【商业地产】2009年1-5月中国房地产市场分析报告-30PPT

1 2009 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 2009年 1-5月中国房地产市场分析 2 2009 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 目 录 内容 页码 第一部分 宏观经济分析 3 第二部分 房地产投资分析 7 第三部分 土地市场分析 10 第四部分 商品住宅市场分析 17 第五部分 企业运营现状分析 28 3 GDP增速或将见底企稳 宏观经济 城市 2008年 1季度 2008年 12季度 2008年 13季度 2008年 14季度 2009年 1季度 全国 10.60% 10.40% 9.90% 9% 6.10% 天津 16.00% 16.30% 16.40% 16.50% 16.00% 成都 15.10% 11.20% 12.20% 12.10% 12.30% 武汉 15.80% 15.60% 15.70% 15.10% 9.50% 南京 12.70% 13.00% 13.00% 12.10% 9.30% 重庆 13.90% 15.20% 15.30% 14.30% 9.00% 广州 11.10% 11.90% 12.10% 12.30% 8.00% 深圳 10.20% 10.50% 11.50% 12.10% 6.50% 北京 11.30% 11.00% 9.10% 9.00% 6.10% 杭州 12.90% 12.40% 11.60% 11.00% 3.40% 上海 11.50% 10.30% 10.10% 9.70% 3.10% 4 部分指标表现出良好的发展趋势 宏观经济 时间 固定资产投资累计同比增幅（ %） 社会消费品零售总额同比增幅（ %） PMI指数（ %） 2008年 2月 24.3 19.1 / 2008年 3月 25.9 21.5 / 2008年 4月 25.7 22 / 2008年 5月 25.6 21.6 / 2008年 6月 26.8 23 / 2008年 7月 27.3 23.3 48.40 2008年 8月 27.4 23.2 48.40 2008年 9月 27.6 23.2 51.20 2008年 10月 27.2 22 44.60 2008年 11月 26.8 20.8 38.80 2008年 12月 26.1 19 41.20 2009年 2月 26.5 11.6 49.00 2009年 3月 28.6 14.7 52.40 2009年 4月 30.5 14.8 53.50 2009年 5月 - - 53.00 5 经济增长基础仍较为薄弱 宏观经济 时间 工业增加值同比增幅 （ %） PPI(%) CPI(%) 出口总额同比增幅 （ %） 发电量同比增幅（ %） 2008年 1月 - 6.1 7.1 26.6 / 2008年 2月 15.4 6.6 8.7 6.5 / 2008年 3月 17.8 8 8.3 30.6 / 2008年 4月 15.7 8.1 8.5 21.9 / 2008年 5月 16 8.2 7.7 28.1 / 2008年 6月 16 8.8 7.1 17.2 / 2008年 7月 14.7 10.03 6.3 26.9 / 2008年 8月 12.8 10.06 4.9 21.1 / 2008年 9月 11.4 9.13 4.6 21.5 -0.05 2008年 10月 8.2 6.59 4 19.2 -0.05 2008年 11月 5.4 2 2.4 -2.2 -0.17 2008年 12月 5.7 -1.1 1.2 -2.8 -0.12 2009年 1月 11 -3 1 -17.5 -0.12 2009年 2月 - -4.5 -1.6 -25.7 0.06 2009年 3月 8.3 -6 -1.2 -17.1 -0.01 2009年 4月 7.3 -6.6 -1.5 -22.6 -0.04 2009年 5月 7（ E） -5（ E） -1.5（ E） - - 6 内容 页码 第一部分 宏观经济分析 3 第二部分 房地产投资分析 7 第三部分 土地市场分析 10 第四部分 商品住宅市场分析 17 第五部分 企业运营现状分析 28 7 国房景气指数触底回升 房地产投资 时间 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年 2月 2009年 3月 2009年 4月 2009年 5月 国房景气指数 106 105.5 104.72 104.07 103.34 103.08 102.36 101.78 101.15 99.68 98.46 96.46 94.86 94.74 94.76 96（ E） 2008年 13月 2008年 14月 2008年 15月 2008年 16月 2008年 17月 2008年 18月 2008年 19月 2008年 110月 2008年 111月 2008年 112月 2009年 13月 2009年 14月 2009年 15月 全国房地产开发投资额累计同比增幅 (%) 32.3 32.1 31.9 33.5 30.9 29.1 26.5 24.6 22.7 20.9 4.1 4.9 5（ E） 全国住宅开发投资额累计同比增幅 (%) 34.7 35.2 35 36.6 33.7 31.7 28.7 27.4 25.2 22.6 3.2 3.4 4.8（ E） 房地产开发投资增幅继续回升 8 房地产投资 2008年13月 2008年14月 2008年15月 2008年16月 2008年17月 2008年18月 2008年19月 2008年110月 2008年111月 2008年112月 2009年13月 2009年14月 2009年15月 全国房屋新开工面积累计同比增幅（ %） 25.9 20.4 19.8 18 15.1 13.1 10.2 7.3 5.4 2.3 -16.2 -15.6 -15（ E） 新开工面积下滑明显 2008年13月 2008年14月 2008年15月 2008年16月 2008年17月 2008年18月 2008年19月 2008年110月 2008年111月 2008年112月 2009年13月 2009年14月 2009年15月 全国房屋施工面积累计同比增幅（ %） 27.5 25.4 24.9 24.1 22.5 21.7 20.3 18.7 17.7 16 12.7 12.4 12（ E） 施工面积同比增幅减少 2008年13月 2008年14月 2008年15月 2008年16月 2008年17月 2008年18月 2008年19月 2008年110月 2008年111月 2008年112月 2009年13月 2009年14月 2009年15月 房屋竣工面积累计同比增幅（ %） 26.9 19.5 18.2 13.8 13.6 12.2 9.7 9.1 6.1 -3.5 26.3 27.1 28（ E） 竣工面积增幅大幅回升 9 内容 页码 第一部分 宏观经济分析 3 第二部分 房地产投资分析 7 第三部分 土地市场分析 10 第四部分 商品住宅市场分析 17 第五部分 企业运营现状分析 28 10 - 60 %- 40 %- 20 %0 %20 %40 %土地购置面积同比增幅 (%)- 20 %- 10 %0 %10 %20 %完成土地开发面积同比增幅 (%)时间 土地购置 面积 （万 m2） 土地购置 面积同比 增幅（ %） 完成土地 开发面积 （万 m2） 完成土地 开发面积 同比增幅（ %） 08年 13月 7,922 29.70% 5,890 11.00% 08年 14月 10,176 11.10% 8,065 5.90% 08年 15月 13,835 13.70% 10,196 4.30% 08年 16月 18,561 7.60% 12,977 9.90% 08年 17月 21,974 5.20% 14,767 4.20% 08年 18月 24,942 2.70% 16,519 2.10% 08年 19月 27,537 -2.90% 17,888 -1.60% 08年 110月 29,596 -5.60% 19,344 -2.50% 08年 111月 32,017 -5.90% 20,851 -2.70% 08年 112月 36,785 -8.60% 26,033 -5.60% 09年 12月 2,288 -30.00% 2,648 -15. 5% 09年 13月 4,742 -40.10% 5,223 -11.30% 09年 14月 7,266 -28.60% 7,078 -12.20% 09年 15月 - - - - 数据来源：国家统计局 土地市场 全国土地购置与完成开发面积同比减少 11 区域 城市 土地供应情况 3月供应面积 （万平方米） 4月供应面积 （万平方米） 5月供应面积 （万平方米） 环比增长 同比增长 1-5月供应面积（万平方米） 环比 08年 8-12月增长 同比 08年 1-5月增长 华东 上海 111.23 22.07（ 4月） 8.5（ 5月） 33.7 52.70% / 214.9 -23.79% 537.69% 南京 0 20.09 8.3 / / 28.39 -53.13% -68.44% 杭州 40.19 10.01 36.2 -75.00% -67% 100.17 -8.87% 9.91% 华北 北京 33.6 108.86 58.3 224.00% / 173.95 -25.87% -44.17% 天津 268.31 63.93 41.9 -76.17% 79.28% 648.64 73.38% -17.19% 华南 广州 0.53 12.78 / / / / / / 深圳 0 9.08 0 16.90% -87.81% 9.08 53.92% -91.55% 中西 重庆 10.03 17.9 0 78.50% 50.58% 45.96 -9.39% -62.70% 成都 41.07 25.72 / -37.38% -66.72% 85.09 -74.07% -79.33% 武汉 11.66 0 / -100% / / / / 主要城市供应走势各异 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 土地市场 12 区域 城市 土地成交情况 3月成交面积 （万平方米） 4月成交面积 （万平方米） 5月成交面积 （万平方米） 环比增长 同比增长 1-5月成交面积（万平方米） 环比 08年 8-12月增长 同比 08年 1-5月增长 华东 上海 37.38 72.44 38.4 -46.99% / 181 -21.98% -50.85% 南京 14.48 0 20.1 / / 100.14 -38.19% -56.56% 杭州 0.48 35.86 0 / / 64.53 -29.86% -66.79% 华北 北京 31.07 31.7 102.2 222.40% 128.64% 175.99 -28.46% -59.85% 天津 52.45 278.66 41.9 -84.96% -47.63% 583.3 -19.21% 499.49% 华南 广州 0 0.98 103.9 10502.04% 3363.33% 104.88 -19.94% 109.34% 深圳 0 7.77 0 / / 7.77 -79.00% -86.03% 中西 重庆 2.31 5.11 16.68 226.42% 28.31% 47.47 -33.14% -80.00% 成都 8.6 34.15 12.33 -63.89% 37.00% 135.44 -63.98% -77.80% 武汉 0 10.95 / / / 98.69 105.60% 397.93% 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 4月北京、上海、天津等主要城市成交普遍放量， 5月成交回落 土地市场 13 高溢价率地块一： 杭政储出 20094号地块，该地块位于杭州上城区西湖风景区，地理位置优越。地块起始价格 30,798万元，经过 46轮书面竞价后由杭州上城区投资控股集团有限公司以 70,000万元竞得，溢价率高达 127%。 高溢价率地块二： 上海徐泾镇 3号地块，该地块位于青浦传统别墅区，地理位置相对优越，吸引了金地、龙湖、绿地、景瑞、旭辉等 10家知名企业参与竞标，最终被金地集团以 5.6亿元的价格拿下，溢价率达到 82.2%。 高溢价率地块三： 北京航天花园住宅项目。该地块是一幅住宅及公共设施用地，位于房山区良乡卫星城，良乡镇作为房山区的区政府所在地，商业配套日益完善，交通较为便捷，较适宜居住。地块吸引了包括北京昂内房地产开发有限公司在内 7家房地产公司参与竞价，经过 64轮激烈竞价，最终被昂内公司以 2.61亿元的总价拿下，溢价率达到 63.8%。 区域 城市 溢价率 区域 城市 溢价率 主要区间 比重 主要区间 比重 华东 上海 0% 85.00% 华北 北京 7%以上 71.40% 南京 / / 天津 0% 100.00% 杭州 0-3% 87.50% 中西 重庆 0% 75% 华南 广州 0% 100% 成都 0% 100% 深圳 50.94% 100% 武汉 5-15 67.00% 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统询系统 土地市场 土地成交仍以底价或接近底价为主，但北京、上海、杭州等城市出现高溢价率地块 14 排名 城市 地块名称 土地用途 占地面积 (m2) 建筑面积 (m2) 成交总价（万元） 溢价率 楼板价 （元 / m2） 受让人 地块周边 项目均价 （元 / m2） 周边地块 成交均价 （元 / m2） 周边地块成交时间 1 杭州 杭政储出 20094号 公共设施 12,281 15,124 70,000 127.00% 46,284 杭州上城区投资控股集团有限公司 / / / 2 上海 徐泾镇 3号地块 住宅 83,645 100,374 56,000 82.20% 5,579 金地 (集团 )股份有限公司 住宅： 8,000-10,000 别墅： 25,000-30,000 7,032 2007-12-1 3 北京 航天花园住宅项 目 住宅及居住 公共设施 79,612 127,379 26,100 63.80% 2,049 北京昂内房地产开发有限公司 6,400-6,600 / / 4 南昌 JDP0901号地块 住宅 ；商业（商服） 38,867 77,734 5,830 58.00% 750 江西绿腾实业有限公司 / / / 5 宁波 清泉路南侧商住 地块 综合 4,578 7,783 1,590 54.00% 2,043 宁波恒裕置业有限公司 5,500-6,500 850 2008-8-26 6 厦门 2009第 016号 住宅；商业 4,305 15,000 10,300 53.00% 6,867 厦门南中投资有限公司 12,000 / / 7 深圳 G01020-0204 居住用地 38,666 153,890 80,000 50.90% 2,586 深圳市尚模发展有限公司 6,800-7,200 5,249 2007-10-10 8 深圳 G01020-0205 居住用地 39,060 155,459 9 北京 怀柔区湖光小区甲 26号居住项目 住宅、公共配套服务设施 15,930 25,488 13,150 47.20% 5,159 北京世纪今创房地产开发有限公司 / / / 10 杭州 杭政储出 20093号 商业 3,177 7,625 6,700 46.50% 8,787 余杭新城房地产有限公司 20,000-30,000 6,004 2007-12-3 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 2009年 4月全国主要城市经营性土地溢价率排行榜 土地市场 15 排名 城市 区县 地块名称 土地用途 占地面积 (m2) 建筑面积 （ m2) 受让人 成交总价 (万元 ) 楼板价 （元 / m2） 1 大连 甘井子 高新园区 7幅地块 居住、公建 757,500 1,510,675 大连金赛置地有限公司（大华控股 公司） 374,800 2,481 2 武汉 江汉 江汉区新华西路地块 商住 94,522 402,664 大连万达商业地产有限公司 120,320 2,988 3 上海 松江 松江区辰花路 15号 B地块 住宅 186,513 261,118 上海绿地集团 95,700 3,665 4 天津 东丽 东丽区津滨大道南侧、京山铁路北 侧地块 商业金融业 45,243 117,633 天津松江市政建设有限公司 94,900 2,920 5 青岛 市南 市南区东海西路 45、 47号 I-A-2008-34号地块 住宅（商服） 10,723 214,462 上海世茂股份有限公司 91,146 4,250 6 天津 汉沽 津汉（挂） 2009-01、 02号地块 住宅（商服） 1,030,798 1,340,037 天津汉滨投资有限公司 85,140 635 7 深圳 龙岗 G01020-0204、 05地块 住宅 77,726 309,349 深圳市尚模发展有限公司 80,000 2,586 8 天津 汉沽 汉沽区汉北路西侧 居住 1,091,346 1,746,153 天津生态城投资开发有限公司 74,580 411 9 杭州 上城 杭政储出 20094号 公共设施 12,281 15,124 杭州上城区投资控股集团有限公司 70,000 46,284 10 上海 闸北 闸北区 327 街坊市北 5 号地块 办商 51,849 145,176 上海中铁市北投资有限公司 67,150 4,625 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 2009年 4月全国主要城市经营性土地成交总价排行榜 土地市场 典型地块一： 大连甘井子区 7宗居住类用地。本月大华集团控股公司大连金赛置地有限公司以 37.48亿元的总价拿下甘井子区 7宗居住类用地，地块位于大连高新技术产业园区内，区域生活设施齐全，市政建设较为完善，配套设施齐备，具有较好的发展条件。 典型地块二： 武汉新华西路地块。大连万达集团以 12.032亿元的总价拍下新华西路地块。地块所处的新华西板块位于城市的中心地段，是武汉市经济最繁荣、配套设施最完善的区域，已成为汉口中心片区居民购房置业和商务办公的首选区域之一。 典型地块三： 上海松江区辰花路 15号 B地块。该地块周边开发较为成熟，距离轨交站点仅 500米，发展潜力较好，因而吸引了 39家开发商领取挂牌文件，其中包括绿地、华侨城、保利、朗诗等知名开发商，最终由上海绿地集团亿 9.57亿元竞得，溢价率达到 36.1%。 典型地块四： 天津津丽张 2004-049号宗地一期开发地块，为居住、商业、公共设施综合用地，由天津松江市政建设有限公司 9.49亿元的总价摘得。 典型地块五： 青岛原建委老楼地块。该地块属于青岛市南沿海稀缺地段，由上海世茂股份有限公司与青岛世奥房地产开发公司（青岛城投集团全资子公司），以每平方米 4250元的起拍价联合竞得，与周边相比地价非常低廉，这与拿地方的政府背景和项目的标志性意义不无关系。 16 内容 页码 第一部分 宏观经济分析 3 第二部分 房地产投资分析 7 第三部分 土地市场分析 10 第四部分 商品住宅市场分析 17 第五部分 企业运营现状分析 28 17 城市 09年（万平方米） 08年（万平方米） 2009年1月 2009年 2月 2009年3月 2009年 4月 2009年 5月 同比 （蓝色为 4月数据） 环比 （蓝色为 4 月数据） 08年月均值 08年最高月份 峰值 上海 15.9 43.4 126.6 107.3 119.4 -5.98% 11.28% 104.97 6月 130.1 北京 32.52 7.66 99.89 110.46 136.7 2.01% 23.76% 110.30 5月 180.65 深圳 11.32 27.75 38.5 60.82 21.6 24.91% -64.49% 55.01 11月 100.48 广州 41.3 21.12 40.08 98.7 86.4 48.38% -12.46% 70.08 10月 92.46 南京 66 3.05 41.69 49.96 - -12.63% 19.84% 59.36 9月 89.83 杭州 10.81 5.38 19.63 48.81 14.2 117.00% -70.91% 33.44 9月 55.83 天津 58.42 60.92 70.05 61.66 - -44.46% -11.97% 62.84 9月 133.99 武汉 51 38.4 51 75.5 - 150.75% 51.06% 88.20 7月 136.8 重庆 48.69 79.01 121.57 234.13 - 9.13% 92.58% 159.51 9月 224.30 成都 24.97 24.8 74.8 95.23 - -15.45% 27.32% 75.22 3月 153.81 商品住宅市场 供应量：新增供应基本平稳，大部分城市与 08年月均水平相当 注： 1、杭州、广州、成都、重庆等城市为市区数据外，其他城市均为全市数据。 2、重庆为商品房数据， 09年 3月后为建筑面积，之前为套内面积；武汉 4月数据为初步统计数据 18 可售面积：持续下滑，市场风险有效缓解 城市 09年（万平方米） 08年（万平方米） 2009年 1月 2009年 2月 2009年 3月 2009年 4月 2009年 5月 环比 （蓝色为 4 月数据） 08年末 上海 826 788.41 769.9 695 604.6 -13.01% 845.8 北京 1777.09 1819.19 1528.33 1481.03 1423.23 -3.90% 1704.77 深圳 499.25 457.48 427.87 414.07 358.71 -13.37% 529.56 广州 / / 458.47 448.87 - -2.09% 505.95 南京 564.64 505.95 478.06 407.36 - -14.79% 544.48 杭州 260.4 247.01 213.53 191.44 105.44 -44.92% 261.54 天津 1342.55 1346.86 1285.22 1251.12 - -2.65% 1311.63 武汉 1055 1040 982 928.74 - -5.42% 930.48 重庆 1460.49 1370 1273.39 1248.79 - -1.93% 1405.48 成都 / / 742.15 717.85 - -3.27% 851.06 商品住宅市场 注： 1、杭州、广州、成都、重庆等城市为市区数据外，其他城市均为全市数据。 2、重庆为商品房数据， 09年 3月后为建筑面积，之前为套内面积； 19 商品住宅市场 成交量： 5月多数城市全面超越 08年历史峰值，各地成交突现火爆 城市 09年（万平方米） 08年（万平方米） 07年 （万平方米） 2009年 1月 2009年 2月 2009年 3月 2009年 4月 2009年 5月 同比 环比 08年月均值 08年最高月份 峰值 2007年月度均值 上海 50.7 81 153.8 190.2 209.8 111% 10.0% 74.32 3月 102.48 174.21 北京 46.57 88.71 164.98 206.3 194.5 113% -5.7% 69.08 5月 111.72 126.39 深圳 39.15 48.64 80.77 74.65 76.96 24% 3.1% 33 12月 72.35 41.71 广州 46.18 47.36 60.53 83.24 - - - 46.09 6月 66.64 66.80 南京 53.51 55.64 75.99 98.2 95.27 126% -3.0% 38.3 12月 65.3 82.59 杭州 13.71 17.24 47.28 66.66 100.2 213% 50.3% 17.83 5月 32.32 34.44 天津 28.6 56.61 123.97 108.49 128.48 167% 18.4% 41.65 3月 53.44 82.57 武汉 40.08 53.3 108 128.79 128.02 166% -0.6% 45.08 12月 84.40 89.17 重庆 81.07 139.70 208.27 266.57 188.67 360% -29.2% 100.08 5月 130.93 127.58 成都 50.68 76.75 106.66 95.24 210 101% 113% 42.15 12月 62.06 97.01 注： 1、杭州、广州、成都、重庆等城市为市区成交数据外，其他城市均为全市数据。 2、重庆为商品房数据， 09年 3月后为建筑面积，之前为套内面积；武汉 4月数据为初步统计数据 20 成交均价： 4月止跌回升趋势明显 ， 5月稳中有升 城市 09年每月成交均价（元 /平方米） 2009年 1月 2009年 2月 2009年 3月 2009年 4月 2009年 5月 环比 上海 13533 12103 13147 13268 13495 1.71% 北京 10878 11337 11777 12279 12922 5.24% 深圳 11371 11350 11463 12906 13340 3.36% 广州 8014 8011 8288 7978 - - 南京 5999 5411 6240 6277 6572 4.70% 杭州 13242 12685 11336 12669 12820 1.19% 天津 6984 6713 6555 6680 6923 3.64% 武汉 5093 5205 5096 5027 5225 3.94% 重庆 4845 4641 3775 4263 4361 2.30% 成都 5362 5242 5412 5547 5531 -0.29% 商品住宅市场 注： 1、杭州、广州、成都、重庆等城市为市区数据外，其他城市均为全市数据。 2、重庆为商品房数据， 09年 3月后为按建筑面积核算，之前为按套内面积核算；武汉 4月数据为初步统计数据 21 成交结构（上海）：中高档大户型成交升温 成交面积 价格段结构 价格段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 5月 低档 (7000以下 ) 18.30% 15.03% 8.35% 中低档 (7000-15000) 56.29% 55.94% 64.31% 中档 (15000-20000) 12.18% 15.51% 10.86% 中高档 (20000-30000) 8.87% 9.07% 10.71% 高档 (30000以上 ) 4.36% 4.45% 5.77% 成交面积 面积段结构 面积段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 5月 300 3.69% 3.16% 3.92% 商品住宅市场 典型案例：上海的仁恒河滨城 22 成交结构（北京）：经济户型成交升温，中高档产品回暖 成交面积 价格段结构 价格段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 低档 (8000以下 ) 24.97% 29.14% 23.19% 中低档 (8000-12000) 33.96% 35.24% 30.94% 中档 (12000-15000) 16.87% 15.96% 19.62% 中高档 (15000-25000) 19.58% 15.86% 22.03% 高档 (25000以上 ) 4.62% 3.81% 4.23% 成交面积 面积段结构 面积段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 140 39.46% 35.69% 34.62% 商品住宅市场 典型案例：北京新天地 23 成交结构（深圳）：稀缺别墅产品热销 成交面积 价格段结构 价格段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 低档 (10000以下 ) 32.82% 28.36% 27.23% 中低档 (10000-15000) 38.03% 43.17% 32.05% 中档 (15000-20000) 15.47% 21.17% 28.63% 中高档 (20000-30000) 7.41% 5.76% 7.70% 高档 (30000以上 ) 6.27% 1.54% 4.39% 成交面积 面积段结构 面积段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 300 3.03% 1.43% 3.28% 商品住宅市场 典型案例：深圳振业城二三四五期，联排 24 成交结构（天津）：经济型物业受青睐 成交面积 价格段结构 价格段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 低档 (4000以下 ) 12.66% 11.43% 11.24% 中低档 (4000-6000) 46.98% 41.29% 41.68% 中档 (6000-8000) 17.52% 23.43% 24.87% 中高档 (8000-10000) 11.93% 15.75% 14.93% 高档 (10000以上 ) 10.90% 8.10% 7.28% 成交面积 面积段结构 面积段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 180 11.98% 9.07% 7.12% 商品住宅市场 典型案例：天津的星耀五洲、宝翠花都 25 成交结构（南京）：改善型产品成交大增 成交面积 价格段结构 价格段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 低档 (4000以下 ) 37.99% 38.40% 22.60% 中低档 (4000-6000) 23.41% 23.02% 35.71% 中档 (6000-8000) 12.56% 15.18% 16.36% 中高档 (8000-15000) 24.38% 21.48% 23.18% 高档 (15000以上 ) 1.66% 1.92% 2.15% 成交面积 面积段结构 面积段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 320 0.02% 0.06% 0.03% 商品住宅市场 典型案例：南京的明发滨江新城 26 成交结构（ 成都 ） ：成交以中小户型为主 成交面积 价格段结构 价格段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 低档 (4000以下 ) 9.10% 11.82% 6.34% 中低档 (4000-5000) 32.43% 31.06% 33.40% 中档 (5000-6000) 47.35% 48.29% 48.49% 中高档 (7000-9000) 9.78% 7.96% 10.13% 高档 (10000以上 ) 1.35% 0.86% 1.64% 成交面积 面积段结构 面积段 2008年四季度 2009年一季度 2009年 4月 190 3.94% 2.33% 1.54% 商品住宅市场 典型案例：成都的金牛花园、华润 二十四城 27 内容 页码 第一部分 宏观经济分析 3 第二部分 房地产投资分析 7 第三部分 土地市场分析 10 第四部分 商品住宅市场分析 17 第五部分 企业运营现状分析 28 28 企业动态 借助市场回暖， 2009年 1 4月企业销售业绩显著回升，超过 2008年同期水平 中国典型企业 2009年 1-4月份销售业绩一览表 序号 企业名称 日期 销售金额（亿元） 2008年销售金额（亿元） 1 万科 2009年 1-4月 174.9 478.70 2 中海外 2009年 1-4月 128 234.18 3 保利地产 2009年 1-4月 105.16 205.11 4 富力地产 2009年 1-4月 83.01 160.00 5 华润置地 2009年 1-4月 66.00 79.95 6 世茂房地产 2009年 1-4月 66.00 62.44 7 绿地 2009年 1-4月 62.30 160.00 8 恒大集团 2009年 1-4月 60.00 / 9 绿城 2009年 1-4月 52.80 152.00 10 龙湖地产 2009年 1-4月 50.00 115.00 11 首开股份 2009年 1-4月 50.00 51.16 12 雅居乐 2009年 1-4月 50.00 116.00 13 金地集团 2009年 1-4月 48.59 114.03 14 合生创展 2009年 1-4月 45.00 95.30 15 远洋地产 2009年 1-4月 43.00 72.43 16 大华 2009年 1-4月 40.75 / 17 碧桂园 2009年 1-3月 39.00 176.58 18 招商地产 2009年 1-4月 35.00 64.15 19 首创置业 2009年 1-4月 25.40 37.43 20 常州新城 2009年 1-4月 24.64 45.66 备注：保利 08年公布销售数据为下定销售数据， 09年保利销售数据为签约销售数据；世茂房地产截至 4月 24日，住宅物业合同销售额为 66亿；绿城、招商、绿地、大华为初步统计数据；远洋地产截止至 4月 26日，销售收入为 43亿元人民币；常州新城 2008年的数据为销售回款金额 29 企业动态 2009年一季度企业新增土地储备显著减少，至 4月企业拿地意愿开始明显回升，但增加土地储备量还同 2008年同期存在差距 企业名称 所在城市 获取时间 项目名称 出让方式 属性 占地（万） 建面（万） 权益（ %） 地价（亿元） 楼板价（元 /平方米） 招商 北京 2009-1-22 北京朝阳区百家庄洗礼嘉铭 中心南地块 收购 办公 0.78 5.70 100% 3.78 6,627 万科 广州 2009-1-1 广州大坦沙项目 协议土地 住宅 3.81 13.57 100% 4.54 3,345 总计 2009-1 4.59 19.27（ 1275） 8.3（ 280.7） 绿地 天津 2009-2-13 （天津蓟县）盘龙谷文化城 二期项目 招拍挂 综合 67.50 100.00 100% 2.92 292 保利 贵阳 2009-2-11 乌当区 G（ 08） 22号地块 招拍挂 综合 44.83 90.00 100% 2.72 302 总计 2009-2 112.33 190（ 151） 5.64（ 48.78） 总计 2009-3 0.00 0（ 262） 0（ 24.07） 华润 合肥 2009-4-9 E0905地块 招拍挂 住宅 4.62 19.39 2.29 1,181 金地 上海 2009-4-29 上海市青浦区徐泾镇 3 号地块项目 招拍挂 住宅 9.22 10.04 100% 5.60 5,579 复地 杭州 2009-4-23 杭州土地 (富阳土地 ) 收购复星地块 商住 9.37 23.42 1.50 641 复地 上海 2009-4-30 2009年 23号公告松江区涞亭路 1号 C地块 招拍挂 住宅 0.78 0.54 70% 0.33 6,067 上置 上海 2009-4-30 2009年 23号公告宝山区罗店新镇 D2-2地块 招拍挂 住宅 9.68 11.62 4.22 3,635 绿地 上海 2009-4-30 松江区辰花路 15 号 B 地块 招拍挂 住宅 18.65 26.11 100 9.57 3,665 绿地 上海 2009-4-29 2009年 23号公告白鹤镇 5号地块 招拍挂 住宅 2.20 2