有 4 个跻身 TOP10。武汉天地全年成交均价为14586 元 /平米，高居全市榜首；晋合世家紧随其后，成交均价为 12969 元 /平米；万科新入市项目金域华府、万科圆方分别居第三、第四位，成交均价分别为 11866 元 /平米、 11020 元 /平米；金都汉宫、宝利金国际公馆、融科天城三个项目的均价也均在 1 万元以上；万科金色家园、创世纪广场、大智嘉园三个项目全年成交均价超过 9500 元 /平米。 二、高端市场六大特征 1、环线分布：高端项目扎堆内环核心 从环线分布看，高端住 宅项目基本均集中在二环线以内的汉口及武昌中心区， 2009 年统计的 36 个高端项目中，内环集中有 21 个，占58%；二环集中有 14 个，占 39 %，二环以内项目占据整个高端市场的 97%。仅有 1 个项目分布在二环线以外。内环核心作为城市中心，交通发达，配套齐全，生活氛围浓厚，并依托天然的江景或湖景资源，板块优势突出。内环核心积聚着城市所有力量，有着强大的吸附力。 高端项目环线分布表： 2、板块价值： 滨江板块高端项目布点最密集 从区域板块分布看，高端住宅项目主要分布在 汉口的滨江板块、武昌的徐东板块、积玉桥板块 ，这些区域附近有丰富的自然水体。三个区域的年度供应规模分别为：汉口滨江片 10 个 /47万，武昌徐东板块 4 个 /40.52 万，武昌积玉桥 3 个 /39.24 万。 目前，高端项目有向汉阳发展的趋势，例如华润中央公园及世茂锦绣长江的率先入驻，目前汉阳高端住宅项目约有 3 个。另外，福星惠誉也在汉阳鹦鹉大道拍下一宗地块，可建规模约 33 万方，楼面地价 3712 元 /平米，近年也将会加入汉阳高端市场的行列。金地四新地块、万科沌口地块楼面价均在 2000 元 /以上。 高端项目区域板块分布表： 3、资源特征： “江湖资源型 ”“地段中心 型 ”“环境生态型 ”三大类别齐发展； 随着长江沿线土地资源的短缺，高端项目开始呈现梯度发展：第一梯队为：依托江湖一线资源的城市资源型楼盘，在价格与成交量表现上整体优势明显；第二梯队为城市中心型楼盘，依附城市动脉或某一成熟区位，具有地段特性与价值，随着城市发展而发展；第三梯队，即在原地貌、文化上进行深度挖掘项目，环境自然生态或项目内部具有原生态资源。 江湖资源型： 这类项目周边存在天然的江景或湖景资源，为项目不可复制的优势，景观资源作为豪宅赢得市场的核心，使得资源型项目的销售速度远高于其他项目，在 价格上也存在明显优势， 典型的代表为武汉天地、水岸星城、锦绣长江、金都汉宫 等。其中，以景观资源为核心，综合指标均衡发展的武汉天地表现最为突出，其均价一直保持在万元以上，年底均价则已突破 2 万元，此外，项目在销售方面也十分顺利，项目于 09 年 1 月推出二期的 60 套房源，以 12000 元均价入市，在接近年关的市场疲软期，周末两天销售 20 余套房源，市场反响良好，后续持续加推，销售稳定，目前所推房源已所剩无几。在竞争激烈的高端市场中取得了市场量价头筹。 地段中心型： 这类项目位处城市核心区域，交通发达、配套齐全、周 边建设成熟，生活氛围浓厚，这一系列的优势使得项目的价格也是居高不下，且抗风险能力较强。典型的代表为融科天城、万科金色家园、融侨华府、金地国际花园等项目。万科金色家园位处京汉大道，轻轨从项目中间穿过，交通十分便利，且项目临近江汉路商圈和武广商圈，生活方便，加上万科品牌，支撑项目万元以上的销售均价，销量也一直位居区域前列，目前已进入尾盘销售期。融科天城，临靠解放大道，为联想控股企业旗下项目，中心城区规模大盘，项目入市以来的成交均价基本保持在 8000 元以上，二期开盘当天销售近 70%；和平大道、友谊大道两条主干道从 融侨华府两侧穿行，而随着长江隧道的贯通，该项目的价值迅速提升，当前均价也上涨至 8000 元以上，该项目 09 年摘取高端市场销量冠军。 环境生态型： 这类项目从景观规划上大做文章，通过保留地块本身的景观资源及历史氛围， “ 创造 ”出不一样的优势。典型的代表有万科金域华府，美林青城、复地东湖国际等项目。其中，金域华府利用原厂遗址，进行包装改造，发掘地块原文化，打造 “ 大隐于市 ”的 “ 雅贵 ”阶层；以 9000 方茂园为切入点，现场体验，展现项目从 “ 名园 ”到 “ 华府 ”的过程，提升项目品质；而样板房则体现项目高赠送面积的户型优势，实现从外围到使用的附加值。项目 09 年 9 月底入市，均价 12000 元，当日成交约 75%。 4、高端户型特征：高端产品线丰富化，讲究 “舒适尺度或尊贵空间 ” 统计高端市场典型项目户型发现，高端市场户型配比更为多样，且各种户型面积跨度相对较大。高端市场户型 1 房 -6 房均有，部分项目还含有复式、洋房类产品，但与市场需求特点对应， 2 房、 3 房、 4 房依旧为供应主力。从户型分布区间看，高端市场户型面积一般偏大，且面积跨度较大，从下图看， 2 房、 3 房以及 5 房、 6 房、洋房等大户型产品的面积跨度均超过 100 ，其中 ， 2 房最大面积超过了180 ，面积跨度为 116 ； 3 房的最大面积突破了 200 ，面积跨度为 118 ； 5 房、 6 房等大户型面积则基本均在 200 以上，偏大户型则达到 300 或以上，面积跨度在 150 左右。 此外，对比不同规模的高端项目可以发现，规模大盘产品线更为丰富，提供多元化空间，多户型选择，典型代表为锦绣长江，该项目规模 160 万方，目前以推出的房源中，含 1-6 房、复式七种户型。而对于晋合世家、万科金色家园等规模相对偏小的项目，户型则一般集中在 1-3 房或是 2-4 房户型产品。同时武汉公寓豪宅已逐渐面市如万 科圆方、金域华府等项目，比周边楼盘均价高出近 3000 元 /以上。 对比高端项目的成交情况，可以看出，城市资源型高端项目户型面积偏大。其 1 房面积为 60-80 之间，比普通住房面积大； 2 房户型主力面积在 90-105 之间，与普通住宅及其他类高端适宜；城市资源型 3 房户型面积一般为 140-180 之间，略高于其他住宅。而 4房及以上户型比例较高，一般在 20%左右。例如：超大规模高端滨江综合体项目的世茂锦绣长江，在产品销售上，同样是两房与三房成交率最高，其次为一房、五房，大户型成交以面积 180 以上户型为主 ，也正如此，该项目在二期产品中将 4 房产品的占比减小了近 10%，而大幅增加六房配比，从无配置增加到 10.37%。此外，晋合世家及恒大华府项目则分别以 160 平米以上户型、 180 平米以上户型为主力成交产品。 武汉天地一、二期户型配比变化情况： 锦绣长江一、二期户型配比变化情况： 5、营销推广：营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场 纵观武汉 2009 年典型高端项目推广，高端项目的推广渠道以报纸等传统大众传播渠道投入较少，二桥、机场等户外运用较多，高端杂志、圈层小刊等出版物料充足。并以线下 活动为主，或法学禅意、水墨丹青、观演出、品美酒等文化类活动；或涂鸦、软装家饰特卖会等时尚新锐活动；其中不乏提倡环保节能的公益性或体验性活动。以与银行、高校、移动等人群联姻互动，实现 轴心营销 。即在细分受众的基础上，组织主题更聚焦的私人化的营销活动，通过活动向目标客户推广，使自己成为营销的轴心。 同时，入市高端项目通过营销前置，把客户端营销工作主动前置到项目动工、规划阶段，通过对客户进行关注，了解客户需求；让客户与项目一同成长，培养客户忠诚度，并实现口碑营销下的最大转化。在提升销售成功率的同时也提升了消 费品质，即项目的美誉。经过前期的客户维系与运作，如万科圆方、金域华府通过不足一月时间，便在市场上获得不同凡响。同时，武汉高端项目在推盘上通常以稀缺性产品或项目顶端级产品先入市，以让利客户获得传播，为大盘的持续销售奠定基础。 表：典型项目营销活动列举 6、客户特征 “8+1”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。 对比武汉高端市场项目的成交客户来源可以发现，武汉市客户依旧为主力购买群体，占据高端市场购买力约一半的市场份额，其次为省内客户，也占据了 三成以上市场份额，两者共占据高端市场购买群体的八成有余。省外及境外客户群体则相对偏低，省外客户约占据高端市场购买群体的一成半，而境外客户占比则不足 1%。 从武汉三镇高端市场的客户来源来，汉口项目对市外客户吸引力大于武昌及汉阳，其省内、省外、境外客户占比均高于武昌和汉阳；而武昌项目对省内、省外客户的吸引力度则又高于汉阳，但是对境外客户的吸引力则不及汉阳，汉阳由于沌口经济技术开发区境外人员相对较多，提升汉阳高端市场境外人员的购买占比。 三、高端市场产品附加值：高端住宅 5 大产品发展趋势 除开外 围资源的优势外，高端市场项目还较为注重自身内部的建设，以提升产品附加值及形象，支撑项目售价。 1、高赠送 典型代表：万科系列产品（万科金域华府、万科城、万科金色等） 万科旗下的金域华府、万科金色家园、万科城等高端项目在户型设计及装修上大做文章，万科金色家园创新型的 MIN I 复式及跨界 LOFT产品，户型亮点突出，加上精装修，颇受市场追捧；万科金域华府及万科城则均是通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。 万科金域华府户型展示 万科金色家园跨界 N-LOFT 户型展示 万科城 户型展示 2、精装修，豪体验 典型代表：武汉天地、锦绣长江、金都汉宫、恒大华府、晋合世家等 武汉天地、世茂锦绣长江、金地汉宫、万科高尔夫、恒大华府等项目均推出精装修房源，以品牌建材进行各具特色的装修，给客户以实际的豪宅体验，通过亲身体验来打动客户，促进销售。其中，恒大华府打出 4000 元 /平米的装修标准。除装修外，部分项目还针对客户心理在细节上做足功夫，一直低调销售的晋合世家正是如此，在车库、大堂、电梯、户型开间、地板等方面力求细致，该项目售价一直稳定在万元以上。 武汉天地精装户型展示 恒大华府精装户型展示 3、 “在高处 ”，超高层的精神内涵 典型代表：锦绣长江、水岸星城超高层 锦绣长江和水岸星城两个项目作为武汉超高层建筑的典型代表，在竞争激烈的市场上，以 “ 高度 ”来挑战市场，建立武汉楼市高度的标杆。锦绣长江二期规划有 4 栋 53-55 层的超高层建筑，其中， 1、 2 号楼均为 55 层，视野无遮挡，观景效果极佳。水岸星城作为武汉城市的一张名片，以 172.2 米的高度树立标杆，左右城市视线，在设施配置上，引进日本原产日立高速电梯，以 1 秒 /层的速度感受卓悦品质，并针对高低楼层进行分区管理 ，方便业主生活。 锦绣长江超高层立面及户型展示 水岸星城超高层立面及户型展示 4、科技运用 典型代表：武汉天地（ E 节能）、金都汉宫（ 3A 住宅）、万景国际（恒温恒湿） 高端市场项目在高科技的运用方面一直扮演着引领者的角色，以科技来提升项目品质，改善居住环境。金都汉宫作为 3A 级住宅，拥有 300 多个成套技术，坚持 “ 智能与绿色建筑 ”的理念，将环保技术、节能技术、信息技术、网络技术渗透到社区生活的各个方面，开创了生态节能与舒适家居的六种生活模式 安全生活、便利生活、自由生活、快乐生活 、健康生活、经济生活。成为武汉高科技住宅的代名词。 武汉天地以美国 LEED 绿色建筑评级系统为标准，大量采用屋顶绿化，双层中空 LOW-E 玻璃、节水装置、雨水回收、二氧化碳探测器、照明节能灯具等多项设施，以打造环保节能的生活。并引进 “ 三年保修保养承诺 ”。 万景国际的恒温生活 采用水源热泵中央空调系统，通过用地下水相对均衡的温度来交换过冷或过热的室温，最后通过小区各户（含商业、写字楼）的户内终端系统将冷热能以送风方式送到用户室内，保持室内恒温。系统同时还可提供常年生活热水。更为高效、节能、环保。 5、服务品质 典型代表：万科项目 优质的服务会给业主营造一个舒适的生活环境，作为高端市场客户群体，除在 “ 硬件 ”方面的高选择外，在 “ 软件 ”服务上也有高要求，项目突出的物业服务也会在无形中提升产品价值。万科跨界公寓以客户导向为主的 Cross（ Customer Rein Order Service System）服务体系，除常规的基础内事服务外，还为业主提供特别商务服务，例如，为晚归人士提供跑车接送服务；为出差、旅行业主提供异地酒店预订服务；为投资客们提供全程代租服 务等等，让业主感受到兼顾酒店感和居家感的私属服务。 项目基本情况如下： 大家顾问 2009 年武汉开发企业报告 导读： 【 2009 年市场占有率前 20 强企业】 2009 年，随着中国房地产市场的强势回暖，房地产企业销售业绩实现快速增长，并在土地储备等方面均有突出表现。市场占有率前 20 强房企，累计销售金额达 213.65 亿元，占全市商品住宅金额的 33.44%；销售面积达 318.37 万，占全市总量的 28.30%。其中，市场占有率最高为万科。 【 2009 年度外来在汉企业盘点】 销售业绩方面， 2009 年外来房企销售总 额达 163 亿元，市场份额占 27%；市场占有率前 20 强房企中，外来房企抢占 16 席； 地产老大当仁不让， 2009 年万科囊括全市成交金额、面积、套数 “ 三金 ”。土地储备方面，外来房企在汉拿地热情高涨，公开市场储地量 20 强房企中，外企占 8 席；公开市场华侨城以 3100 余亩的储备量位居外来企业首位。 【 2009 年度武汉本土房企盘点】 销售业绩方面， 2009 年本土房企销售总额达 459 亿元，市场份额占 73%；市场占有率前 20 强房企中，本土房企占 4 席，且集中于前 10 强行列；福星惠誉继续领跑本土；三江集团跻身市场占有率 TOP10 企业行列。 正文： 2009 年，随着中国房地产市场的强势回暖，房地产企业销售业绩实现快速增长，并在土地储备等方面均有突出表现。大家顾问对武汉房地产企业年度发展情况进行了回顾，并针对热点问题进行了总结和盘点。 一、 2009 年市场占有率前 20 强企业 市场占有率前 20 强房企，累计销售金额达 213.65 亿元，占全市商品住宅金额的 33.44%；销售面积达 318.37 万，占全市总量的 28.30%。其中，市场占有率最高为万科，市场占比达到 3.76%、其次是福星惠誉 3.56%、再者保利 2.76 %；销售 金额过 10 亿元有 7 家，分别为万科、福星惠誉、保利、武汉地产、金地、融侨及三江航天。（前 20 强企业销售金额及面积见附表。） 二、 2009 年度外来在汉房企盘点 （一）销售业绩 2009 年武汉楼市反弹的速度与程度都超过了预期。 “ V”型回转下，武汉全市商品住房成交面积达 1139 万，成交金额累计 622 亿元，成交套数 10.93 万套。成交量在全国楼市中举足轻重，是全国成交面积过 1000 万方的七大城市之一。（成交面积 1000 万方以上其他城市：上海 2631 万、重庆 2412 万、北京 2028 万、成都 1499 万 、天津 1321 万）。成交量比 2008 年度增长 56%，增长幅度位列全国前茅。其中，外来企业对武汉楼市的贡献率强。 1.2009 年外来房企销售总额达 163 亿元，市场份额占 27% 20 余家外来房企在汉 2009 年销售额累计达 163 亿元，占武汉全市销售总金额的 27%；销售套数达 2.3 万套，占武汉销售总套数的 21%。其中万科地产销售金额过 20 亿元；保利地产、金地集团、融侨集团三家销售金额超 10 亿元。在火爆的楼市中，在汉外企光环四溢。 2.市场占有率前 20 强房企中，外来房企抢占 16 席 2009 年监测 数据显示， “ 2009 年度市场占有率 TOP20 企业 ”中， 外来房企占据 16 席，万科、保利、金地、世茂等大型房企均位列其中，而本土企业仅占据 4 席，仅福星惠誉、武汉地产集团、三江航天以及长城建设四家企业跻身前 20 强。外来房企 2009 年大放光彩。 3.地产老大当仁不让， 2009 年万科囊括全市成交金额、面积、套数 “三金 ” 在企业 2009 年成交排行中，万科地产凭借万科魅力之城、万科金色家园、万科高尔夫城市花园、万科金域华府等七个项目以 23.41 亿元、 30.38 万方、 3862 套的销量荣获销售金额、销售面积、销售 套数三项冠军，老大风采依旧。 万科作为房地产行业老大，企业实力不容置疑，客户口碑优势明显，市场应变灵活，其在汉项目销售情况颇为良好，企业业绩也一直位居前列。进入 “ 金九银十 ”，万科旗下两个全新项目 万科金域华府、万科圆方也相继面市。从这两个项目首次开盘的情况看，万科金域华府开盘当日即去化推出房源的 76%，万科圆方则去化推出房源的近 90%，市场反响十分热烈。此外， 2009 年 9 月，万科拍下东湖高新区郑桥村地块，净规划用地 23.09 万方， 2009 年 12 月，再度拍下经济技术开发区 81 号地块，净用地面积 21.34 万方，两宗用地分别作为光谷、沌口区域未来的规模大盘，势必又会卷起一片风潮，再加上年末推出的万科城项目，万科在汉前景不可估量。 随着在汉大型房企的持续活跃以及华侨城、万达等 “ 新面孔 ”的加入，武汉 2010 年高端市场也将会展现其崭新的一面。 （二）土地储备 2009 年外来房企土地储备总额近 7000 亩，市场份额占据半壁江山。仅 2009 年，外来房企在汉拿地就达 6210 余亩，占武汉总量 13114亩的 47%；可建面积达 678 万方。 1.外来房企在汉拿地热情高涨， 2009 年度储地量 20 强房企 中，外企占据 8 席 火爆楼市助长开发商拿地热情，外来企业争相在汉拿地，万科、金地、保利、万达、中国建筑、华侨城等大型知名企业均有所斩获。公开市场上，储备量 TOP20 企业中，外来房企占据 8 席，累计储地 434.46 万方，占前 20 强整体的 57%；占全市土地成交量的 47%。本土企业虽占据 12 席，但总储地面积不及外来房企。 2.公开市场华侨城以 3100 余亩的储备量位居外来企业首位 从企业拿地排行看，武汉华侨城拍下东湖风景区地块，用地面积为 211.16 万方，占土地成交总量的 24 %，位居首位，此地块将 开建武汉欢乐谷，其中，居住用地占 41%，旅游用地占 59%。中国建筑以 18.37 亿元拿下江夏区大桥新区 58 号地块，用地面积 59.4 万方，开发规模达 60 万方，外来房企中居第二；万科集团拍下东湖高新区郑桥村 34 号地块和经济技术开发区 81 号地块，用地面积 44.43 万方，位居第三。金地集团今年拍得洪山区 24 号地块及汉阳区 55 号地块，加上 2007 年拍得的京汉大道义和巷 “ 地王 ”地块，总用地面积约 35.62万方，位居第四；此外，大连万达亦先后拍下新华西路和积玉桥两宗商用地块，其中新华西项目已入市，积玉桥项目已动工。中部崛起战略、大武汉城市圈及两型社会的确立，加上九省通衢区位优势、强大的工业基础、发达的商业和一流的科研教育资源，武汉成为 “ 兵家 ”青睐之地，吸引各大型企业陆续进驻。 （三） 2010 年重点外企储备项目概况 2009 年楼市的火爆，加上外来房企的活跃，万科、金地、华润置地等企业均在汉取得了不菲的业绩。而从这些大型房企 2009 年的储地情况及项目的运作情况看， 2010 年也将是不平静的一年。 据统计，万科当前有 6 个项目在运作中，加上 2009 年拍得的两宗地块， 2010 年万科的市场占有份额或将再度提高。商业龙头 大连万达 2009 年也陆续拿下菱角湖和积玉桥两宗地块，加上投资建设的武汉东湖中央商务区，万达 2010 年在汉项目将达到 6 个，这意味着，武汉已成为万达在全国最重要的布局点。金地集团 2009 年在土地市场斩获颇丰，加上 2007 年拍得的京汉大道 “ 地王 ”地块，金地 2010年在汉运作项目也将达到 6 个。而华润置地、保利等早期进入武汉市场的大型房企在 2010 年也将会有 “ 大动作 ”。此外，旅游地产华侨城年末拍下东湖风景区地块，也开始在武汉大展拳脚。 图 5 三、 2009 年度武汉本土房企盘点 （一）销售业绩 1.2009 年本土房企销售总额达 459 亿元，市场份额占 73% 武汉本土企业 2009 年销售额累计达 459 亿元，占武汉全市销售总金额的 73%；销售套数达 8.6 万套，占武汉销售总套数的 79%。其中福星惠誉销售金额过 20 亿元；武汉地产集团、三江航天两家销售金额超 10 亿元。本土大型房企实力毫不逊色于外来企业。 2.市场占有率前 20 强房企中，本土房企占 4 席，且集中于前 10 强行列 2009 年监测数据显示， “ 2009 年度市场占有率 TOP20 企业 ”中， 本土房企占据 4 席，分别为福星惠誉、武汉地产集团、三江航天 以及长城建设， 本土企业的数量从 08年的 3 家上升到 4 家 。四家企业成交金额累计 58.36 亿元，占全市成交的 9%，成交面积累计 96.19 万方，占全市成交的 8%。与之相对应，本土开发企业市场占有率多数有 0.2 0.5的上升幅度。其中，福星惠誉为 3.59（上年为 3.08）；武汉地产集团占 2.42（上年为 2.18）。 3.福星惠誉继续领跑本土 在企业 2009 年成交排行中，福星惠誉凭借水岸星城、国际城（含商业）、汉口春天三个项目以 22.32 亿元销售额荣登本土企业销售金额冠军宝座，高出第二名武汉地产集团 7 亿余元；成交面积、成交套数位居第二。 福星惠誉成立不足 10 年，已经成为武汉本土市场的领军企业。为适应在新形势下的发展，福星惠誉开始丰富自身产品线与经营模式，目前，福星惠誉已经具备了住宅产品的全线开发与供应能力。水岸星城作为该企业最典型的代表项目，入市之初即成为武汉城市的一张名片，更成为武汉高端市场的领跑者，销售一直位居前茅，历时 6 年，已日渐醇熟。 2009 年，福星惠誉开始进军商业领域，与住宅产品相结合，开发其首个综合体项目 福星惠誉国际城，国际城抛弃了原有的 “ 先住宅、后商业 ”的开发模式，采取了 “ 先商业、后住宅 ”的运营模式，特色商业街、主题商业中心、酒店公寓、高层住宅等建筑形态将引领区域未来的变革方向。其浮云商业 格兰大道首开先河，获得市场热捧，随后住宅垂直社区入市，再创辉煌，住宅与商业并驾齐驱，将为福星惠誉未来的十年，奠定起基本的架构。而徐东三角路地块的开发，则将使徐东成为真正的 “ 福星城 ”。 此外，福星惠誉还相继拿下汉阳鹦鹉大道地块、洪山青菱乡地块以及青山东方红村地块，项目布局由点到面，涉足武汉三镇，开始对武汉市场的全局把控。 4.三江集团跻身市场占有率 TOP10 企业行列 在 2009 年企业销售排行中，三江航天凭借航天双城、航天花园等项目以 11.43 亿元销售额位居企业销售排行第 7 位，跻身市场占有率TOP10 行列。中国三江航天集团作为中国 500 强工业企业，实力雄厚，在武汉先后开发了航天花园、航天双城、航天星苑、航天彩虹镇等多个项目，企业目前开发项目已经辐射至 “ 8+1”城市圈。 2009 年，三江航天拍下武昌区新河街和平大道东侧 38 号地块，用地面积 10.8万方，将在积玉桥片区建设出一个规模约 38 万方的住宅小区，进一步扩大其市场份额。 （二）土地储备 2009 年，本土房企土地储备总额近 6904 亩，占武汉总量 13114 亩的 53%，可建面积约 1024 万方。其中，武汉城投今年连续拿下后湖5 宗地块，用地面积约 61.7 万方，在本土企业中取得拿地面积、拿地宗数双项第一，未来几年将会在江岸区后湖区域开发百万方以上的城市级规模大盘；其次为湖北总部经济投资有限公司，拍得蔡甸区 88 号、 89 号两宗地块，总用地面积约 53.12 万方，主要用于商业用途；福星惠誉 09 年储地约 43 万方，本土企业中居第三，可建规模超过 100 万方；武汉地产储地面积居第四，约 30.74 万方。其他本土企业的拿地面积则均在 30 万方以下。福星惠誉 及武汉地产集团作为本土企业的领军人，在火爆的市场环境下，拿地热情上毫不逊色于外来大型房企。 （三） 2010 年重点本土房企储备项目概况 2009 年，火爆的楼市再度点燃土地市场，福星惠誉及武汉地产集团本土企业的领头羊也迈着扩张的脚步。福星惠誉 2010 年在汉开发项目将超过 10 个，与外来老大万科不相伯仲；武汉地产集团当前在售项目 4 个，主要集中在汉口，而企业后续拍得的 4 宗地块则分布在武昌及汉阳区域，随着地块的开发，企业项目布点将不再是 “ 一边倒 ”的局面。 福星惠誉与地产集团部分项目分布图 附表： 2009 年度全市占有率 TOP20 企业 大家顾问 2009 年武汉土地市场报告 导读： 【全市土地成交量】 ： 2009 年，土地交易轮番上阵，应接不暇。全年共成交 97 宗地，累计成交 13114 亩，创历史新高，是 2008 年成交量的 8.6 倍，超过 2007 年全年土地出让面积近 1 倍；可建面积达 1702 万方，未来 2-3 年或将迎来供应高峰。 【热点区域】 2009 年，洪山区土地成交 11 宗，累计土地面积达 4607 亩，占全市总量的 35 %，为全市成交区域最高。武汉华侨城实业土地招标获得 P(2009)113 号地块，用地面积达 3167.38 亩，整体提升洪山区土地成交面积。 【各区土地成交】 2009 年，江夏区、经济开发区、汉阳区土地竞拍市场激烈。随着中心区土地资源有限，三环成众多企业储备重点： 2009年汉阳区中环线附近的四新、经济开发区土地、江夏汤逊湖周边、黄家湖大学城周边土地成交量增加。 【楼面地价排行】 2009 年，土地成交楼面价整体平稳，平均楼面地价为 1954 元 /。全年楼面价最高为吉庆街商业地块，楼面价达 11140元 /；住宅性质用地最高楼面价为地产集团徐东地块，楼面价达 4628 元 / . 【土地规模排行】 2009 年交易土地中不失规模性用地 。可建面积达 50 万以上宗地达 9 宗。规模前三地块分别为：华侨城东湖风景区地块 201 万、中国建筑红旗岛地块 94 万、嘉业东湖高新地块 80 万。 正文： 一、全市土地成交量 2009 年，武汉共出让土地 104 宗，除 5 宗因故延期、 1 宗流拍、 1 宗退回外，其余 97 宗全部成交，累计成交 13114 亩，同比增长 7.6倍，超过 2007 年全年土地出让面积近 1 倍，创历史新高；可建面积达 1702 万方，未来 2-3 年或将迎来供应高峰；全市土地金额达 296.56亿元。其中武汉城区内（不含蔡甸、黄陂、新洲、汉南）的土地供应达 11187 亩，可建面积达 1457 万方，平均楼面地价为 1954 元 /。 数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理 二、供应热点区域：洪山区土地出让面积占比超过 1/3 2009 年洪山区出让土地 4607 亩，占全市整体出让面积的 35%，占比超过三成，为全市区域最高。武汉华侨城实业土地招标获得P(2009)113 号地块，用地面积达 3167.38 亩，整体提升洪山区土地成交面积。此外，郊区土地 “ 现身 ”拍卖会，江夏、蔡甸、新洲、汉南、黄陂等郊区均有一定面积土地出让。其中，江夏、蔡甸两个区域的土地出让 面积占比均约在 10%左右，仅次于洪山区，位居第二、第三位；新洲区土地成交占比为 5%，超过武昌、江汉、硚口等主城区。 数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理 三、各区土地供应情况： 次中心城区土地出让活跃 2009 年，洪山区、东湖高新区、经济技术开发区等次中心区域土地成交放量，整体成交量达 7971 亩，占全市交易量的 62%；武昌区、江汉区、汉阳区等中心区域土地成交放量，整体成交量达 3048 亩，占全市交易量的 23%；蔡甸等远城区土地市场复苏，整体成交量达1926 亩， 15%。中心区土地资源 有限，三环成众多企业储备重点： 2009 年汉阳区中环线附近的四新、经济开发区土地、江夏汤逊湖周边、黄家湖大学城周边土地成交量增加。 数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理 四、楼面价排行：商业地产独领风骚，土地成交楼面地价破万元 2009 年，全市土地成交楼面地价创新高，单价突破 10000 元 /，江岸区吉庆街东山里的一宗 40 年商业用地，由武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司于 2009 年 11 月 4 日以 11140 元 /的楼面地价夺得。该地块整个规划分为 “ 美食吉庆生活秀 ”（东 山里 15 亩地）、“创意云清艺术区 ”、 “ 数码大智商务区 ”3 个部分。改造后将保留部分老建筑，引入特色餐饮，打造成清末民初建筑风格、汉派美食与民俗文化交相辉映的旅游特色街。 另外，大连万达的两个商业项目：积玉桥万达广场和新华西路万达广场在楼面成交地价 TOP10 排行里也分别占有一席之地。 住宅用地楼面价最高为地产集团徐东地块，该地块位于徐东大道沿线，展示面强，是内环核心稀缺地块。同时，地产集团参与武昌区 “ 楚河汉街 ”改造和众多市政工程。该地块楼面价达 4628 元 /，占区域售价的近 50%。 数据来源 ：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理 五、土地规模排行：土地成交规模创新高，东湖风景区中北路地块成武汉新地王 2009 年，全市成交土地可建规模为 1737 万方，其中，东湖风景区中北路延长线地块可建规模达到 201.42 万，规划净用地面积达到211.16 万，成为武汉新地王。该地块于 2009 年 12 月 25 日以 43 亿元被武汉华侨城实业有限公司夺得，华侨城集团旗下的 “ 欢乐谷 ”将落户于此。其次为中海外江夏地块，可建规模达 93 万方。 数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理 大家顾问 2009 年武汉住宅市场报告 导读： 【供应量分析】 ： 2009 年全市商品住房供应 2350 万，其中东西湖、东湖高新区、汉阳区供应放量；洪山、江岸、东西湖、武昌四区供应量均过 300 万；经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。 【成交量分析】 ： 2009 年，武汉楼市活跃，实现 V 型回暖。全市成交商品住宅面积 1139 万，同比增加 59%；成交套数 109294 套，同比增加 56%；成交金额 622 亿元，同比增加 74%。成交热点区域为东湖高新、武昌、东西湖、江岸四区。武汉 2009 年在全国重点城市中表现突出：成交量增幅位列 全国典型城市第二，跻身成交量过 1000 万的七大城市行列。 【价格分析】 ： 2009 年，全市商品住宅价格走势平稳。整体成交均价为 5461 元 /，同比涨幅为 9.08%。武昌、江岸、江汉三大中心区域全年成交均价过 6500 元 /。青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域成交均价约在 5500 元 /左右。 正文： 一、供应量分析 2009 年全市供应量为 2349.78 万方，相比 08 年全年，增加 23%，与 07 年全年相比，仅减少 6.6 %。 数据来源：大家顾问数据平台整理 其中，洪山、江岸、武昌区持续保持 高供应量，东西湖区 2009 年供应大幅放量，四个区域的供应量均过 300 万。经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。 数据来源：大家顾问数据平台整理 从近三年各区域供应走势看， 2009 年供应量增长较快的区域有：东西湖区、东湖高新区、汉阳区 。其中，东西湖区在机场高速沿线、马场经济、中环开通等带动下，区域价值再现，万科、金地、沿海等一批全国性房企继续加大区域投资，东西湖区 2009 年供应量激增达到 322 万，比 2007 年高峰值增长了 27%，区域增长幅度达 55%，位列全市第一，成为竞争性最为激烈的区域 之一。 2009 年汉阳区在汉江琴台剧院的带动下及江城大道等市政的完善下，成为众多全国性房企又一青睐区域之一， 2009 年度在华润置地等企业的促进下，区域供应量达 225.18 万、环比增长 24%。 数据来源：大家顾问数据平台整理 二、成交量分析 1、武汉楼市 V 型回暖，成交量同比增加约六成 2009 年，武汉楼市实现 V 型回暖，市场活跃。全市成交商品住宅面积 1139 万，同比