土地增值税计算实例.docx

例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）,但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。例二：某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记,过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费,前期工程费,建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?例三：甲于2005年4月在东区购得一商铺,购入价为80万元,支付契税2.4万元。2009年10月,甲将该商铺转让给乙,转让价为120万元。1,假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告,评估价格为108万元,甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2,假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证,甲在转让时应如何缴纳土地增值税？例四：甲于2005年4月在东区购得一工业用地,购入价地价款为1000万元,缴纳契税30万元。2009年10月,甲将该土地转让给乙,转让价为1100万元。1,假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证,甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2,假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证,甲在转让时应如何缴纳土地增值税？例五：某房地产开发企业建造商品房一幢,建房总支出3000万元,有关费用为：支付地价款200万元；土地征用及拆迁补偿费120万元；前期工程费180万元；基础设施费200万元；建筑安装工程费1500万元；公共配套设施费200万元。期间费用600万元,其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊,并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出,取得收入6000万元,并按规定缴纳了营业税,城建税,印花税和教育费附加,请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。例一（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）5=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=（1000+3000）20=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=39956005100=66.53%（9）应纳税额=339540-60055=1297.75（万元）例二： 转让收入：18080=14400(万元)取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：(14.8+0.2+50)80=5200(万元)房地产开发费用扣除：0.580+52005%=300(万元)转让税金支出：144005%(1+5%+3%)=777.6(万元)加计扣除金额：520020%=1040(万元)扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6100%=96.79%应纳增值税税额=7082.440%-7317.65%=2467.08(万元)六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：借：应交税金应交土地增值税2467.08贷：银行存款 2467.08例三： 1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费应缴纳营业税=（120-80）5%=2万元应缴纳城建税=27%=0.14万元应缴纳教育费附加=23%=0.06万元应缴纳印花税=1200.05%=0.06万元应缴纳堤围费=（120-80）0.1%=0.04万元第二步，计算应缴纳土地增值税扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元增值额=120-112.7=7.3万元增值率=7.3/112.7=6.48%50%，适用30%税率应缴纳土地增值税=7.330%=2.19万元。2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=1202%=2.4万元。例四：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费应缴纳营业税=（1100-1000）5%=5万元应缴纳城建税=57%=0.35万元应缴纳教育费附加=53%=0.15万元应缴纳印花税=11000.05%=0.55万元应缴纳堤围费=（1100-1000）0.1%=0.1万元；第二步，计算应缴纳土地增值税扣除项目金额=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15万元增值额=1100-1036.15=63.85万元增值率=63.85/1036.15=6.16%50%，适用30%税率应缴纳土地增值税=63.8530%=19.155万元。2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=11003%=33万元。例五：(1)收入总额6000万元。 (2)计算扣除项目金额：支付地价款200（万元）房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元）应纳营业税=60005=300（万元）应纳城建税和教育费附加=60005（7%+3）=30（万元）扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)5%+300+30+2(200+2200)20%=200+2200+620