某某住宅小区一期工程项目申请报告

东光县恒昌房地产开发有限责任公司 开发东光县 “ 添韵 ”住宅小区一期工程 项目申请报告 沧州市工程咨询有限公司 二七年九月十二日 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 1 目 录 第一章 申报单位及项目概况 . 2 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 . 14 第三章 资源开发及综合利用分析 . 18 第四章 节能方案分析 . 19 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 . 24 第六章 环境和生态影响分析 . 26 第七章 经济影响分析 . 32 第八章 社会影响分析 . 36 附表 1：东光县添韵住宅小区一期工程户型及面积基本情况表 . 38 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 2 第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况： 东光县恒昌房地产开发有限责任公司成立于 2003年 3 月，注册资金 505 万元，公司资质为 4 级。公司的经营范围为房地产开发。公司现设有营销策划部、市场调研部、综合管理部、财务部、工程部、房地产交易部、物业管理部等多个职能部门。公司一贯重视知识创新和人才发展，培养了一支学历高、能力强、经验丰富的高素质队伍，现有员工 36 人，大中专学历以上占 95%，其中有职称者 19 名，占员工总数的 60%，高级工程师一名，中级工程师九名，助理工程师两名，电工师一名，预算师一名，会计师两名，会计员两名，经济师一名。 自公司成立以来，始终倡导现代化家居观念、传播现代居住文明、创新时 代生活空间的指导思想，秉承“质量为生命，客户为上帝、服务为发展”的经营理念。使公司在激烈的房地产开发市场竞争中不断得到发展、壮大和完善。成功总结了一套适合自身发展、适合本地区特点的成功经验，从而成为东光县颇具竞争力的房地产开发企业。雄厚的经济实力，具有极强凝聚力、开拓性、前瞻性的领导集体，高素质的技术骨干队伍，使公司在怡欣家园住宅楼建设项目中取得了巨大的成功，从 2005 年三月开工建设，一期工程已售完，二期工程五栋楼于 2006 年 11 月 15日正式交工，入住率已经达到 95%。 恒昌 房地产 始终 把创新视为企业发展的源 动力。唯有不断创新，企业才会拥有旺盛的活力。创新是 “ 朝气 ” 的具体表现，更是 “ 可靠 ”的智慧源泉。创新是企业长盛不衰的灵魂，是引领时代，启迪未来的东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 3 远见卓识，是前进永无止境的绵绵动力。真正的领先者从不满足于过去， 企业 每时每刻都在推陈出新，不懈追求理想。创新已经深深融入旺佳 房地产的灵魂之中，使公司在复杂多变的市场环境里永远处于不败之地。企业以变应变，不断优化组织机构，适应 形势的 发展。员工思维大胆活跃，每时每刻都在推陈出新，追求理想。我们的产品将世界文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的 房地产 典范。预知客户未来 的服务需求，产品价值由此延伸。 恒昌房地产开发有限公司 是 富有朝气 、 勇于 创新、 高效务实 的集体！是为理想而坚持的团队！力求每一件产品都能成为传承当代文明的百年经典。也坚信自己的企业会成为见证历史的百年企业。 1.2项目概况。 1.2.1项目的建设背景 随着经济的飞速发展，人们的生活水平得到了很大的改善，人们对物质生活和精神生活的要求不断提高，对房子的需求不再停留在住的下、住的开的水平上，而是要求更宽敞，更舒适、健康、环保、以及完善的物业管理。原来旧的住房格局已经不适应人们的心理需求，弃旧换新是许多人的梦想，房地 产贷款的政策帮助人们美梦成真。一些百姓手中存有部分现金，在负利率时代人们一直在寻求保值渠道，股市债市低迷、众多投资者为手中闲余资金急寻一个非常合适的出口 ，在房地产不断升值的情况下，房地产对这些人产生了极大的诱惑力，虽然面临着宏观调控带来的不小压力， 全国 房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但由于 人们 对住房的需求量依然很大， 再加上土东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 4 地的供应吃紧，直接影响房地产价格的预期， 因此 东光县 房地产价格保持 了 稳中缓升的走势。 改善需求 、 新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。因 富裕农民进城居住及经商 需求 有所增加 ，而 且 市民 换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。 由此可见， 市场需求估计会有强劲的后劲 。虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。主要是中国的房地产欠账实在太多了。整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。从 1998 年开始房改，到现在才几年时间，也不可能完全满足需求。 现在 很多城市，尤其是二、三线城市 的 房地产很火，需求很强烈。加息无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成 太大的 影响。 以后 估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地 产影响始终有限。 本次开发的“ 添韵 ”住宅小区工程，是 根据沧州市城中村改造实施办法和东光县旧城改造的实施意见，为了盘活城区土地存量资源，优化城区空间布局，落实完善城区规划，改善居（村）民生活环境，提升县城品位，改善城区形象的结果。东光县城跃进渠南侧共有居民81 户，房屋低矮破旧，院落低洼，排水不畅，居住环境差，居民强烈要求拆除平房，建设新楼房，根据东纪【 2006】 2 号书记办公会议纪要要求，在县平改楼办公室的组织下，经各方业主一致同意，该公司决定对该块平房区，分期分批进行改造。 1.2.2项目拟建地点 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 5 拟建项目位 于东光县城跃进渠南。周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。拟建设用地地势基本平坦。 1.2.3主要建设内容和规模 本项目 改造范围为 ：项目位于东光县跃进渠南， 占地 0.5098 公顷，合 7.647 亩， 5098 平方米。 建设内容：本项目一期计划占地 5098 平方米，约合 7.647 亩，总建筑面积 13690 平方米。其中：楼房面积 13190 平方米，公建面积500 平方米，计划建设六层砖混结构的住宅楼三栋（ 带地上储藏间 ），同时做好 小区内绿化、美化、亮化及道路硬化，小区内设有休闲娱乐设施等。 建设规模 :总体项目全部建成后， 总建筑 面积 30500 平方米，共拆迁平房 81 户。其中一期建成后，建筑面积 13690 平方米，可容纳住户132 户。 一期主要指标： 1、 总占地 0.5098 15 666.67=5098平方米； 2、 住宅占地面积 2198平方米；（ 3栋楼，每栋 6 层） 3、 公建占地面积 500平方米；（公建面积 500 平方米） 4、 道路占地面积 600平方米； 5、 绿地占地面积 1800平方米； 6、 总建筑面积 13690平方米； 7、 其中：住宅 13190平方米； 其中：公建面积 500 平方米； 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 6 8、 容积率： 2.69 9、 绿地率 35.3% 10、 建筑密度 52.92% 1.2.4项目实施进度 本项目建设期拟定为 15个月。从 2007 年 9 月到 2008 年 11月 。 1.2.5产品和工程技术方案 1.2.5.1项目产品 :经济型住房 1.2.5.2工程技术总体方案的确定 添韵”住宅小区坚持“以人为本”为中心，以“融中西建筑文化之精粹，开现代家居园林之先河”为基点，经历了“从简单绿化向园林艺术化突破、从小区氛围不讲究艺术向人文环境艺术化突破”的不断演进、提升，形成了独特的自然、艺术、亲和、历史四大规划、设计、开发原则，立志要让建筑的文化价值在历史长河中熠熠闪光。“添韵”住宅小区的开发理念概括为： 即“以人为本 ”，传承东方居住理念，深层次满足当代人安居生活需求，营造独特家居文化氛围。 1.2.5.2.1 设计采用的主要规范、规程： 住宅设计规范 GB50096-1999 民用建筑设计通则 JGJ37-87 建筑采光设计标准 GB/T50033-2001 工程建设标准强制性条文（ 2002 年版） 中华人民共和国城市规划法 民用建筑节能设计标准 JGJ26 95 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 7 民用建筑照明设计标准 GBJ133-90 砌体结构设计规范 GB50003-2001 民用建筑隔声设计规程 DB13（ J） -2000（省标 ） 民用建筑隔声设计规范 DBJ118-88 屋顶工程技术规范 GBJ108-87 人民防空工程设计防火规范 GB50098-98 建筑设计防火规范 GB-J16-87 民用建筑热工设计规范 GB50176-93 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001 1.2.5.2.2 建筑设计方案 建筑的户型设计完全符合人体工程学及环境心理学尺度 ,所有户型都能达到南北通透、对流通风，小进深，符合采光系数 和 对健康住宅设计的要求。 南向三面采光外飘窗，满足日照需要 ， 实用厨房，面宽 3 米，完全可以做到餐厨 一体化 ， 与厨房连接的生活阳台配有上下水，可 作 为独立洗衣间，隔离干湿，方便使用 。 功能完备，动静分明。 根据 1999 年 11 月 10 日河北省人民政府、省军区 1999第 20号令河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定，本工程防空为六级防空工程，住宅楼建有地下室。 小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求，交通组织应避免扰民。 小区管网应合理规划，统一布置，统一施工，地下铺设，并积极采用共沟技术。 建筑小区的硬质景观设计应突出观赏性和趣味性，体量和尺寸适东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 8 宜，少而精，标志设计应简洁醒目，照明设计应营造安静优 雅的生活气氛。 预制混凝土异型步砖道，用于人行道和居民活动场地铺装有较好的透气性和透水性能，便于行走，同时可使铺装场地土壤的水气状况满足植物根系生长的需要，减少地表径流。 1.2.5.2.3 结构设计 设计依据 1、混凝土结构设计规范 GB50010 2002 2、建筑抗震设计规范 GB50011 2001 3、建筑结构荷载设计规范 GB50010 2002 4、建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 5、中国地震动参数区划图 GB18306 2001 本工程采用砖混结构，楼高 6 层。物业用房为平房，楼板全部现浇，底层及顶层用聚氨脂做好保温隔热处理，门窗密闭性满足 III 级，玻璃采用中空玻璃，本工程属二级耐久年限（ 50-100 年）；二级耐火等级；抗震设防烈度 7 度，屋面防水等级二级。 1.2.5.2.4 供热 采暖通风与空气调节设计规范提供的相关的气象资料。 气象资料： 采暖室外计算温度 -9 冬季通风室外计算温度 -4 夏季空气调节室外计算干球温度 34.8 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 9 夏季空气调节室外计算湿球温度 26.8 冬季空气调节室外计算相对温度 55% 夏季空气调节室外计算日平均温度 29.6 夏季通风室外计算相对温度 62% 冬季室外风速 3.2m/s 夏季室外风速 2.1m/s 冬季大气压力 1024.7hpa 夏季大气压力 1002.6hpa 供热管道的线路布置与总图规划统筹考虑，力求简捷。管道敷设方式采用地沟敷设，以保证小区的美观， 小区采暖方式 ，采用地暖，取暖用水经循环后回注地下，不外排。 1.2.5.2.5 配电系统 小区内各用电设备由小区内变电站供给，照明采用插接式母线树干式供电，照明和动力设备电压采用 220V/380V，采用电缆线路敷设在有砖砌沟邦而无沟底的电缆沟中，采用直埋方式。 1.2.5.2.6 通讯 随着信息化的发展，该项目应积极建设网络信息系统，宽带入室。防盗门可视对讲。 1.2.6投资规模和资金筹措方案 1.2.6.1投资规模 本项目总投资 1090万元，全部自筹。（详见总投资估算表）。 1.2.6.1.1 投资估算依据 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 10 1.估算参考河 北省 1999 年概算定额、取费标准及有关规定。 2.近期的沧州市工程造价信息。 3.类似工程造价指标。 4.市场询价及价格分析。 1.2.6.1.2 投资估算内容 1.建安工程包括土建工程、给排水工程、采暖工程、消防、电气工程及室外配套工程。 2.建设工程其它费包括：土地费用、前期咨询、环评费、勘察费、设计 费、审图费、工程招投标费、工程监理费、工程质量监督费、墙改基金、市政配套费等。 3.预备费：基本预备费，涨价预备费。 4.环境设施设计建造费（包括道路工程、区域照明、院内绿化等室外工程） 1.2.6.1.3 费用估算 本项目总建筑面积： 13690平方米，总投资 1090 万元，其中工程费 835.10 万元，其他费用 203 万元，预备费用 51.90万元。 详见下表 总投资估算表 单位：万元 序号 项目名称 数量 基价 费用 (万元 ) 一 工程费用 13690 835.10 1 主体工程 13190 600元 / 791.40 1.1 6.5层砖混住宅 13190 600元 / 791.40 2 公建工程 500 28.50 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 11 2.1 物业办公室 50 500元 / 2.50 2.2 锅炉房 100 600元 / 6.00 2.3 警卫室 50 500元 / 2.50 2.4 洗浴中心 250 600元 / 15.00 2.5 公厕 50 500元 / 2.50 3 室外配套工程 15.20 3.1 道路硬化 600 7.20 3.2 院内绿化 1800 8.00 二 其它费用 202.99 1 土地费用 7.647亩 17万元 /亩 130.00 2 前期工作咨询费 1.00 3 环境影响评价费 1.50 4 工程勘察费 13190 5元 / 15.00 5 工程设计费 13190 12元 / 15.83 6 施工图审查费 设计 *8% 1.27 7 工程监理费 1.20% 10.02 8 工程招投标费 0.25% 2.09 9 工程质量监督 0.07% 0.58 10 市政配套设施费 13190 10元 / 13.19 11 墙体材料基金 13190 5元 / 6.60 12 其他费用 5.92 三 预备费 51.90 1 基本预备费 51.90 2 涨价预备费 四 合计 1090.00 1.2.6.2资金筹措方案 本项目总投资 1090万元，全部由企业自筹。 1.2.7组织机构与人力资源配置 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 12 为保证项目的顺利实施，公司调集企划部、工程部、财务部、销售部、物业管理部得力人员，全力营造团结、向上、富有活力、和谐一致的运营机制，组织机构设置如下： 该项目将在不同时期，派遣相关人员介入项目的建设，预计将有20人参与项目的筹划及建设工作。 1.2.8招投标 1.2.8.1依据 1、中华人民共和国招 标投标法 (1999 年 8 月 30 日 )(第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 )。 第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标： (一 )大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； (二 )全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； 总经理 副总经理 副总经理 工程部 策划部 财务部 销售部 物业管理部 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 13 (三 )使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 3、工程建设项目招标范围和规模标准规定 (2000年 5月 1日 )(国家计委令第 3 号 )。 4、工程建设项 目施工招标投标办法 (2002 年 3 月 8 日 )(国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局第30号 )。 5、工程建设项目勘察设计招标投标办法 (2003 年 6 月 12 日 ) (国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局、广电总局第 2 号 )。 6、 河北省实施中华人民共和国招标投标法办法 (2001 年 9月 27日 ) (河北省第九届人大常委会第二十三次会议通过 )。 1.2.8.2招标投标形式 ：工程采取公开招标投标方式。 1.2.8.3招标投标内容 ：工程勘察设计、工程施工 和工程监理招标。 本项目勘察、设计、施工、监理、均采用公开招标方式，全部委托有资质的招标代理机构实施；重要材料采购采用公开招标方式，自行招标。招投标范围为 3 栋住宅楼，标段待定。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 14 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1发展规划分析 国家制定的“国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出，发展房地产业， 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原 则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。 沧州市服务业发展“十一五 ” 规划中，也明确指出居住服务要以深化改革、扩大需求，改善供给、搞活流通、增加信贷为重点，加快产业化发展步伐，房地产业增加值年均增长 15%左右。加强一级市场调控，大力发展以普通住宅和经济适用房为主的城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。进一步激活二级市场。完善各级房屋交易市场功能，实现住宅买卖、交换、抵押、评估一条龙 服务。发展住房消贷和住房保险，完善个人住房融资机制。规范和加强物业管理，大力推进房地产开发和物业管理的分业经营。 东光县制定的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也明确提出，繁荣房地产市场，坚持开发与改造相结合，抓好育东小区等房地产开发工程，每年新增建筑面积 15 万平方米以上。由此可见，本项目符合国家的发展规划和区域发展规划。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 15 2.2产业政策分析。 发展普通住宅是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分，也是当前培育住房市场、启动住房消费的重要举措。虽然温家宝副总理早在 1998年全 国城镇住房制度改革和住房建设工作会议讲话中 就 指出： “ 建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现人民生活达到小康的重要条件。另一方面，发展经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济发展总的要求。要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。 ”但是在发展经济适用房的同时 ,大力发展普通住宅也是搞好搞好房地产市场的好办法 ,市场的调节作用仍然是拉动当地经济的强力发展的动力。 国发 199823 号文件发布以来，各地加大 了 经济适用住房建设力度，加快建立新的住房供应体系步伐，取得了明显成效，绝大多数地方经济适用住房已经成为住房供应的主渠道。 虽然 经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了 一定 的作用 ，但房地产市场的规范化运作仍离不开普通住宅的开发与上市，只有平衡好经济适用房与普通住宅开发的比例，才能真正带动相关行业的大 力发展，并拉动本地经济较快发展 。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 16 另外，国家发展改革委第 40 号令公布的产业政策目录中，对 别墅类房地产开发项目 予以限制，对普通的住宅开发项目没有限制。由此可见， 本项目的建设是符合国家产业政策的，是 国家提倡的。 2.3行业政策分析 2.3.1行业准入分析 本项目由 东光县恒昌房地产开发有限责任 承担，该公司开发资质为房地产 资质 4 级 ，此次开发的房地产面积仅为 13690 平方米，并且公司技术力量雄厚，人员素质较高，具有开发实力。因此说本项目具备了房地产开发行业准入标准。 2.3.2县政府房地产开发政策 本项目 根据 沧州市城中村改造实施办法和东光县旧城改造的实施意见，为了盘活城区土地存量资源，优化城区空间布局，落实完善城区规划，改善居（村）民生活环境，提升县城品位，改善城区形象，对跃进渠南侧的 81 户 平房改建成新楼房。 本项目属于平改楼项目，现在东光县城区多处小区居民居住的仍旧是上世纪 60 年代和 70 年代修建的质量低劣的平房，地势洼，低矮潮湿，每逢雨季，房屋漏水，积水难以排出，居住条件很差，广大居民强烈要求改善居住条件。为此，县政府专门成立了平改楼领导小组，由一名常务副县长任组长，有关部门一把手为成员，并在各项收费政策上给 予优惠，大力支持平改楼项目建设，以节约土地资源，改善居民居住条件，美化县城形象。 因此 ,本项目的建设是符合行业准入标准的 ,也是符合国计民生要东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 17 求的，因此是 势在必行的。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 18 第三章 资源开发及综合利用分析 3.1资源开发方案及资源利用方案。 本项目不是资源开发类项目，项目所需原材料虽然为沙子、水泥等建筑材料，但主要采取购买方式，项目建设期用水量不是很大，建成后居民供水由东光县统一供排水。因此不会对地表（下）水等其它资源造成什么不利影响。 3.2资源节约措施。 本项目为房地产项目，建设过程主要是建材消耗，施工期间注意并做到建筑节材， 采取有效的节约措施，节约利用，节省资源。 项目建成后，主要是居民用水、用电，对居住区居民进行节约资源知识培训，提高居民的节能意识。为构建和谐小区、和谐社会做出应有的贡献。 本项目符合资源节约和有效利用的相关要求。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 19 第四章 节能方案分析 4.1用能标准和节能规范 拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范主要有： 中华人民共和国节 约能源法 民用建筑热工设计规范 GB5017-93 民用建筑节能设计标准 JGJ26 95 民用建筑照明设计标准 GBJ133-90 节能监测技术通则（ GB/T15316） 设备热效率计算通则 GB/T2588-2000） 综合能耗计量与测试导则（ GB/T6422-1986） 4.2能耗状况和能耗指标分析 本项目为房地产项目，建设过程主要是建材消耗，施工期间注意并做到建筑节材， 采取有效的节约措施，节约利用，节省资源。 项目建成后，主要是居民用水、用电，项目建成后，可容纳居民 102户。 电： 由当地供电局 供给，年约需用 电 10 万度。 项目总装机容量为100KWH，常用容量为 100KWH。 水：项目用水由县市政供水管网直接供给，年用水量约 10000 立方。 排水： 项目生活用水日排放量为 18 吨，经化粪池后直接排入县城排水系统。 项目建成后年煤消耗量约为 300 吨，主要为冬季供暖用。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 20 项目能源用量一览表 序号 项目名称 单位 月用量 年用量 备注 1 水 吨 833.33 10000 绿化用水 300 吨 2 电 Kwh 8333.33 100000 3 煤 吨 300 项目能源利用效果分析 该项目为房地产项目，所有能源消耗均为生活所需，能源消耗水平为当地平均水平， 通过以上数据的分析 ,认为该项目单位能耗较低。 4.3节能措施和节能效果分析 4.3.1 节能措施 本项目所使用能源主要是电和水。项目单位能耗较低。 主要措施： 重视建筑节能设计，强制执行有关建筑节能技术标准，在保证室内热环境及卫生标准的前提下，做好建筑采暖以及采光照明系统节能设计，提高建筑物的保温、隔热性能，充分利用自然采光和自然通风的能力，确保单位建筑面积能耗达标。 1、积极推广使用新型建筑材料。大幅度减少使用实心粘土砖，积极采用能耗 低的空心粘土砖、空心砌块、粉煤灰制品、加气混凝土。积极开发、利用发泡聚本乙烯、岩棉、玻璃棉、膨胀珍珠岩及各种高效保温材料。改革传统外墙和屋面，因地制宜地推广保温性能好的围护结构，发展节能型墙体和屋面，重点推广外保温墙体，采用合理的窗墙比及建筑体型。大力推广节能型门窗、门窗密封条及热反射保温东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 21 隔热窗帘等。提高建筑物保温、隔热和气密性能。 2、优先采用节能型采暖、 给排水 及采光照明系统。加强管道保温，改善供热系统的水力平衡，提高其运行效率和自动化程度，充分利用自然光，积极发展高效、长寿节能光源和灯具。 3、建筑群的 规划设计，单体的平、立面设计和门窗的设置考虑冬季利用日照并避开主导风向，夏季利用凉爽时段的自然通风。建筑物的朝向采用南北或接近南北，主要房间避免夏季受冻、西向日晒。 4、 建筑物的平、立面不出现过多的凹凸，窗墙比符合表 4-1 的规定 ， 维护结构传热系数符合表 4-2 的规定 ， 宿舍建筑物的体形系数符合表 4-3的规定。 表 4-1 住宅楼 建筑 窗墙比 地区分类 建筑层数 3层 6 层 寒冷地区 南 0.328 0.502 东西 0.032 0.298 北 0.15 0.304 表 4-2 住宅楼 围护结构传热系数 围护结构部位 传热系数 K W/(m2K) 轻钢、木结构、轻质墙板等围护结构 重质围护结构 屋面 4-6层建筑 0.50 0.60 外墙 4-6层建筑 0.50 0.60 底面接触室外空气的架空或外挑楼板 0.60 分隔采暖与非采暖空间的隔墙、楼板 1.0 户门 2.0 阳台门下部门芯板 1.7 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 22 传热系数 K W/(m2K) 遮阳系数 SC （东、西 向 / 南、北向） 外窗（含阳台门透明部分） 窗墙面积比 20% 3.2 - 20%窗墙面积 比 30% 3.2 - 30%窗墙面积比 40% 2.8 0.70 / - 40%窗墙面积比 50% 2.5 0.60 / - 表 4-3 住宅楼 建筑的体形系数限值 地区分类 建筑层数 4-6 层 寒冷地区 0.35 建筑的平、立面没有出现过多的凹凸，体形系数小于 0.40。 建筑外窗面积：本地区属寒冷地区，窗墙面积比小于 0.40 5、采暖、通风节能设计 采暖和通风的施工图设计，对每一个房间进行热负荷计算。 小区采暖方式，采用地暖，取暖用水经循环后回注地下，不外排。 通风 结合建筑设计，首先确定全年各季节的自然通风措施，并应作好室内气流组织，提高自然通风效率，减少机械通风和空调的使用时间。当在大部分时间内自然通风不能满足降温要求时，设置机械通风或空气调节系统，设置的机械通风或空气调节系统不妨碍建筑的自然通风。 6、给 排 水节能设计 本项目将采取各种措施杜绝水资源的浪费，力争做到水的多次循环利用，水表计量，花卉的浇灌采用节水产品，管道选用优质管件，尽量减少跑冒滴漏现象。 生活用水以城市自来水管网为水源，由于考虑到压力不足，建水泵房对供水实行二次加压，室外给水在小区内布置成环状管网 ，设置东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 23 适量的绿化洒水栓。 消防用水取自城市市政给水管网，与生活给水分开独立设置，建一满足 3 个小时消防用水总量的消防水池，固定消防水泵采用自灌式引水，以保证迅速起动。室外消火栓系统设计水量为 30L/S，室内消火栓为 20L/S。 室内外排水系统采用雨污分流制，室内排放的污水统一排入院内化粪池，经沉淀后排入城市下水道管网，雨水直接排入城市下水道。 7、 电气节能 本工程不采用国家规定淘汰的电气产品。本工程照明灯具以 T8 型高效荧光灯或紧凑形荧光灯为主，荧光灯采用电子镇流器，或低温低耗镇流器，既提高了功率因素，又降低了 能耗。楼梯间采用红外声控感应节能照明开关。 4.3.2 节能效果分析 通过对项目的节能降耗评估，分析能源利用状况，此项目符合国家的合理用能标准及节能设计规范，但项目仍应该认真执行节能法规政策，在企业的发展战略中，突出节能降耗，推进技术进步和加强管理结合起来，采取综合措施，确保完成节能降耗目标：强化节能基础管理，完善节能工作体系、管理制度和激励约束机制；积极推广节能新技术、新工艺、新产品、新材料，鼓励节能技术创新，加大节能投入，积极采用先进适用技术、工艺、设备，充分回收可再利用能源，实现能源的梯级利用和综合利用 。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 24 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 5.1项目选址及用地方案。 5.1.1项目建设地点 : 拟建项目位于东光县城跃进渠南。周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。拟建设用地地势基本平坦。 5.1.2占地面积 :项目 占地 0.5098 公顷，合 7.647 亩。 总建筑面积为 13690 平方米。 其中：楼房面积 13190 平方米，公建面积 500 平方米。 建筑容积率 ： 2.69；绿地率 35.3%；建筑密度 52.92%。 5.1.3土地利用 状况、占用耕地情况 ： 项目所用的 0.5098公顷，折合 7.647亩地，为建设用地，没有占用基本农田。项目选址不会压覆矿床和文物，对防洪和排涝没有影响，当地没有重要的航道和军事设施，不会影响通航及军事设施等。因此项目的建设不会造成相关不利影响。 5.2土地利用合理性分析。 拟建项目符合东光县土地利用规划要求，占地规模合理，适应其建设规模；符合集约和有效使用土地的要求等。 建成后的添韵住宅小区， 位于跃进渠南侧，该区域目前没有成组团的住宅小区，近期附近没有建住宅的设想和场地，市场供应不足。根据市场调查了解，为了解 决孩子上学而愿意在此居住的人群很大，需求强烈；另外教师缺房户也是一个很大的市场，东光二中将有三分之二的教师有在此范围内购房意向。另外化肥厂职工住房也很紧张，东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 25 更愿意在单位附近买房，以便于上班、下班。附近村民为改善居住条件也有在此买房的动机，再加上房地产投机者和农村的富裕户的加入，前景非常乐观， 5.3征地拆迁和移民安置规划方案 。 “添韵住宅小区”内共涉及拆迁户 81户， 项目拟建地址上现有住户 81户，房屋始建于上世纪六七十年代，都是计划经济时期财政出资建设的平房。目前居民向往宽敞明亮的楼房，舒适优美的居住环境，因 此要求拆迁的呼声很高 ,本项目的建设也是顺应民意。 一期项目建成后， 总建筑面积 13690平方米，可容纳住户 132 户。需安置的拆迁户回迁户 81 家，移民安置不是问题，而且政府已经与拆迁户做好了勾通。 天韵小区一期工程是在征得广大居民同意后做出的开发决定，并制定了较为详细的平房拆迁补偿方法。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 26 第 六 章 环境和生态影响分析 6.1环境和生态现状。 6.1.1项目场址的地理环境 东光县 地处北纬 3819 -3839 ，东经 11555 -1163 7间。全 县 地质构造为冀中 凹 陷中部，随着历史的变迁，形成了低平原地貌，地势自西南向东北逐渐降低。气候属典型大陆性季风气候，受季风影响，四季分明， 温差较大，春季受蒙古大陆性气团的影响，干燥多风，降雨稀少，蒸发强烈；夏季受太平洋副热带高压控制，东南风将海洋上的暖湿气流吹入内陆，遇冷空气极易形成暴雨；秋季受高压控制，天高气爽，少雨干旱，冬季受西伯利亚气流的影响，盛行西北风，寒冷干燥。 年平均气温 12.4 ， 1 月份最冷，平均气温 -4.6 ，7 月份最热，平均气温 26.7 。年平均降水量为 561 毫米， 主导风向西南风， 平均 风速 2.6 米 /秒 ,适合多种植物生长和动物繁衍。 全年日照时数平均为 2697小时，太阳辐射平均年总量为 127.608 千卡 /平方厘米，全年无霜期平均 187天。 最大冻土深度 0.52 米。 根据 2001 年8 月 1 日实行的 1： 400 万中国地震动参数区划图的使用规定，东光县 50 年期限内，一般场地条件下超越概率为 10%，应按照地震动峰值加速度小于 0.1g，相当于原基本烈度 7 度设防。 6.1.2交通环境条件 拟建项目位于东光县城跃进渠南。周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。拟建设用地地势基本平坦。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 27 6.1.3市政设施条件 按照“以人为本、生态型、个性化”原则，加快小城镇建设。以建设“ 园林式、生态型、现代化 ” 城市为目标，聘请专家对城市建设总体规划进行修编，对重点区域进行详细规划，实施基础设施建设、路街开发、功能布局调整、绿化美化亮化、城市管理五大工程。 6.1.4水、电资源条件 东光县城现在 水资源充足，电力设施齐备。水质良好，甘甜爽口，境内有 南运 河 、漳卫新河，其中南运 河 在我县境内长 36.7 公里，漳卫新河在我县境内长 23.1 公里。其中深井 567 眼，坑塘 620， 配套深浅机井近万眼，年供水能力达 216 万立方米，市区供排水基本实现网络化。全 县 共有 220 千伏变电站 1 座， 110 千伏变电站 2 座， 35 千伏变电站 9 座，年供电量 4 亿度。 6.1.5其他资源条件 土地 资源 、水资源、生物资源 (有野生植物六十种 )。能源主要是农作物秸杆、树木落叶及杂草等。 6.1.6邮电 、电信条件 现东光县 邮电通信业发展迅速，业务总量成倍增长。 县网通公司设有 1 部 1 室、 4 个生产班组、 5 个支局、 11 个农村电话管理站。现有出局电缆 2 万对，局用交换机容量 3 万门，接入网设备 2.7 万门，本地网光缆线路 139公里。接入网光缆线路 120公里，架空电缆线路 559公里， 移动电话用户 4.1 万户 ，住宅电话用户 3.8 万户。实现村村通电话。 开办了邮政特快专递业务，宽带已进入寻常百姓家。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 28 6.1.7供水、供电、供热条件 供水：项目用水由东光县市政管网供给，能够满足项目的需要。 供电：供电由附近电网引入小区新建一台 100KWH箱式变压器，可满足项目需要。 供热：供热准备在小区内安装燃煤锅炉来满足小区采暖需要。6.1.8区域环境质量概况 本区域二氧化硫年均值为 0.043 毫克 /立方米，二氧化氮年均值为0.035 毫克 /立方米，总悬浮颗粒物年均值为 0.292 毫克 /立方米，二氧化硫、二氧化氮年均值符合环境空气质量 标准（ GB3095-1996）中的二级标准，总悬浮颗粒物超标 0.46倍。全年空气污染指数为（ API）98，空气质量级别为级，空气质量良好。 拟建项目选址在东光县规划区内，该区域环境质量良好。根据当地环保管理部门的意见，该区域环境空气执行环境空气质量标准的二级标准，区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准的二类区标准，西侧区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准的四类区标准，区域地下排水执行污水综合排放标准（ GB8978-96） 表 4 的二级标准。 6.1.9现有污染物情况和环境容量状况 项目建设场地 附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其他环境敏感点。 建设项目选址附近没有污染项目建设，故环境容量较大。 6.2生态环境影响分析。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 29 6.2.1排放污染物类型及排放情况 环境影响主要包括对噪声环境、大气环境、社会环境和景观环境的影响。但由于本项目建设用地内，无重点保护的建筑物动植物和水源。所以，本项目建设对环境的影响均十分有限。拟建工程的主要污染源 (物 )为： 一、施工期环境影响 1、噪声影响 噪声污染是本项目的一项重要污染。噪声会引起人身体和精神上的失调、疲倦和压力，噪声影响使人不能集中精力或疲劳而导致劳动生产率低下。由于工程建设需要经历一段时问，施工机械噪声级别高，对施工现场的工作人员和周围的环境都会造成一定的影响。 项目建设施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆，诸如压路机、平地机、推土机、挖掘机、建筑机械及运输车辆，这些噪声都会不同程度地污染声环境。强烈的噪声长期作用于人体，会诱发多种疾病，甚至引起噪声性耳聋。 为了保护施工人员的身体健康，依据建筑施工企业噪声标准的规定，建议施工单位合理安排工作人员，分班轮流操作施工机械。减少接触高噪声的时间，或穿插安排高噪声和低噪声的工作，给工人恢复听力的时间。同 时注意保养机械，合理操作，尽量使施工机械维持其最低声级水平。 2、废物 日常生活过程中产生的废包装等固体垃圾，餐厅产生的餐饮垃圾。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 30 3、废水 日常生活中产生的生活废水。 4、粉尘 项目建设过程中，建材运输会产生扬尘，可通过定期洒水和封闭式运输建筑材料，降低扬尘污染。 二、运营期环境影响因素及防治措施 1、废水 生活污水，水中无特殊化学物质，经化类池沉淀后排入市政管网。 2、固体废弃物 本项目建成后固体废物主要为生活垃圾。生活垃圾实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点的处理方法。 3、噪声 因该项目为房地 产开发，建成后既为生活小区。所产生的噪声为生活及小区内车辆交通噪声，通过加强管理，不会对小区内生活产生影响。 6.2.2生态环境的影响 本项目建成后，对地方水土流失问题没有任何影响，在建设和使用过程中，生活废水和固体废物均经过集中处理后排放，对项目所在区域的环境和生态不会产生较大影响。 6.3生态环境保护措施： 由于项目对项目所在区域的环境和生态不会造成环境影响，因此项目建成后，仍应按照环境保法律法规以及生态环境保护措施要求，东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 31 进一步做好生态环境保护工作，确保区域生态环境不受影响。 6.4地质灾害影响分析： 本项目工程所建区域地处冀中平原区， 属河流冲积平原与湖淀淤积的平原交错地带，地势自西南向东北倾斜 ，坡度约为 l 8500，平均海拔 9.5m。选址土质属微钙结构，地层岩性较均匀，无不良好地质现象，地基承压能力为 1.5kg cm。 本地区抗震设防烈度为 7 度。 由于项目拟建设场址不属于地质灾害易发区，本项目也不易诱发地质灾害，所以拟建项目不存在诱发地质灾害的风险。 6.5特殊环境影响 ： 拟建项目附近没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，因此对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。 东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 32 第七章 经济影响分析 7.1经济费用效益分析 经济费用效益分析方法是国民经济评价的基本方法。它要求运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等国民经济参数，分析计算投资项目的国民经济费用和效益，评价项目投资行为的国民经济宏观可行性。 7.1.1经济效益费用指标对比计算 ： 国民经济效益：由于房地产项目，主要是供应城镇居民，不会对全国的国际贸易产生任何影响，只是满足地区需求，因此其影子价格的确定按市场价格选取。计算依据 平房拆迁补偿方法 。 通过对经济效益费用的对比分析，效益费用比大于 1。本项目在经济上是合理和可行的。 7.2行业影响分析 7.2.1我国 房地产行业概述 由于 2005 年全年房地产开发投资 15759.3 亿元，比 04年增长19.8%，增幅下降 8.3 个百分点。而 2006 年前 9个月，房地产开发投资完成额就达到 12902.4亿元，比去年同期增长 24.3%，有一定程度的反弹。 因而 2006 年以来，国家陆续出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，目的东光县 “ 天韵 ”住宅小区一期工程 项目 申请 报告 33 就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，由 此整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地