XX山庄风景区建设项目可行性研究报告

1 XX山庄风景区建设项目 可行性研究报告 XX山庄农牧业开发有限公司 2 第一章 总论 1.1 项目名称、承办单位 项目名称： XX 市 XX 山庄 风景区建设 项目 项目承办单位： XX 市 XX 山庄农牧业 开发有限公司 法定代表人： XX 承办单位简介： XX市 XX 山庄农牧业开发有限公司是集旅游休闲、畜牧养殖、苗圃花卉日光温室种植、餐饮娱乐为一体的大型现代化农牧业综合开发性企业。 公司地处太行山南部东麓 XX 市贺进镇风景秀丽的 XX 山上， 属 XX市国家级地质森林公园 洺 河源的东大门，东距 XX 市 20 公里，北临 北洺 河，西北方向与我市著名的四里岩水库、京娘湖旅游风景区相望。傍依 309 国道，交通便利。 本公司占地面积 5 平方公里，现拥有固定资产 2000 多万元，员工200 余名 。 公司技术力量雄厚，产品市场发展前景广阔，绿壳鸡蛋营养丰富，林果树苗种类繁多，旅游名胜独具特色。 公司已建成功能齐全、设备配套的现代化黑羽绿壳鸡场和容纳 20万只黑羽绿壳蛋鸡的山坡地放养的无公害、绿色生态型放养基地，现代化黑羽绿壳鸡场具有饲料加工、育种繁殖、良种培育、蛋鸡饲养、产成品深加工等一系列系统化经营模式，已注册“龟寿湖”牌商标的黑羽绿壳鸡 蛋俏销北京、石家庄、 XX、安阳、邢台、 XX 等城市，颇受 3 市场青睐。 公司已种植苗圃 1200 亩。 100000 棵雪松郁郁葱葱，长势喜人，100000 棵桧柏亭亭玉立，英姿挺拔。大片的核桃树、柿树、花椒树、枣树等，每逢秋季，花香果硕，美不胜收。 本公司建立了“以人为本，以诚取信，服务大众，回报社会”的经营理念，牢固树立科学发展观，以管理促效益，以服务促发展，为推动扶贫济困，建设社会主义新农村做贡献。 1.2 项目 拟建地区、地点 建设地点： 位 于 太行山南部东麓 XX 市贺进镇风景秀丽的 XX 山上，属 XX 市国家级地质森林 公园 洺 河源的东大门，东距 XX市 20 公里，北临北 洺 河，西北方向与我市著名的四里岩水库、京娘湖旅游风景区相望。 1.3 编制依据 1、 XX 市旅游发展总体规划 2、 XX 市旅游发展总体规划 3、 投资项目可行性研究指南 4、建设项目经济评价方法与参数（第三版） 5、 项目承办单位提供的有关功能、技术、经济指标的要求 6、 项目可行性研究报告编制委托书 1.4 景区简介 4 XX山旅游景区有诸多名胜古迹：新建成的龟寿湖面积 18000 平方米。状似龟鳖，名曰龟寿湖。湖水碧波荡漾，垂柳婀娜多姿。湖中的八卦亭，紫顶绿瓦，六角斗 拱，湖水与亭交相辉映，仿佛海市蜃景，飘渺虚幻。开发新建的救星祠、 XX 成语典故文化宫、中华帝王画像馆、XX 庙、老君洞、陡山洞、官帽石、印骨朵石等名胜古迹各具特色。 救星祠是以图片、雕塑等形式，采取光、声、电手段、集中展示了我们伟大领袖毛主席一生的革命经历和为建立新中国所建树的丰功伟绩。 XX 成语典故文化宫和中华帝王画像馆，突出地表现了中华民族博大精深的历史文化和传统文化。通过讲述民间传说、神话故事，把XX 庙、老君洞、陡山洞、官帽石、印骨朵石等古迹有机地联系在一起，向人们表达了天人合一的传统道教思想。 满山遍野的 红栌、黄栌灌木丛，红黄相间，互为点缀，颇有北京香山红叶之景色。正在开发新建的蒙古包特色餐饮、娱乐场所、天文望远镜、农家乐活动场等，各有特色，使游人留连忘返。 1.5 研究内容 本报告 根据国家、省、 XX 市和 XX 市政府发展旅游产业的相关政策 、发展旅游产业的总体规划，对 该 项目建设的背景、建设的必要性、可行性、 市场需求预测、项目选址与 建设条件、 项目建设内容和实施计划、生态保护与 环境保护、 经营组织与人员培训 、投资估算与资金筹措、经济效益测算 、社会效益分析、结论与建议 等 方面 进行研究论证，为投资建设本项目决策提供参考依 据。 5 1.6 研究结 论 1、 XX 市 XX 山风景区 项目符合旅游市场所需，建成后市场需求巨大。 2、从供水、供电、供暖、排水、防洪、自然条件和交通运输等方面来看，本项目各项建设条件基本具备。 3、建设内容：长寿村自然风景区共占地约 25 平方公里，在二期工程中建设 四星级宾馆、餐厅、养生园等服务群落；摩天岭 XX 庙的修复；峻极关及 200 米古长城的修复；按照有利于自然保护、景观建设和适宜旅游观光度假的总体规划要求拟对活水乡秋树坪村内的 3 个自然村 77 户人口实施迁村， 充分利用并统一规划区内各自然村的村落民居，恢复原始生态村的建 设。 4、实施计划：本项目计划自 2009 年 8 月至 2011 年 7 月用三年时间，完成本期工程的建设。 5、生态保护与环境保护：严格执行有关生态保护与环境保护的法规。 6、项目定员：本项目实施后拟定员 2000 人。 7、投资估算与资金筹措：本期工程建设计划总投资 4617 万元，全部由项目建设单位负责 自筹。 8、经济效益分析： 9、社会效益分析：该项目社会效益较为显著，主要表现在以下几个方面：一是可满足人们的旅游需要；二是促进全 市 旅游业发展 ， 提升旅游品质，升华旅游文化，塑造旅游形象 ， 加快 XX 建设旅游强市 6 的步伐 ；三是 按照有 利于自然保护、景观建设和适宜旅游观光度假的总体规划要求 ， 通过迁村计划的实施， 可 安排村民在长寿村景区内就业， 使景区能够实现和谐管理和和谐 发展 的目标，同时有利于 加快社会主义新农村建设的步伐 ；四是拉动了全市其他产业的发展；五是为全市国民经济增长做贡献。 10、 结论： 旅游业既是服务性行业，在本质上又从属于文化产业。自然风光、人文遗迹、历史积淀、民俗民风无一不被打上文化的印迹，而这些都是需要人性关怀和潜心经营的 。 长寿村自然风景区， 山水秀丽迷人，资源丰度和品位极高，人文积淀厚重，山居民风淳朴，处处洋溢着和谐之美。可持续 开发和产品整体营销空间极大 ， 是一项非常值得为之努力的事业 。 长寿村自然风景区的 发展拥有良好的资源基础和区位优势 ， 有着优越的发展前景， 因此， 项目 可行。 11、建议： 各级政府部门领导，给予本项目建设的支持，请求政策性优惠。 7 第二章 项目建设 的背景及 必要性 2.1 项目建设背景分析 XX 位于 XX 省南部，太行山东麓，东径 11345至 11422，北纬3628至 3701，东邻 XX 市、永年县，以紫金山为界；南接磁县、峰峰矿区，以鼓山、天井寨山、南大垴为界；西倚涉县、山西左权县，以青阳山、万寿山、青崖寨 为界；北连邢台沙河市，以摩天岭、梅龟寨、皇母山为界，总面积 1806 平方千米，城区面积 16.5 平方千米，现辖 22 个乡镇、 502 个行政村。 2003 年， XX 市委、市政府在市第四次党代会和五届人大一次会议上作出了加快发展旅游业、争创中国优秀旅游城市的重大决策部署，确定了 “八百里太行山水、七千年磁山文化、冀南明珠，生态 XX”的发展定位和 “规划先行、道路先通、多元开发、规范管理，强化宣传 ”的发展思路。 2004 年 3 月，正式启动了创建中国优秀旅游城市工作，把创优工作 作为 促进 XX 市 经济社会发展的战略性工程来抓。通过创优，使 XX 提升旅游品质，升华旅游文化，塑造旅游形象 ， 无论是行、游、住、食、购、娱等要素的硬件建设，还是从业人员素质、服务质量和管理水平等软件建设，都有较大的发展和提高。 2006 年国家旅游局正式授予 XX“中国优秀旅游城市 ”的称号，标志着 XX 市的旅游业发展迈上了一个新台阶，这也加快了 XX 建设旅游强市的步伐。 2007 年 全年 接待国内外游客 136.5 万人次， 比 上年 增长 5%，其中 8 接待国际游客 3200 人次，旅游 综合 总 收入 15 亿元， 比 上年 增长 13.8%，已初步形成了一定的产业规模。 2007 年，全 年实现 生产总值达到 343亿元， 全市 财政总收入 完成 42.2 亿元， 在全省县域经济综合实力评比中，继续稳居第 3 位 。 为加快 XX 市旅游业 大 发展 ， XX 长寿村旅游开发有限公司拟对 长寿村自然风景区进行 深度开发， 采取休闲度假旅游的模式，改善旅游基础条件，增强旅游服务功能， 使长寿村旅游朝着“中国北方 长寿 养生基地”的目标迈进。同时也是 加快地方经济发展，安置城乡社会剩余劳动力，带动一方百姓脱贫致富 ，为 XX 西部山区的经济腾飞做贡献。本项目建成后 市场前景广阔 ， 社会效益巨大 。 2.2 项目 建设的必要性 2.2.1 景区内资源丰富，开发价值极高 长寿村旅游资源及其丰 富，景区内植被繁茂、环境深幽、空气质量好，矿泉水资源丰富。 地处门道三川风景区内，与京娘湖、古武当山等旅游景点连为一体，每年都有省内外的专家学者，深入该区考察论证、旅游观光，并在逐年增多。 随着市场对生命和健康的关爱和重视，以长寿和健康为主题的旅游景区将成为旅游者的首选， 人们 正在实现由传统的观光游览向度假旅游的转化，适宜开发山地 休闲 度假旅游地的景区将具有十分广阔的市场前景。 2.2.2 现有的旅游功能和设施已 不能 适应 旅游 新形势的 发展 目前，长寿村区域已经得到初步开发并开始接待游客。景区主要 9 开发了长寿园景点、部 分游步道、部分低档次的接待设施。修建了进入景区的水泥公路，但公路狭窄。长寿村居民利用自家的房屋改造了一些简易的住宿和餐饮设施，但接待质量普遍较差，服务功能仅限于住宿和餐饮，十分单一，且餐饮的特色不鲜明， 未 充分利用地方特色资源 ，主要表现在： 1、目前景区现有旅游产品结构和功能均很单一，缺乏对旅游产品的核心组成部分，造成游客停留时间短、消费低、旅游体验少。 2、现有的景区入口位于景区核心区，拥挤、环境杂乱，并与长寿村居民区混为一体；长寿村居民区缺乏管理，建设无序，素质较低，不利于景区的长远发展。 3、现在长寿园 内部建设城市化倾向严重，出现了一系列与自然生态环境极不协调的建筑物； 4、长寿村及其周边区域服务设施建设无序，布局零乱，建设品味底下；目前餐饮、住宿等单体服务设施规模小、档次低、缺乏特色。 2.2.3 有利于 加快 社会主义 新农村 建设的步伐 随着国内旅游的蓬勃发展，旅游形式开始由观光型向休闲度假型转变， XX 市已成为省内外著名的旅游城市，长寿村的旅游市场也 需要向 以“观光、参与、康体、休闲、度假、娱乐”等为一体的综合型方向发展。 深度开发长寿村旅游是解决三农问题、建设社会主义新农村的一个新的突破口 。 通过旅游发展与社 会主义新农村建设的结合起来，即与全面建设小康社会、解决三农问题和扶贫开发紧密结合起来，将是 10 农村脱贫奔小康、改造农村和使农民就地走向现代化的新途径。 按照有利于自然保护、景观建设和适宜旅游观光度假的总体规划要求， 可引导长寿村居民集中居住， 并安排村民在长寿村景区内就业 。这样既 改善 了 当地产业结构， 又 有效优化了当地生态环境，提升了当地农民收入与居住条件， 有利于加快社会主义新农村建设的步伐 ，实现政府、企业、农民、游客等多主体共赢， 使景区能够实现和谐管理和和谐发展 。 综上所述， 本项目 的 实施 有着深远的意义，宽广得市场空间 、良好的自然环境、得天独厚的地理位置、 符合 XX 市 旅游 发展的总体规划。 11 第三章 项目设计 3.1 设计构思 现代人们崇尚自然、渴望在自然的环境中娱乐、休闲和健身，以获得身心上的放松，还希望在休闲的同时受到文化的熏陶和情操的陶冶，体验现代文明的脉搏。因此 ，本项目设计定位为“怡情于乐章、悦目于美景”的意境，寄情于景、触景生情，体现现代人居环境中自然与人文和谐的理念，打造“中国北方长寿养生基地”。 3.2 规划设计原则 长寿村自然风景区作为生态旅游景区和休闲度假目的地，应遵循以人为本的 原则 进行规划设计： 1、坚持 以人（游客）为本，保证可持续发展 规划实施方案 以人（游客） 的审美、观赏、活动、休闲等各项要求为出发点，切实做到贴近自然，符合人类的旅游体系，避免一种华而不实，空而不质的建设项目。其次，加强对现有自然和人文资源的保护，在此基础上，确保对其的保护、延续和再生 ，对自然景观的改变要减少至最低程度。 2、 功能的多样性 增强景区内的服务功能 设施 ， 如 建设高级宾馆、餐厅、养生园 等高档服务设施； 也可 整合原有居民建筑，统一规划， 尽量满足不同层次、不同年龄的游客各种需求，创造与自然融合的旅游观光及综合服务配套设施。 12 3、突出山奇 、水秀、史久、生态的特点 突出山奇、水秀、史久、生态的特点，增强景点的完整性、主次性和系统性，经典设计应确保文化品位和自然环境特征的协调。 4、 注重营造良好的局部生态环境 注重营造良好 的局部生态环境，为游客提供开敞、半开敞的绿色空间，与大自然结合。 综上，通过规划和设计，目的就是要提升长寿村休闲度假旅游设施的品质和价值，从而创造成功的观光旅游及休闲度假景区。 3.3 项目 的市场定位 XX 市具有丰富的旅游资源和浓厚的商业氛围，是冀西南重要的旅游目的地， 该 项目能充分利用整合 XX 大旅游区资源，实现“ 长寿养生、 商务 休闲 、 生态观光 ” 三 大功能的完美结合。 旅游产品、旅游形象和休闲氛围营造是度假景区旅游发展的核心内容。丰富完善的产品和设施是休闲度假景区接待游客的必要硬件条件，鲜明突出的旅游形象能把握旅游者选择心理，使他们容易识别和选择。良好的休闲氛围使旅游者的出游体验更加愉悦，提高重游率。 基于 长寿村的 自然 、人文、休闲突出的资源特点，建议 长寿村旅游景区设计的主题定位 为 “中国北方长寿养生基地” 。 3.4 可进一步经营的旅游衍生品 开发 长寿醋、长寿茶、长寿酒、长寿药膳等长寿系列产品。 13 第 四 章 市场 分析与 预测 4.1 旅游 客源市场的发展趋势 旅游业是二十一世纪具有广阔发展前景的朝阳产业，并正在成为世界经济发展的重要推动力。在世界旅游业的发展进程中，曾出现过四次发展高峰，进入二十世纪九十年代，旅游业已成为世界第一大产业。 据世界旅游组织统计与预测， 2010 年世界出境旅游人次规模可能超过 10 亿人次，而该年中国有望成为世界最大的客源接纳国；到 2020年，中国还有可能成为世界最大的国内旅游国。 2000 年，中国国内旅游人次约 9.5-10.3 亿，平均出游率为 73-79%，到 2010 年，中国国内旅游人次预计将达 20-25 亿，平均出游率约为 143-178%；到 2020 年，中国国内旅游人次规模预计将达到 30 亿左右，平均出游率也将突破200%。 据有关统计和预测资料，到 2020 年，我国入境旅游人数将达到1.35-1.45 亿人次，比 1998 年增长 1.1-1.3 倍；国际旅游外汇收入 520-750亿美元，比 1998 年增长 3.1-4.9 倍；国内旅游收入 1.9-2.7 万亿人民币，比 1998 年增长 6.9-10.3 倍。届时，旅游业总收入将超过 3.3 万亿人民币，相当于国内生产总值的 8%，真正成为了国民经济中的支柱产业。 由上述可见，在旅游日趋全球化与大众化的背景 下，旅游客源市场规模的增大将会是必然趋势。 21 世纪的旅游业 ， 将主要突出以下变化和特点 ： 14 （ 1）旅游将成为人们一种新的生活方式，规模会逐年扩大；旅游经营将实现集团化、网络化、国际化，竞争将进一步加剧；亚洲及太平洋地区将成为世界旅游的热点地区，中国是其中重要组成部分。 （ 2）传统观光旅游将让位于休闲度假旅游，散客旅游已逐步成为主流；突出主题化旅游特色 、 强调个性化服务。 （ 3）生态旅游成为了一种新的旅游时尚， “回归自然 ”、 “拥抱自然 ”和 “感受自然 ”已形成现代旅游的追求和文明标志。据有关统计， 2000年全世界有 15 亿人次的游客参与到生态旅游中来，而且规模还在逐年进一步扩大。 （ 4）可持续旅游已成为现代旅游追求的最高目标。 1995 年联合国教科文组织与环境规划署和世界旅游组织等在西班牙召开了 “可持续旅游发展世界会议 ”，通过了可持续旅游发展宪章、可持续旅游发展行动计划等重要文件，强调旅游发展必须建立在生态环境的承受力基础上，并符合当地社会、经济、历史、文化的发展脉络和道德规范。 目前国际旅游业旅游人次规模以年均 9-11%的速度增长；国内旅游人次规模以 10-15%的速度增长， XX 省近年来甚至达到了年增长15-20%的速度。所有这些，都为 长寿村自然风 景区生态旅游和休闲度假产品的发展奠定了良好的基础，也提供了广阔的客源市场。 4.2 产品吸引力及竞争力分析 长寿村自然风景区位于京娘湖、古武当山、武华山等景区环线上，距京娘湖 17 公里，古武当山 20 公里，武华山 8 公里，交通便利，而 15 且这些老景区经过近年的开发，已有一定的知名度，就摩天岭长寿村景区的自然植被，奇特山形地势，长寿文化及历史名胜，既有独特的自然植被，又有奇妙的生态环境，对人们回归大自然，开展生态旅游都有较大的吸引力。 与 XX 市目前 其他 旅游景区 相比， 长寿村 自然风景区二期 建设工程 定位 为 休闲 度假 旅游业 走 高端会务度假市场 ，做生态旅游 。 不能让游客匆匆而过，有钱花不出去。要从“门票经济”中走出来，努力完善配套服务设施和游乐项目，延长游客的逗留时间，通过丰富多彩的娱乐、餐饮和购物等活动提高游客的人均消费，创造条件把游客留下来住宿，创造良好的经济效益 。 为此， 长寿村自然风景区 的旅游发展步骤是 ： 在二期建设项目中发展宾馆、 餐厅 、 养生园 等服务群落， 其余充分利用并统一规划区内各自然村的村落民居 。 利用宾馆、 餐厅 及其群落建设 “筑巢引凤 ”，以集中性的投资实现 “ 长寿 村 ” 旅游业和城市休闲业发展的大跨越； 其次是重点发展会议度假游， 在具有会议、度假、娱乐等综合功能 建设基础上，以会议带动度假，以度假促进会议，重点打造独具特色的 “中国北方长寿养生基地”，丰富养生长寿文化 ，吸引更多的远程游客来休闲度假， 实现 从“观看型”向“养生型”的转变 。 4.3 客源市场拓展战略 随着人们生活水平的不断提高和双休日制度的实行，外出观光旅游和休闲渡假的人员不断增加。 XX 市近些年来 旅游产业发展势头迅猛，与之配套服务业的规模和数量已无法满足 周围市内和各县区 游客、群 16 众及社会团体的需要。 长寿村 景区植被繁茂、环境幽静、空气质量好 ，是避暑、餐饮 、渡假 、养生 的最佳场所。 在仔细分析和权衡了 长寿村 的区域优劣势后， 长寿村自然风景区的市场定位 于 长寿养生、 休闲度假 的 旅游市场 （ 年轻上班族和家庭旅游市场 ） 、观光娱乐旅游市场 （ 学生市场 ） 和商务会议旅游市场。 其 市场总体定位为 ： 基础市场（一级目标市场） 主要包括 XX 都市圈、 XX 都市圈及邢台都市圈范围内的城镇居民， 也包括前来该地区学习、考察、参加会议、探亲访友和进行公务、商务活动的人员，这部分游客约占游客总数的 70%左右。 主体市场 （二级目标市场） 主要包括本省及周边省份 （ 主要指冀、晋、鲁、豫等都市圈 ） 大中城市的 游客群体，这部分游客的人数估计约占游客总数的 15-20%左右。 机会市场与边缘市场 包括国内其它省市，港澳台及国际客源市场。这部分游客中包括一部分进行科学考查、探险及其它专题性旅游的团队，他们约占游客总数的 10%左右。该部分游客虽然数量较少，但要求相对较高，有利于提高和改善 长寿村自然 景区的服务质量和设施水平，也有利于使本景区成为 XX 市乃至 XX 省对外开放的重要窗口之一。因之，该部分游客虽然市场份额不大，但作用明显，绝不能忽视 。 据 2007 年 XX 市统计局统计， XX 各大景区全年共接待海内外游客 136.5 万人，比 上年增长 5%，其中接待国际游客 3200 人次。 17 根据上述几方面的因素综合分析，预计在该项目建成以后， 来度假的 游客及其外来人士将达日均 200 至 300 多 人左右 。 如果要举办一些大型会议和商贸活动，则游客数量还会增加。所以，在 该区域建设以“中国北方长寿养生基地”的长寿 村 自然风景区 ，客源是有保障的。 18 第 五 章 项目 选 址与建设条件 5.1 项目选址 5.1.1 选 址 位置 XX 市 长寿村自然风景区地处太行山南段东麓，位于北纬36403701，东经 1134511400， 距 XX 市 56 公里，西与山西省左权县毗 邻，北与我省邢台市邢台县相望。 邯长铁路和 309 国道处其边缘，省道平涉线相距 15 公里，该景区内十八盘和峻极关可通往山西左权，区内摩天岭山顶海拔 1747.5 米，最高峰青崖海拔 1898.8 米，是 XX 市乃至冀南最高峰，又称冀南第一峰； XX 市的母亲河 洺河是由南北洺河汇聚而成，南北洺河就是从这里法院的，又称洺河源。 该 景区总占地面积 25 平方公里，幅员活水乡秋水坪，管陶乡荒庄村两乡二村、岭沟、寨沟两条河川。 5.1.2 地形地貌 XX 市地形地貌较为复杂，全市地形总的趋势为西高东低，逐级下降，自西向东各类地貌呈阶梯状分布 ，高差较大，间有山区、丘陵、盆地、平原、洼地、沙丘等多种类型。境内最高点为 XX 市境内的青崖寨，海拔 1899 米。山区平均标高海拔 500 米；丘陵地区平均标高海拔 250 米；区域总耕地面积为 93.3 万亩，约占全市总面积的 34.4%。土壤主要为淋溶褐土、褐土化潮土、潮土及盐碱土等。 该景区属于太行山命脉，是小摩天岭山脉主峰，山势由西北向东南倾斜 ，山势险峻、岗峦层叠、山峰众多，有摩天岭、青崖寨、十八 19 盘、鸡冠山、桃红山、南蛮山，等均属以片麻岩和石灰岩为主构成的中低山，海拔均以千米以上。 本项目用地，现为林地、山地、地势复杂 、海拔 1000 米左右，为典型的褶皱和断裂结构，丘陵与山地相结合。 5.1.3 气候水文 气候类型属于 北温带 半干旱、 半湿润大陆性季风 型 气 候 。其主要表现是：昼夜温差较大，四季气候分明。春燥盛风，夏热多雨，秋晴气爽，冬寒少雪为四季气候的主要特点。年平均气温 11 至 13.5 ，最 高气温在 7 月 份 ，平均温度 26.3 ，最 低气温在 1 月 份 ，平均温度 3.2 ； 年 平均 日照时数平均 2297 小时 ，年平均降水 660mm， 多集中在 6 8 月份，约占 全年降 水 量 的 60 以上。 由于该区域森林植被多，以及地形和大气环流的影响，多年来其降水量均 多于市区 100120mm。如 1998 年，当地降水量为 732.7mm，高于 XX 市区 27.7%，高于 XX 市 32.8%。 5.1.4 河流水系 景区内摩天岭是 XX 市的母亲河 南北洺河的发源地，南洺河发源于摩天岭南麓，自西北向东南折向东北，至永和村东与北洺河交汇；北洺河发源于摩天岭东麓，西北东南走向，至永和村东 与南洺河汇合成洺河，景区内有多处泉眼，泉水汩汩，常年不涸，特别是长寿村的长寿泉，水质优良、流量大，是很好的旅游资源。其次，有连翘泉、幸福三泉、桃红泉、马刨泉等。 5.1.5 土壤类别和自然植被 该景区内土壤 类型较为复杂，以褐土类为主，有褐土、三林溶褐 20 土、石灰性褐土、褐土性土和草甸褐土 5 个亚类，还有少量的棕壤，基岩为砂岩、片麻岩和页岩。由于地形复杂、雨热同季，植物资源丰富，植被结构复杂，有木本植被 100 多种、草本植被数百种，其分布有明显的垂直地带性。海拔 1000 米以上，主要有桦木、山杨、六道木、野杜鹃等天然次生林和灌木丛；其次是松、柏、橡、核桃、楸、栎、胡枝子、忍冬、连翘、毛黄栌、杨、柳、椿、 榆、槐、桐和各种果树及芋、荆条、酸枣等灌木。这里林木茂盛，有保存完好的天然次生林群落，动植物品种达 1000 多种，其中各类 中草药、狼毒、山豆根、黄芩、何首乌等上百种；有国家一级保护动物，金钱豹及山鸡、野兔、山猪、山羊等野生动物，奇花异草，俯视皆是，珍禽走兽出没频频，是天然的植物基因库，也是 XX 市天然生态屏障。 5.1.6 工程 地质条件及地震烈度 地质条件： XX 市所处地带为古生界二叠系地层，由砂岩、炭质、钻土质岩层、泥岩及其它砂岩、灰岩组成，属陆海过度相与陆相沉积，厚约 881 米至 994 米。下部的山西组与下伏石炭系太原组为连续沉积，也是主要产煤层。 地震烈度：根据建筑抗震设计规范（ GB500112001）， XX 市境内 抗震设防 烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.15g。 5.1.7 交通运输条件 XX 地处晋冀豫三省交界处，境内交通便捷，路网纵横交错。铁路建设始于 1941 年，有 5 条越境铁路，全长 141.31 千米，设 18 个客货混用站，为全国拥有火车站最多的县（市）。公路四通八通， 有邯长铁 21 路、 XX 环形铁路、褡磁铁路贯穿全境，邯长公路、 309 国道 （从风景区南侧经过） ， 以及平涉公路、 邢都公路 、武磁公路、邯武复线、午偏公路、邯峰公路等六条省道。 公路通车里程 1316.76 公里，基本实现了村村通公路。这样便捷的交通条件，为 广大游客出行旅游 提供了 便利，市场前景十分广阔。 5.2 建设条件 1、供水：该项目位于南、北洺河流域，地下水、地表水资源丰富，区内有御玺湖及大小河流四条支线，长年汩汩小溪，一年四季不涸，为景区开发提供了可靠的水源保障。 2、排水：该项目为旅游项目，只有生活污水，且污染量较小，计划利用氧化塘，对生活污水进行处理，该项目四周均为林地、田地，为北洺河支流，规划建筑地基适当抬高，雨水排放不成问题。 3、供电：该项目距 口上水库、四里岩水库 发电站较近，用电采用双回路配套，电源来自附近变电站，确保了最大限度的负荷用电。 4、供暖： 寻找地热源， 建议使用地源热泵采暖 。 5、通讯： XX 市的程控电话网已建成，亦在移动电话的覆盖之内，通迅较为方便。 6、防洪：该项目为北洺河上支流，下游共有两座中型水库调节水量，景区范围内洺河防洪标准达到百年一遇，规划建筑地基适当抬高，防洪不成问题。 按 XX 市城市总体规划，通往 XX 市 门道三川 风景区的道路已完成扩建和路面水泥硬化。该项目拟选场址的外部交通条件是极为便利 22 的，有利于项目今后的经营与发展。 23 第 六 章 建设方案 与建设内容 6.1 项目概述 XX 市长寿村自然风景区，共占地约 25 平方公里，景区内最高峰青崖寨海拔 1898.8 米，为冀南第一峰。摩天岭海拔 1747.5 米。这里层峦叠嶂 ，峪谷深幽，尤其到夏季，林木葱郁，鸟语花香，山泉叮咚，空气新鲜，气候宜人。 主要景点有： 1、通天峡：是进入景区的第一景点，两旁山崖高约百丈，而底宽不过数米，右边是常流不涸的汩汩河流。当你进入峡谷仰望蓝天一线，俯视碧水如带，大有“峰与天连接，人从地窟行”之感。 2、马刨泉：过去通天峡，映入眼帘的是马刨泉，相传宋太祖赵匡胤千里送京娘途经此地，困渴交加，正在焦急之际，只见赤龙马怒吼一声，举啼猛刨，一股泉水便喷涌而出，常流至今。 3、桃红泉：通天峡左侧的山峰 叫桃红山，桃红山下，有一山泉叫桃红泉，相传，在久远的年代，三年未曾下雨，地上树木花草花大都枯死，当地老百姓天天到黑龙庙求雨，一年春季，天气特别晴朗，万里无云，午时，天突降祥云，来不急打雷，倾盆大雨从天而降，连下三天，桃红山下就溢出了泉水，而且常年汩汩常流，从未涸过，当地人后称此泉为“桃红泉”。 4、龙盘树：摩天岭山脚下的艾蒿坪村，有一株数千年的古树，此树生长在山坡上，根须 暴突扭曲盘桓，如巨龙旋绕在大树底部。相传赵匡胤千里送京娘，从山西下十八盘行至此地，人困马乏，见此树枝 24 繁叶茂，便背靠大树乘凉，不知不觉睡着， 而当地人却见一条巨龙盘卧在大树下，因此取名曰“龙盘树”。 5、洺河源、长寿泉、长寿村： 在摩天岭北麓的山岩底部，有数孔汩汩而流的清泉，四季不涸，夏凉冬温，此处即为北洺河的发源地，也是北洺河水的源头，所以称洺河源。在泉水的下方，有一个小山村叫艾蒿坪，是秋树坪村的 一个自然村，全村 98 口人，村民自古以来皆饮次泉水，平均寿命 80 多岁，从未有癌病发生，寿终正寝，无疾而终，又称“长寿泉”。因该村人均长寿，从 2001 年有市民政局地名办批准正式更名为“长寿村”。 6、十八盘： 实际是“二十八盘”，俗称“十八盘”，位于峻极关东侧的 XX 境内，为红石砌成的盘山大道，从艾蒿坪村经二十八转，方达关口，此路古为贯连太行山东西的主要驮道，山路石板上的簇簇蹄痕，显现出当时的驮队载道络绎不绝的情景。 7、连翘泉：位于长寿泉上方 100 米处的又一孔山泉，泉的上方是上百亩的连翘茶林，过去村民们的牛羊一旦有病，就圈到此，饮几日连翘泉水，会自愈，后称此泉为“连翘泉”，实际上是成片的连翘茶林，特别茂密，雨季涵养的水份，从山里浸出的泉水，自然含有连翘的功效。 8、峻极关：位于摩天岭主峰北侧。为古时通晋关隘，左为千丈峭壁，右为万丈深渊，唯中一线逶迤凭虚凌空，险 峻之极，此关建于唐会昌四年（公元 844 年），为唐武宗讨判将刘稹所辟。关门为青石砌成的拱形门洞，上原有篆刻“峻极关”三字。越关西行即为 山西省左权 25 县，古为“鸡鸣三省之地”。建国前， XX 原为河南省，北边的邢台沙河为 XX 省，西边左权即为山西省。 9、古长城：现存三段，一段位于峻极关左右延伸处；一段位于摩天岭背后后柏山的山岭上；一段位于黄背岩与沙河市交界的山脊上。据专家考证，现存长城为明代重修，初筑于战国时期，属 XX 市级文保单位。 10、摩天岭：因其峰高耸入云，犹如摩天而得名。主峰海拔 1747.5米，四周峭壁高悬，唯 一径通天。山顶方园百余亩，广可跑马，夏日百花齐放，秀色醉人，此山为 XX 五大山脉主干之主峰，又为南北洺河发源地。站峰巅远眺，山如丸、河如带。塑风裂襟，豪气顿生，为登高观日出之绝妙处。在 XX 顶的数十亩平地上，建有 XX 庙，现存有片瓦、 砖石，据专家考证这里曾是战汉时期屯兵宿营军事战略要塞，今天却是游人野营游玩的绝妙之处。 11、原始次生林：在摩天岭四周的山岭上，密布着大量的原始次生生林，约 2 万多亩，当你深入其中，会发现许多平生未见匪夷所思的东西，有罕见的树木，有叫不上 名字的奇花异草，有数尺高的蚂蚁堆，有数百种名贵药材，实为寻秘探幽，探险者的乐园。 12、连翘茶林：在摩天岭顶峰东南的山坡上，有千余亩连翘茶林，为北方罕见，此茶功能神奇，要用价值很高，有清肺利尿，解毒防癌等特效。此菜叶加工简单，尤其到秋季，硕果累累 的茶壳，摘来便可入茶，是感冒消炎的良药，开发价值极高。 13、青崖寨：是摩天岭景区内的最高峰，海拔 1898.7 米，位于荒 26 庄，南洺河的源头，也是冀南最高峰，攀上山顶，登高望远，腾云驾雾，群山起伏，云雾翻滚，大有一览众山小 ，妙不可言之感。 14、新华社印刷厂旧址：位于摩 天岭的南坡，荒庄村的北侧山沟里，当年八路军 129 师刘邓大军曾在此地宿营多处，周围有梁沟兵工厂、八路军被服厂、战地医院，新华社印刷厂就在此地，现仍存有旧址。 15、仰佛山： 位于摩天岭群山峻岭中的一座奇山。登上二十八盘中段可观到仰望天空的“大佛”。相传，若干年前，连续三年干旱无雨，民不聊生，当地众山民便求此佛风调雨顺，卧佛不负众望，仰望天空，祈求恩赐，果然灵验，因此当地山民，便常去祈求降雨，大佛为降福人间，便永久仰着头，化作“仰佛山”。 16、蛤蟆山：位于峻极关右侧的山峰上，相传在一个风雨交加、电闪雷鸣的夜晚过 后，山峰变异，原是天空的蛤蟆精因犯天戒，被贬下人间化作此山。 17、鸡冠山：位于摩天岭东侧，阳坡村东，该山的半山腰有个天然溶洞，当地村民们常听说从洞内传出来石鼓、石锣的响声，很是神秘。 18、瀑布崖：位于通天峡前左侧，海拔 1210 米，夏季可观到倾泻万丈的瀑布，景色十分迷人。 19、南蛮垴：位于摩天岭东侧，山顶上有一片上百亩的盆地，风景独特，山势秀美，相传当年有一个南方世外高人，从太行山的北头，沿着八百里太行山脉，从风水上寻到此宝地，占地修坟，唯太行山脉 27 的一处风水宝地，从中可想象到这里独特的风景。 20、拴马 峰：位于二十八盘中段右侧，相传赵匡胤千里送京娘途经此处，在此峰拴马休息，近前依稀可见山上的缰痕。 21、爱侣石：站在摩天岭 笸箩垴上，向北远眺，可观到此石，形似一对爱侣在热恋、亲吻，为情人留影纪念的天然背景。 22、笸箩垴溶洞：位于笸箩垴海拔 1480 米处的陡崖上，途经缠绵不断的原始次生林 可达洞内，此洞长 100 多米，宽 3.5 米，高 3 米，洞内有奇异怪状的钟乳石，包罗万象，景色迷人。 23、庄活洼：位于摩天岭西侧的另一道支川，是 XX 市西部深山区一个最原始的一个自然山村，该处有多处山泉，历史故事传说，是一处待开发的处 女地。 大部分属于初步开发或待开发。 6.2 建设规模内容 根据市场分析与预测结果和城市建设发展需要，经综合分析确定项目的建设规模和建设内容，如下： 建设内容： 拟在二期工程中建设四星级宾馆、餐厅、养生园等服务群落 ； 摩天岭 XX 庙的修复 ； 峻极关及 200 米古长城的修复 ； 按照有利于自然保护、景观建设和适宜旅游观光度假的总体规划要求拟对活水乡秋树坪村内的 3 个 自然村 77 户人口实施迁村， 充分利用并统一规划区内各自然村的村落民居 ，恢复原始生态村的建设 。 建设规模： 1、四星级宾馆、餐厅、养生园等服务群落 28 位于长寿村的南侧，南 台一带，占地 15 亩，对现有的长寿山庄会议中心，实施拆迁改造，建造一所为游客提供长寿休闲、度假的服务中心。主营 会议接待、 住宿 停车 、餐饮、长寿药膳、长寿保健服务、长寿理疗中心 等配套服务设施 。 根据 目前市场情况来看 ， 预计本项目年接待能力 10 万余人，这就意味着景区配套服务功能区至少应规划能够接待 200-300 人，达到三星级至四星级酒店接待设施条件的宾馆、餐厅、养生园等服务群落，建筑面积 8500 ， 配备 宽带、 卫星接收电视、程控电话、电子门锁等现代安全设施。有全新标准客房，高级标准客房，高级套间 等 ，可接待 300余 人入 住。餐厅经营 以长寿养生为主的 各式菜肴，给您以不同的感受。设有会议室 4 个， 其中大、小会议室各 1 个，中会议室 2 个， 备有先进的配套设施，可分别接待 10 200 人会议 。 2、 摩天岭 登山区 整修峻极关，恢复峻极关及其古长城 200 米，建观佛台，登山休息厅，重修 XX 殿，雕刻“摩天极顶”石刻，修整步游道 10 公里。 3、 恢复原始生态民居 按照有利于自然保护、景观建设和适宜旅游观光度假的总体规划要求拟对活水乡秋树坪村内的 3 个 自然村 77 户人口实施迁村， 充分利用并统一规划区内各自然村的村落民居 ，恢复原始生态村的建设 。 考 虑要安排村内的部分劳动力到长寿村景区就业，拟将长寿村的 3个自然村 77 户人口迁至 距离长寿村风景区约 5 公里处 养圈村， 建设新民居，占地 10 余亩， 建筑面积约 12000 。 29 并对原自然村的村落民居，实施改造修建，恢复原始生态村的建设， 与风景区内的自然景观协调一致。 30 第 七 章 环境保护与安全卫生 7.1 环境保护 项目所开发依托的资源，在很大一部分上是利用原有的林地、山地和水体。因此需依据生态保护的原则及有关规定，确定具体范围，对生态加以保护，并且把围护原有自然生态系统放在 首位，即开发建设如与生态保护发生矛盾时，绝不能牺牲生态保护，确保可持续发展。生态保护要保护原有风貌，即只能改善、改良，不能破坏、损毁，开发项目要放在重点保护范围之外。 本项目立足于自然生态、人文景观资源的开发与保护，融环境保护于项目建设、经营全过程，有利于生态建设的健康发展。经营过 程中产生的垃圾等废弃物，实行定时、专人、集中处理的景区保洁措施 。 7.2 安全卫生 1、医疗服务 除 依托当地附近医院的辐射功能进行服务保障以外，在 长寿村自然风景区 内 设立医疗急救点， 并 配备医务人员及医疗设备。 2、旅游安全措施 在较为危险处设置醒目的警示标志，对游客进行旅游安全教育，定期对旅游区防护设施进行检查，及时维修、加固，确保游客人身安全。特别要对游览高峰期防护设施的承载能力加强保障，全面加固道路护栏，游客高峰时控制游客数量，及时疏导客流。 3、卫生防疫 31 做好卫生防疫工作，特别要杜绝食物中毒事故发生。 32 第 八 章 节能 节能是我国可持续发展战略中的重要能源政策。近几年来，国家相继出台了一系列节能强制性规定，严格要求新建和改扩建项目均应严格执行相关规定。本项目的建设方案应按照 国家法律法规要求以及依据国家和行业有关节能的标准和规范合理设计，起到提高能源利用效率，促进国民经济节能型发展的作用。 8.1 建筑能耗控制 随着科学技术的飞速发展，建筑材料的新旧更替，建筑节能与新材料、新技术已日趋成熟。在该项目的建设中，应充分考虑国家关于节能和新材料、新技术应用的原则，在保证建筑质量高、功能全、造价低的前提下，应优先选用技术成熟、质量优良的新材料、新技术、新工艺、新设备，以最大限度地降低能耗，达到国家节能和新材料、新技术应用的目标。 建筑物 外墙 及屋面 加聚苯板保温层，外墙传热系数由 1.2 降至 0.6，屋面传热系数 0.8 降至 0.5，外 窗 采用塑钢中空玻璃窗，传热系数控制在 2.5。 分户门采用防火、隔音、防盗保温多功能成品门，以保证节约。严格控制建筑能耗，保证节能标准达到 50争取提高到 65。 8.2 节水方案 本项目 在建设过程中 首先应选用节水型工艺技术和设备，降低水的耗用量。在用水设施的选择上采用节水型龙头（如陶瓷芯片龙头）以改变传统水嘴用橡胶密封材料而产生的老化漏水现象，节约水资源 33 的无效消耗 。 8.3 节电方案 项目区域内采用电器多回路配线技术增大户内允许用电容量。 在灯具选择中，采用节能型光源。照明要 充分利用自然光并选用高效节能照明产品， 定期清洗照明灯具、定期更换老旧灯管、养成随手关灯的习惯，以达到节约照明用电 ； 项目 建筑物的公共照明采用声控、光控延时节能开关和节能灯具，可避免无人时的照明浪费；对于一些公用照明设施，尽量采用自然光照，实行“绿色照明”。 8.4 节约资源和新材料、新技术应用 项目区域内 新建 建筑的围护材料全部采用轻质加气混凝土和粉煤灰空心砌块，淘汰粘土制品节约土地，同时可减轻建筑结构重量，从而达到节约钢材、水泥等目的。 采用建筑外保温技术，屋面、外墙用发泡聚苯板保温层来保证节能标准的实现。 本工程尽量采用成熟的新材料、新技术。 34 第 九 章 组织 管理 及 人力资源配置 9.1 组织 管理 承办单位 法 定代表人 李新如 ，公司按照现代企业管理模式，实行总经理负责制 ， 设副总经理 1 人，协助总经理进行日常管理工作， 下设办公室、财务部、 经营部、 餐饮 部、 工程部、 后勤部等 经营管理职能 部门。 在管理方法上，借鉴国内外先进科学的技术方法，并于国情、市场机制相结合，企业的机构设置与人员安排，以一专多能，一人多职为原则，提高办事和工作效率。 企业组织机构简图： 各部门主 要职责及定员如下： 办公室对内负责协调各部门工作及人事劳资、文件档案和后勤事务（包括车辆等），对外负责社会公共关系的协调等工作，定员 10 人。 财务部下设会计、出纳各一人，负责制定企业财务计划和管理费总经理 副总经理 办公室 财务部 经营部 餐饮部 工程部 后勤部 35 的预算方案，监督资金运营，搞好会计核算，做好会计财务报表及费用分析报告，定员 2 人。 经营部负责对景区内的旅游、餐饮、娱乐等业务进行统筹规划、管理和业务指导、培训。下辖售票处，负责门票的出售，定员 8 人。 餐饮部主要负责对景区内餐饮部门的全面工作，做好来宾的招待餐，不断改善餐饮质量，提高服务水平，努力做到物美价廉，创 出自己的特色，定员 110 人。 工程部主要负责基建、改、扩建工程的前期准备，施工进度和技术管理，对工程质量进行监督和验收。此外，还负责日常维修工程的管理。定员 20 人。 后勤部负责景区内的安全保卫和卫生保持工作 ， 定员 150 人。 上述合计，公司员工定员总数为 300 人。 9.2 人力资源配置 该项目能否成功运行，除了建设的合理性，更主要的是科学管理及员工工作效率和敬业精神，因此，在项目建设过程中应着手招收员工，并对他们进行有关的业务培训 。 9.2.1 人力资源合理配置 任用多层次人才，避免大材小用，以免造成 人工成本的浪费，各层次人才构成一个梯队，每个人都有实现自身价值的发展空间。 9.2.2 人力资源开发 1. 精英培训。挑选中高层管理人员到经济发达地区进修，学习先进管理经验和理念，以点带面，提高旅游企业及机构的经营管理水平 。 36 2. 建立高水平的培训机构，聘请资深培训师，对宾馆、饭店、旅游区（景点）等在职人员及即将上岗人员进行岗位培训，注重实用性，专门致力于与宾馆、饭店、旅游区（景点）、旅游经营管理等相关课程。 3. 以优惠措施积极引进人才。通过招聘、调动等方式把一些懂业务、善管理、有相当资历、素质水平较高 的人才，充实到各经营管理层之中 。 37 第十章 项目实施进度计划 本项目的建设应严格按照国务院建设工程质量管理条例的规定和项目主管部门的相关要求执行，采用先进的科学技术和管理办法是保证项目正常、顺利建设的重要条件。项目的业主单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位均应依法对建设工程质量负责。 XX 长寿村旅游开发有限公司近年来，曾多次邀请省内外专家学者对该区域旅游资源进行了考察论证，已从各方面得出结论，该区域不仅山水资源好、生态环境好、人文景观好，而且有巨大的发展潜力 。 本项目建设周期 约 3 年 ， 拟 计 划 于 2008 年 78 月完成项目 可