TOWNHOUSE产品规划建筑设计.doc

一、TOWNHOUSE 社区规划要点1、容积率物业类型的选择很大程度上取决于项目的容积率。从市场调研下的新建住宅容积率来看，独立别墅一般在0.3-0.35之间，双拼在0.4-0.5之间，联体别墅一般在0.55-0.65之间，叠加在0.7-0.9之间，公寓项目的容积率在1.0-1.6之间。项目名称容积率楼体类型金地格林春晓0.7联排/叠加银都名墅0.45双拼上海公馆0.5双拼爱伦坡艺墅0.4独立别墅/双拼别墅复地北桥城0.69联排万科燕南园0.63联排、双拼英国会0.7联体别墅(六联/八联)万科蓝山0.57联排、双拼上海诗林0.811F/叠加/联体/独立别墅江南文化园0.6独立/双拼/联体别墅合生城邦0.7联排、叠加从上海招商依云郡的实际多方案比较看，0.6是纯TOWNHOUSE比较合适的容积率。0.7不得不通过叠加产品来稀释，其中大约有1/4叠加产品。苏州依云水岸容积率0.74，也有大约1/4的叠加产品。根据对市场楼盘的调研和自身多方案比较，我们得出以下容积率表：容积率产品类型低于0.3独立别墅0.3-0.4独立+双拼，或小独栋0.4-0.5双拼0.5-0.6四联六联0.6-0.7六联八联0.7-0.9叠加多层花园样房由于规划不同(自由式与行列式)、规划部门日照间距要求不同（1.2或1.3）、房型设计不同（面宽、进深、层高等），不同项目会有所区别。但在拿地前的估算与前期定位阶段，可参照此表来选择产品组合。2、集中绿地率别墅生活的重要元素是私家花园，因此，在设计时开发商和设计师都会尽量给每户一个大的花园。由此造成的结果就是绿地率很高，通常都能达到35-40%以上，但集中绿地率不高。因此集中绿地率是一个在规划阶段需要高度重视的指标，否则，有可能在后期需要调整规划或者在验收时产生麻烦。在依云郡项目中，由于将大量绿地划入客户私家花园，导致集中绿地率达不到10%的要求。后由于政府同意将水系计入绿地率，集中绿地率这一指标才勉强达标。3、产品类型组合由于Townhouse这种产品类型没有一个明确的法律范畴的定义。因此，在其发展过程中也产生了一些衍生产品，逐步形成两个不同的发展倾向。 最初的Townhouse产品多是以三层为主、顶天立地、有前后花园的联排住宅。经过数年发展，一类偏向高环境质量低密度，向独立别墅靠拢。具体表现在于加大面宽，减小进深、降低层数。这一类可以被称为Townhouse 或独联体，因为有些产品每户之间侧墙已很少连接。它所面向的是消费者对高档次Townhouse产品的需求。另一类产品则向高密度、低价位发展。增加层数，做成上下叠加的形式，虽然每户都有或南或北的私家花园，但产品形态本身更像城市集合住宅中的复式住宅。这类产品或称为叠拼，也有叫做接地式住宅的。其产品存在其产品存在的基础仍是市场对低密度住宅的追求，只不过价位偏低，所提供的土地或庭院环境资源也不理想。这种产品分化其实也是Townhouse这种产品其自身特点决定的，它本身就是介于普通复式住宅与别墅之间的一种过渡产品。同时也是市场需求的反映。4、规划布局规划布局可分为行列式与自由式两大类。高品质Townhouse应摆脱行列式规划。Townhouse的社区规划应强调建筑与自然的融合，创造出富有生气的建筑外部空间。 第一代的Townhouse产品中，如一栋洋房、康城等，在容积率0.6的情况下，其自身由灵活的规划形态，提供了丰富的街景和足够的社区中央和组团绿化。在Townhouse诸多指标中，业主对社区环境规划满意度也是最高的。而在以后的Townhouse产品中，容积率越来越高，很多做到0.7,上海复地美墅甚至于做到了0.85。虽然这些项目在户型和立面都更加创新和升级，但规划形态全都回到行列式布局。这中间有多方面的原因，主要是由于容积率的限制，面宽加大了，进深减小了，层数也降低了。必然对规划形态有所影响。另外，普通购房者对规划形态和建筑外部空间的认知能力不足也是一个重要的原因。很多业主往往是在入住了一段时间以后，才能对所居住的社区环境的优劣作出正确的判断。如果发展商在重视户型设计的同时忽视规划设计，所提供的室外环境则是不理想的，户型、立面、室外空间形态和绿化植被等都是构成Townhouse社区综合品质的不可或缺的关键因素。单就室外环境而言，仅仅有了绿化和水系还远远不够，由建筑围合而形成的整个外部空间的质量更为重要。因为规划一旦确定，建筑物落成以后，其外部空间则是不可更改的了，而绿化水系等则可以不断补充完善。而目前普通的多层、高层住宅也都尽量避免行列式 的规划，业主到郊区买Townhouse，如果得不到更高质量的社区环境，则有些得不偿失了。所以在新开发的Townhouse项目中，对规划设计要尤为重视，只有这样，才能保证其生命力和吸引力。因此,近期的TOWNHOUSE产品,也开始重新向自由式回归,容积率也大多控制在0.7以内。 5、可识别性 可识别性指的是居民能够通过建筑本身的空间形态、材质、色彩来认知家园，而不是通过门牌号。可识别性的小区可以给住户更强的家园感和归属感。别墅区作为高端居住产品，应避免兵营式布局和千篇一律的农民居住区风格，创造出丰富多彩的空间形态。通常来看，小区内每种栋形的重复率不宜超过8-10次，也就是说，1个100栋的小区应有10-12种栋形才会比较丰富。同时，材质与色彩的不同也可以创造出不同视觉效果。此外，如采用自由式布局，同一栋形几栋建筑在不同位置的周边环境不同，也可形成可识别性。6、楼体联排可做到3-8联，8联以上必须断开以满足消防要求。从效果上看，8联有墙的感觉，尽量慎用。选用单数联与双数联并无大的差别，取决于规划、房型与立面特点。在一个小区中，选用几种楼体可创造出高低错落、长短结合的丰富空间效果。在招商依云郡项目中，我们选用了双拼、四联、六联、四联叠加、六联叠加以及叠加与联排组合等六种楼体，空间效果十分丰富。7、层数 中国社会已进入老龄化社会，尤其是大城市的老龄化比例更高，别墅中的垂直交通对老年客户构成很大抗性。因此，目前别墅产品的消费主体仍是中年人，而联排别墅的主流消费群体则更加年轻。从舒适度看，两层的别墅是最理想的，既有公共空间与私密空间的分隔，又没在太多的户内垂直交通。但由于用地限制，除了少数高端别墅为一层或两层，目前绝大多数联排别墅仍为三层。并且为增加产品价值，开发商还积极拓展阁楼空间和地下空间，赠送给客户，很多产品实质上形成了五层楼空间格局。11、建筑风格目前上海市面上的建筑风格越来越多，从传统欧式到现代简约到南加州西班牙式。本文认为，目前上海市的别墅设计已趋于成熟，建筑风格越来越多元，不存在一种占主导地位的建筑风格。选择建筑风格需要根据区域特点（如浦东现代式相对居多，朱家角以传统中式居多，而松江新城泰唔士小镇内则相对适合英伦风尚）、目标客户喜好、公司特长等综合确定。12、景观景观大体可分为自然与人工两种风格。目前，采用自然风格的较多，人工风格的小区大多与现代建筑风格与较规整的规划布局相匹配。TOWNHOUSE社区由于建筑仍相对较密，因此不很适合野的风格，大多数TOWNHOUSE社区的景观设计都十分精致，同时又力求自然，避免人工痕迹过重。二、TOWNHOUSE 产品建筑设计要点（一） 指标研究1、户型面积 由于TOWNHOUSE产品本质上还是经济型别墅，客户有一定经济实力，但又不是真正意义上的富人，购买力有限，对价格的敏感性较高。因此必须通过控制面积来控制总价，以增加客户群的规模。 从户型面积看，市场上各样本的面积控制都非常紧密、合理，既考虑到别墅的雍容，又不失居家的实用，满足了不同消费层次的需求。别墅物业方面，不同功能定位和不同物业类型的项目在面积上有着明显区别。一般而言，独立别墅面积在250-400 M2，双拼别墅面积在230-270 M2，多联体别墅的面积在180-240 M2，叠加别墅面积比较紧凑，一般在160-180 M2之间。在目前的市场环境下，由于房价不断攀升，更加需要控制面积，双拼尽量控制在250平方米以内，多联控制在220平方米以内。并且需要增加180-200平方米小房型的比例，以满足大量新兴中产阶层产品升级更新的需要。项目名称独立别墅双拼别墅多联体别墅叠加别墅知雅汇/210170-178金地-格林春晓/260180-250150-190爱伦坡艺墅310250/江南文化园340195-233/樱园/180-270/上海公馆/240-260/爱伦坡艺墅310250-265/夏州花园230-360/九洲大唐花园260-394/英国会/267-298/半岛花园/182-197/新上海弄里人家/167-195/新上海花园洋房265-368/江南文化园340233195/绿宸家园/228-238/上海诗林350/220-2401642、面宽、进深、层高面宽是联排别墅档次的重要标志性指标之一。有一种观点，面宽的大小反映了联排别墅的档次高低。目前市场中有些产品面宽作的很小，如万科蓝山仅为5米4，此类产品在未来将逐步减少，或作为低端TOWNHOUSE产品存在。一般来说，多联别墅面宽需在6米以上，小于此面宽功能上会有较大缺陷。如果面宽能做到6米6，二楼就能有两间卧室朝南，并且两间卧室的面宽也都不错，这样的房型是非常有吸引力的。招商依云郡项目的联排别墅面宽分为6.6米与7.2米两档，在TOWNHOUSE中是非常难得的。3、卧室数量相对于公寓以2房、3房为主，联排别墅通常以4房为主。别墅在用房上相对多出公寓，主要原因是别墅生活通常需要有客房。并且作为公寓房的升级产品，在卧室数量上也需要多于普通公寓。但由于目前家庭结构的小型化，家庭人口一般在2-4人，过多的房间也无必要。除了少数大房型或针对少数家庭成员较多的客户可做五房外，主力房型以四房为宜。四个房间的分布通常为主卧1个、次卧2个，另一个为客人房或书房。4、卫生间数量目前的联排别墅以三层为主，通常需要3个左右的卫生间。其中主卫一个（服务三层主卧区）、次卫一个（服务二层家中其他成员）、客用卫生间一个（服务于一层客厅、餐厅）。这三个卫生间是必不可少的。有些产品也根据实际情况增加卫生间，如：二层由于有三间房，设两个卫生间；一层有老人房，而为老人房专设一个卫生间；或在地下室也设卫生间。通常来看，联排的面积一般不超过250平方米，房间数不超过四间，三个卫生间基本可以满足日常需要，太多也无必要。本文认为，卫生间数量以3-4个为宜，超出4个浪费，少于3个使用不便。（二） 规划功能处理要点1、入户方式联排别墅的入户方式可分为南入、北入和中间入三种。通常而言，中间入只适用于端套房型，但凯德置地近期在华漕开盘的“西郊-林茵湖畔”采用了中间套中间入的入户方式，效果如何，尚需市场检验。本文重点还是比较传统的南入与北入方式。在上海地区，住宅的朝向非常重要，客户非常看重南向的房间与面宽，因此从住宅使用的角度看，最理想的方式为北入，可以充分将南向面宽留给予客厅。但从用地经济角度考虑，全部房型均为北入会增加道路面积，一条宅间道只能服务于一排房屋。因此，仍有大量联排产品选择南北入方式，一条宅间道服务于两排房屋。由于目前土地价值越来越高，而南入房型通过设计处理也可较好地满足居住需求，因此市场上的产品还是以南北入为主，尽量充分利用道路，而通过设计提升南入房型的居住品质。2、停车方式停车方式可分为室内车库（包括地上和半地下）、私家花园停车、室外集中停车三种方式。由于车库也是别墅的重要价值体现之一，因此室外集中停车这种与公寓相同的停车方式应尽量慎用。在条件允许的情况下应尽量设置车库，双拼建议设双车库。一般联排产品，如有一个车位的车库，加上车库前道路，每家也可停2辆，基本均可满足。但是，南入房型设置车库会产生一些问题：1）如将车库设在地上，占用南向面宽；2）如将车库设在客厅下部，或使建筑整体抬高过多；或车库下沉过多，坡道过陡，底盘低的车难以进出车库。因此，招商依云郡项目的南入停车方式选择在花园中设车位停车，通过植物遮挡使其不影响客厅景观。3、空间形态TOWNHOUSE最重要的空间形态有以下两点：一是客厅与餐厅的关系。客厅的高度是TOWNHOUSE产品价值的重要体现之一，TOWNHOUSE产品的客厅高度至少要求在3米5以上，最好能到4米左右。而餐厅高度与公寓中一样即可，并且餐厅下通常会设计车库。因此，客厅与餐厅之间会形成高差。在设计时，需注意对高差的控制，客厅与餐厅的高差不宜超过1米，否则粉间感觉会比较压抑。同时，也需要充分利用不同用房对层高的不同要求，利用高差来设置车库、地下室等用房，充分利用竖向空间。二是是否设内庭或内天井。设置内庭和内天井可增加进深，节约用地；但如使用不当空间效果会受影响。内庭设置在一楼餐厅与客厅之间，可以种植花草，也可放空调主机、热水炉等设备，但是将客厅与餐厅分隔开，影响空间联通；并且放置设备也影响美观。内天井则是将二楼、三楼全部挑空，同时在屋顶处开天窗，这种手法目前也用的较少。我们认为，目前市场上采用内庭和内天井手法的成功的不多，除非必须采用大进深的房型，尽量慎用内庭或内天井手法。4、私家花园及室内外一体化设计TOWNHOUSE产品需要在公共集中绿地与私家花园之家寻找平衡。通常而言，私有化的空间更具价值，Townhouse 应有足够的私家花园资源，至少每户应有前后两个花园，30-50平方米的私家花园面积。 “有天有地”的Townhouse这种独特住宅产品的出现，满足了一部分人渴求接触自然、亲近自然的愿望。然而这片弥足珍贵的有限天地却在大部分Townhouse社区的开发环节中，没有得到足够的重视。室外空间（包括庭院、露台等）设计滞后于建筑单体及户型设计已是不争的事实，严重阻碍了社区整体形象的进一步发展与提升。 纵观数年来的多数Townhouse项目，由于没有进行整体统一的室内外环境设计，社区室外空间环境不尽如人意。有的庭院面积过小，仅相当于一个室外停车位；有的缺乏有效的控制和正确的引导，以致庭院景观千奇百怪，与建筑形象格格不入。也有个别项目曾做了一些尝试，以墙、柱、梁等建筑手法将私家庭院围合起来形成封闭的庭院，庭院私密性增强了，但对社区公共环境却产生了一定的负面影响。普通Townhouse均有前后花园，在功能定位上也应重点考虑。前花园重景观，表现房主个性，并维护小区整体形象，后花园重使用性，是家人休闲、放松身心的小天地。（三）建筑功能设计要点1、客厅客厅是体现TOWNHOUSE档次的最重要空间之一，也是区别于公寓的一个重要元素。理想的客厅面积应在30-35平方米，层高4米左右，面宽6米以上。如果房型较小，面积可小于30平方米，但应在25平方米以上；层高不宜小于3.5米,以区别于公寓房;面宽不宜小于4.5米。2、主卧主卧区由主卧室、卫生间、更衣室构成。主卧的面积以总面积的1/10为宜（包括更衣室），通常在20平方米左右；面宽应大于公寓房主流的3.6米,至少在3.9米以上，如能达到4.2米或4.5米，则更体现出档次；主卫的面积以6-8平方米为宜。主卧区的布局可分为集中式与分散式两种。集中式是以主卧式为中心，卫生间与更衣室在卧室旁边，流线很短；分散式在楼梯处设一个家庭室，将主卧式放在南侧，将卫生间和更室室设于北侧，拉长流线、增加进深、扩展主卧区的活动功能。两种方式各有利弊，可根据目标客户综合决定。3、保姆房TOWNHOUSE产品中设保姆房的比例不多，主要是因为上海人更喜欢用钟点工，钟点工使用成本低，并且不影响家庭生活。但是，有些区域离市区较远，并且周边都是高档楼盘，较难找到钟点工；也有些家庭，由于各种各样的原因（如老人不能