福星·御景园近阶段营销总结及下阶段工作计划(10月17-11月18).doc

福星御景园房交会营销总结及开盘前工作计划时间：10月17日-11月18日一、营销回顾 10月份经历房交会，128张VIP卡已经全部售空,提前完成既定目标；本阶段以房交会为销售节点，以优惠券的形式进行强销，5天内共接待客户500多位，发放优惠券300多张，共18位客户VIP认筹量，虽然本次房交会上在各项目中福星御景园在销售量不是最多的，但是公司所投入的人力、物力却远远少于其他同类型项目，相对而言本项目可以说是非常成功的一个，同时本次发放的优惠券有效期为10月31日前，不同于其它项目只局限于房交会期间实行高折扣进行强销，因此在后续的14天内将还会有可观的销售量，销售形式可以进一步持续到10月底。二、事实分析 在福星御景园认筹持续进行的同时，经过房交会所了解的大量客户信息的反馈，其主要问题有以下几种成为现在务必尽快解决的问题：工程进度及开盘日期：客户对于项目开盘日期与动工建设的日期成为VIP持有客户以及潜在意向客户最为关心的问题，有部分客户对项目能不能近早动工存在疑问，甚至出现购房意向的动摇，和一些潜在客户保持继续观望的心态，为了给市场一个镇定剂，希望福星集团能尽快在项目工程方面作点实质上的催动，从而实现稳定现有VIP客户以及引发观望客户的购买欲望。概念延续及卖点挖掘：项目形象定位自项目推出开始一直以“英伦风情”为主题进行推广，并取得了非常好的效果，但是经过近一个月后，对购房客户心理产生了一种观念陈旧的心理，一个陈旧的观念是不可能长久占据购房者的购买心理，英伦风情的概念需要进一步的提炼和提升；再者，本项目在整个邵阳市在地段优势方面不是特别具有突出的优势，前面认筹客户绝大部分来自双清区，因此现在必须找到项目新的亮点，突破持销的瓶颈，并进一步打双清区周边市场，在项目开盘时引发项目新的销售热点，达到进一步强销的目的。三、下阶段营销策略房交会的销售效果可以看出项目的以“邵阳首席纯欧式英伦风情社区”为形象定位还是占有一定的销售市场以及营销优势，“英伦风情”的生活概念已经深入到购买客户的心里并形成一种生活品位，下阶段我公司考虑将进一步将福星御景园的高尚生活品位在公众中进行提升，达到对客户造成“物超所值”的购买心理，以及对生活品位的奢侈观念得到满足，将“城市中心区高档住宅”的产品形象渗透下去，提升项目为“一个城市的奢想”。在工程进度方面希望福星集团能尽快奠基，通过对奠基以及项目动工的宣传给所有客户服下镇定剂，稳定客户的购买心理。四、下阶段工作具体内容.1、报纸广告 期数：6期（暂时）时间：10月20日、10月24日、11月3日、11月6日、11月17日、11月18日（以晚报为主，具体投放时间根据开盘日期进行确定。）主要内容：前2期打造福星御景园中心区豪宅概念 中间2期对项目奠基进行宣传 后2期对项目开盘进行宣传主要目的：延续房交会以来的广告宣传，通过打造福星御景园中心区豪宅概念来提升项目住宅的品位，提高项目品牌优势，营造项目新的销售亮点；并将项目工程进度、以及开盘日期进行宣传稳定客户的候买心理。2、刀旗 出街时间：10月24日 主要内容：打造福星御景园中心区豪宅概念 项目开盘及项目动工（奠基）3、具体房价的制定：根据楼层差、栋差、朝向差进行具体定价 时间：开盘前一周正式公开 主要目的：开盘前一周通知所有VIP客户知晓价格，为开盘做好准备。4、单页出街时间：10月25日数量：50000份主要内容：打造福星御景园中心区豪宅概念5、夹报 时间：10月27日、11月3日、11月10日、11月15日 数量：每次1万份（重点针对双清区） 报纸类型：日报、晚报（其中以晚报为主）6、项目奠基仪式 时间：11月06日（具体时间另定） 内容：项目奠基仪式，邀请一些市领导及VIP代表参加 目的：给VIP持有客户一个信心，让观望客户实施购买行动7、开盘（签定购房合同）仪式及活动 时间：11月18日（具体时间另定） 主要目的：完成VIP卡客户100%成交，并促使潜在客户成交，使成交总量突破60%，成为邵阳市二次抢购热潮8、关于电视及电台广告投放的建议： 从9月初至今，项目在新闻综合频道、公共频道、交通电台进行了一定量的广告持续投放，形式包括：栏目冠名赞助、专题广告、硬性广告投放，对项目品牌形象的建立起到一定的效果。 对于下阶段的媒体宣传策略中，我司建议：主要以报广和夹报平面、公关活动促销宣传为主，电视电台立体宣传为辅。 因此在电视及电台的投放上适当进行即可，不需要大量投放，适当借助新闻造势。五、总结 本阶段的推广计划以稳定客户为主，并通过营造项目新卖点扩大销售市场。 让项目永远保持亮点是一个项目成功的必要因素，房交会至10底项目将会一直体现出优惠券的卖点，11月初有工程进度（奠基）卖点，11月中旬有开盘卖点，按计划