某住宅小区智能化工程建设方案书

xx 智能化系统 工程 （一期） 建 设 方 案 书 投标 单位： xx 电子技术有限公司 第 1 页 目 录 第一部分 序言 . 4 第一章 建设智能化小区的必要性 . 4 1、智能化小区的概述 . 4 2、智能化小区的技术安防 . 4 3、设计指导思想 . 5 4、系统硬件和 软 件的选型原则 . 7 5、简单介绍其主要系统（详细见方案）： . 7 第二章 XXXX 小区智能化系统的总体设计思路 . 8 1、住宅小区 . 9 2、商务度假酒店（仅提供简单介绍） .11 第二部分 技术方案 . 13 第一章 XXXX 智能化系统总述 . 13 1、前言 . 13 2、系统功能概述 . 14 3、设计思想 . 15 4、设计依据 . 17 5、 智能化系统类型的划分和 系统实施细则 . 18 6、系统硬件和 软件的选型原则 . 23 7、智能化系统集成 . 23 8、 xxxx 总智能化系统拓扑图 . 25 第二章 闭路电视监控系统 . 27 1、系统概述 . 28 2、系统设计原则 . 28 3、设计依据 . 30 4、 系统功能 . 30 5、闭路电视 监控 系统 原理图 . 31 6、监控系统点位布置说明 . 31 7、 闭路监控系统拓扑图 . 32 第三章 周界防范报警系统 . 33 1、系统概述 . 33 2、系统分析 . 33 3、系统设计原则 . 33 4、设计依据 . 34 5、报警系统结构图 . 34 6、周界防范系统防区布点说明 . 35 第四章 楼宇（ 访客 ）可视对讲系统 . 37 1、系统概述 . 37 2、系统分析及布局设计 . 37 3、系统设计原则 . 38 4、设计依据 . 38 第 2 页 5、楼宇对讲系统设计建议说明： . 38 6、美格新一代数字小区整体解决方案 . 39 7、系统设计 . 42 第五章 网络门禁系统 . 44 1、 系统概述 . 44 2、 系统组成 . 44 3、 门禁系统结构图 . 45 第六章 电子巡更系统 . 46 1、系统概述 . 46 2、系统设计原则 . 46 3、系统点位布置说明 . 47 第七章 智能通道及停车场管理系统 . 48 1、 系统概述 . 48 2、设计目标及原则 . 49 3、系统设计依据 . 50 4、智能通道及停车场管理 系统结构图 . 50 第八章 智能一卡通管理系统 . 54 1、概述 . 54 2、 一卡通系统需求分析 . 56 3、系统总体建设目标和设计原则 . 56 4、一卡通系统总体说明 . 58 5、 各子系统功能描述 . 60 第九章 紧急广播及背景音乐系统 . 81 1、系统概述： . 81 2、系统分析 . 81 3、方案设计依据 . 83 4、背景音乐与紧急广播系统点位布置建议说明 . 83 5、 xxxx 一期背景音乐系统主控设备说明 . 83 6、 背景音乐与紧急广播系统 图 . 84 第十章 LED 电子公告系统 . 85 1、概论 . 85 2、系统设计 . 85 3、 LED 显示屏系统 结构图 . 86 第 十一 章 局域网（ 综合布线系统） . 87 1、概述 . 87 2、设计原则 . 87 3、设计说明及技术分析 . 88 4、设计依据： . 90 5、 系统架构设计说明 . 90 6、 系统 设计说明 . 92 第十二章 中心机房 及弱电接地网设计方案 . 94 1、 中心机房系统设计 . 95 2、机房装修设计（建议） . 95 3、设计依据及技术指标 . 96 第 3 页 4、配电系统设计依据 :. 98 5、配电系统说明 . 98 6、照明系统 . 99 7、静电泄漏系统 . 99 8、接地网 . 99 9、配电系统容量 . 100 10、消防与自动报警系统 . 100 11、防雷与接地系统 . 100 第十三章 建筑智能设备集中管理设计方案 . 106 1、系统概述： . 106 2、 建筑智能设备集中管理系统 . 106 3、设备选型的建议 . 108 第十四章 物业管理信息系统解决方案 . 109 1、系统概述 . 109 2、系统设计原则 .112 3、系统架构和网络结构图 .112 4、组织机构和总体功能 .113 5、系统相关技术 .114 6、系统功能概述 .118 7、短信群发系统（建议） . 127 8、 VOD 点播系统（建议） . 130 9、小区网站建设方案（建议） . 133 第三部分 公司介绍和施工及售后服务 . 135 1、公司简介 . 135 2、质量保证体系 . 142 3、工程实施方案 . 147 4、售后服务保证措施 . 160 5、近三年业绩证明 . 163 第 4 页 第一 部分 序言 第一章 建设智能化小区的 必要性 1、 智能化小区 的概述 智能化小区 ,即是通过一个高度集成的通信和计算机网 络 ,把住宅小区安全防范系统、物业管理系统、公共服务系统、信息系统连接起来 ,建立集成平台与信息处理控制中心 ,各个系统独立运行又共享网络硬软件资源 ,实施智能化与最优化 ,为住户营造一个安全、自由、舒适的现代居家生活环境。 智能化 系统 是小区智能化系统的重要组成部分。智能化小区属于中高档住宅区 ,多数地处城市繁华位置 ,平均单位住宅面积大 ,日常人流量大 ,治安环境恶劣 ,客观上防护点多 ,加上现代小区不再建设小区封闭围墙和住宅防盗网 ,如何给住户一个安全而又自由的居住空间极其重要。 住宅小区智能化的基本概念 随着智能化技术从大厦 走向小区，迈进千家万户，那么达到一个什么样的标准或一个模式才可以称之为住宅小区智能化家庭呢？住宅小区智能化目前未有一个统一的定义，我们将其定义为：住宅小区智能化是指依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关的高新技术，将传统的土木建筑与计算机技术、自动控制技术以及信息技术等先进技术的结合，实现住宅使用功能的智能化，从而达到节约能源，降低人工成本，提高住宅小区物业管理、安防以及信息服务自动化程度，为小区住宅提供安全、舒适、方便、快捷的家居环境。 住宅小区智能化系统应具有以下特点： 1） 高度的安全性； 2） 舒适的生活环境； 3） 便利的通讯方式； 4） 综合的信息服务； 5） 物业管理的智能信息化； 6） 家庭智能化。 2、 智能化小区 的技术安防 在小区内 合理设置五道防线 ,分别由周界防越报警系统、 IC 卡门禁楼宇可视系统、多媒体闭路电视监控系统、家庭防盗报警及紧急救护系统、保安在线巡更系统来执行。 第 5 页 防线一 :即在小区周界围墙上安装红外线对射探测器 ,一旦有人翻墙而人 ,探测器就会感应 ,系统自动触发报警 ,保安几分钟内便赶到现场。 防线二 :在进入小区道门、楼宇通道门、会所等重要通道设置 IC 卡门禁机 ,住户持非接触式 IC 卡可自由通过 ,外界人员未经授权不予进入。单元门口还可装上可视门铃 ,住户在室内可直接观看来访者图像 ,若觉得来者不 “ 善 ,可拒不开门 ,必要时可直接呼叫小区保安中心。 防线三 :应用最先进的数字录像处理技术 ,对小区周界、公共场所、电梯等场所进行全面电视监控 ,一旦有警情发生 ,保安出警快速有效。 防线四 :主要将人体移动探测器、门磁开关、煤气泄漏探测器、玻璃破碎探测器等多种智能探头安装在室内 ,连接于报警键盘主机。住户举家外出时 ,在键盘上输人布防密码 ,室内报警系统经延时进入报警监控状态 ,一旦发生外界人员非法破门 (窗 )进入或 火警、煤气泄漏等报警事件室内主机立即起动报警 ,保安中心及主人可第一时间获得信息。主人回来后 ,输入撤防密码 ,只设定门磁或红外探测器感应防区 ,此时用户在室内活动不报警 ,而室外有人非法破门窗而人 ,门磁立即报警。当遇上突发警情、急病或紧急呼叫时 ,住户可立即按动紧急镀钮 ,报警主机将无条件报警。以上众多功能 ,用户仅凭一个遥控器即可轻松实现。 防线五 :保安在线巡更系统是小区防范最后一道防线 ,用于规范小区保安巡更行动 ,对异常巡更事件进行报警。 上述五道防线的运作、监控全在计算机平台上完成 ,大大增加了安防系统的综合防范水平。 3、 设计 指导 思想 根据置业方的要求和建设目标，通过智能化设计，将综合布线技术、计算机网络技术、电视监控技术和 ID 卡等技术，应用到 xxxx 的住宅和环境 ； 将大大提高建筑的科技含量，创造新的 卖 点，塑造更优美、安全和舒适的居住环境。通过系统集成，达到小区智能化的功能 ； 本着经济适用 的原则 ，充分考虑系统的可扩展性和 可升级性，保护投资利益，注重经济、环境和社会效益的统一 ，将“ xxxx” 塑造 成“平安小区”的典范。我公司设计总原则是住宅小区智能化系统的各个子系统的设备选型尽量采用国产名牌，才能实现可靠、经济、具备强有力的售 后技术服务， 尽量 避免采用国外名牌而实际国内贴牌的现象发生， 也 避免了后期 维护和维修过程中 一些不必要的麻烦。 第 6 页 实用性 以人为 本，强调 高新技术 的应用，采用 先进可靠的技术，紧密围绕置业方的建设目标实施设计，最大限度地满足 未来 xxxx 小区 置业方 和业主 的需求，兼顾智能化系统与小区整体环境的融合，达到为小区住户营造舒适优美、轻松和谐的居住环境 ， 系统应符合本工程实际需要的国内外有关规范的要求，并且实现容易，操作方便。 可靠性 智能化系统应具备在规定的条件下和规定的时间内完成本技术所规定功能的能力。应具备系统长期和稳 定工作的能力，更必须采用高可靠性措施。 系统 选用成熟的技术和配套的设备，每种产品都保证有完整的检验证明和应用案例，并 具有 完备的售后服务体系，以确保整个系统的长期稳定运行。 先进性 系统 选用先进的、进口或国产的行业中主流产品， 以 满足小区信息网络子系统、安全防范子系统、物业管理子系统 的 功能 要求 ，完善各种配套设施满足 xxxx 小区的节能和管理的要求，实现小区物业管理的科学化。 系统应遵循开放性原则，系统应提供符合国际标准的软件、硬件、通信、网络、操作系统和数据库管理系统等诸方面的接口与工具，使系统具备良好的灵活性、兼容 性、扩展性和可移植性。 经济性 通过建设高品质的 智能化系统 ，提高本楼盘在 促销 方面的积极 作用。 同时、 通过智能化系统的引入，可以及时发现和预测故障，保证设备的最佳经济运行状态，延长使用寿命，降低维护费用。通过科学化的管理，节省物业人员的开支，最大限度的降低物业运营成本。 安全性 系统 充分考虑为智能化系统本身的安全、小区的周边安全、公建设施的安全、家庭居住安全及业主人身安全等提供有效的保障。采用有效的系统安全措施，选用可靠的安防产品，为小区住户提供安全的生活空间。 扩充性 本智能化系统的 各子系统 均 严格按照 国际标准或行业标准进行 实施 ， 已 充分考虑 未来 xxxx 小区的后期等智能化系统的 可扩充性和可升级性。子系统 均 提供 并具备了 标准 的 接口，具有开放性和二次开发的基础。 第 7 页 4、 系统硬件 和 软件 的选型原则 4.1 系统 硬件 的选型原则 1) 系统硬件包括网络产品、布线系统、计算机、家庭智能控制箱、公共设备、计量仪表和电子器材等，优先选择先进、适用、成熟的产品和技术。避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高而过早陶汰。同时避免采用技术上不成熟的硬件产品。 2) 硬件产品应具有兼容性，便于系统产品更新与维护。 3) 硬件产品应具有可扩充 性，便于系统升级与扩展。 4.2 系统软件 的选型原则 系统软件的功能好坏直接关系到整个系统的水平。系统软件包括：计算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。 1) 系统软件应具有很高的可靠性和安全性。 2) 系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术 ，使系统具有处理声音及图像的能力 ，以 适应不同层次住户及物业公司人员的素质。 3) 系统软件应支持硬件产品的更新。 4) 系统软件应具有可扩充性。 5、 简单介绍其主要系统（详细见方案）： 闭路电视监控系统 是在小区主要通道、重要公共建筑及周界设置前端摄像 机 ,将图像传送到小区物业管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。 对讲可视防盗门控制系统 是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲可视对讲。住户可以遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。 周界防越报警系统 的目的在于加强出入口管理，防范小区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅栏。 出入口管理及门禁管理系统 是小区出入管理的重要设施，用来管理小区的主要出入口、楼字出入口、停车场出入口等，对进出人员进行分级别、分区域、分时段的管理，以确保小区安全。 家庭报警单元 主要由各类探测器和报警控制器组成。家庭常用探测器有：门磁开关、被动红外探测器、玻璃破碎声发射探测器、幕帘式红外探头、超声波探测器、微波探测器、激光探测器、烟感探头、煤气泄漏探头及紧急按钮等。 第 8 页 保安巡更管理系统 可以指定保安人员巡更小区各区域及重要部位的巡更路线，并安装巡更点。保安巡更人员携带巡更记录机按照指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到物业管理中心。 停车场管理系统 一般由入口站、出口站、栅栏机 /闸门机、车位显示屏等设备组成，采用人工收费与自动收费相结合的方式，通过对 小区停车场出入口的控制，完成对小区住户车辆及外来车辆进出及收费的有效管理。 紧急广播与背景音乐系统 在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱、音柱等放音设备，由物业管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐、通知、科普知识、娱乐节目等。在紧急事件发生时，可以作为紧急广播强制切入使用。 物业信息管理 计算机 系统 主要负责管理与日常生活紧密相关的问题，它涉及到小区的许多方面，概括起来，主要包括以下几个方面的内容： (1)抄表问题； (2)设备监控问题； (3)车辆管理问题； (4)紧急状况 处理问题： (5)日常科学管理问题。 （ 6）一卡通系统 总之， 随着科学技术水平的迅猛发展，安全防范技术也得到迅速发展。智能园区的安全防范系统正朝着多功能型方向发展，它必将是现代探测技术、通讯技术和计算机网络技术相结合的产物。因此，现阶段智能园区的安全防范系统是一项包括总体设计、设备选择、完善管理制度在内的综合系统。必须处理好工程造价、系统可靠性和人员可操作性的综合关系。 第二章 xxxx 小区智能化系统的总体设计思路 由于 xxxx 的楼盘定位为高档社区，且建筑面积比较宽广，我们按 xx 置业方的要求，在规划 、设计该 xxxx 的智能化系统时，其智能化系统等级按高档配置进行规划设计。 本设计方案在充分考虑整个智能化系统得兼容性和扩展性同时，兼顾并考虑了各 第 9 页 子系统在传输距离上的问题，以确保整个系统的可靠性和稳定性。在智能化控制水平上，能够实现并满足项目建设近远期的实用需求，为智能化系统的平滑升级奠定物理基础。 重要建议 ： 1）建设方对设计和施工单位最好选择一家，避免设计与施工的不统一！ 2）通信网的运营模式：我方单独投资建设或与甲方合作投资建设，从 电信运营商中取得一部分收益！ 3）售后服务和设备升级：由于设备厂 家的保修期有限，自己的物业对 产品的维护很困难，培养一支弱电运行和维护队伍成本太高，管理费用也增加不少 。如果参与通信运营，许多成本就能在通信维护部门消化。 4）我公司在 2005 年对鲁能集团的重庆鲁能 星城 和济南 领秀城 、海南 山海天 等大型小区进行总体设计和施工，目前济南 领秀城 正在施工！ 5） 很好的设计方案是建立在设计方与投资方（建设方）充分沟通的基础上！ 6）设备升级换代主要在于楼宇对讲的设备，我公司建议采用基于网络的产品，才能因升级而引起不必要的麻烦。 总体方案设计 建议 说明 ： 1、 住宅小区 1 1 中心 机房 xxxx 小区 只设一个 中央管理中心 （ 17#楼） 中央管理中心 应有 闭路电视监视系统 （监视墙） ， 楼宇 （ 访客 ） 可视对讲系统 （中心管理机和计算机）， 周界防范报警系统 ， 紧急广播及背景音乐系统 ，消防 报警系统 ，通讯设备， 设备监控装置 。 1 2 工程预埋、室外弱电管网规划 1） 根据本小区的具体情况 建议中心机房设在一期 在建 6 栋楼之中，最好设在 17号楼一楼， 具体位置需和 技术建设方充分沟通后 。 2）从室外进机房建议用地沟引入（ 1200x1000）； 3）从室外井进各栋楼建议用地沟引入（ 1000x800）； 4）各楼内 到各单元用 4x 40 的钢管； 5） 室外管网采用 110PVC 波纹管预埋，埋深 1 米以上； 第 10 页 6） 燃气报警器 ： 具体设置在每户的厨房的顶部，靠近天燃气管道附近，离屋100mm处。 入户 预埋用 1 20 的 PVC 管 7）手报 每户设在主卧室（离地 1300mm处）内设一个。入户 预埋用 1 20 的 PVC 管 8）红外 每户设在客厅靠窗户处，离屋顶 100mm 处设置一个，其它窗户处可考虑预埋。入户 预埋用 1 20 的 PVC 管 9）门磁 设在每户进户门顶上放 100mm处。入户 预埋用 1 20 的 PVC 管 以上 6 9 点位处均预埋一个标准 86 盒。 10）室内分机 设在每户进门处的左边离地 12001300mm 处。室内分机处理预埋 2 个标准 86 盒。从室外井用 4 根 40 的钢管引至分线箱，从分线箱分别用 2 根 40 的钢管引至室内分机的预埋点处。 分线箱具体功能与层间分配器相似（综合布线箱） 11）对讲设备选型 高档家居智能系统（美格数码） 12） 检查井主要便于穿线和检修，在小区弱电管网中有交叉 口小于 150 度转角和直线 30 40m 处，均设有检查井。 13）室外主井的规格为： 2500x2000x2000， 室外管井网均为 1500mmx1500mm 方井，井内抹灰处理，采用 700mm 标准井盖。 14）室外园区内弱电各系统线路均通过室外管网连至控制中心。设备与管井通过预埋的 PVC 管相联。为了以后小区各园区弱电系统的拓展和扩容，小区室外管网连成环状，以方便布线。 15）检查井排水问题传统的方法是小区工作人员定期用泵排水。密闭得再好的检查井，时间久了都会进水。一般检查井底部都设有一个积水罐，积水罐的水满了就应及时抽调，以免对检查井内的弱电电缆或光缆的质量造成影响。现在小区设计综合布线时，尽可能将雨水管线与弱电管线排列 近，且雨水管线 的标高要低于弱电检查井的积水罐底部，这样可以在施工时，用一根 PVC 排水管连接积水罐至雨水管，这样也 第 11 页 可将检查井内的水及时排掉。 检查井排水问题的前一种方法施工时较简单，但给