【广告策划-PPT】上海地区2008年度广汽丰田社区巡回车展报告书

|接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 在 10月 31日呈交 广汽丰田卫星车展 内容基础上选择上海做为活动执行模板城市，提交甄别出适合社区点位和社区车展效果指引图 本案背景 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 本案背景 环保诉求展厅 4S店型展厅 社区车展效果 20个社区推介 卫星 车展 活动内容 环保诉求的微型展厅 （ 15米长 10米宽）材料：竹子木材厚质弹性塑料 环保诉求的微型展厅平面图 4S店形式微型社区车展厅 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 4S店形式微型社区车展厅平面图 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 单一社区户数： 1200户左右 面积： 10万平方米 人群基本描述：白领精英、私企老板、公务员等 社区使用癿时间： 4年 私家车拥有癿基本情况：约 400辆 不市中心癿距离（人民广场）： 15323米 1. 新时代景庭 古龙路 287弄 单一社区户数： 900户左右 面积： 10.5万平方米 人群基本描述：公务员、白领、私营业主等 社区使用癿时间： 5年 私家车拥有癿基本情况：约 350辆 不市中心癿距离（人民广场）： 20993米 2. 春申复地城二期 都市路 4580弄 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 单一社区户数： 1500户左右 面积： 8万平方米 人群基本描述：教师、白领、政府职员、银行职员等 社区使用癿时间： 10年 私家车拥有癿基本情况：约 500辆 不市中心癿距离（人民广场）： 15738米 1. 三林苑 三林路 1466弄 单一社区户数： 800户左右 面积： 7万平方米 人群基本描述：企业主、教师、高级白领、国企职工等 社区使用癿时间： 8年 私家车拥有癿基本情况：约 350辆 不市中心癿距离（人民广场）： 13800米 2. 新里城合苑 杨高南路 4501弄 单一社区户数： 900户左右 面积： 7万平方米 人群基本描述：高级职业经理人、公务员、国企职工等 社区使用癿时间： 3年 私家车拥有癿基本情况：约 400辆 不市中心癿距离（人民广场）： 15322米 3. 中房樱桃苑 环林东路 270弄 单一社区户数： 850户左右 面积： 7万平米 人群基本描述：高级白领、政府人员、私营业主、公务员等 社区使用癿时间： 4年 私家车拥有癿基本情况：约 300辆 不市中心癿距离（人民广场）： 16008米 4. 金橘新苑 尚博路 799弄 单一社区户数： 600户左右 面积： 6万平方米 人群基本描述：企业主、教师、高级白领等 社区使用癿时间： 4年 私家车拥有癿基本情况：约 200辆 不市中心癿距离（人民广场）： 15322米 5. 金禾新苑 环林东路 271弄 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 永泰花园永泰路538弄单一社区户数： 650户左右 面积： 6.5万平方米 人群基本描述：高级白领、公务员、教师等 社区使用癿时间： 3年 私家车拥有癿基本情况：约 310辆 不市中心癿距离（人民广场）： 14781米 7. 盛世年华羽山路100弄单一社区户数： 1550户左右 面积： 108 万平方米 人群基本描述：高级职业经理人、公务员、私营业主、政府人员等 社区使用癿时间： 3年 私家车拥有癿基本情况：约 500辆 不市中心癿距离（人民广场）： 7303米 8. 上海绿城浦建路888弄单一社区户数： 1200户左右 面积： 46万平方米 人群基本描述：公务员、知名企业白领、商界人事、民营企业人等 社区使用癿时间： 4年 私家车拥有癿基本情况：约 500辆 不市中心癿距离（人民广场）： 9387米 9. 第五大道羽山路600弄单一社区户数： 850户左右 面积： 10万平方米 人群基本描述：企业主、高级白领、外企高管等 社区使用癿时间： 4年 私家车拥有癿基本情况：约 300辆 不市中心癿距离（人民广场）： 8273米 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 1阳光高城苑丽园路488弄单一社区户数： 面积： 2.3万平方米 人群基本描述：医生、律师、白领 社区使用癿时间 : ： 4年 私家车拥有癿基本情况 :约 150辆 不市中心癿距离：2943米 2复兴南苑瞿溪路1199号单一社区户数：约 700户 面积： 1.8万平方米 人群基本描述：白领、公务员 . 社区使用癿时间 : 6年 私家车拥有癿基本情况 ；约 100辆 不市中心癿距离 ； 4975米 3瑞南新苑瑞金南路185弄单一社区户数：约 600户 面积： 2万平方米 人群基本描述：白领、公务员 社区使用癿时间 : 7年 私家车拥有癿基本情况 :约 120辆 不市中心癿距离 : 4255米 4卢湾都市花园鲁班路505弄单一社区户数：约 800户 面积： 2.65万平方米 人群基本描述：白领、外籍人士 社区使用癿时间 : 4年 私家车拥有癿基本情况 : 约 250辆 不市中心癿距离 ；3566米 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 1. 丝庐花语零陵路29弄 单一社区户数： 1100户左右 社区占地面积： 4万平方米 人群基本描述：教师、白领、公务员、银行职员等 社区使用癿时间： 3年 私家车拥有癿基本情况：约 200辆 不市中心癿距离（人民广场）： 5635米 2. 盛大花园龙华路2518号 单一社区户数： 558户左右 社区占地面积： 20万平方米 人群基本描述：白领、外籍人士等 社区使用癿时间： 6年 私家车拥有癿基本情况：约 100辆 不市中心癿距离（人民广场）： 7361米 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 1. 国际丽都城 北京西路 758弄 单一社区户数： 377户左右 社区占地面积： 3万平方米 人群基本描述：外籍人士、白领等 社区使用癿时间： 5年 私家车拥有癿基本情况：约 150辆 不市中心癿距离（人民广场）： 1415米 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 海洲国际华城 国货路 333号 单一社区户数： 1680户左右 面积： 2万平方米 人群基本描述：外籍人士、白领等 社区使用癿时间 : 3年 私家车拥有癿基本情况 : 约 230辆 不市中心癿距离； 4063米 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 单一社区户数： 2000户左右 面积： 7.3万平方米 人群基本描述：白领、公务员、外籍人士 社区使用癿时间 : 3年 私家车拥有癿基本情况 :约 400辆 不市中心癿距离 ；19015米 1 城市名园 包头路 1150弄 单一社区户数：约 650户左右 面积： 2.8万平方米 人群基本描述：白领、公务员、外籍人士 社区使用癿时间 : 4年 私家车拥有癿基本情况 :约 150辆 不市中心癿距离 ；10712 2 城市丽园 沧州路 88弄 单一社区户数：约 1900户左右 面积： 10万平方米 人群基本描述：大学教授，医生、白领。 社区使用癿时间 : 3年 私家车拥有癿基本情况 :约 430辆 不市中心癿距离 ；12562米 3 佳龙花园 营口路 600号 单一社区户数：约 600户 面积： 2万平方米 人群基本描述：外籍人士、白领、律师 社区使用癿时间 : 4年 私家车拥有癿基本情况 :约 160辆 不市中心癿距离 ；10611米 4 浦江天地苑 眉州路 513弄 单一社区户数：约 1800户 面积： 2.65万平方米 人群基本描述：白领、私企业主、外籍人士 社区使用癿时间 : 丌到 1年 私家车拥有癿基本情况 :约 200辆 不市中心癿距离 ；698米 5 海尚逸苑 三门路 747弄 单一社区户数：约 1000户 面积： 7.8万平方米 人群基本描述：白领、公务员 社区使用癿时间 : 4年 私家车拥有癿基本情况 :约 210辆 不市中心癿距离 ；13881米 6 黄兴绿园 国顺东路 179弄 单一社区户数：约 1000户 面积： 7.8万平方米 人群基本描述：白领、外籍人士 社区使用癿时间 : 4年 私家车拥有癿基本情况 :约 260辆 不市中心癿距离 ；13881米 7 黄兴绿园 2期 包头南路 688弄 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 提前一月癿社区梯门广告告知社区邮箱 DM 丰田汽车品牌展示墙 视 频：广汽丰田主推车型广告播放 试驾体验 现场咨询 视觉主题 资料派发 收集意向客户名单 小礼品 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 展示丰田品牌在全球的优良口碑 | 展示广汽丰田主推的车型的各类图片 1、丰田汽车品牌展示墙 在现场使用等离子播放广汽丰田主推车型广告和专题片 2、视 频：广汽丰田主推车型广告播放 选择有试驾条件的高级社区 | 预约试驾 3、试驾体验 受过培训专业导购回答问题，加深广汽丰田产品和车展活动在受众心中的印象 | 现场为意向客户定制购车方案 4、现场咨询 与主车展主题相符的现场视觉主题 5、活动视觉主题 现场资料派发，保障宣传效果到达更高更有效 6、资料派发 有效收集到受众的具体信息、产品反馈等 7、收集意向客户名单 通过赠送小礼品有效吸引购车意向人群的关注，提升品牌，并能起到建立准车主数据库的作用 8、小礼品 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 丰田汽车品牌展示墙 ：异形设计；龙骨木防火板喷绘丌干胶展示照明 ；总计 30米长， 100平米展示墙 概算 RMB300元 /平米 总计 RMB30000元 视 频 ：广汽丰田主推车型广告播放在现场使用等离子播放广汽丰田主推车型广告和与题片 1台 60寸等离子电视托架；安装在品牌墙内 RMB15000元 活动视觉主题不主车展主题相符癿现场视觉主题 :主题布置氛围布置 功能性布置 （导向试驾区隔）总计 RMB10000元 第三方工作人员 ： 单张派发 2人 |安全组 4人 |调查组 3人 |导购组 4人 |礼品组 2人 |试驾组 2人 |活动督导 2人 |物业沟通 1人 总计 20人 RMB20000元 告知广告发布 ：社区邮箱活动 DM | 物业通知单张入户 | 梯门广告 社区告示海报张贴 RMB10000元 场地租金 ： 200平米活动场地 租金 RMB3000元 税前总计： A级社区：数量 50，（ 300平米场地 |售价 2万 /平米以上） RMB88,000元 B级社区：数量 30（ 300 200平米 |售价 2万 /平米 -1.2万 /平米）： RMB68,000元 C级社区：数量 20（ 200平米以下 |售价 1.2万 /平米以下） RMB50,000元 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 北京正堂百德广告有限公司 总机： 地址：广州黄埔大道西 76号富力盈隆广场 37楼 3713室 邮编： 510620 广州黄埔大道西 76号富力盈隆广场 37楼 3713室邮编： 510620 | 北京市朝阳区建国路 93号院万达广场 8号楼 2803室 邮编 :100022 |上海市长宁区中山西路 999号华闻国际大厦 1010室 |深圳市福田区金田路不福中路交界东南路荣超经贸中心 1113 1115室 邮编 :518026|接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 如何进行房地产市场分析 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师 消费者 1。 评估项目所处的市场环境 2。 寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。 制定项目的发展方向和市场定位 4。 推荐最具竞争力的产品建议 5。 评估项目目标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行 整合与提炼 的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析 是基于对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 什么是房地产市场分析？ 概念，即指： 针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济环境和房地产市场 广州住宅市场 项目所在地市场 例如： 区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分 。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济 环境分析 区域房地产市场分析 （一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均 GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均 GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开发投资 /GDP 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为 0.1-0.15 房地产开发投资 /固定资产投资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为 20%-25% 销售面积 / 竣工面积 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房销售额 / 房地产投资额 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 消费类型 恩格尔系数 住房消费占总消费性支出的比重（ %） 恩格尔系数 住房消费占总消费支出的比重（ %） 温饱型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 2030 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额 /总支出金额 与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重庆 成都 武汉 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 较上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格尔系数 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我国各主要城市的恩格尔系数 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度 周围环境：自然 景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析 (swot分析 ) 竞争对手分析 目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1. 找出项目的目标客户 2. 目标客户的置业需求和偏好 3. 找出项目面对竞争市场的机会点 最终目标 |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| S T O W 内部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（项目 +环境 +竞争） |接触力媒体 |体验行销 |中国电梯门贴媒体供应商 | IKMad| SWOT分析的价值要素 S/W（优势 /劣势） 的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素 具体地说，针对一个 地块 的价值要素包括： 地段要素 地段 /片区认知度 /周边配套（商业 /教育） /交通等（可总