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房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的差异一、 两种可研报告主要内容对比表序号房地产可研内容一般项目可研内容1项目前说明总论2市场调查与说明市场分析3资源条件评价4规划设计方案建设规模与产品方案5场址选择6技术方案、设备方案和工程方案7原材料燃料供应8总图运输与公用辅肋工程9节能节能章10节水措施11环境影响许价12劳动卫生安全与消防13组织机构与人力资源配制14项目开发经营周期项目实施进度15投资估算投资估算16资金筹措计划融资方案17项目收入估算财务评价18经济评价国民经济评价19不确定分析社会评价20风险分析风险分析21结论研究结论与建议对比分析结论：一般项目可研内容全面详细,而房地产可研内容只侧重经济分析二、两种可研报告总投资构成对比表序号房产地开发项目总投资构成序号一般性建设项目总投资构成1项目建设投资1项目建设投资1.1.开发建设投资1.1建设投资1.1.2土地费用1.1.1设备及工器具购置费用1.1.3基础设施工程费1.1建筑安装工程费用1.1.4建筑安装工程费1.1公用工程建设费1.1.5公共配套设施配套费1.1环保、消防设施建设费1.1.6开发间接费1.1预备费1.2.运行费用1.1建设期利息管理费用财务费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费2经管费用2流动资金对比分析结论：一般项目可研总投资构成只有项目建设投资没有运行费用, 运行费用是计入产品戍本中的，不是总投资构成；房产地开发项目总投资构成由两部分组成，既有项目建设投资又有运行费用。三、两种可研报告运行时间对比一般项目可研运行时间比较长，其运行时间（不包括建设期）一般在八年或八年以上；房产地开发项目运行时间比较短,以售商品房为主的项目，包括建设期在内的项目运行时间一般不大于六年。四、两种可研报告主要财务报表的具体内容不同这两种可研报告共有的四个表格，即现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。两种可研报告具体内容都不同。现将这两种可研报告现金流量表具体内容对比如下表；两种可研报告现金流量表具体内容对比表序号房产地开发项目现金流量表房产地开发项目现金流量表1现金流入现金流入1.1销售收入销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其它收入1.6回收固定资产资金回收固定资产资金1.7回收经营资金回收流动资金2现金流出现金流出2.1开发建设投资固定资产投资2.2经营资金流动资金2.3运营费用经营成本2.4修理费用2.5土地增值税2.6经营税金及附加经营税金及附加2.7所得税所得税3净现金流量净现金流量4累计净现金流量累计净现金流量五、两种可研报告评价方法文件对比表一般项目可研评价方法文件是国家发展改革委、建设部发改投资【2006】1325号文建设项目经
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