【广告策划-PPT】世界城市综合体研究报告

世界城市综合体研究报告 它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线 ， 内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心 。 它们是城市的名片 ， 城市动力的旗舰 ， 用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进 。 城市综合体 城市综合体概述 城市综合体特点分析 典型项目案例分析 小结 置高機構階段性服務報告 所谓城市综合体，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等 中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等 城市综合体作为一种泊来品，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为城中之城 城市综合体概述 城市综合体概述 城市综合体特点分析 典型项目案例分析 小结 置高機構階段性服務報告 城市综合体概述 城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在 一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。 项目选址标准 项目所在位臵为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点 必须具有交通便捷的区位优势 必须营造齐备的生活系统 开发制约因素 城市必须具备足够的终端消费能力 城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套 开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求 城市综合体概述 城市综合体特点分析 典型项目案例分析 小结 置高機構階段性服務報告 典型项目案例分析 一个成功的城市综合体的有许多值得借鉴的地方 ， 包括其对一个城市价值的提升即城市价值 、成功的商业模式等等 ， 本此报告所研究的内容主要是世界现有的城市综合体其各类物业形态比例 ， 例如 商业 、 办公 、 居住 、 酒店 、 餐饮 、 会议等各方面需求比例进行探讨 ， 选取了如下城市综合体进行说明 。 北京国际贸易中心 北京华贸中心 北京银泰中心 法国拉德芳斯 香港太古广场 美国洛克菲勤 东京六本木 东京中城 置高機構階段性服務報告 北京国际贸易中心 基础指标 国贸中心占地面积 170000万方 国贸中心总建筑面积 110万平方米 国贸大厦高度 330米 国贸中心组成 3家酒店 、 2栋酒店式公寓 、 5栋写字楼 、 购物商城 、 展厅 、 3个地下停车场 国贸写字楼建筑面积 一期 、 二期 17.6万方 ， 三期 14.2万方共计 31.8万方 （ 统一招租 ） 国贸商城建筑面积 10万方 国贸商城店铺数量 300家 统一招租 展厅面积 1万方 酒店客房数量 国贸大酒店 五星级 278间 中国大饭店 白金五星 761间（ 11万方 ） 国贸饭店 四星级 570间 餐饮数量 国贸大酒店 8家 中国大饭店 6家 国贸饭店 3家 国贸商城 25家 停车车位 3000余个 中国国际贸易中心地处北京商务区的核心地段 ， 由写字楼 、 公寓 、 展厅 、 和商城等高档商业建筑形态组成 ，是众多跨国公司进驻北京的首选之地 。 该项目分成三期建成 ， 第三期于 2008年投入使用的国贸大厦高度 330米 。 各物业比例 办公 商业 住宅 酒店 29% 15% 13% 18% 置高機構階段性服務報告 中国国贸中心全景 北京国际贸易中心 三期主楼世贸大厦高 330米，目前为北京市最高建筑 国贸公寓 国贸大厦 一期二期 写字楼 中国大饭店 国贸展厅 置高機構階段性服務報告 精装写字楼大堂 豪华电梯间 会宴中心 北京国际贸易中心 置高機構階段性服務報告 北京华贸中心 北京华贸中心处于北京大望路四惠桥西北角 ， 总建筑面积达到 83.5万方 ， 集写字楼 、 办公 、 商业 、 酒店 、 住宅 、 酒店式公寓 、 展示中心为一体 ， 和国贸银泰中心同属于北京核心 CBD。 北京银 泰中心 北京华贸中心 基础信息 占地面积 150000 总建筑面积 835000 办公 270000 （ 32%） 商业 245000 （ 29%） 住宅 200000 （ 24%） 酒店 120000 （ 15%） 置高機構階段性服務報告 华贸中心 写字楼 购物中心 两家超 5星际酒店 华贸公寓 北京华贸中心 名称 华贸写字楼 华贸公寓 华贸商务楼 万豪酒店 丽思卡尔顿 新光天地 华贸购物中心 华贸商业街 建筑指标 共 3栋，层高 28/32/36 层高 2.9-3.1米，大堂层 4.75米 / / / 地下 1层到6层 写字楼裙楼，地下 1层到 4层。 全场 300米，宽 15米，三层临街商铺 功能 办公 公寓 公寓 酒店 酒店 商业 商业 商业 规模 27万方 15万方 5万方 6万方 6万方 18万方 4万方 2.5万方 各物业类型配比： 置高機構階段性服務報告 北京华贸中心 商业 商业 商业 酒店 商业 住宅 业态排布： 置高機構階段性服務報告 北京银泰中心 基础信息 占地面积 31305 总建筑面积 385700（地上建筑面积 265300） 写字楼 A、 B 144800 （ 37%） 酒店式公寓 120500 住宅 58400 商业配套 30300 （ 8%） 酒店 31700（ 237间） （ 8%） 北京银泰中心位于建国门外大街 2号 ， 东三环国贸桥的西南角 。 其位于北京中心商务区的核心地带 ， 北临长安街 ， 与国贸遥相呼应 ， 东临东三环路 ， 南为建外 SOHO， 项目及办公 、 住宅 、 商业 、 酒店 、 酒店式公寓为一体 是长安街的地标性建筑 ， （ 47%） 置高機構階段性服務報告 PICC写字楼 柏悦城（ 63层） 银泰写字楼（ 44层） 186M 249.9M 北京亮餐厅和酒吧 北京银泰中心 柏悦府：专属府邸式公寓 50-58F， 21套， 549-869平米。 柏悦酒店： 34-49F，共计 237套 柏悦居：酒店式公寓， 7-33F，共计 216套，面积 133-240平米。 PICC-平安保险大厦 写字楼 -5A甲级写字楼 悦生活 PARKLIFE:-1-3F+5F的平台花园 186M 建筑规划 PICC写字楼出售给中国平安 ， 以减轻前期的资金压力 ， 另一栋采取统一招租 ， 统一经营 。 其写字楼的定位 ， 世界500强企业中国总部 。 置高機構階段性服務報告 北京银泰中心 最高的酒店：柏悦酒店 拥有凯越酒店在大中华区的首家柏悦酒店 ， 酒店大堂位于中央顶楼的顶层 60层 ,伫立在酒店大堂可以俯瞰全北京 ， 是中国最大的酒店大堂 。 凯越国际酒店集团旗下有凯悦 、 君悦 、 柏悦三大品牌 ， 其中 柏悦 品牌为极致尊贵和精品型酒店 。 北京柏悦酒店共有 237间客房 。 CBD最豪华的公寓 仅有 21套的极品公寓柏悦府 ， 216套酒店式公寓柏悦居 （ 一居： 132-138 ， 二居 240-242 ） ， 精装修带家具 。其中柏悦府为国际级商业首脑度身定制 ， 面积 500-1600 ， 按照客户要求 ， 度身定做 。 (直接销售 ） 顶尖时尚欧洲生活艺术中心 商业裙房柏悦生活 parklife， 汇聚欧洲顶尖时尚风格 ， 是全新概念的商业 、 休闲 、 健康 、 美食及娱乐生活目的地 、 联结 3座塔楼的 6层群房 、 总面积达到 52199 。 置高機構階段性服務報告 法国拉德芳斯 欧洲最大的商务中心区 基础指标 总建筑面积： A区 150公顷，约有 25幢 30-50层的办公建筑。 写字楼面积： 247万方 其中商务区 215，公园区 32万方 购物中心： 10.5万方 公寓套数： 在建住宅 1.56万套 商务区 1.01万套，公园区 5588套 公园面积： 25倾 停车车位： 2.6万个 法国巴黎拉德芳斯是世界上第一个城市综合体 ， 20世纪 50年代开始建设开发 ， 现已成为集办公 、 商务 、 购物 、 生活和休闲于一体的现代化城区 ， 也是世界上最具代表性的城市综合体之一 。 目前世界前 100家最大的企业有 1/5在此设立了办事处 ， 法国前 20家企业有一半代表处在此安臵 。 置高機構階段性服務報告 拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地 ， 位于巴黎市的西北部 ， 巴黎城市主轴线的西端 巴黎拉德芳斯区改造 （ 1958-至今 ） 既是巴黎市中心周围九个副中心之一 ， 又是巴黎最大 、 最重要的商务 、 商业中心 。该区的定位是工作 、 居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区 目前已建成写字楼 247万平方米 、 其中商务区 215万平方米 、 公园区 32万平方米 、 法国最大的企业一半在这里 ， 共 10家；建成住宅区 1.56万套 ， 可容纳 3.93万人 ， 其中在商务区建设住宅 1.01万套 ， 可容纳 2.1万人；在公园区建设住宅5588套 ， 可容纳 1.83万人；并建成了面积达 10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心 ， RER高速地铁 、 地铁 1号线 、 14号高速公路 、 2号地铁等在此交汇 建成 67公顷的步行系统 、 集中管理的停车场设有 2.6万个停车位 ， 交通设施完善；建成占地 25公顷的公园 ， 商务区的1/10用地为绿化用地 ， 种植有 400余种植物 ， 建成由 60个现代雕塑作品组成的露天博物馆 ， 环境的绿化系统良好 拉德芳斯交通系统行人与车流彻底分开 ， 互不干扰 ， 做了大面积的立体三层交通体系 ， 将车流完全放在地下 ， 为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性 法国拉德芳斯 置高機構階段性服務報告 香港太古广场 香港太古广场占地 6.5亩 ， 总建筑面积 46万方 ， 1998年开业 ， 由香港太古地产开发建设 ， 包括四幢大楼及一个购物中心集购物商场 、 甲级写字楼 、 酒店式公寓 、 三间五星级酒店 、 会议中心为一体的地铁上盖物业 。 基础指标 占地面积 /总建筑面积 4330 /46万方 写字楼面积 （ 53%） 大古广场一座 95555方（ 36层） 大古广场二座 77777方（ 27层） 大古广场三座 71555方（ 34层） 购物商场 （ 17%） 78888方（ 4层） 五星级酒店 （ 18%） 香港港丽酒店 513间客房 香港香格里拉大酒店 565间客房 万豪酒店 602间客房 高级公寓 （ 12%） 柏舍 丽港酒店 11-37层243间 曦暹轩 136间 停车场 650个 置高機構階段性服務報告 商场各层业态 香港太古广场 太古广场购物中心共分四层，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；国际品牌专卖店为主 、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间，四层五百个车位的停车场。 商场部分 置高機構階段性服務報告 甲级写字楼部分 太古广场一座： 建筑面积 95000平方米 、 楼高 36层的甲级商厦 ， 每层面积由 2200平方米至 2400平方米 ， 首层为会议中心设施 。 太古广场二座： 建筑面积 79000平方米 、 楼高 27层的甲级商厦 ， 每层面积由 2300平方米至 2400平方米 。 太古广场三座： 建筑面积 72000平方米 、 楼高 34层的甲级商厦 ， 每层面积约 2200平方米 。 一座 二座 三座 香港太古广场 置高機構階段性服務報告 香港太古广场 柏舍 共 243个单位 套房面积由 135平方米至 294平方米 位于港丽酒店的 11楼至 37楼 由港丽酒店提供 24小时房间餐饮服务 、 洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池 、 健体中心及商务中心 曦暹轩 共 136个单位 房间及套房面积由 67平方米至 376平方米 海景 、 中央冷气调节 ， 以及由万豪酒店提供的 24小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池 、 健体中心及商务中心 酒店式公寓部分 置高機構階段性服務報告 美国洛克菲勤 洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)位于美国纽约最繁华的商贸金融中心 ,集办公 、 商业 、 旅游 、 居住和娱乐于一体 ,将广场 、 大楼 、 地下空间与街区联成一体的设计使 CBD的商业发展与市民的娱乐 、 休闲完美地结合在一起 ， 将城市的综合功能发挥到了极致 ,创造了繁华市中心建筑群中一个富有生气的 、 多功能复合化的空间形式 ， 是现代综合体的典型范例 。 第五大道 第六大道 步行街 洛克菲勒广场道 50街 51街 49街 48街 广场 10号 西蒙和舒 斯特大厦 RAC大楼 时代生 活大厦 REO 大厦 无线电 音乐厅 美联 社大楼 国际大厦 下沉 广场 整体功能划分 基础指标 占地面积及总建面 占地面积 79000方，总建筑面积 74万方 大楼数量 19幢 RAC大厦层数 70层，高度 259米 RAC 洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金心 曼哈顿岛中部每天在这里上班的总人数达65000人 。 置高機構階段性服務報告 洛克菲勒中心所占的地皮原来属哥伦比亚大学所有 ， 洛克菲勒于 1928年将这块地租下来的时候根本没有想到要盖成如今的大楼 ， 当时他的设想是在这块地上盖一座剧院 ， 但是一年之后美国发生了全国性的大萧条 ， 于是洛克菲勒决定大兴土木建一所综合性大厦 。 从 1913年到 1940年 ， 洛克菲勒在这块上共投资兴建了 14座连体大楼 ， 也为 20多万人提供了就业机会 。 1957年时 ，洛克菲勒中心又开始在原来的基础上加盖新楼 ， 这样到 1973年时洛克菲勒中心已经变成了一个庞然大物 ， 一共拥有19座连体大楼 。 美国洛克菲勤 洛克菲勒中心一直作为纽约乃至美国的象征存在于世 。 在过去的许多年 ， 从这里走出来及进驻到这里的全球 500强数不胜数 ， 包括美国通用电器 、 美国银行 、 无线电音乐城 、 雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头 -时代华纳 、 全球最大的新闻机构美联社 、 NBC、 CNN、 全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其他一批全球知名的公司 。 置高機構階段性服務報告 美国洛克菲勤 商务形象深入人心： 洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征 ，许多全球性公司像美国在线时代华纳、 GE、新闻网、以及全世界最大的新闻中心 美联社等都在这里设总部，银行、金融机构林立。 传承娱乐文化的标志： 它是美国城市中公认最有活力、最受人欢迎的公共活动空间之一。很多庆典活动在这里举行，成了美国民众自发聚会的一个地方。承续着 70年的传统，是美国圣诞节的一个标志。 标准的城中城：由于建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能， 成为市民公共活动和文化娱乐的城市空间，是一个标准的不夜城 。 置高機構階段性服務報告 美国洛克菲勤 在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？ 回答是：每年 11月 30日晚，从洛克菲勒中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。 从 1931年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心 洛克菲勒中心不仅是纽约人圣诞节日开始的标志 ， 而且是美国财富和文化的象征 ， 也是超级都市的图腾物 。 置高機構階段性服務報告 休闲广场 商业区 Bergdorf Goodman 百货 美国洛克菲勤 置高機構階段性服務報告 东京六本木 六本木新城 ， 位于日本东京闹区内 。 六本木新城集合了办公 、 购物 、 博物馆 、 影院 、 酒店 、 会议设施 、 住宅 、 教育机构 、 媒体机构 、 公元等多种功能设施为一体 ， 是一个超大型复合性都会地区 ， 约有 2万人在此工作 ， 平均每天出入的人数达 10万人 ， 是目前日本最大的商业综合体 。 基础信息 好莱坞美容美发世界 地上 12层，地下 3层，建筑面积24800平方米 六本木新城森大厦 地上 54层，地下 6层，建筑面积379500平方米 六本木新城入口大厦 地上 15层，地下 2层，建筑面积30800平方米 东京凯悦大酒店 地上 21层，地下 2层，建筑面积69000平方米 榉木坂 地上 7层，地下 3层，建筑面积 23700平方米 榉树坂天台大厦 地上 6层，地下 1层，建筑面积 6900平方米 朝日电视台 地上 8层，地下 3层，建筑面积 73700平方米 a、 b、 c、d， 4栋住宅楼 a栋地上 6层， b、 c栋地上 43层， d栋地上 18层，各栋地下为 2层，总建筑面积 149800平方米， 837个住户 停车位 2762个 占地面积总建筑面积 11.6万方 /72.4万方（包括地下部分） 地铁出口 森大厦 置高機構階段性服務報告 东京六本木 1986年，东京政府启动了六本木新城再开发计划，并指定六本木六丁目地区被为再开发诱导地区。六本木新城再开发计划以打造城市中的城市为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。 其后，作为土地所有者之一的森大厦株式会社 (Mori Building)与朝日电视台 (Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造。但是，这一地区的土地所有权人有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事。因此，街区的改造计划一直到 1990年才有所进展，在四百多位土地所有者经过不断的努力与协商之后，成立了六本木六丁目地区再开发准备组合，与东京都政府协调再开发计划。经过 17年的不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于 2000年 4月开始建设施工，于 2003年 4月底完成。 置高機構階段性服務報告 东京六本木 物业体量 办公体量： 305000 （ 42%） 商业： 两条商业步行街，裙楼，地下商业总计约 20万方。 （ 27%） 住宅： 149800 （ 21%） 酒店： 69000 （ 9%） 酒店部分套房： 28间 普通客房： 371间 餐饮、酒吧： 10家 宴会场： 13家 1-6层商业 6-45层办公 45-54层森艺术中心 置高機構階段性服務報告 东京中城 东京中城是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划 ， 位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目 ，是及住宅 、 写字楼 、 商业与文化空间 、 五星级酒店 、 医院 、 公园一体的一个新型的复合型城市综合体 。 项目近邻六本木新城 ， 建立在原来防卫省旧址 。 项目效果图 主楼（地上 54层） 酒店式公寓 住宅 公园 商业 东京中城有六个建筑物形成城市综合体，汇集各类商店、餐 厅、写字楼宾馆、美术馆等设施，具有浓郁的艺术氛围。 基础信息 办公 330000 （ 58%） 住宅 111000（ 530套） （ 20%） 五星级酒店 48000（ 250间） （ 8%） 购物中心 57000 （ 10%） 其他 23000 占地面积 /总建筑面积 102000 /569000 置高機構階段性服務報告 东京中城 中城大厦 Midtown Tower（主塔） 中城大厦 （ Midtown Tower） 是一座地下 5层 、 地上 54层的摩天大楼 ， 高度为 248米 ， 超越了六本木新城森大厦 ， 成为东京都内最高的建筑物 。 中城大厦高层 （ 45-53楼 ） 的饭店 东京丽嘉酒店 （ THE RITZ-CARLTON TOKYO） ， 250间客房 。 大厦 45层位国际餐厅 ， 法国风味 。 中城大厦高层 （ 5-44楼 ） 许多企业都将总部迁往东京中城 ， 包括 USEN、 日本雅虎 、 富士软片 、 富士全录 、 Goodwill Group 等 。 此外知名电子游戏公司科乐美 （ KONAMI） 也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城 。 地下 2层和地上 4层位商业 置高機構階段性服務報告 东京中城 东京中城购物中心业态： 地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间； 一、二楼为时装店； 三楼为设计、家居用品店； 四楼是 Billboard live Tokyo。 业态划分 时尚百货 服饰、皮鞋皮具、化妆品、珠宝 室内装潢与设计 家居、厨房用品、家电 美术馆 餐厅和酒吧 西班牙餐厅、泰国餐厅、法国餐厅、意大利餐厅、印度餐厅、美国餐厅等 各类日本餐厅、中餐 食品和咖啡 食品店 咖啡厅 生活服务类商店 SPA，男子美容厅 健身房 宠物店 药店与化妆品店 超市 音像制品和花店 置高機構階段性服務報告 东京中城 GALLERIA(拱廊街购物中心 ) 全长约 150米 、 高约 25米 、 4层竖井式结构的大空间 ， 是东京中城的主要购物中心 。 PLAZA(广场 ) 广场主要由时尚名店和咖啡厅组成，有电视大屏幕和休憩空间。 中城庭园 庭园里有草坪广场和慢跑道 ， 空间开阔 ， 碧绿葱翠 。 日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为销售快餐小吃和一些有特色的商品 。 绿地内设有无线局域网 。 城市综合体概述 城市综合体特点分析 典型项目案例分析 小结 置高機構階段性服務報告 项目名称 办公 商业 住宅 酒店 北京国际贸易中心 29% 15% 13% 18% 北京华贸中心 32% 29% 14% 15% 北京银泰中心 37% 8% 47% 8% 香港太古广场 53% 17% 12% 18% 东京六本木 42% 27% 21% 9% 东京中城 58% 10% 20% 8% 各项目物业体量比例 城市综合体的办公面积一般占据整个项目的 1/32/3左右 ， 例如在北京基本上各项目办公体量占整个项目的 30%左右 ，而在土地资源比较稀缺的地方 ， 例如香港 、 东京这一比例有所上升 ， 基本在 40%-50%左右 。 一般项目商业体量在 15%-30%均属正常范围 ， 过多的商业面积可能导致人气上聚集的不易 。 住宅面积比例在 15%-20%左右 ， 银泰中心因为其投入使用的时间较晚 ， 受到周边几个综合体充足的商业面积的影响 ， 定位是其商业面积比较低 ， 对应增加住宅的比例 。 酒店面积的合理比例在 10-20%之间 。 办公 、 商业 、 住宅 、 酒店总体呈现 3322的局面 。 小结 置高機構階段性服務報告 如何进行房地产市场分析 置高機構階段性服務報告 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 置高機構階段性服務報告 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师 消费者 1。 评估项目所处的市场环境 2。 寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。 制定项目的发展方向和市场定位 4。 推荐最具竞争力的产品建议 5。 评估项目目标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行 整合与提炼 的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析 是基于对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 置高機構階段性服務報告 什么是房地产市场分析？ 概念，即指： 针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 置高機構階段性服務報告 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济环境和房地产市场 广州住宅市场 项目所在地市场 例如： 区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 置高機構階段性服務報告 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分 。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。 置高機構階段性服務報告 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济 环境分析 区域房地产市场分析 （一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 置高機構階段性服務報告 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均 GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 置高機構階段性服務報告 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均 GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 置高機構階段性服務報告 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需