2011南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告42P

1 南昌 兴宸 山水艺墅 项目 可行性分析报告 2011 年 5 月 有限公司 2 目 录 一、 前言 二、 项目介绍 三、 市场分析 四、 公司架构和管理 五、 项目设计构想 六、 营销 工作 七、 开发收支预算 八、 总结 3 第一部分 前言 南昌作为江西省会城市近年来经济发展持续向好， 2010年地区国民生产总值增涨 14%， 房地产市场 近年来也一路飘红 。 本项目位于南昌市近郊湾里区，湾里区 素有南昌“绿色之肺”的美称，森林覆盖率达 73%，距南昌中心 18公里 ,有南昌后花园之美誉。湾里区面积 250平方公里，人口约 8万。区 内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全。这几年湾里区利用自身的景区优势，大力发展特色旅游业，并吸引了一批民办学校落户，人气得到提升，人气带动了财气，所推地块也纷纷被开发商摘牌 。昌湾大道、云湾公路、红湾公路 的开通，打通了与南昌市区的交通瓶颈，湾里也正处在一个全新的开拓发展时期。 湾里区拥有国家级的旅游景区梅岭风景区 ， 今年 3月 6 日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资 50 亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片。 湾里区发展潜力及区位价值不言而喻，这也给本项目带来了巨大的发展前景。 4 第二部分 项目介绍 一、 项目现状 1、 项目简介 兴宸 山水艺墅 项目 是 由 *有限公司投资开发的综合性小区 。 项目由 阳光公寓 、 山地洋房 、 山地联排、叠加洋房、联排洋房、 商业配套用房、俱乐部会所、幼儿园等组成。是集休闲、度假、养身、居住为一体的多功能生态智能化甲级社区。 项目 经济技术指标 总用地面积 【 148173.47】平 方 米 总建筑面积 【 118765.07】平 方 米 其中地上建筑面积 【 108267.44】平 方 米 商业 【 12160】平 方 米 阳光公寓 【 42185】平 方 米 山地洋房 【 31703.06】平 方 米 山地联排 【 6700】平 方 米 叠加洋房 【 2936.6】平 方 米 联排洋房 【 16427】平 方 米 公建配套 【 6250】平 方 米 其中地下建筑面积 【 9000】平 方 米 建筑密度 20.00% 机动车辆停车总数 137 2、 开发进程 项目四证齐全（ 国有土地使用权证、建设用地许可证、规划许可证、工程施工许可证 ） 目前已有七栋多层结构封顶，建筑面积约 20000 平方米 ， 5 栋联排别墅施工至三层， 建筑面积约 4400 平方米， 会所正在施工地下室。 预计今年第 二 季度能完成 另外 28 亩地内 沿街店面、七户住 户 等拆迁事宜。 第四 季度 基本能达到开盘销售条件要求。 “兴宸山水艺墅”项目规划用地总面积为 14.8 万平方米，我公司对该宗土地 5 的开发规划设计方案也已经通过湾里区规划部门的批准。但该宗土地中涉及 28亩土地上有七户住户尚未拆迁，致使国土部门一时无法挂 牌出让，拖延了我公司取得使用权。 为了取得 28 亩土地的使用权，我公司经常催促区政府及相关部门，要求尽快拆迁到位。区政府非常重视，一方面，加大力度安排拆迁工作；另一方面，于2011 年 4月底与我公司签订协议，明确在 5月底完成拆迁工作， 6月底之前挂牌出让，并全力支持我公司确保取得 28 亩土地的使用权。 28 亩地是否能按期拆迁，对工地形象会有一定影响，但对整个销售计划影响不大，因 为目前将 28 亩地上的阳光公寓和商业分别安排在 2012 年的三季度和2013 年 1 季度开盘销售，目前我公司在招贤路和南昌市中心设有两个售楼 处，以为项目上市积蓄更多客源， 为 销售创造好的条件。 6 在建工程： 在建 7 栋公寓结构已封顶 在建 5 栋联排别墅结构至三层 在建会所地下定施工 工地道路 28亩地现状： 待拆迁沿街店面 待拆迁七住户 7 8 9 3、 项目荣誉 山水艺墅 于 07 年底在日本获得联合国人居署和中国房地产及住宅研究会颁发的“亚洲人居环境创意奖”； 山水艺墅 于 08 年底在北京人民大会堂荣获“第五届人居 典范规划设计竞赛”环境金奖、规划金奖、综合金奖等三项大奖。 二、 地理位置 兴宸 山水艺墅项目 地处南昌城西北部的西山山脉中段， 位于南昌市湾里 城区中心区域、 招贤路（翠园文化广场）以北 ，是湾里区建设高品位住宅、旅游、度假社区的绝佳地块。 湾里 区 位于南昌市 西 郊、 有南昌后花园之称， 距市中心 18 公里 ， 东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县 。湾里 交通干道东接南昌全线，南连 320 国道、北通昌九 105 高速公路；京九铁路支线 湾里铁路横穿区域南部；昌北国际机场与之毗邻，占有省会经济、政治、科技、文化和信息中心的地理优势。 数年后城际高速铁路横穿该区，届时交通更加便利。 红湾大道于 5 月 1 日已正式通车，至市区只需 15 分钟，区位交通条件的改善使区域价值进一步提升。 本项目所在位置 10 三、 项目 地质地貌 1、 地貌状况 地块呈南北走向，北高南低，东高西低，向西南倾斜。分为二个山沟，一个 临街地块。 2、 地质状况 本案地质状况为页岩，表层为风化后形成的土壤层，厚度为 1 3米不等。 分析 1：北端山沟 本地块东、北、西均为山梁，地势东北高，西南低，沟壑深约 300 米左右，沟宽 30 米到 90 米不等。东、北面山高坡陡，西面山势较缓，沿山 135 140 米高程处已 有一条环山公路，可沿路依山势建房，沟底虽不宽 ，但较平整，山体绿化很好。 土壤适宜于种植毛竹，此处风水绝佳，是开发花园洋房的不二场所。 分析 2：南端山沟 本地块地势比较平缓，东、西、北三面为山梁，山谷顶部有一小 水库，可以改造为小溪水源，土壤适宜于种植枫香，可以建设花园洋房， 就是目前在建的5栋联排别墅的位置。 11 本案地块 用地红线图 ： 四、 项目 区域 环境 1、 对外 交通 便捷 湾里城区对外交通主要干线有红湾公路、招贤大道、云湾公路、省店公路、高速路西环线。远期规划将贯穿城区南部的湾 里支线铁路改造成轻轨，连接南昌 12 市区，提升湾里旅游景点的可达性。同时，建设红湾大道和招贤大道，规划道路红线宽度为 36 米，按一级公路四车道标准规划，昌湾大道规划道路红线宽度为60 米。此外，规划在 湾里 城北扩建现有的一处汽车客 运 站， 未来将 与城区内公交建立 更加 便捷、舒适的交通联系 。 2、 基础配套设施齐全 该区域是湾里区大部分政府机构所在地，不但拥有大、中、小学校及幼儿园、老干部活动中心等城市公共设施，而且商业、金融业发达。 本案 在 500 米的生活圈内，有湾里区幼儿园、湾里三小、湾里四小、湾 里一中、湾里二中、新宏发购物广场、湾里文化馆、区图书馆、区卫生防疫站、中医院、区老干部活动中心、翠园文化广场、幸福路综合市场（菜市场）、邮局、公交站（ 219 路、 507 路、 112 路、 510 路）、湾里自来水公司服务中心、银行及信用社等生活配套设施。 3、 自然资源丰富 湾里 是 南昌 “ 一江两岸 ” 重点工程中的新兴城区，国土面积 250 平方公里，辖一乡三镇两街办。区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全，环境优良，高 13 含负离子的清新空气 ， 是 生态人居、 兴办生态农业、旅游休闲业的理想场所。 1989 年江西省人民政府将梅岭批准为省 级重点风景名胜区。 1993 年经国家林业部批准为国家森林公园。 1998 年已申报国家级重点风景名胜区。南昌市在 “十五 ”规划中已把湾里定位为南昌市的后花园来加以建设。 湾里具有丰富的自然资源。全区森林面积 197055 亩，活立木总数蓄积达 上百 万立方米。毛竹立竹量 上千 万根，森林覆盖率为 73.15%，有丰富的树种、药材资源、野生动物和矿产。 湾里境内的梅岭清秀静幽，满目积翠、空气清新，气候宜人，是著名的风景名胜区、国家级森林公园。她不仅是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉德教的发祥地。岳飞、王安石、 欧阳修等 230 多位历史名人曾到此山游历，留下名诗佳作 480 多篇。洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。海拔 841 米的洗药湖，为南昌市的最高峰，夏季平均气温只有 22 ，素有 “小庐山 ”之称。 山顶洗药湖 翠岩禅寺 小桥流水 梅林主峰 14 4、发展潜力大 南昌 市政府将 湾里区定位 为 “休闲新城 ” 。随着江西省建设鄱阳湖生态经济区、南昌实施 “山江湖 ”战略步伐的推进，南昌市湾里区 围绕生态优势，初步打造了特色鲜明的休闲度假产业，实现了这座 “休闲新城 ”的品位大提升。 今年 3 月 6 日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资 50 亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片。 15 第三部分 市场分析 一、南昌房地产市场发展背景 1、 经济运行状况 1） 综合数据 ： 据初步核算， 南昌 2010 年实现地区生产总值 2207.11 亿元 ，比上年增长14.0%。人均生产总值 47174 元，增长 12.9%。在全市生产 总值中，非公有制经济实现增加值 1252.34 亿元，增长 15.4%。全年财政总收入 322.34 亿元 ，比上年增长 29.0%。其中，地方财政一般预算收入 146.46 亿元，增长 26.4%。全年居民消费价格总水平（ CPI）比上年上升了 3.2%。 2） 农业生产 ： 全年完成农林牧渔及服务业现价总产值 204.66 亿元，比上年增长 5.9%。其中，农业产值 75.85 亿元，增长 0.8%；林业产值 2.33 亿元，增长 6.5%；牧业产值 80.27 亿元，增长 9.7%；渔业产值 42.34 亿元，增长 7.9%；服务业产值 3.87亿元，增长 8.5%。 3） 工业生产 ： 全年实现主营业务收入 2759.59 亿元，比上年增长 31.4%；实现利润 126.24亿元，增长 41.3%；实现利税 260.23 亿元，增长 33.1%。全市 33 个行业全面实现了盈利。工业经济效益综合指数 303.6，提高 42.0 个百分点。 全市省级以上工业园区完成主营业务收 入 1985.83 亿元，比上年增长 27.4%；实现利税 193.53亿元，增长 27.9%，其中税金 101.21 亿元，增长 20.4%。 4） 固定资产投资 ： 2010 年，全市 50 万元以上项目共完成投资额 1935.60 亿元，比上年增 长32.0%，其中城镇以上固定资产投资 1827.94 亿元，增长 28.8%，房地产开发投资 230.15 亿元，增长 16.1%。全年全市城镇投资施工项目 5236 个，增长 67.0%。其中，新开工项目 4328 个，增长 73.5%。 5） 城市建设 ： 2010 年我市投资更加向民生和基础设施倾斜，全年共完成城市基础设施投资 267.47 亿元，比上年增长 35.8%。全市投入了大量资金于 “ 七城会 ” 建设中， 16 加快了现有场馆改造和新闻中心建设、各场馆新闻发布厅及新建场馆配套路网建设。瑶湖水上运动中心、南昌国际体育中心、南昌湾里射击中心等 一系列体育场馆相继建设完工。同时，借助 “ 七城会 ” ，还投入大量资金进行全民健身体育设施建设。全年新开通公交线路 4条，公交线路总数达到 145 条；城市道路总长度达 1286 公里；城市道路总面积达 2328 万平方米 。 6） 消费 水平： 2010 年， 城镇居民人均可支配收入 18276 元，增长 10.9%。城镇居民人均消费性支出 13899 元，增长 12.0%。 全市实现社会消费品零售总额 764.94 亿元，比上年增长 20.8%。分地域看，城市实现零售额 723.22 亿元，增长 21.1%；农村实现零售额 41.72 亿元，增长 14.7%。分行 业看，批发和零售业实现零售额 697.19亿元，增长 19.9%；住宿和餐饮业实现零售额 67.75 亿元，增长 30.2%。 7） 旅游 业 ： 全年共接待国内游客 1498.05 万人次，比上年增长 22.1 %；接待入境游客 12.05 万人次，增长 13.7%。实现国内旅游收入 98.00 亿元， 增长 17.1 %；旅游创汇 3069.05 万美元，下降 3.1%。截止 2010 年末，全市拥有星级宾馆（饭店）51 家；拥有旅行社 160 家，其中出境组团社 16 家 。 8） 人口与就业 ： 据公安户籍统计，全市年末户籍总人口 502.23 万人 ，比上年末净增 4.90万人。其中，非农业人口 234.02 万人，减少 0.11 万人。全市年末社会从业人员292.56 万人，比上年末增加 9.76 万人，增长 3.5%。其中，第一产业 71.41 万人，第二产业 73.00 万人，第三产业 148.15 万人。年末在岗职工 63.21 万人，其中国有单位在岗职工为 40.89 万人。 2、南昌房地产政策环境分析 2010 年，国家宏观调控对 房地产 可谓迭出 重拳，但房价并没有像预期那样。数据显示，在有价格数据的 18 个城市中 (包括 5个一线城市、 13个二三线城市 )，南昌、西安 2010 年商品住宅价格涨幅高达 46%和 42%，居全国前列。 宏观调控政策回顾： 2010 年 4月新国十条 限贷开始 ，首套房贷款首付不得低于 30%，二套房首付不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍，三套房首付及利率可大幅 17 提高，房 价上涨 过快地区可暂停发放住房贷款。 2010 年 10 月 全面停贷三套房 ，首套房首付 不低于 30%，二套房首付不低于50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍， 暂停发放 第三套及以上房贷 。 2011 年 1 月新国八条 限购开始 ，本地居民可新购一套住房，已有 2 套及以上住房的暂停在本行政区内购房。非本地居民在本地无房的可新购一套住房，拥有一套及以上住房的停购。 2011 年 2 月南昌版限购令，本市及外地居民家庭只能新购一套新建商品住房，限购 区域是东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区。 2011年 3月南昌加强版限购令， 拥有 2 套住房的本市居民家庭和拥有 1 套住房的非本市居民家庭及无法提供在本市满一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地家庭将暂停在本市购房。 除 南 昌县、新建县、进贤 县、安义县不在限购范围内 ，湾里区列入限购范围 。 （因 相关政府部门考虑到 湾里区作为风景度假区，其商品住房 功能 主要以 休闲度假及投资为主，其价格上涨并不会影响到普通百姓的民生问题，另外湾里网上房地产信息系统 与南昌市不联网，所以对湾里区内部作不限购处理 。） 2011 年 3 月 31 日南昌市政府发布了关于公布本市 2011 年度本市新建住房价格控制目标的通知，今年新建商品住房价格涨幅控制在当年城镇居民收入涨幅内，同比增幅控制在 10%以内。 限购对 市场的影响： 限购政策出台前后南昌市销售动态25.553.539.5521.860510152025302011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月销售面积（万m2)南昌本地旧版限购令 2 月 1 日开 始执行 ， 2 月恰 又 逢春节传统淡季， 受限购及春节 效应 双重影响， 南昌市 2 月 成交 量 大幅 下滑，从 1月的成交 25.55 万平米下滑到 2 月的 3.53 万平米，环比下降 86%， 南昌加强版限购令 于 3月 1 日开 18 始执行，然而 3 月 份的成交量 却没有持续下降，并 开始回升， 4月份成交量 更是大幅回升， 已接近 1月份限购政策出台前的水平。 限购政策出台前后湾里区销售动态2.30.630.821.4700.511.522.52011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月销售面积（万m2)同样湾里区成交量经过 2 月份大幅下滑后， 3、 4 月份连续两个月回升。从限购政策 2、 3 月分出台前后南昌房地产市场表现看， 政策仅在刚出台的 2月份又 恰逢春节期间起到了一定的效果，从 3 月份开始整个南昌市场已开始渐渐回暖，这说明一是购房者对政策信心的动摇，二是 本地首次及改善型置业的刚性需求依然强烈 ， 所以有理由 相信 ， 如果 政府 没有进一步调控政策出台 ，南昌房地产市场将继续保持平稳上升的趋势 。 政策 小结 ： 目前政策关键词主要是限贷、限购、限价，主要从限制需求这样一种带有计划经济色彩的行政手段来控制房价过快增长， 政策主要针对投资需求。另外 从南昌市政府今年的房价 10%的 控制目标可以看出，政府并没有打压房价的意愿，而只是控制房价的涨幅。 南昌本地首次置业、改善型置业刚性需求及 5+2 度假型生活方式的需求，另外加之通胀压力预期 ，南昌房地产市场需求依然旺盛。 5月1 日 红湾公路通车后 湾里 到达市 核心 区只需 15 分钟， 依托湾里区适合度假的自然资源及招贤镇的生活配套，本案不但具有休度假 产品的 投资功能 ， 同时也具有了作为第一居所的功能，相信本案市场前景非常乐观 。 19 二、 南昌房地产市场 1、南昌房地产市场动态 1）土地供求下降、开发商 拿地谨慎 中心城区： 传统的商业、娱乐、休闲中心； 城东版块： 南昌未来的高端居住板块； 红谷滩板块：南昌市政府行政区、居住区； 莲塘板块： 南昌市郊区住宅板块，档次较低； 湾里 板块： 国家级森林公园、距离南昌最近的生态、休闲、旅游、度假区。 20 4 月初红谷滩一幅 13.41 亩地块以 1500 万元 /亩成交 ,是起始价的 4.55 倍 ,成为南昌新的成交单价地王 ,比原中顺大酒店用地高出 262 万元 /亩 。 月中三幅地块又以底价成交 ,其中包括一幅市中心地块 。 月底 ,朝阳新城两幅居住旅馆类用地惨遭流拍 。 4月份南昌市推出 7 幅地块 ,供应面积只有 454.286 亩 ,环比同比减少27.55%和 21.83%。与此同时 成 交率下 滑 ,本月成交率只有 81.76%,比上月下降12.6%,显示开发商拿地更加谨慎 。 2)新 国八条出台百天 、 供销回升 截止 4 月底 ,国八条出台接近百天 ,政策 也逐步被消化吸收 。 本月南昌市共计 25个楼盘开盘 34次 ,推出房源 3459套 ,供应面积 34.67万平 方 米 ,环比增涨了79.01%。 4月份供应量基本接近新政前 35 万平 方 米的水平 。 4月通宵排队 ,日光盘等再次回到人们视线 。 当月推出楼盘整体销售率达到 63.05%,同比环比提高1.57 和 13.31 个百分点 ,也是近三个月销售率首次突破 60%。 3)房价上涨 、 均价超七千 21 本月开盘楼盘折后均价为 7100.92元 /平米 ,同比 、 环比上涨 35.92%和 29.66%.本月整体均价的上涨主要是 :高价位项目入市增多 ,价格区间在 8001 元 /平米以上的 房源供应量最大达 1326 套 ， 红湾公路 5月 1日通车的利好 带动沿线的昌北 、新建 、 湾里板块楼盘价格上涨 ,环比上涨均在 5%以上 。 2、 湾里区域市场分析 1） 土地市场 湾区近期 成交土地一览表 地块 编号 地址 土地 性质 容积率 面积 （亩） 成交单价 万元 /亩 楼面地价 （元 /M2） 竞得人 成交 时间 JDG1012 翠岩路 55号 居住、商业 1.8 17.2 76 633.33 江西利雅实业投资有限公司 10 年 11 月 JDP1049 长春湖 景区南侧、规划王家路北侧 居住、旅馆 1 116 83 58 869 92 江西省湾里长春湖景房地产有限公司 10 年 12 月 JDP1052 磨盘山 南路（原江 西防爆电机厂） 居住、商业 1.2 212.57 55 687 50 南昌市田资置业有限公司 11 年 1 月 22 南昌市政府因打造湾里区及梅岭国家级风景区，大力开发旅游资源，对区内土地供应加以严格控制，基本停止新的住宅用地供应，去年底及今年 1月份湾里出让的三块土地都是之前已与政府达成出让协议的用地。 2）区域成交情况 从上图数据可以看出， 湾里 区成交量从去年下半年到今年 1月份一直保持着稳步上升的态势 ，直到今年 2月份受限购及春节效应影响大幅下跌至 0.63 万平方米，但 3 月份开始成交量开始回升， 4 月份更是达到 1.47 万平方米。 超过去年底 1.02 万平方米的水平。 而区域房价总体比较平稳，在 3000 元每 /平米 左右，但从 3月份后受市场回暖及红湾公路 5 月通车消息利好， 4月份区域均价已接近3500 元 /平米 。 周边个案动态： 23 九洲伊云郡 项目位于幸福路 248 号 ，占地约 120 亩，物业类型有多层、小高层、 酒店式公寓、 沿街商业， 主力面积以 90 左右的二房和 30 至 60 左右小户型 公寓为主。 2、 3 月份持续保持着每月 40 多 套的 销售 速度， 4月份更是达到 70 套 ,目前 少量尾盘销售 。 4 月整体 实际成交均价 约 3300 元 / ， 5月多层、小高层报价4300 元 / ， 多层当中部分小面积酒店式公寓报价 4000/ ， 沿街商业暂未推出 。 项目优势：项目位于湾里招贤镇中心位置，靠近区政府，生活 配套成熟 。 项目劣势：项目建筑品质不高，建筑立面及小区环境较一般。 永惠漫谷 项目位于招贤大道 555 号 , 占地 20 万平方米，总建筑面积 26.2 万平米 ， 物业类型有多层、小高层、酒店式公寓和联排别墅 ,目前在售 房源为 30 到 70 的酒店式公寓 ,因价位偏高 ,3、 4 月份每月只有 2 套左右的成交 ,4月 实际成交均价约 4200 元 / 。 5月 份酒店式公寓报价 1号楼 4200 元 / ， 2 号楼 4700 元 / 。前期多层小高层已售完，下批房源及别墅和商业暂未推出。 项目优势：项目依山而建 ，小区自然环境好。 项目劣势：项目目前入口进出道路较小，道路两边环境欠佳 。 24 乾茂宫园 项目位于磨盘山南路 69 号 ,占地约 110 亩， 物业类型为多层和少量联排 、双拼 别墅 ,目前在售主力房型为 90左右的 二房。今年 3月份之前销售速度较漫 ,每月 2 套 左右 的销售 速 ,4 月份随着市场回暖成交 30 多套 ,目前只有少量尾盘在售 。 4月 公寓 实际成交均价 约 3600 元 / ,5月多层报价 3600 元 / ， 在售 少 量 联排 报价 7500 元 / ， 双拼 别墅 均价约 12000 元 / ，沿街商业暂未推出。 项目优势：项目建在山坡上，小区自 然环境好。区域内唯一中式徽派风格建筑。 项目劣势：项目周边道路两边环境较差。 保利半山国际 项目位于红湾大道 66 号 ,总建筑面积约 100 万平方米， 物业类型以联排、双拼为主 ,预计 6 月份开盘 ,目前报价 联排 12000 元 / ，双拼 14000 元 / 。 项目优势：项目离市区更近； 小区 具规模性，内规划有五星级酒店、高尔规球场，社区 档次较高 ；央企品牌开发商，其品牌受当地客户认可。 项目劣势：项目周边缺乏生活配套设 施。 25 三 、项目 优劣势 分析 1、项目优势 自然环境： 本 案 位于湾里区 核心地段，气候温和， 自然环境优美，适宜人居； 旅游资源： 南 昌市将对湾里区的旅游基础设施建设加大投入，支持湾里区建设旅游环行公路，并对梅岭风景名胜区旅游环行景观公路进行拓宽改造，促进梅岭风景区整体开发； 人文底蕴： 自 南宋到明清以来， 湾里 区域人文底蕴深厚， 是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉 德教的发祥地。岳飞、王安石、欧阳修等 230 多位历史名人曾到此游历，留下名诗佳作 480 多篇。洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历 代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。 具有相当的历史人文价值； 品牌优势： 本案的产品定位是湾里区精品楼盘，在消费者心目中能够形成相当的影响力，有实力的房地产企业加入本案，将大大提高本项目的知名度； 2、项目机会： 交通 环境： 红湾公路 5 月份通车 ， 至市区只需 15 分钟 ,云湾公路改造工程 将在 8月完工，区域交通条件的提升将利于本项目导入更多客源，也利于项目价值提升。 市民意识： 南昌市民对 湾里城区 的印象正在改变，对 湾里 的接受程度正在逐步提升， 湾里作为休闲、旅游风景区的发展空间巨大 ； 发展潜力： 湾里已被南昌定位为城市后花园和休闲新城 ,目前已有保利等知名地产商进驻，区域房地产市场未来发展潜力巨大。 3 月 6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资 50 亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片， 湾里区域形象及价值将进一步提升。 3、 项目 劣势 区域形象： 湾里区城市基础建设落后，整体建筑品位低， 城区 建筑物陈旧（七、八十年代），缺少规划性，住宅区缺少物业管理； 交通 环境： 湾里区交通条件有待改善，进出梅岭镇的道路尚待拓宽 。 区域购买力： 湾里区 域 消费群体的购买力不是太强，主力客户群以南昌市区为 主。 26 综述 近几年湾里区房地产市场发展较快，主要楼盘主打品牌均为旅游、度假、养身主题。小户型住宅、花园洋房、产权式公寓成为主要户型选择。梅岭度假型产品已初具规模。从康都到恒茂，梅岭度假型 产品越做越精，越做越好 ， 保利的进驻使也使更多人关注湾里，湾里的区域形象及价值得到 进一步 提升 。 湾里区作为南昌市区的后花园， 有着得天独厚的优势， 旅游度假市场发展潜力很大，发展前景很好， 湾里区将成为南昌市富人居住区，而梅岭将成为富人区中的顶级居住地。 红湾公路的通车将使湾里区的项目除了度假功能之外，也具备了作为第一居所的功能，这 将使湾里区的居住及生活氛围更浓。 四 、 本项目 主力客户群定位 1、目标客户定位 、按区域分 第一目标：南昌市 区 ； 第二目标：外地来南昌市经商、办厂以及投资人士。 、按职业分 第一目标：银行、证券、电信、电力等效益较好单位，传媒、广告、 IT 行业、律师、教师、医务人员等高学历人士； 第二目标：中小企业经营主，大中型企业管理者、技术骨干； 第三目标：政府部门机关单位公务员、教师； 、按购房目的分 第一目标：度假、休闲、休 养 需求； 第二目标： 首次置业及改善置业的刚性需求； 第三目标： 投资需求 、按年龄段分 第一目标： 40 49 岁； 第二目标： 25 35 岁； 第三目标： 35 40 岁； 、按家庭结构分 27 第一目标：三口之家； 第二目标：单身白领； 第三目标：两人世界； 2、目标客户群描述 、第一客户群 他们收入较为稳定，多为高工薪阶层，手头上的钱有余；基本上属于这个城市和社会的中上阶层；他们在事业上有所成就，家住南昌，上班在南昌市；多为 第二次置业。到湾里来买房， 以便节假日、星期日到湾里来休息度假； 人过中年，想得最多的还是子女和养老问题，南昌的房让给子女，老两口子到湾里养老，优美的 环境有利于身体健康。 、第二客户群描述 他们 在南昌有着稳定的收入，想改善居住条件，但资金有限，随着市政规划及湾里房地产的发展，他们浅浅将目光投向湾里，看重湾里的自然环境，相比市区较低的房价和发展空间。随着交通条件改善，他们愿意把湾里作为第一居所。在湾里年轻人可以拥有自己的第一套房子，在湾里中年人可以换一套更大的房子。 、第三客户群描述 学历较高，有一份较好的工作，政府公务员；工作较轻松，薪水较高，有一定的积累；多为第二次置业；自身优越感 较强，他们具有比较敏锐的目光，看好区域的未来发展前景，看好房产 的增值潜力和升值空间； 28 第四部分 公司架构和管理 对房地产企业而言 ， 能否抓好项目管理 、开发、产品定位 是其生存、发展，以及应付复杂多变环境的有力武器。 为 促使 各分 公司 及项目得到全面健康 发展 ， 上海总公司分别从企业文化建设、制度建设、团队建设、财务管理、质量管理等 方面 对分公司 做了明确要求 ，同时要求 分公司在项目产品定位、设计、建设、时间、成本、质量、合约、人力资源等方面强化管理。 我司项目 管理 ,具体体现为八个模块： 1、项目产品定位 在房地产市场 竞争 日趋激烈的环境下，产品定位 必须 以客户为先导，以 “ 需求为导向 ” 进行 定位 ，打造高品质兼具休闲度假及居住功能的生态社区 。可以说谁抓住需求，谁就抓 住了市场。 产品定位归根结底是在对市场细分 、 客户细分 、抓住需求和市场机会点的前提下，对于产品设计和营销推广功能的创新 ， 只有在竞争中树立差异化，以充分的独特性诉求 、 创新力和执行力，才能最终打动客户实现品牌与利润的双赢 . 2、 项目设计管理 设计是房地产企业的核心之一 。 一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的 需 求，决定了产品为公司带来的 收益率高低； 另一方面设计决定了公司产品 70%以上的成本支出（建安成本），二者 基本 决定了公司 项目 开发的成败。那么怎样才能以最经济的成本建造出最符合客户需求的产品？ 总公司要求各项目公司狠 抓设计任务书、设计过程控制、设计成果评审和设计变更这四个环节。 设计任务书 首先 是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入 则是起点。方案设计阶段，重心在于政府规划、产品定位 ； 初步设计和施工图设计阶段，重心则在于报 批反馈意见、成本要求 。 设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。设计部门应 指派 专人及时跟踪 整个 设计过程 ， 在与设计单位的沟通交流中，做好详细的过程记录 。 必要时组织各部门参与研讨会，碰到不确定性问题时应即时征询规划部门意见，尽 29 早发现问题，提前解决问题 ， 避免设计偏离重心。 设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少， 因此项目公司 应给予高度的重视。设计成果评审会的实施 要 做好以下几点：评审会的合 理组织 、 参与部门充分 、 参与部门重视 、评审纪要。 只有每一步骤都做到位了，评审才能真正发挥把关作用。 设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求 ； 也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的控制主要从变更次数和变更处理两个方面进行控制。 要尽量 减少设计变更次数 ， 关键的是将风险前移，概括 的 说，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。设计变更发生的控制主要是坚持 “ 先研讨再测算最后决策 ” 的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可 行，最后决策是否变更。 3、项目建设管理 房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。 对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决 定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统，质量控制，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。 项目公司在工程施工管理中的主要任务如下： 30 项目组织与协调工作。一 方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。 费用控制： 主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。 进度控制： 主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。 质量控制 ： 提出质量标准，进行质量监督，处