建设项目用地政策及审批管理要求－2009.ppt

中国国际工程咨询公司李开孟二 九年 项目建设用地政策及审批管理要求 2 目录 我国土地管理的基本制度建设项目用地预审建设项目用地正式报批建设项目供地政策拆迁安置补偿相关政策及方案制定项目用地合理性分析评价项目用地需要缴纳的有关税费土地政策调整的新趋势及新要求案例分析 3 我国土地管理的基本制度 4 一 土地产权与登记制度 国家所有的土地 所有权 不登记国有土地使用权 用地单位 登记划拨 出让 租赁 作价入股 授权经营农村集体所有的土地 所有权 登记土地承包权 耕地 本集体或集体外 发证集体建设用地使用权 本集体 登记农民宅基地使用权 本集体 登记 5 土地管理法实施条例 第三条规定 国家依法实行土地登记发证制度 依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护 任何单位和个人不得侵犯 土地登记资料可以公开查询 土地登记 是国家依法对国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权和土地其他权利的登记 他项权利 是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利 包括抵押权 承租权以及法律 行政法规规定需要登记的其他土地权利 6 土地登记的种类 初始土地登记 总登记 变更土地登记土地登记的程序 1 土地登记申请2 地籍调查3 权属审核4 注册登记5 颁发或者更换土地证书土地登记文件资料 土地登记形成的文件资料多达十几种 但最重要的是 1 土地登记卡 是土地登记的主件 也是土地使用权 所有权和土地他项权利的法律依据 可以公开查询 2 土地证书 是土地登记卡部分内容的副本 是土地使用者 所有者和他项权利者持有的法律凭证 7 土地制度及土地的所有权和使用权 土地所有制实行公有制 使用权多元化 权力行使体现城乡二元体制 土地的所有权和使用权关系 8 二 土地用途管制制度 1 严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地 土地管理法 第四条 国家编制土地利用总体规划 规定土地用途 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 对耕地实行特殊保护 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地 9 国务院28号文件 严格土地利用总体规划 城市总体规划 村庄和集镇规划修改的管理 管制的三个基本方面 实现用途管制的基础是分类确定土地用途 实现用途管制的依据是土地利用总体规划 实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批 10 五级规划体系全国土地利用总体规划省级 自治区 直辖市 土地利用总体规划地市级土地利用总体规划县级土地利用总体规划乡镇级土地利用总体规划 11 2 土地利用总体规划实行分级审批 全国土地利用总体规划纲要 国务院省 自治区 直辖市 国务院省会城市 人口100 50 万以上 计划单列市等 国务院市级 县级 省级人民政府乡 镇 级 省级政府授权设区的市级人民政府 12 国务院批准 全国的总规 省 自治区 直辖市的总规 省 自治区人民政府所在地的市 人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 省级批准 市级 县级总体规划 市级批准 乡 镇 土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市 自治州人民政府批准 13 各级 各类规划间的关系各级土地利用总体规划内部的线性控制关系 指标分解与城市总体规划 村庄和集镇规划的关系 面点 规划区与建设用地区与江河 湖泊综合治理和开发利用规划的关系 相互衔接与国民经济计划和社会发展规划的关系 主动衔接 14 3 加强土地利用计划管理土地利用年度计划 是指国家对计划年度内新增建设用地量 土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排 土地管理法实施条例 第十三条 土地利用年度计划包括 1 农用地转用计划指标2 耕地保有量计划指标3 土地开发整理计划指标年度计划审批程序与权限与规划同国务院31号文件 把新增建设用地控制指标 农用地和未利用地 纳入土地利用年度计划 15 4 农用地转为建设用地应当依法报批 土地管理法 第四十四条 建设占用土地 涉及农用地转为建设用地的 应当办理农用地转用审批手续 国务院31号文件 禁止擅自将农用地转为建设用地农用地转为建设用地 必须符合土地利用总体规划 城市总体规划 村庄和集镇规划 纳入年度土地利用计划 并依法办理农用地转用审批手续 禁止通过 以租代征 等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设 擅自扩大建设用地规模 16 三 耕地保护制度 1 耕地总量动态平衡制度 土地管理法 第三十三条 省 自治区 直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划 采取措施 确保本行政区域内耕地不减少 17 2 耕地占补平衡制度 土地管理法 第三十一条 非农业建设经批准占用耕地 按照 占多少 垦多少 的原则 由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地 没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地开垦费 专款用于开垦新的耕地 18 落实占补平衡制度中主要采取以下措施 明确责任 落实耕地占补平衡的法定义务 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度建立补充耕地储备制度 逐步做到先补后占抓好补充耕地资金的落实测算等别折算系数 确保数量 质量不降低单独选址的 用地单位负责补充城市批次的 市 县 乡政府负责补充村庄集镇分批次建设的 集体经济组织负责 接收耕地开垦费的单位负责 19 3 基本农田保护制度基本农田 是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求 依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地 土地管理法 第三十四条 各省 自治区 直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上 划定基本农田保护区 五类耕地 要落实到地块和农户 严禁占用基本农田 国务院28号文件 数量不减少 质量不降低 经依法批准占用的 补划 基本农田一经划定 任何单位和个人不得擅自占用或者擅自改变用途 这是一条不可逾越的 红线 20 5类耕地应当划入基本农田保护区 经批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地 有良好的水利与水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田 蔬菜生产基地 农业科研 教学试验田 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 21 4 耕地保护目标责任制度 1 基本农田保护条例 第四条 县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划 作为政府领导任期目标责任制的一项内容 并由上级人民政府监督实施 国务院31号文件 地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护区面积 土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责 22 国务院28号文件 地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责 政府主要领导是第一责任人 建立耕地保护责任的考核体系 国务院定期向各省 自治区 直辖市下达耕地保护责任考核目标 各省 自治区 直辖市人民政府每年要向国务院报告耕地保护责任目标的履行情况 国土资源部会同农业部 监察部 审计署 统计局等部门定期对各省 自治区 直辖市耕地保护责任目标履行情况进行检查和考核 并向国务院报告 23 5 土地开发整理复垦制度 土地管理法 第三十八条 第四十一条 第四十二条 国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划 在保护和改善生态环境 防止水土流失和土地荒漠化的前提下 开发未利用的土地 适宜开发为农用地的 应当优先开发成农用地 国家鼓励土地整理 县 乡 镇 人民政府应当组织农村集体经济组织 按照土地利用总体规划 对山 水 田 林 路 村综合整治 提高耕地质量 增加有效耕地面积 改善农业生产条件和生态环境 因挖损 塌陷 压占等造成土地破坏的土地 用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦 没有条件复垦或者复垦不符合要求的 应当缴纳土地复垦费 专项用于土地复垦 复垦的土地应当优先用于农业 24 四 土地征收征用制度 1 宪法 土地管理法 规定 国家为了公共利益的需要 可以依法对农民集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿 其中 征用为临时用地 2 土地征收由国务院和省 自治区 直辖市人民政府两级人民政府审批 25 3 对被征地的农村集体经济组织要依法予以补偿和安置 征地补偿费用包括 土地补偿费 前三年平均年产值的6 10倍 安置补助费 前三年平均年产值的4 6倍 地上附着物和青苗的补偿费4 征地批后要实施 两公告一登记 制度5 征地要依法公开进行 接受社会的监督 6 现行征地制度形成于计划经济时期 存在征地范围过宽 征地补偿偏低 征地安置不落实 征地程序不合理等缺陷 征地制度改革势在必行 26 7 国务院发布了28号文件 明确了在现行法律框架下进一步完善土地征收制度的具体措施 一是要求征地补偿要以保证被征地农民生活水平不降低 长远生计有保障为原则 二是要求征地补偿要切实做到同地同价 三是增加征地批前的告知 确认等程序 四是建立征地听证制度 被征地农民申请听证的 国土资源管理部门要组织听证 五是尽快建立被征地农民就业培训和社会保障制度六是大力推行征地补偿安置争议的协调和裁决制度 引导被征地农民通过法定途径解决征地补偿安置争议 27 在征地补偿方面 国务院28号文件要求 生活水平不降低 长远生计有保障的原则依法 足额 及时提高补偿安置费用政府用国有土地使用权有偿使用收入予以补贴省级人民政府制订公布征地的统一年产值标准和区片综合地价同地同价 国家重点工程建设项目足额概算大中型水利水电项目另行规定 28 五 节约集约利用土地制度 土地管理法 第三十六条 非农业建设必须节约使用土地 可以利用荒地的 不得占用耕地 可以利用劣地 不得占用好地 国务院28号文件 实行强化节约和集约用地政策 29 我国过去7年累计消耗耕地1亿亩 从19 3亿亩降到18 3亿亩 为保障中国粮食安全 温总理强调必须守住18亿亩耕地这条红线 因此 必须在投资建设领域节约和集约利用土地 以满足经济发展的用地需求 我国规定不仅要通过规划和计划管理等措施节约利用 而且要通过产业组织 技术进步等手段集约利用土地 30 开发区土地集约利用程度评价指标体系 31 32 开发区土地集约利用评价指标定义 1一般要求1 1评价指标一般按照正向相关指标设置 即其数值越大 代表土地利用状况越佳 反之相反 1 2评价指标的数据口径和对应范围执行本规程3 5 4条款的规定 但在本规程附录D2 D3 D4中有特殊说明的除外 1 3评价指标的内涵 数据口径和对应范围与本规程3 5 4条款 附录D2 D3 D4的规定有显著差异时 应予以说明 2土地利用状况指标定义及要求2 1土地利用状况 A 包含土地开发程度 A1 用地结构状况 A2 土地利用强度 A3 等三个子目标 反映截至评价时点开发区土地利用现状情况 33 2 2土地开发程度 A1 涉及土地开发率 A11 土地供应率 A12 和土地建成率 A13 等三个指标 2 2 1土地开发率 A11 是指开发区评价范围内已达到供地条件的土地面积与不可建设土地以外的土地面积之比 单位为 已达到供地条件的土地 是指开发区评价范围内不可建设土地以外至少达到 三通一平 的土地 三通一平 即通常所说的通上水 通路 通电和场地平整 2 2 2土地供应率 A12 是指开发区评价范围内已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比 单位为 反映开发区已达到供地条件土地的供应情况 已供应国有建设用地是指通过划拨和有偿使用方式供应的国有建设用地 2 2 3土地建成率 A13 是指开发区已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积之比 单位为 反映已供应国有建设用地的建成状况 已建成城镇建设用地面积是指已经建设并通过竣工验收的国有建设用地面积 34 2 3用地结构状况 A2 涉及工业用地率 A21 和高新技术产业用地率 A22 等两个指标 2 3 1工业用地率 A21 是指开发区评价范围内已建成工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比 单位为 反映开发区已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的比重 工矿仓储用地以本规程附录A 开发区土地利用状况分类 中的工矿仓储用地内涵为准 2 3 2高新技术产业用地率 A22 是指开发区评价范围内已建成的高新技术产业用地面积之和与已建成城镇建设用地面积之比 单位为 反映高新技术产业开发区中高新技术产业用地的比重 本指标属高新技术产业开发区评价的必选指标 其他类型开发区评价时备选 高新技术产业用地以本规程附录A 开发区高新技术产业用地分类 中的高新技术产业用地内涵为准 2 4土地利用强度 A3 涉及综合容积率 A31 建筑密度 A32 工业用地综合容积率 A33 工业用地建筑密度 A34 等四个指标 35 2 4 1综合容积率 A31 是指截至评价时点开发区评价范围内已建成城镇建设用地内的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值 无量纲 反映已建成城镇建设用地的总体利用强度 2 4 2建筑密度 A32 是指截至评价时点开发区评价范围内已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积的比值 单位为 反映已建成城镇建设用地的总体利用强度 2 4 3工业用地综合容积率 A33 是指截至评价时点开发区评价范围内已建成工矿仓储用地上的总建筑面积与已建成工矿仓储用地面积之比 无量纲 反映已建成工矿仓储用地的利用强度 2 4 4工业用地建筑密度 A34 是指截至评价时点开发区评价范围内已建成工矿仓储用地上的建筑基底总面积与已建成工矿仓储用地面积之比 单位为 反映已建成工矿仓储用地的利用强度 36 3用地效益指标定义及要求3 1用地效益 B 包含产业用地投入产出效益 B1 一个子目标 反映开发区已建成城镇建设用地的效益情况 3 2工业用地投入产出效益 B1 涉及工业用地固定资产投入强度 B11 工业用地产出强度 B12 高新技术产业用地产出强度 B13 等三个指标 3 2 1工业用地固定资产投入强度 B11 是指开发区累计工业企业固定资产投资总额与已建成工矿仓储用地面积之比 单位为万元 公顷 反映开发区已建成工矿仓储用地的投入强度 3 2 2工业用地产出强度 B12 开发区工业总产值与开发区评价范围内已建成工矿仓储用地面积之比 单位为万元 公顷 反映开发区已建成工矿仓储用地的产出效益 3 2 3高新技术产业用地产出强度 B13 开发区高新技术产业总产值与开发区评价范围内高新技术产业用地面积之比 单位为万元 公顷 反映开发区高新技术产业用地的产出效益 本指标属高新技术产业开发区评价的必选指标 其他类型开发区评价时备选 37 4管理绩效指标定义及要求4 1管理绩效 C 包含土地利用监管绩效 C1 土地供应市场化程度 C2 等两个子目标 反映开发区土地管理水平和效果 4 2土地利用监管绩效 C1 涉及到期项目用地处置率 C11 闲置土地处置率 C12 等两个指标 4 2 1到期项目用地处置率 C11 是指截至评价时点开发区评价范围内累计有偿使用且已到期并已处置的项目用地面积与累计有偿使用且已到期项目用地总面积之比 单位为 反映开发区到期项目用地的处置情况 38 4 2 2闲置土地处置率 C12 是指截至评价时点开发区评价范围内累计已处置的闲置土地总面积与累计闲置土地总面积之比 单位为 反映开发区闲置土地的处置情况 已处置的闲置土地是指已完成处置和已制定处置方案的闲置土地 闲置土地以本规程附录A 开发区土地利用状况分类 中的闲置土地内涵为准 4 3土地供应市场化程度 C2 包含土地有偿使用率 C21 土地招拍挂率 C22 等两个指标 4 3 1土地有偿使用率 C21 是指开发区评价范围内累计有偿使用的项目用地面积与开发区已供应国有建设用地面积之比 单位为 反映开发区有偿供地情况 4 3 2土地招拍挂率 C22 是指2002年7月1日到评价时点开发区评价范围内累计通过招标 拍卖 挂牌方式出让的土地总面积占开发区累计已出让土地总面积之比 单位为 反映开发区土地供应市场化程度 39 六 土地管理责任追究制度 根据现行法律法规的规定 违反土地管理法规的法律责任主要包括 1 行政处罚2 行政处分3 刑事责任 40 1 行政处罚主要是对土地使用者的违法行为的处罚 应当给予行政处罚的违法行为主要包括 买卖或者以其他形式非法转让土地 破坏耕地 非法占用土地等 2 行政处分主要是对行政机关或者行政机关工作人员违法行为的处罚 如无权批准征收 占用土地的单位或者个人非法批准征占土地的 对直接负责的主管人员或其他直接责任人员 依法给予行政处分 41 3 下列四类违法行为 情节严重 构成犯罪的 要依法追究刑事责任 非法转让 倒卖土地使用权非法占用耕地非法批准征收占用土地非法低价出让国有土地使用权 42 国务院28号文件 完善土地执法监察体制 建立国家土地督察制度 设立国家土地总督察 向地方派驻土地督察专员 监督土地执法行为 国务院31号文件 国家土地督察机构要认真履行国务院赋予的职责 加强对地方人民政府土地管理行为的监督检查 对监督检查中发现的违法违规问题 要及时提出纠正或整改意见 对纠正整改不力的 依照有关规定责令限期纠正整改 纠正整改期间 暂停该地区农用地转用和土地征收 43 建设项目用地预审 44 建设用地审批管理的内涵 是指法律授权的机关依据法律授予的职权 对建设项目用地的申请 审查 批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理 其主要任务是 保护耕地与为经济建设服务 保护土地所有者和土地使用者的合法权益 严格审查建设项目用地 采取有力措施 确保实现耕地占补平衡 规范建设用地审批管理工作 主要内容包括 1 建设项目用地预审 2 农地转用审批 3 土地征收审批 4 土地供应审批 45 一 建设项目用地预审的相关规定 建设项目用地预审 是指国土资源管理部门在建设项目审批 核准 备案阶段 依法对项目涉及的土地利用事项所进行的审查 为保证土地利用总体规划的实施 充分发挥土地供应的宏观调控作用 控制建设用地总量 国土资源部制定 建设项目用地预审管理办法 46 2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过 2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订 2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正 要求 提出根据 中华人民共和国土地管理法 及其实施条例 以及 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 要求 依法实施建设项目用地预审制度 规定土地预审是项目审批 核准必经的前置性审查程序 47 土地预审的主要依据 中华人民共和国土地管理法 第五十二条 建设项目用地预审管理办法 国土资源部令 中华人民共和国土地管理法实施条例 各省建设项目用地预审管理实施办法 48 1 分级预审 建设项目用地实行分级预审制度 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目 由该人民政府的国土资源管理部门预审 需核准和备案的建设项目 由与核准 备案机关同级的国土资源管理部门预审 49 2 土地预审的原则 预审时应坚持以下原则 符合土地利用总体规划 保护耕地 特别是基本农田 合理和集约节约利用土地 符合国家供地政策 50 3 土地预审需要提交的资料 已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的 应当提交下列材料 建设项目用地预审申请表 建设项目用地预审申请报告 内容包括拟建项目的基本情况 拟选址占地情况 拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况 补充耕地初步方案 征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等 项目建议书批复文件或者项目备案批准文件 51 单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的 提交地质灾害危险性评估报告 单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料 用地预审申请表 由国土资源部统一规定 52 直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目 申请用地预审的不提交前款后三项材料 直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目 项目单位应当在用地预审完成后 申请用地审批前 依据相关法律法规的规定 办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续 53 受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时 应当提供下列材料 申报材料作出的初步审查意见 标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件 属于 土地管理法 第二十六条规定情形 建设项目用地需修改土地利用总体规划的 应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案 规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要 54 4 用地预审的审查内容 预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告 核准项目申请报告的必备文件 预审内容如下 建设项目选址是否符合土地利用总体规划 是否符合国家供地政策和土地管理法律 法规规定的条件 建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定 建设项目占用耕地的 补充耕地初步方案是否可行 征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况 55 属 土地管理法 第二十六条规定情形 建设项目用地需修改土地利用总体规划的 规划的修改方案 规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律 法规的规定 未经预审或者预审未通过的 不得批复可行性研究报告 核准项目申请报告 不得批准农用地转用 土地征收 不得办理供地手续 预审审查的相关内容在建设用地报批时 未发生重大变化的 不再重复审查 56 二 土地预审制度实施存在的问题 将土地预审作为建设项目用地审查的第一道 闸门 是加强土地管理的一项重要制度 但实际执行效果并不理想 现在大多数项目都需要按规定进行用地预审 但相当一部分预审还停留在形式上 有些项目虽然经过了预审 但在用地过程中却被随意调整 预审在某种程度上还没有真正起到把关的作用 存在重形式 轻实质的倾向 57 许多地方的预审主要是看是否符合规划 是否有计划指标 是否符合产业政策 但是对于用地规模本身是否合理 缺乏实质性的审查把关 一些项目是在城市规划部门出具选址意见书之后再去办理用地预审 或者项目在不正常的干预下 完成发展改革部门的审批 核准或备案程序后 再回过头到国土资源部门补办履行预审手续 同时 不少地方在通过预审之后 在施工过程中 明显改变项目的线路布置和建设方案 存在自行修改规划的问题 因此 预审的权威性和严肃性受到挑战 58 我们认为 地方政府以牺牲资源环境谋求快速经济增长的思维定式是土地预审制度起不到实质作用的根本原因 应进一步强调用地预审作为严格土地管理的一项基本制度 是发挥土地参与宏观调控作用的重要体现 应通过法律制度的不断完善 进一步巩固土地预审的法律地位 明确预审的具体要求 规范预审的程序和方法 做到所有建设用地项目都必须进行预审 强调城市规划区内建设的项目必须在出具规划选址意见书之前完成土地预审 土地预审必须作为发展改革部门对项目进行审批 核准或备案的前置性条件之一 强调发挥专家咨询在土地预审中进行实质性审查的作用 通过专家的实地调查和专业论证 为土地预审提供专业咨询意见 59 建设项目用地的正式报批 60 建设项目用地正式报批包括 1 农用地转用审批2 土地征收审批3 土地供应审批 61 一 农用地转用审批 土地管理法 第四十四条 省 自治区 直辖市人民政府批准的道路 管线工程和大型基础设施建设项目 国务院批准的建设项目占用土地 涉及农用地转为建设用地的 由国务院批准 在土地利用总体规划确定的城市和村庄 集镇建设用地规模范围内 为实施该规划而将农用地转为建设用地的 按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准 本条第二款 第三款规定以外的建设项目占用土地 涉及农用地转为建设用地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 62 1 国务院的审批权限 1 国务院批准的建设项目和省 自治区 直辖市人民政府批准的道路 管线工程及大型基础设施建设占用耕地 单独选址 2 在土地利用总体规划确定的直辖市 计划单列市和省 自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万人以上的城市建设用地规模范围内 为实施该土地利用总体规划 按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用耕地 城市批次 63 2 省级人民政府的审批权除国务院审批权限以外的建设项目占用土地 涉及农用地转为建设用地的 需报省 自治区 直辖市人民政府审批 3 设区的市 自治州人民政府审批权如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市 自治州人民政府批准 则该乡镇所在地的镇区及所属村庄 集镇的建设用地规模范围内的农用地转用 可由设区的市 自治州人民政府批准 64 4 批准条件 符合土地利用总体规划 已纳入土地利用年度计划 已履行或能够履行耕地占补平衡义务 占用林地的需经有权一级林业主管部门审核 须符合国家建设用地供应政策 65 二 土地征收审批 土地管理法 第四十五条 土地征收的审批权在国务院和省 自治区 直辖市人民政府 1 国务院的审批权限 1 基本农田 2 基本农田以外的耕地超过35公顷的 3 其他土地超过70公顷的 66 2 省级人民政府的审批权限征收除国务院审批权限以外土地的 由省级人民政府批准 1 低于35公顷面积的耕地 不包括基本农田 2 低于70公顷面积的其他土地 其他土地是指耕地 含基本农田 以外的土地 包括除耕地以外的农用地 包括园地 林地 牧草地等 建设用地和未利用土地等 67 三 土地供应审批 土地管理法 第四十四条 在已批准的农用地转用范围内 具体建设项目用地可以由市 县人民政府批准 68 四 建设用地报批程序 1 单独选址项目 1 向市 县政府提出用地申请 2 市 县国土资源管理部门拟定 一书四方案 经同级人民政府审核同意后 报上级国土资源管理部门审查 3 有关国土资源管理部门收到上报的材料后 报经同级人民政府审核同意后 逐级上报有批准权的人民政府 并将材料及时送该级国土资源管理部门 4 有批准权的国土资源管理部门会审 报同级人民政府批准 69 单独选址项目用地组卷报批程序 70 一书四方案的具体构成 建设项目用地呈报说明书 包括项目用地安排情况 拟使用土地情况等 并应附具相关材料 农用地转用方案 农用地的种类 位置 面积 质量等 补充耕地方案 补充耕地或者补划基本农田的位置 面积 质量 补充的期限 资金落实情况等 并附具相应的图件 71 征收土地方案 征收土地的范围 种类 面积 权属 土地补偿费和安置补助费标准 需要安置人员的安置途径等 供地方案 供地方式 面积 用途 土地有偿使用费的标准 数额等 城市建设用地范围内 拟定方案1 2 3 村庄和集镇建设用地范围内拟定方案1 2 国有农用地范围 拟定方案1 2 4 72 申报材料 1 文字材料 1 省级人民政府建设用地请示文件 2 省级国土资源管理部门的用地审查意见 3 建设用地申请表 4 建设用地项目建设用地项目呈报说明书 农用地转用方案 补充耕地方案 征收土地方案 供地方案 5 建设拟征 占 土地分类面积汇总表 用地涉及两个以上县市提供 6 建设拟征 占 土地权属情况汇总表 表中 土地证号 栏内可填写土地登记卡号 73 7 建设项目用地预审意见 8 建设用地项目可行性研究报告批复文件或其他立项批准文件 9 建设用地项目初步设计批准文件或其他设计批准文件 10 市县人民政府关于建设项目征地补偿费用标准合法性 安置途径可行性及履行法定征地程序的说明 11 是否压覆矿产资源的有关材料 涉及压覆矿产资源的 提供省级以上国土资源主管部门出具的审批文件及压覆登记书 12 是否位于地质灾害易发区的有关材料 13 其它有关说明 74 2 图件材料 1 建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图 2 拟占用土地的1 1万标准分幅土地利用现状图 3 补充耕地位置图 在1 1万标准分幅土地利用现状图上标注 4 建设项目总平面布置图或线型工程平面图 75 2 城市批次项目 省级批准 1 向市 县政府提出用地申请 2 市 县国土资源管理部门拟定 一书三方案 经同级人民政府审核同意后 报上级国土资源管理部门审查 3 有关国土资源管理部门收到上报的材料后 报经同级人民政府审核同意后 逐级上报有批准权的人民政府 并将材料及时送该级国土资源管理部门 4 有批准权的国土资源管理部门会审 报同级政府批准 5 未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的 不予批准 76 报国务院审批城市的批次建设用地报批流程 77 报国土资源部备案的城市批次建设用地报批流程 78 分批次城市建设用地审批流程图 79 城镇建设用地报批流程图 80 土地出让审批流程图 81 乡镇企业用地审批流程图 82 土地划拨审批流程图 83 农村宅基地审批流程图 84 临时用地审批流程图 85 报国务院批准单独选址建设项目用地报批材料目录 86 1 文字材料城市分批次建设用地的报批主体是市 县人民政府 具体由市 县国土资源管理部门组织报批材料 报国务院批准的城市建设用地 省级人民政府向国务院呈报城市建设用地请示时 需提交以下材料1 省级人民政府关于 年度城市建设用地请示文件2 省级国土资源管理部门对 市 年度建设用地审查意见3 省 年度国务院批准建设用地城市农用地转用和土地征收方案申报汇总表 城市批次项目需要报送材料 87 4 市 年度农用地转用和土地征收方案表5 标注申请用地位置的1比1万标准分幅土地利用现状图6 标注申请用地位置的土地利用总体规划确定的中心城市建设用地范围控制图7 上一年度城市农用地转用和土地征收方案的实施情况说明附件 城市人民政府关于农用地转用和土地征收方案的编制说明当地出台的关于征地补偿安置及被征地农民就业和社会保障等有关规定或办法 耕地占补平衡的有关规定或办法 88 报国务院批准的城市建设用地 城市人民政府向省级人民政府申报农用地转用和土地征收实施方案时 需提交以下材料 1 市建设用地请示文件 2 市农用地转用和土地征收实施方案表 参考表 3 标注申请用地和补充耕地位置的标准分幅土地利用现状图 4 建设拟征 占 地土地权属情况汇总表 5 建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图 6 其他有关资料 由省 自治区 直辖市确定 89 报省级人民政府批准的城市分批次建设用地需要提交材料 1 市级人民政府建设用地请示文件2 市级国土资源管理部门审查意见3 建设用地项目呈报材料 一书三方案 4 建设拟征收土地分类面积汇总表5 建设拟征收土地权属情况汇总表6 市级国土资源管理部门对补充耕地的验收文件7 新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明8 涉及规划局部调整的 加附土地利用总体规划局部调整方案9 征地告知 确认 听证材料10 县级以上人民政府对征地补偿标准合法性 安置途径可行性及社会保障费用落实情况的说明11 市 县国土资源部门关于土地开发用途的说明12 其他有关材料 90 2 报省级人民政府的图件材料 建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图拟征收土地1 1万标准分幅土地利用现状图补充耕地位置图 在1 1万标准分幅土地利用现状图上标注 涉及规划局部调整的 加附土地利用总体规划调整图件土地利用总体规划确定的城市建设用地规模控制图 91 一般装订顺序 以单独选址为例 建设用地报批材料目录省级政府请示省级土地行政主管部门意见一书四方案县级土地行政主管部门应提供的其他文字材料用地单位应提供的其他文字材料图件另行装订 92 土地征收报批的新要求2004年国务院下发的 关于深化改革严格土地管理的决定 以下简称 国务院28号 在征地程序方面提出了 告知 确认 听证 的要求 即 在征地依法报批前 要将拟征地的用途 位置 补偿标准 安置途径告知被征地者 对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认 确有必要的 国土资源部门应当依照有关规定组织听证 要将被征地者知情 确认的有关材料作为征地报批的必备材料 93 土地征收报批的程序 94 五 报省级审批项目审查要点 审查依据 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 各省 市 自治区 土地管理条例其它相关法规报送单位应对报国务院批准的报批材料的真实性 合法性和准确性负责 95 省级审查意见 报告 内容1 工程情况项目批准机关 可研和初设 工程设计标准总额投资申请用地总面积功能分区 96 2 农用地转用方案是否符合规划 调整规划的说明占用基本农田的理由哪一年度的土地利用计划农转用面积 分别写明国有和集体所有的耕地 建设用地和未利用地的面积 占用林地的 是否有林地审核意见书省批农转用 国务院批征收的 注明农转用批准机关 时间和文号 97 3 补充耕地方案已经完成的 注明省级土地部门验收时间 文号 结论计划完成的 写明对应的土地开发整理项目名称 设计新增耕地面积 补充耕地地点和面积 责任单位 资金落实情况 计划完成时间省批农转用 国务院批征收的 注明农转用批准机关 时间和文号 占补平衡落实情况4 征收土地方案征地的范围 乡 镇 级权属单位名称 村级权属单位个数权属状况 98 土地补偿费用和安置补助费标准 征地总费用 征地补偿综合标准安置农业人口 劳动力数目劳动力安置方案 安置具体途径方案是否可行5 供地方案用地指标审核情况功能分区具体情况供地方式6 结论性意见是否符合规划 是否纳入计划 补充耕地是否落实 补偿是否合法 劳动力安置是否可行 供地方式是否合理 99 省国土资源厅建设用地审批会审流程图 100 六 报国务院批准项目审查要点 1 国土资源部参与审查部门耕地保护司 规划司 利用司 地籍司 办公厅 执法局 法规司 环境司 储量司等2 审查范围1 按照土地管理法第四十四条的规定 按项目批准 2 土地管理法第四十五条规定 征收权限 3 土地管理法实施条例第二十四条规定 项目性质 101 3 审查原则切实保护耕地和基本农田 保障被征地农民合法权益 保证国家设用以科学发展观为指导 保护改善生态环境 实现可持续发展占补平衡依法科学规范节约集约用地严格务实高效4 审查依据1 土地管理法及其实施条例 基本农田保护条例 国务院28号文及其配套文件等土地管理法律 法规和有关规定2 国务院投资体制改革决定等国家有关产业政策3 全国土地分类 规程4 项目所在地土地利用总体规划和土地利用年度计划5 行业用地定额指标和技术规范6 建设项目用地预审报告书 102 形式要件审查内容 1 文字资料 纸质一套 附带 一书四方案 电子数据光盘 省级人民政府用地请示省级国土资源管理部门的审查意见建设用地申请表 一书四方案 涉及两个以上市县 区 的 省级国土资源部门还要提供汇总的 一书四方案 规划调整说明 规划调整方案 基本农田补划方案耕地开垦费缴纳凭证或补充耕地验收文件 耕地开垦费来源情况的说明市 县 区 人民政府关于征地补偿费标准合法性 安置途径可行性的说明告知 确认 听证等有关程序的资料 103 建设项目用地预审批复文件可行性研究报告批复 核准或者其他立项批复文件初步设计批复文件或者其他设计批复文件是否压覆矿产资源的有关材料是否位于地质灾害益发区的有关材料占用林地的 需出具林业部门同意使用林地批复或者许可文件依法由省级人民政府批准农转用 报国务院批准征收的 需呈报省级人民政府批准农转用的批复文件以出让方式供地的 还要附具用地单位和有关市县国土部门草签的国有土地出让合同 及有关市县人民政府关于新增建设用地土地有偿使用费准备情况的说明 104 2 图件材料 纸质一套 建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图项目用地位置图 在万分之一标准分幅土地利用现状图上标注 补充耕地位置图 要求同上 规划调整图件 规划调整前后的局部土地利用总体规划图 补划基本农田位置图 在万分之一标准分幅土地利用现状图上标注补划基本农田的位置 105 实质内容审查纳入计划符合规划征地补偿安置方案耕地占补平衡完成情况规划调整和占用 补划基本农田问题是否符合国家产业政策 符合行业用地定额指标勘测定界成果问题地质灾害问题压覆矿产资源问题违法用地问题信访问题 106 6 办理流程窗口受理 初审 登录建设用地审批系统 指定承办人 承办人接受并将有关数据导入系统 组织审查 在审批系统内向有关部门发会审单和分送材料 各会审单位反馈意见 通知省厅落实有关司局提出的完善意见 汇总意见转发处长签发并转报分管司长 分管部长主持部建设用地会审会审议有关项目 形成建设用地会审会议纪要 打捆上报国务院批准 国务院批转 办理批文 发送有关省级人民政府和相关部门7 其他退件发函建议 107 1 补充耕地2 实施征地3 供地4 土地登记 七 建设项目用地批后实施 108 1 补充耕地 建设项目补充耕地方案经批准下达后 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目 由市 县人民政府国土资源管理部门负责监督落实 在土地利用总体规划确定的城市和村庄 集镇建设用地范围内 为实施城市规划和村庄 集镇规划占用土地的 由省 自治区 直辖市人民政府国土资源管理部门负责监督落实 109 2 实施征地 1 土地征收方案公告 2 补偿登记 3 制定征地补偿安置方案 4 公告征地补偿安置方案 5 支付各项征地补偿安置费用 6 清理土地 110 3 供地划拨供地 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 4 法律 行政法规规定的其他用地 111 有偿供地 划拨供地之外的用地有偿方式 国有土地使用权出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股 112 4 依法办理土地登记供地方案批准后 由市 县人民政府向建设单位颁发 建设用地批准书 进行土地登记 划拨供地 国有土地划拨决定书有偿供地 国有土地有偿使用合同 113 建设项目供地政策 114 一 土地划拨和出让 1 划拨供地对象 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 4 法律 行政法规规定的其他用地 115 2 土地有偿取得的方式 国有土地使用权出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股其中 出让土地使用权可以采取拍卖 招标或者双方协议等方式 但商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 116 土地管理法 第二条 国家依法实行国有土地有偿使用制度 土地使用权可以依法转让 城市房地产管理法 第三条 国家依法实行国有土地有偿 有限期使用制度 117 3 国有土地市场分类一级市场 国家将城市国有土地使用权有偿有期限地提供给土地使用者 市场主体是国家 政府 和用地单位 二 三级市场 土地使用者之间对国有土地使用权依法进行的交易 118 4 国有土地有偿使用 一级市场 的形式 国有土地使用权出让 协议 招标 拍卖或挂牌 国有土地租赁国有土地使用权作价出资或者入股 119 二 国有土地使用权出让 概念 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让应当签订出让合同 土地使用权出让合同由市 县人民政府土地管理部门与土地使用者签订 120 土地使用权出让的最高年限 居住用地70年工业用地50年科教文卫体用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或者其他用地50年土地使用权出让的方式 协议 招标 拍卖 121 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本 土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 国务院31号文件 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让 建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 122 国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算 缴入地方国库 实行 收支两条线 管理 土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足 其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重 以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设 123 国有土地收购储备大多数的土地储备运作过程 以政府制定的统一补偿价格从原土地使用者手中进行收购 土地储备机构通过融资 主要是银行抵押贷款 获得资金 支付土地回收补偿费 收购储备地块 再经过房屋拆迁 土地整理 储备土地的管理等环节 向政府申请出让或转让地块 土地出让后 土地储备机构收回成本同时获得土地收益并上交财政 124 土地收购储备资金来源 银行贷款供地回笼资金短期信用财政部门核拨周转金三大问题 一是政府对土地市场的垄断二是征收与储备结合三是土地收购储备机构的高负债率和高风险 125 三 国有土地二 三级市场交易政策 国有土地使用权交易 二 三级市场 的主要形式 转让 出售 交换 赠予 出租 转租 抵押 126 1 土地使用权转让 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 土地使用权转让应当签订转让合同 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权的年限为 剩余年限 土地使用权转让应办理过户登记 127 2 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物 其他附着物租赁给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 土地使用权出租应当签订租赁合同 出租人应当按照规定办理登记 128 3 土地使用权抵押土地抵押权是土地他项权利之一 土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内 在不转移土地占有的情况下 将土地使用权作为债权的担保 当抵押人不履行债务时 抵押权人有权依照法规和抵押合同的规定处分该土地使用权并优先受偿处分所得的价款 土地使用权抵押应当签订抵押合同 129 土地使用权抵押应当办理抵押登记 请重视登记资料查询 抵押一致原则 土地使用权抵押时 其地上建筑物 其他附着物随之抵押 地上建筑物 其他附着物抵押时 其使用范围内的土地使用权随之抵押 国有划拨土地使用权的不能直接抵押 130 国有划拨土地使用权抵押的条件 1 土地使用者为公司 企业 其他经济组织和个人 2 领有国有土地使用证 3 具有地上建筑物 其他附着物合法的产权证明 4 依法签订土地使用权出让合同 向当地人民政府补交出让金或者以抵押所获收益抵交出让金 处分时应先交出让金再由抵押权人受偿 131 可以抵押的集体土地使用权 一是依法承包并经发包方同意抵押的集体荒地的土地使用权二是乡 镇 村企业厂房等建筑物及所使用范围内的集体土地使用权集体土地使用权抵押登记应当以土地使用权登记为前提 132 不得抵押的土地产权 土地所有权耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权乡 镇 村企业的土地使用权 单独抵押 133 四 限制用地项目 134 禁止用地项目 2006年本 135 拆迁安置补偿相关政策及方案制定 136 一 征地拆迁安置的主要内容 征地拆迁移民安置的主要目标是保证受项目影响人口的生活标准 收入水平及生产能力有所提高 或至少恢复到未受本项目实施影响以前的水平 受项目影响的人口应得到的权利 确保各类受影响的人员能够按照重置价格得到其全部损失的补偿 合理的安置与良好的恢复 使他们能分享项目的利益 137 对于弱势群体 包括贫困家庭 残疾人家庭 女户主家庭 单独生活的老人家庭和少数民族家庭 应给予特别照顾 如协助建房 搬迁 尽可能地增加补贴 对于征用集体所有的土地 将补偿其全部损失 用于发展集体经济 对于住房搬迁者 应在新开辟的住宅区修建新房予以安置 并使其在尽可能短的时间内适应搬迁新址的环境 138 为保护被征地农民合法权益 维护社会稳定 国土资源部 关于完善征地补偿安置制度的指导意见 提出 土地补偿费和安置补助费合计按