【商业地产】-长沙博宇项目商业定位方案-121PPT

2015/6/11 1 博宇项目商业定位方案 2006年 11月 6日 2015/6/11 2 第一篇 社区商业定位思路 2015/6/11 3 1、对社区商业发展的理解 社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业模式。 狭义 :指满足购物、饮食、家居等基本需要的商业服务； 广义 :还包括会所、教育、交通等社区配套服务。 2015/6/11 4 2、社区商业的功效与作用 内涵：服务于本区居民 外延：服务于外区居民 内涵与外延的范围决定了社区商业的规模、业态、形式等差异 中海康城社区商业街 祈福新邨大型食街 2015/6/11 5 3、 社区开发与社区商业发展的协调 为社区生活配套，规模要适中，主次要分清，功能要综合，档次要恰当，价格要实惠 店铺的互补性与聚合性，商业服务的便利性与亲和性 需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活 要适应社区发展的提升而提升 分期、阶段性、展现社区的特质 2015/6/11 6 4、社区商业发展理念 购物、娱乐、餐饮、休闲、教育培训、健康运动、家居、医疗等 社区服务消费相结合，建立全方位的泛商业社区模式。 目标：打造一个满足多元化消费生活，完善社区配套，提升生活品质，充满人性化的时尚休闲购物街区。 2015/6/11 7 1） .零售、餐饮、文教、服务产业的配套性 基本特征 2015/6/11 8 2） .居民日常需求的便利性与供应的适应性 基本特征 2015/6/11 9 3） .商业服务的亲和性 4） .需求与盈利的长期性、稳定性 5） .店铺的互补性与聚合性 基本特征 2015/6/11 10 5、大型综合社区商业中心开发要求 开发商、零售商、投资商均要把握上述特征。 在规划、设计、建设、招商、经营、管理、服务等过程共同参与。 开发商与零售商（尤其是主力店）的广泛共识、长期合作、利益共享。 2015/6/11 11 未来周边的公建配套 首期开发的公建配套 现有周边的公建配套 小区公建配套的设定 小区会所的设定 6、社区公建配套建议 2015/6/11 12 7、小区公建配套定位 小区 规模 的大小，决定了小区配套设施的规模。 小区配套设施的 内容 ，直接体现小区的档次及形象。 小区配套设施的 成本 投入，短期内较难收回。 后期的经营成本较高，单靠区内消费难以“养活”。 配套设施实行对外 经营 ，容易破坏小区的整体治安管理。 2015/6/11 13 8、小区公建配套设定 小区配套设施的规模应充分体现小区的档次 高档次 的大型精品楼盘。 小区配套设施的内容要尽量完善及齐全，必须能 满足小区内的基本生活需求 （体现楼盘配套的价值及意义 )。 小区配套设施要实行 分期投入 ，短期内配置一些最为基本的配套设施（如：便利店、士多、小食店等）。 考虑 部分设施对外经营 ，规划上将对外经营的内容统一设置，实行对外、对内独立管理 。 本项目的配套设施建议考虑以下几方面内容 ： 2015/6/11 14 9、小区公建配套设定 公建配套分为 ：教育、医疗卫生、文体、商业、金融、邮电、市政公用、行政管理及其他等九方面内容。 教育、医疗卫生、文体（三方面 的配套） 2015/6/11 15 10、小区公建配套设定 商业服务： 800010000平方米 （ 含会所面积 ） 包括： 菜市场（或生活超市） 、 综合百货商场 、 综合副食店 、 食品店 、 面包店 、 小食店 、 茶餐厅 、饭馆 、 小百货店 、 照相馆 、 服装店 、 服装加工店 、 中西药房 、 理发店 、 洗衣店 、 音像店 、 小型书店 、 综合修理店 、 物资回收站 、 便利店 等。 2015/6/11 16 11、小区公建配套小结 配套面积： 1000012000平方米 以上面积是 根据国家规范要求 而设定的，而实际上，现在大部分小区已经将其内容 进行了整理、调整 ，使其更具人性化及合理化。 2015/6/11 17 小区公建配套形式 形式一 ： 设置一条商业街，控制在一定的建筑面积范围内，其功能搭配可以根据实际需求，进行 “ 优胜劣汰式 ” 的自然筛选。 2015/6/11 18 小区公建配套形式 形式二 ： 配置一个中型的购物消费综合体， 将相关的商业及服务配套集中在一起，（如： 生活超市、百货商场、副食品店、面包店、小百货店、服装店、音像店等） 既能满足区内住户的需求，也可以为周边的居民提供服务。除了一些商业外，还可以加入一些娱乐、休闲、餐饮等配套设施，提高其商业价值。 2015/6/11 19 第二篇 项目商业分析 2015/6/11 20 目前长沙市商圈分布图 1、长沙商圈分布图 2015/6/11 21 融城 国际 红星 步步高 水 果 批 发 城 粮 油 批 发 城 红星太阳能批发城 批 发 城 红星家用电器批发城 批 发 城 红星通讯器材批发城 批 发 城 涟 源 百 货 红星糖酒批发城 洞井商贸城 前进大酒店 服饰城 / 通程 红星商业广场 红星国际会展中心 红星绿色食品市场 红星日用商品大市场城 韶 山 南 路 湘 府 路 红星建 材市场 莲湖汽配 市场 红星花卉市 场 税 务高等专 科学 校 红星 绿博物流中心 湖南女 子大学 本案 人 民公社大 食堂 本案 1 . 5 公里范围内主要商业物业 分布图 2、区域商业分布图 2015/6/11 22 红星商圈的路网四通八达，形成了以韶山路和湘府路交会为中轴点的外流交通路网，以及商圈内 12条次干道的内流交通网。 汽车南站矗立圈中，距株洲、湘潭两市只有半小时的车程，到黄花国际机场仅需 10多分钟。长沙一小时经济圈战略在这里将得到最佳体现。 新南城的交通路网具有很强大的优势，规划建设中的武广高速客运专线长沙站设在紧靠新南城的黎托，规划中的长株潭城市轻轨也将穿城而过。 2015/6/11 23 农博会促使了红星商圈的形成与发展，目前农博会已顺利召开了五届。所指的红星商圈位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周。周边有投资 1.8亿元建设的 1500个国际标准展位的中国现代农业博览交易中心展馆；可容纳 5400多户企业和经营户、配套齐全的现代国际物流中心；由 12个农副产品专业市场构成的基础市场群。并建有建材、家电、电器、糖酒、百货等大型市场和商场，整个商业购物场所占地 3000多亩。 随着省政府、天心区政府搬迁，省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、长沙市科技馆等一批省、市级重大文化设施、建筑群落在城南拔地而起，使长沙南部形成新的政务区中央区，植物园文化旅游圈的打造，长株潭融城，都给红星商圈聚集人口和财富提供了巨大的潜力。 红星商圈推进珠三角、长三角、武汉城市群三大经济圈中间新生经济联合体的形成，具有举足轻重的作用。不仅是长沙市新城区的商业中心，同时也是长株潭三市的商业中心。红星商圈的作用是能最有效地聚集长株潭的商业、物流、金融、信息和政治、文化、社会等资源，打造长株潭三市整体核心竞争力 。 3、区域商圈发展史 2015/6/11 24 项目所处红星商圈集中了多种专一业态市场 ,以及各种会展的召开，该区域聚集了相当一批人气 .但是因为受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高。目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。 一些专业市场采用免租几个月甚至几年的招商政策，希望慢慢培养人气，再图发展，由于免租使许多商家在此租下商铺，但由生意过于清淡并不开门营业，情况最为明显的是绿色食品城、灯饰城、体育用品城等。据调查，商家普遍对现状不满意，但看好红星区域的发展前景，因此大多先买下或租下商铺，等待时机。 4、区域商业现状 2015/6/11 25 4、主要街道一层商铺及大型商场分布 各类名称 总店数（家） 营业总面积（ m2） 均每户面积（ m2） 典型代表 生活超市 3 15000 5000 步步高超市、金沙超市 家电超市 3 2000 2166 通城电器 专业市场 5 280000 56000 红星国际物流中心 （由日用商品批发市场及绿色食品市场组成，包括电动车城、渔具城、体育用品市场、灯饰城） 红星大市场： （包括太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场） 红星建材市场 莲湖汽配市场 红星花卉市场 综合百货 3 48500 16166 红星商业广场、洞井商贸城、涟源百货 服装百货 2 2000 1000 合家旺服饰百货、红星服饰广场 2015/6/11 26 2015/6/11 27 5、同类及周边项目租金比较 名 称 红星商业广场 红星服饰城 绿色食品市场 电动车城 位 置 湘府路与韶山南路交 汇处西南角 湘府路与韶山南路交汇处 东南角 湘府路与韶山南路交 汇处东南角 湘府路与韶山南路交 汇处东南角 规 模 占地 69亩，总建筑面积 19000平米 总建筑面积约 1600平米（一层） 占地 500亩，总建面积82000平米，有铺位2000个 经营形式 分散 分散 分散 经营特色 与定位 化妆精品区、精品男装区、精品女装区、童装区、休闲运动区 服装 名酒、饮料、茶叶等 电动车 功能确定 1、生活超市（ 14000 的 “ 步步高超市 ” ）； 2、精品服装区 3、综合区 无分区 食品类 电动车 2015/6/11 28 名 称 红星商业广场 红星服饰城 绿色食品市场 电动车城 售价 （元 / ） 室内商铺 7000 9000元 / ； 超市内铺位 5000 8000元 / 。（ 2005年） 租金 （元 / ） 或扣点 室内商铺 30-100元 /平米 /月，临街大约 120多元 /平米。 免租半年， 半年之后目前租金 35-60元/平米 /月。 免租 2年 免租 6个月 2年，之后租金约 30多元 /平米 管理费 算在租金内 招商效果 共 300多个，出租率 30% 100% 许多一层临街及内街都已出租 第一层 70%左右 经营效果 一般 一般 仅有几个店面在 开门营业 良 评 价 商场整体装修及布展档次不高，前期引进了一些较好的品牌，由于经营不好，纷纷撤出。目前在营的服装价位主要处在 100元左右。 商场整体装修档次不高，购物环境一般。 由于免租，所以被一些人拿到店面，但没有进行经营，生意清淡，都在等待市场培育起来 主要以批发为主，搞一个店面做形象，零售情况不佳。 2015/6/11 29 评价：项目周边缺乏高品质商业， 从南城商业整体租金水平来看，上升空间大 。 各类名称 总店数（家） 营业总面积（ m2） 均每户面积（ m2） 典型代表 生活超市 3 15000 5000 步步高超市、金沙超市 家电超市 3 2000 2166 通城电器 专业市场 5 280000 56000 红星国际物流中心 （由日用商品批发市场及绿色食品市场组成，包括电动车城、渔具城、体育用品市场、灯饰城） 红星大市场： （包括太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场） 红星建材市场 莲湖汽配市场 红星花卉市场 综合百货 3 48500 16166 红星商业广场、洞井商贸城、涟源百货 服装百货 2 2000 1000 合家旺服饰百货、红星服饰广场 2015/6/11 30 6、潜在商业物业 项目名称 位置 项目简介 商业面积 开业时间 融城国际 红星步步高西面 总占地 37.6亩，总建面积 122640平米，由五星级酒店、专业写字楼、五星级酒店公寓、行政公馆组成。 目前开始招商，主要针对品牌餐饮、国际知名连锁企业、银行、影院、酒吧、 KTV、咖啡、健身等。 产权式酒店销售方式： 标准间 538间对外销售，十年后必须回购，十年之间给客户固定回报率 8-9%。 未定 长沙奥林匹克花园 湘府中路 总占地 516亩，总建筑面积，其中商业预留地块面积 126亩，商业总建筑面积 83000平米以上，其中运动 MALL有 13000平米。 商业由：运动 MALL、酒店、写字楼三大部分组成。 建筑面积 83000平米以上 未定 标志商务中心 青园前路以西、迎新路以南、湘府路以北 由一栋 16层五星级宾馆和办公楼综合体（ A座）、一栋 3层商业楼（ B座）、一栋 18层公寓（ C座）以及一栋 18层办公楼（ D座）组成。 总用地面积为 35亩，总建筑面积为 82559平方米。 未定 2015/6/11 31 从上表可看出，近两到三年内，南城要起来的商业体量非常大，本项目的竞争对手多且实力强劲，另一方面也说明南城的发展潜力被看好，各中高档商业物业的开发对于提升南城整体形象及红星商圈档次有极其重要的意义。 2015/6/11 32 本项目周边约 1.5公里以内有一定规模及名气的餐饮有红叶楼、湘府曲园、前进大酒店、新潮大酒店、人民公社大食堂 5家，量不大，根据商圈内人流及人口素质来看，中高档餐饮有较大空间。 7、行业分析 餐饮 2015/6/11 33 目前项目周边经营家电成气候的有通程电器、红星家用电器批发城，低中高档商品一应俱全，可以满足商圈内人口消费。 家电业 2015/6/11 34 目前项目周边商业以专业市场为主，业态较为单一，档次也不高，零货百货类仅有红星商业广场，档次属于中低档，并且前期进驻的一些好品牌商家由于经营不佳而退出不少。因此，零售百货业有很大空间，但经营方式与定位是关键。 零售百货业 2015/6/11 35 周边商业以专业批发市场为主，食品、建材、文体、日用、家电等涉及面极广，市场趋于饱和。 批发市场 2015/6/11 36 产权式酒店 华雅 华天国际大酒店 基本位置 长沙大道与万家丽路交汇处东南 建筑面积 81286平方米 套 数 518 主打户型面积 42平方米 销售均价 7848元 /平方米 发展商 长沙华雅房地产开发有限公司 酒店管理公司 湖南华天酒店管理集团 酒管合作方式 委托管理经营 投资回报方案 1. 一次性付款客户净投资回报率扣税后为 8.5%，并提前返还第 9， 10年租金， 5 10年原价回购，一次性付款 18天免费入住，入住天数可视情况调整； 2. 银行按揭客户净投资回报率 8.18%，提前返还第 10年租金， 5 10年原价回购，分期付款享受 12天免费入住，入住天数可视情况调整； 3、每一单位购房者均可获得 VIP金卡一张，可享受高尔夫 5折，餐饮 8.8折、娱乐 7折，房价 8折优惠。 投资保障体系 湖南博仁企业信用担保有限公司、长沙华雅房地产开发有限公司、以固定资产华雅华天大酒店负一、 1、2、 3、 4、 5、 6楼 7层计 3.7亿资产作为租金回报及回购，拥有第三方担保，风险较小。 销售情况 2005年 9月 8日开始 1期 188套内部认购， 9月 18日正式开盘； 2期 128套从 10月 8日开始进行内部认购 14日结束， 2005年 10月 15日开盘销售；全部销售完毕。 购买客户群体 1期大部分为内部员工购买， 2期购买客户大部分为个体企业主及长沙房产投资者；客户年龄集中在35 50岁人群， 80%以上为本地人购买。 2015/6/11 37 运达国际广场 基本位置 芙蓉中路与营盘路交汇处 项目基本情况 主楼 2栋，靠芙蓉路为喜来登酒店，共 28层；靠营盘路的为专业写字楼，共 29层，裙楼为 1 5层，为商业性休闲购物广场，主要经营名贵服饰；地下车库 3层，酒店可共销售的楼层为 8 12层，共 65套。 主打户型面积 面积梯度： 51、 86、 96、 106、 110、 206平方米 销售均价 10800元 /平方米 发展商 湖南运达房地产开发有限公司 酒店管理公司 喜来登酒店管理公司 酒管合作方式 委托管理经营 投资回报方案 不定投资回报 ,更不承诺任何可能的回报与但保 ,但声明有投资就难免风险 投资保障体系 不承诺任何可能的回报与但保 ; 销售情况 酒店于 2004年 12月 25日开始内部认购，开始内部认购后 ,3个月内全部完成 ； 在 2005年 10月中旬开始正式对外销售，已经销售完毕。 购买客户群体 购房人群以做生意的老板居多 ,约占到 40%,其它 60%的人群行业 ,职位等均具有极大不确定性；年龄集中在 30 45岁之间， 70%以上为本地人购买。 2015/6/11 38 湖南天玺大酒店 基本位置 芙蓉 中路 518号； 贺龙体育馆北向旁边。 基本情况 宾馆主楼共 30层，高 100米，拥有 14个客房楼层， 216个标准间及普通套间、贵宾套间、总统套间和专设的行政楼层。 主打户型面积 42平方米 销售价格 50万元 /套； 实际销售价格 12000元 /平方米以上 发展商 湖南拓展集团 酒店管理公司 新加坡华厦国际酒店集团 酒管合作方式 委托管理经营 投资回报方案 承诺 10 14%不等的固定回报 投资保障体系 由太平洋保险公司做回购担保 销售情况 2003年 5月正式对外营业， 2003年 8月 2004年 5月为销售期，销售周期共 7个月；销售率 70%。 购买客户群体 生意老板居多，占 40%左右，其他各类人群较为分散， 70%以上由长沙本地人购买。 2015/6/11 39 融程国际 基本位置 韶山南路与湘府路交汇处（红星商业广场西） 发展商 湖南金信房地产看法有限公司 物业类型 酒店 公寓 项目规划 项目雄踞长株潭三市融城的 核心地段。濒临湖南省政府及长沙市天 心区政府，湖南省计委、湖南团省委、 湖南省地质博物馆、长沙市科技馆、湖 南省群众艺术馆、湖南青少年活动中心 等厅局及单位及配套设施陆续迁至附近。项目占地面积 36亩，绿化广场占地 60亩，规划建筑面积约120000平米，总 23层，地上 21层，地下 2层车库，停车位 350个。产品涵盖超五星级产权酒店、写字楼、酒店式公寓（ 1 4层为商业配套、 5 9层为超五星级产权式酒店（标准间约 538套）、10 13层为酒店式公寓、 14 21层为写字楼），容积率 6.05。 价格 （产权式酒店） 例：面积 35平米 单价 7000 总价： 245000 按揭 ：回报 8% 五成十年：首付 125000，月供 1426 月返租 1429 提前 1年返租 ： 17148 总首付： 107852 总回报： 269824 一次性 ：回报 9% 月返租： 1633 提前 2年返租 ： 39192 总首付： 205808 总回报： 426268 2015/6/11 40 产权式投资模式遍地开花，产权式酒店均为城市商务型酒店；大部分为有实力、有知名度酒店管理公司经营。 销售单价高，远远高于实际建筑成本，销售单价均在 8000元以上，且推广按套数出卖理念，引导消费者忽略单价；投资回报在 8%左右，以群楼作为投资回报保障。 消费群构成复杂，来自于社会各个层面均有，主要包括生意人、知识分子、公务员、退休老干部等等，总结其特点主要是小康型有一部分钱但无闲或无能力自营投资项目者和富裕型投资者。 消费心理构成主要两类因素：投资心理和为家人购买心理（例如避免遗产税等）。 消费者关注问题排位：酒店经营管理公司品牌及实力（开发商实力）、回报保障、投资回报返还方式。 简而言之，发展商的实力和管理方的品牌是项目成功的最为重要的保障 2015/6/11 41 1、项目优势（）： 区域核心 地处长沙 CPD核心，市政建设中，长株潭一体化中心位置； 商圈中心 位于红星商业圈中心地带，长沙红星农业博览会馆旁，会展中心西侧，“会展经济”首要受益地； 地块三面临路，项目昭示性极佳，商业价值较高； 区域交通条件得到改善，交通便利，交通通达性好； 项目后续经营和升值潜力大，投资前景看好。 二、项目 SWOT分析 核心优势：双核心 中央政务区中心 +红星商圈中心 2015/6/11 42 项目劣势（） ： 区域价值目前偏低 新兴片区，离目前的市中心较远； 区域内生活，教育配套设施比较缺乏； 地块规模相对较小，地块不规则，高容积率制约规划布局； 目前湘府路上的公交线路相对较少； 项目周边无可利用之景观资源； 地块紧临湘府路，地块南侧受到一定的噪音影响。 核心劣势：区域价值偏低 区域配套生活配套设施缺乏 2015/6/11 43 市场机会点（）： 区域价值迅速提升 长株潭一体化，省府南迁，区域楼市发展迅速； 长沙房地产开发核心由中心区向城市四周漂移，居民置业心理的改变； 项目所处片区对周边县市客户的强势吸引力； 随着长、株、潭融城发展，大量企业将陆续进驻此区域，蕴涵了大量的住宅消费能力； 区域大型商业地产目前处于空白，市场机会点较大； 区域交通条件全面改善； 长沙商品房住宅市场持续稳定发展，价格不断提升。 核心机会 区域价值快速提升 大型商业地产发展机遇 2015/6/11 44 市场威胁（）： 区域内楼盘竞争：直接竞争对手，标志商务中心；间接竞争对手为区域楼盘； 区域外同类型楼盘竞争： BOBO天下城 上河国际街区； 片区待开发土地量巨大，同类竞争物业的市场挑战压力增强； 宏观政策的不明朗，给项目带来潜在威胁，如：对高端产品征收重税、物业管理税、高首付； 06年市场供应量大增，预估达到 700-800万平方米以上，下半年的市场开发总量将突破 550万平方米。 核心威胁：区域内外直接竞争对手 2015/6/11 45 项目周边住宅项目成片开发，中高档消费需求相对茂盛，社区店难以满足日益增多的人群消费需要； 政府部门的南迁 形成中央政务区，大长沙发展方向，南城的发展 ,置业投资意识已普遍建立，却止步观望于不成熟的配套； 其他纯住宅项目开发商无意进行大规模的商业开发，红星商圈内商业核心尚未形成，南城新建小区零落的商业配套难成气候，给商业市场的整合发展较大的空间。 三、项目商业价值 2015/6/11 46 第三篇、项目商业定位 2015/6/11 47 项目商业定位： 产权式酒店 +集中商业 +临街商业 本章节着重讲述产权式酒店 2015/6/11 48 产权式酒店公寓对于投资者而言是通过买断其产权来获取定期收益回报的投资工具；对于使用者而言是 既可短期或者长期租赁，而又兼享酒店式服务的居所 。 它通常集住宅、酒店、会所多功能于一体，除了提供传统酒店的各项服务外，更 重要的是向住户提供家庭式的居住布局、家居式的服务 ，真正使租户实现宾至如归的感觉。 2015/6/11 49 产权式酒店公寓的优势： 1. 产权式酒店公寓通常是小户型的产品设计，投资门槛相对较低。 2. 产权式酒店公寓由于可以提供酒店式的物业服务，投资回报收益比普通公寓住宅要高。 3. 产权式酒店公寓的市场销售单价高于普通的住宅公寓，且销售周期较短，利于发展商资金回笼。 4. 产权式酒店的业主们会为酒店带来无数的客源。 5. 产权式酒店对经济不景气时期及突发事件比传统的酒店更具有承受力。 2015/6/11 50 先天性 主动式 被动式 后天性 3 1 4 2 产权式酒店公寓的“核心竞争力矩阵” 交通条件 服务素质 地段环境 （社会资源） （品牌） （新进者） （自然资源） 产品户型 我们的项目拥有： “ 1+3”地段 +交通的先天优势 “ 2+4”产品 +服务需要我们后天的打造 产品： 适宜面积小，适合投资，空间舒适 服务： 带装修和家具，聘请一流的物业管理公司统一管理，提供高标准的酒店式的服务。 2015/6/11 51 若干地块商务开发价值评述 相关物业竞争分析 目标客户群分析 产业发展、企业快速增长，商业往来日趋频密，对酒店的需求日益增长 位于南区的核心，红星商圈，城市主干，对形象要求较高 对三、四星级酒店 需求较为突出 四、五星级的 高星级酒店较为适宜 市内四星或以上商务酒店为主要客源流向 主题式酒店迎合 商务客人需求 主题五星级商务酒店 酒店的定位考虑 多元化区域之路 商务体系 2015/6/11 52 目标客户群： 周边区域商务、商贸中高层宾客，散客为主。 主题商务酒店 （五星级） 酒店定位 2015/6/11 53 现代商务主题的表现 让客户找得到商务的线索 让客户感受到商务的特性 建筑风格：物业外观选择应与商务风格较为一致 装修：公共部分到客房、餐厅等细部，色彩到符号 客房内布置：商务用途突现，配有简捷办公设备 酒店配套的商务化特征 2015/6/11 54 “简约、商务 ” 主题的体现 建筑风格 常用的几种建筑风格： 新古典主义 现代主义 后现代主义 解构主义 高技术派 2015/6/11 55 适合本项目的建筑风格 与 “ IT、 商务酒店 ” 的主题不符 。 “简约、商务 ” 主题的体现 建筑风格建议 高技派、解构主义 新古典主义风格 符合 “ IT、 商务酒店 ” 的主题 ， 符合目标客户的审美和个性化需求 。 现代主义、后现代主义 是现在各种公共建筑采用得最多的建筑风格 ， 满足 IT主题商务酒店的定位 ， 但个性稍弱 。 2015/6/11 56 “简约、商务 ” 主题的体现 公共位置装修风格 清简通透 现代时尚 大堂空间 2015/6/11 57 “简约、商务 ” 主题的体现 客房装饰 雅致而不奢华 简洁现代 客房内 2015/6/11 58 “简约、商务 ” 主题的体现 公共位置装修风格 走道 /公共空间 吊顶装饰效果 卫生间等细部 2015/6/11 59 “简约、商务 ” 主题的体现 客房平面设计 突出商务特色，设置相对独立的办公区域。 客房开间建议不小于 4米，进深不小于 9米。 客房设计的原则： 增加客房的舒适度 体现对商务宾客人性关怀 2015/6/11 60 商务酒店标房示例 4m 9m 36 走道 休息 书写 起居 4m 普通酒店标房示例 8m 32 “简约、商务 ” 主题的体现 客房平面设计 标准客房设计示例： 通过适当加大进深，增加商务活动的空间和舒适度。 2015/6/11 61 加大进深，增加工作间 4m 9m 3m 48 工作区 起居 走道 休息区 “简约、商务 ” 主题的体现 客房平面设计 标准商务套房的示例： 9m 4m 4m 增加一个单元组合，设置独立办公空间 72 工作区 休息、起居 走道 2015/6/11 62 “简约、商务 ” 主题的体现 客房配置 突出商务特色，提供完善配套 配有办公桌（多功能桌），可供 3-4人讨论 或用作放置手提电脑，免费高速宽带，配小型打印机等 标准客房： 商务套房： 除了基本配置外，还可配电磁炉等无烟煮食工具， 使商务套房可兼做酒店式公寓。 2015/6/11 63 服务体系： 商务中心设置完备，配备周到专业的商务服务人员，电脑网络管 理人员，翻译服务等。 会议、培训中心： 设置 6 8间会议室，为不同的级别和档次的会议服务。 小型会展中心： 配置约 1500 的无柱空间，可作为小型的展览会、展示会。 “简约、商务 ” 主题的体现 配套设施 配套设施：突出商务功能 餐饮、娱乐体系： 中餐厅（面积），西餐厅，大堂吧，健身室、桑拿、蒸 汽浴室、按摩室、美容中心。 2015/6/11 64 “简约、商务 ” 主题的体现 配套设施 会议中心具体建议： 会议厅（示例） 可容纳人数 面积 中式围餐 自助餐 鸡尾酒会 剧院式 教室式 回型桌 长 宽 高 圆桌厅 固定大圆桌会议台 18人 7.2m*7m*3.6m 50.4 小会议室 4*12人 24人 30人 50人 36人 长 9人宽 6人 7.5m*7.5m*3.6m 56.3 中会议室（ 3间） 4*12人 30人 30人 70人 45人 长 12人宽 6人 11m*7.5m*3.6m 82.5 三间小会议室合并 10*12人 120人 120人 150人 90人 长 24人宽 6人 22.5m*11m*3.6m 247.5 董事厅 固定椭圆形董事会议台 18人 10m*7.5m*3.6m 75 多功能厅 18*12人 180人 250人 260人 180人 长 30人宽 9人 31.7m*9.4m*3.6m 298 多功能厅（ 1间）：宴会或会议皆可 ,会议 200-300人 大会议室（ 1间）： 90人（可拆分为三间容纳 30人的小会议室） 中会议室（ 1间）： 40人 小会议室（ 2间）： 15-30人 2015/6/11 65 市场需求结果初判 客房数： 250-300间 - 标准间 180-200间左右 - 套房 50-80间，套房可加入电磁炉等简单用餐设备后成为酒店公寓 客房规模的确定 确定客房数市场依据： 外来宾客实际需求 分流酒店规模（如下表） 五星级酒店规模与配套比例 考虑周边快速发展，预留一定的经营空间 2015/6/11 66 项目规模分析 客房数量分析 房间名称 标准间 套房 (酒店式公寓 ) 豪华套房 双床间 双人 床间 带工作间的套房 豪华套房 CEO豪华套间 普通酒店客房面积（） 28 32 68 95 158 高星级商务酒店的房间面积比普通酒店面积要大些 理想商务酒店客房面积（） 36 36 72 108 180 酒店客房经验面积参考： 根据此经验面积 ,我们下面假设客房数量为 200间、 250间、300间，通过数据分析，从理论上寻找合理的客房数量。 2015/6/11 67 项目规模分析 客房数量分析 客房面积 房间名称 标准间 套房 (酒店式公寓 ) 豪华套房 标准双床房 双人床间 带工作间的套间 豪华套间 CEO豪华套间 理想商务酒店客房面积（） 36 36 72 108 180 按各种类客房比例（按市场调研结果） 客房比例 72 25 3 65 7 25 2 1 假设不同的客房数量 假设 200间客房 130间 14间 50间 4间 2间 套内面积 5184 3600 432 360 合计套内面积 9576 按 60 实用率计，估算客房建筑面积 15960 ，客房与配套的面积比例为 5.3： 4.7 配套面积过大，不是经济合理的设置 假设 250间客房 162.5间 17.5间 62.5间 5间 2.5间 套内面积 6408 4500 540 450 合计套内面积： 11898 按 60实用率，估算建筑面积 19830 与前述 6:4的比例基本吻合。 假设 300间客房 195间 21间 75间 6间 3间 套内面积 7776 5400 648 540 合计套内面积： 14364 按 60实用率，估算建筑面积 23940 ，客房与配套的比例为 7： 3， 配套面积太小，达不到五星级酒店的配套要求。 2015/6/11 68 项目规模分析 客房数量分析 按各种类客房比例（按市场调研结果） 房间比例 72 25 3 65 7 25 2 1 假设 250间客房 162.5间 17.5间 62.5间 5间 2.5间 客房数量分析结论： 250间 标准间的数量： 180间左右 标准套间： 62间左右 豪华套间： 8间左右 市场调研结果： 客房数： 250-300间（其中标准间 180-200间左右， 50-80间套房） 房间名称 标准间 套房 (酒店式公寓 ) 豪华套房 标准双床房 双人床间 带工作间的套间 豪华套间 CEO豪华套间 客房数量动态分析的理论结果与市调结果基本吻合： 2015/6/11 69 项目规模分析 塔楼规模分析 参考条件： 酒店管理的经营经验值，每个服务员管理同一楼层约 24间客房，经济的楼层房间数量应接近 24或 16的倍数。 250间客房，按每层 24间客房计 客房塔楼层数： 12层左右 客房总面积： 1.6万 塔楼层平均面积：约 1330 2015/6/11 70 项目规模分析 群楼规模分析 配套设施的面积分配： （部分指标参考国内高星级酒店建筑设计资料集） 功能划分 /间 面积 公共空间 4 /间 1000 辅助空间： 14 /间 3500 行政空间： 9 /间 2250 餐饮 10 /间 2000 2500 会议 6 8间 1000 1200 展览中心（多功能厅） 无柱空间 1500 娱乐 酒吧、咖啡、桑拿等 2500 总计： 1.575万 2015/6/11 71 产权式酒店公寓平面布置建议： 以南北向为主朝向布置公寓。 以核心筒形式设置垂直交通，减少塔楼柱网对裙楼的影响。 以环形的形式布置公寓，以便日后整体空间的灵活变通。 2015/6/11 72 产权式酒店建议 1、建筑面积以 35 45平方米为主。 2、面宽在 3.8 4米之间为宜。 3、进深在 8 9米之间。 4、使用率在 25% 5、酒店大堂面积 200-300平方米 五星级酒店大堂装修标准 总价控制： 28 36万为主 (单价 :约 8000元 /平方米 ) 2015/6/11 73 第四篇 物业发展建议 2015/6/11 74 一、总体规划布局建议 规划布局构想 会展中心西侧地块，是博宇房地产开发有限公司在长沙开发的第一个项目，本案根据市场发展的的状况与消费者调查的基本情况，结合项目区域与地块的基本情况，拟开发成一个集商业休闲与高尚居住于一体的精品社区为开发立意，充分把如下原则： 1、商业与居住价值共赢，创造项目价值最大； 2、鉴于地块三角形形态，合理布局商业与住宅； 3、充分把握区域发展大势，前瞻性的规划与开发。 2015/6/11 75 关键词： 半围合 坐北朝南 全板式 2、整体规划布局示意图 小区次入口 主景观组团 18层公寓 +底层商业 3层集中商业 +15层产权式酒店 小区主入口 18-20层组团 18-20层组团 会所 层高 5.4米单层商铺 2015/6/11 76 3、整体规划经济技术指标 占地面积： 约 49000平方米 总建面： 约 151900平方米 住宅建筑面积：约 116900平方米 其中：公寓约 15000平方米 小高层约 101900平方米 商业建筑面积： 25000平方米 整体容积率： 3.1 2015/6/11 77 4、商业的经济技术指标建议 项 目 参 数 备 注 总用地 97.99亩 X20%=13072平方米） 商业的比例为总用地的 20%， 容积率 2.8 住宅总建筑面积 36601平方米 车位比 366个 按照 100平方米 :1 2015/6/11 78 5、商业部分建议： 5.1、布局模拟： 商业布局采用 “ 一心两带 ” 的布局模式，以中心商业聚集人气，同时完成两带的商业业态过渡与人流过渡。 中心 2015/6/11 79 5.2、业态模拟： 中心以室内步行街、大型品牌餐饮集于一体的中央生活区，湘府路临街带以时尚名品店主 ，规划路临街带以美食休闲配套一条街为业态核心。 大型美食街 大型美食街 集中型休闲室内 步行街 2015/6/11 80 项目开发规模建议小结： 对于商业部分，根据各方面的情况考虑，我司建议： 1、商业占地面积不超过总占地面积 20%； 2、商业总面积不超过 36600平方米左右； 3、产品形态为：沿街及场内商铺约 300-500个（得铺率约 55%左右） 4、主力商铺面积在 20-50 /个商铺 ； 5、商铺参数约为面宽 3.5-4.5米，进深 6-9米； 6、一层高度 5.5米，二层 4.2米 这种规模的优势在于： 1、面积不大，总价不高，利于出售； 2、能保证尽快回笼资金，缩短回收资金周期。 2015/6/11 81 6、一期商业功能建议 水疗 SPA、酒吧、音乐书吧、网吧、幼儿园、儿童游乐等 时尚馆、特色专业店、生活超市等 休闲中心、健康中心、娱乐中心（含会所功能）、大中型餐饮等 2015/6/11 82 清吧，飞标游戏，背景音乐系统，投影小电影欣赏，免费图书取阅（心理学研究、经济学导报 ） 音乐书吧 棋牌室、网吧、陶艺吧、桌球室、乒乓球 娱乐中心 咖啡厅、雪茄屋、红酒屋、酒吧等。 室 内外结合，深色遮阳伞，钢花座椅配可拆卸坐垫靠垫。 休闲中心 水疗按摩中心 生活超市、特色专业连锁店 小型超市 SPA健身等 综合零售商场、特定购物类 时尚馆 6、一期商业主要功能分区 2015/6/11 83 时尚馆 2015/6/11 84 酒吧 红酒、 beer、边喝边看投影小电影。 2015/6/11 85 健身房 2015/6/11 86 水疗 SPA 2015/6/11 87 咖啡厅 2015/6/11 88 桌球室 2015/6/11 89 中餐厅 2015/6/11 90 西餐厅 曲形玻璃餐桌、曲铁座椅、高脚杯、餐盘、鲜花 2015/6/11 91 会所面积设定 商 业会所建议的面积 ： 6000-8000m2 会所大堂 400 西餐咖啡厅 500 茶艺室 （阅览室） 200 室内恒温泳池 600 更衣、桑拿 400 SPA身心平衡中心 400 健身房、瑜珈练习室 300 桌球室 150 乒乓球室 150 壁球室 150 棋牌室（ 6间） 300 多功能贵宾房（数间） 150 小型会议中心 (2间） 200 儿童活动室 150 小超市 600 （以上内容包括室外部分的配套设施） 2015/6/11 92 梦幻泳池：水底灯光、照明灯光配合，梦幻效果。 24小时预约营业； 网球场： 2个，塑胶场地，完善照明系统， 24小时预约营业； 标准篮球场：玻璃钢篮板、防滑涂料地面、中场圈绘制 LOGO； 儿童乐园：秋千、摇篮、滑道、积木 三人足球场，草地滚球，攀岩，器械活动 所有场地提供运动器械租赁。 户外活动中心 其它功能区 2015/6/11 93 室外茶座 2015/6/11 94 公共休憩广场：会所外设置半封闭活动空间，用于开展社区活动、营销活动。 外开辟公共休憩广场 2015/6/11 95 室外健康器械 2015/6/11 96 室外儿童乐园 2015/6/11 97 儿童乐园内卡通画 2015/6/11 98 泳池 提供茶水服务，水底灯光使泳池更具吸引力，泳池配备充足照明设施，满足 24小时营运。 2015/6/11 99 酒吧、咖啡厅、棋牌室、桌球室、桑拿按摩等休闲会所项目营业较长。 室外项目根据实际情况正常时间营业，不干扰业主生活。 商务会所项目接受 24小时营业预约。 2015/6/11 100 特色餐饮店、零售店、花店、面包屋等 7、二期功能建议 2015/6/11 101 二期开 发部分商业街，配置基本生活及商业配套。 例如：美食街、 2