世界城米兰映象房地产项目可行性研究报告

/chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） /chess95660 武汉理工大学 本科生毕业设计（论文） 世界城米兰映 像 房地产项目 可行性研究 学 院： 土木工程与建筑学院 专业班级： 工程管理 0601 班 学生姓名： 王 穷 指导教师： 寇 慧 丽 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） /chess95660 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究 所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包括任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名： 年 月 日 学 位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保障、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1、保密囗，在 年解密后适用本授权书 2、不保密囗 。 （请在以上相应方框内打“ ”） 作者签名： 年 月 日 导师签名： 年 月 日 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） I 目 录 摘 要 . 1 Abstract. 2 1 总论 . 3 1.1项目概况综述 . 3 1.2投资项目提出的背景、投资环境、项目建设投资的必要性和经济意义 . 3 1.2.1投资项目提出的背景 . 3 1.2.2项目投资环境 . 3 1.2.3项目建设投资的必要性和经济意义 . 4 1.3项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求 . 4 1.3.1项目可行性研究的主要依据 . 4 1.3.2工作范围及要求 . 4 1.4项目的主要技术经济指标 . 5 1.5项目建设条件及问题与建议 . 5 2 市场调查与预测 . 6 2.1市场调查国内近期投资环境及需求状况 . 6 2.1.1国内整体投资环境及需求状况 . 6 2.1.2武汉市投资环境及需求状况 . 6 2.1.3东湖新技术开发区投资及需求状况 . 6 2.2项目产品国内供需预测 . 7 2.3销售预测、价格预测、产品竞争能力（ SWOT法）及市场前景分析 . 9 2.3.1销售预测 . 9 2.3.2价格预测 . 10 2.3.3产品竞争力分析（ SWOT 分析） . 11 2.3.4市场前景分析 . 13 3 拟建规模与产品方案 . 14 3.1建设规模 . 14 3.2产品方案构成 . 14 3.3比选及推荐方案 . 15 4 建设条件及建设地址选择 . 16 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） II 4.1建设地址的地理位置 . 16 4.2.1项目气象、水文、地质、地形条件 . 16 4.2.2社会经济现状 . 16 4.3建设项目相关参数 . 17 4.4对建设地址的选择 . 17 5 项目工程技术设计方案 . 18 5.1工程相关方案比较论证 . 18 5.2项目土建工程总量估算 . 18 5.3土建工程布置方案的选择 . 18 5.3.1场地平整 . 18 5.3.2 主要构筑物的规划 . 19 6 环境影响评价 . 20 6.1地区环境现状调查及影响因素分析预测 . 20 6.1.1地区环境现状调查 . 20 6.1.2影 响因素分析预测 . 20 6.2环境保护措施 . 20 6.3对环境影响预评价 . 21 7 组织机构及人力资源配置 . 22 7.1组织机构设置及其适应性分析 . 22 7.2人力资源配置、员工培训方案 . 23 7.2.1人力资源配置 . 23 7.2.2员工培训方案 . 24 8 项目实施进度 . 26 8.1建设工期 . 26 8.2实施进度安排 . 26 8.3项目建设与生产的衔接 . 26 9 经济分析与评价 . 27 9.1投资估算 . 27 9.1.1土地的地块开发成本计算 . 27 9.1.2开发成本汇总 . 28 9.1.3项目总投资额 . 29 9.2融资方案 . 29 9.2.1 筹资渠道 . 29 9.2.2 资金构成汇总 . 30 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） III 9.2.3资金使用计划 . 30 9.3财务评价 . 31 9.3.1财务评价基础数据与参数选取 . 31 9.3.2销售收入估算 . 31 9.3.3成本费用估算 . 32 9.3.4 财务评价报表 . 33 9.3.5财务评价指标 . 33 9.3.6 不确定性分析 . 35 10 社会评价 . 37 10.1项目对社会影响分析 . 37 10.2项目与所在地互适性分析 . 37 10.3社会风险分析 . 37 10.4社会评价结论 . 38 11 风险分析 . 39 11.1项目主要风险识别 . 39 11.1.1自然风险 . 39 11.1.2政策风险 . 39 11.1.3经济风险 . 39 11.1.4技术风险 . 39 11.1.5社会风险 . 39 11.1.6内部决策和管理风险 . 40 11.2项目风险程度分析 . 40 11.2.1自然风险 . 40 11.2.2政策风险 . 40 11.2.3经济风险 . 40 11.2.4技术风险 . 40 11.2.5社会风险 . 40 11.2.6内部决策和管理风险 . 40 11.3项目风险防范与降低 . 41 11.4风险对策 . 41 11.4.1基本对策 . 41 11.4.2风险对策的策略 . 41 11.4.3风险对策的重点 . 42 11.4.4风险监控 . 42 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） IV 12 研究结论及建议 . 43 12.1建设方案的综合分 析评价与推荐方案总体描述 . 43 12.2推荐方案的优缺点描述 . 43 12.2.1 优点 . 43 12.2.2 存在问题 . 43 12.2.3 主要争论与意见分歧 . 44 12.3结论性意见和建议 . 44 12.3.1 结论 . 44 12.3.2 建议 . 44 13 附表、附图 . 46 13.1附表 . 46 13.2附图 . 57 参考文献 . 61 致 谢 . 62 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 1 摘 要 本文通过 SWOT 分析法 以及相关的 工程经济分析方法 ，针对世界城米兰映象房地产项目进行了细致的项 目可行性研究分析，这对于本项目投资与否以及如何投资提供了有效的依据 。 在项目开始之前，投资方对本项目的前景如何并不明确，而同时2010的相关市场的发展也不如 08和 09年如此良好，针对这一情况，我们展开了本次项目可行性研究，从总体上对本项目做一个评估，从而为进一步的项目立项以及投资实施提供一个必要的参考。 论文主要研究了本项目的基本情况、近段时间相关的市场情况、产品的建设规模和方案、相关技术方案、对环境的影响、项目的组织机构及人力资源配置、项目的进度控制、项目的经济分析以及社会评价、项目的风险评价及控制等。 其中 在第二章我们通过一系列的调查方式考察了近期武汉市特别是光谷地区的房地产市场发展情况；在第八章里根据项目的具体情况讨论了项目的施工组织安排工作，利用Project 工具绘制出了详细的施工进度计划以供参考；在第 九章里面利用工程经济学中的常用方法分析了本项目的投资回收期、内部收益率、净现值以及利息备付率等，并针对本项目进行了项目的单因素敏感性分析，同时还讨论了项目投资款项的来源方式等。 研究结果表明 本项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有 良好 的抗风险能力 ，有较强的项目实 施可行性。 本文的特色在于较好的结合了图表与文字分析 ，具有较好的可读性，一目了然。 关键词： 世界城米兰 映象 ； 可行性 研究 ； 内部收益率 ； 净现值 ； 投资回收期 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 2 Abstract In this paper, we used methods as SWOT and related financial management to carry on the feasibility study of the real estate project named the world city of Milans image. It provides an effective basis for the investment in this project or not and how to invest. Investors are not clear about the prospects of this project Before the start of the project， while the relevant market of 2010 is not so good as that of the years 2008 and 2009. In view of this situation ,we started the feasibility study on this project and make an assessment from the whole. It provides a necessary reference to further the implementation and investment of the projects. We studied some issues in this paper as the basic situation of the project, the relevant market conditions recently, the construction scale and programs, the technical plan, the impact on the environment, the organization and human resource allocation of this project, the project schedule control, the economic analysis and social assessment of this project, the projects risk assessment and control and so on. The development of the real estate market of Wuhan, in particular of Wuhan Optical Valley region , has been studied in tis paper by series of investigations . In the eighth chapter, we discussed the specific organization of the projects construction work,and using “Project” to draw up a detailed construction schedule in order for reference. Payback period, internal rate of return, net present value and interest rates prepared to pay are analysed by the ways which are commonly used in Engineering Economics in chapter nine.In this chapter the works of single factor sensitivity analysis and source of funding investment methods are finished too. The results show that the positioning of this project is feasible and it brings us good profitability. This project has a certain ability to repay loans and their own balance, and it not only has a good anti-risk ability, but also has strong project feasibility. This feature is a good combination of graphics and text analysis, and has good readability at a glance. Key Words： the world city of Milans image; feasibility study; internal Rate of Return; NPV; payback period /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 3 1 总论 1.1 项目概况综述 世界城米兰映象 是继 尚都、加州阳光之后，利嘉置业斥巨资打造的又一高档宜居住宅社区，总建筑面积约 15万 平方米 ，为 5栋全高层景观社区。 世界城米兰映象 位于世界上最长的 1350 米光谷步行街最中心的位置，西面紧邻大型住宅加州阳光，南面则为光谷步行街三期 德意风情街区。德意风情街全长427 米，由晴朗明媚的 “ 意大利主题步行街区 ” 与华丽雄伟的 “ 德国主题步行街区 ” 两部分组成。风情街上除了将建设米兰春天广场、罗马恺撒广场等节庆广场外，还将拥有被马克吐温称赞为 “ 大理石的诗 ” 的多莫大教堂。住在米兰映象，可以方便地到达整条步行街上的任何地方，既可以 坐享 1350米世界上最长步行街的最核心资源，又可以居高俯瞰步行街的无限风情。 世界城米兰映象 主力户型为 80-120平米的 2房和小 3房，户型通透舒适，部分户型更赠送大面积空中花园。作为城市的标杆住宅，米兰映象出则尽享步行街上繁荣的商业配套，入则可以拥有一个舒适悠闲的静谧之地，无异于是武昌片区青年白领购房置业的理想首选。 1.2 投资项目提出的背景、投资环境、项目建设投资的必要性和经济意义 1.2.1 投资项目提出的背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业 结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。最近的金融风暴不仅对全世界也对我国的经济发展带来了很大的不良影响，房地产经济（尤其住宅经济）作为我国主要的经济增长点，其发展 可 以拉动 一系列行业发展。 同时， 国家为拉动经济， 各级政府部门先后出台了一系列的鼓励房地产发展的政策 ，提倡大力发展房地产经济。为了响应国家的安居工程， 并为经济发展贡献一份力量，我公司 决定规划、开发 世界城米兰印象项目 。 1.2.2 项目投资环境 东湖高新技术开发区是首 批 国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、/chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 4 高新技术产业的源头，享有“中 华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达 35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。 近两年来，东湖开发区管委会认真总结了历年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。 1.2.3 项目建设投资的必要性和经济意义 世界 城米兰印象选择此处规划、开发， 项目实施后，将有利于启 动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。 1.3 项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求 1.3.1 项目可行性研究的主要依据 （ 1）项目建议书及其批复文件 （ 2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （ 3）武汉市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要 （ 4）武汉市 2009、 2010年国民经济和社会发展统计公报 （ 5）武汉市城市总体规划大纲（ 2000 2020 年） （ 6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划 （ 7）房地产开 发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （ 8）武汉市市区基准地价 （ 9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （ 10）投资项目方签定的协议书或意向书 （ 11）编制报告的委托合同 （ 12）其他有关依据资料 1.3.2 工作范围及要求 （ 1）市场调查与预测 （ 2）拟建规模与产品方案 （ 3）建设条件及建设地址选择 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 5 （ 4）项目工程技术设计方案 （ 5）环境影响评价 （ 6） 组织机构及人力资源配置 （ 7） 项目实施进度 （ 8） 经济分析与评价 （ 9） 社会评价 （ 10） 风险分析 1.4 项目的主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标 表 项 目 数 量 占地总面积 27347平方米 总建筑面积 150000平方米 居住居数 1155户 平均每户建筑面积 109.87平方米 容积率 4.55 绿化率 35% 住宅栋数 5 平均层数 33 停车位 2400个 1.5 项目建设条件及问题与建议 考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不 同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 6 2 市场调查与预测 2.1 市场调查国内 近期投资环境及需求状况 2.1.1 国内 整体 投资环境 及需求状况 2010年 1-2月，全国完成房地产开发投资 3144亿元，同比增长 31.1%，增幅比去年同期提高 30.1 个百分点。其中，商品住宅完成投资 2233亿元，同比增长 32.8%，提高 32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为 71.0%。全国房地产开发企业房屋施工面 积 20.97亿平方米，同比增长 29.3%；房屋新开工面积 1.49 亿平方米，同比增长 37.5%；房屋竣工面积 6101万平方米，同比增长 8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长 5.8%。 同时 ，全国房地产开发企业完成土地购置面积 2407万平方米，同比增长 11.2%，去年全年则是下降 18.9%；完成土地开发面积 1567万平方米，同比下降 40.8%。 销售方面， 2010 年前两个月 全国商品房销售面积 7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落 3.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 36.6%；办公楼销售面积增长 84.6%；商业营业用房销售面积增长 43.0%。 1-2月，商品房销售额 4116亿元，同比增长 70.2%，增幅比去年全年回落 5.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长 70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 73.8%和 63.3%。 1（详情参见附表一 、附表二以及附表三 ） 2.1.2 武汉市投资环境 及需求状况 2010年一季度，全市商品房新增供应套数为 23174套 ,其中商品住房新增供应套数为 21085套，写字楼新增供应套数为 512套，其他为 1577套。 销售方面， 商品房实现销售面积 360.20 万平方米，环比减少 10.33%，同比增加 67.62%；销售套数为 35488套，环比减少 11.04%，同比增加 54.23%。商品住房实现销售面积 294.51 万平方米，环比减少 14.6%，同比增加 39.7%；销售套数 28345套，环比减少 15.61%，同比增加 41.41%。商品住房按户型结构统计，中小户型销售量较大， 90平方米以下和 90-120平方米户型共实现销售套数 20200 套，占全市总销售套数的 71.26%。 2 （详见附表四、附表五和附表六） 2.1.3 东湖 新技术开发区 投资及需求状况 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 7 由于武汉市统计 局在统计东湖新技术开发区时将其并入了洪山区，因此在此介绍洪山区的相关情况。 2010年第一季度，洪山区 具体 情况见 表 2-1： 表 2-1 2010 年第一季度洪山区房地产投资及销售情况表 类别 小于 90（） 90 120（） 120-140（） 大于 140（） 合计 套数 套数 套数 套数 供应情况 4317 2390 871 583 8161 销售情况 2894 1844 1319 908 6965 2.2 项目产品国内供需预测 在这里主要针对武汉市房地产进行分析。 2007年武汉市房地产开发 投资为 459.75 亿元，同比增长 25.6；房屋施工面积为 3195.41 万平方米，同比增长 11.1；房屋竣工面积为 933.37 万平方米，同比增长 6.8。 2007 年武汉市商品房销售面积为 1135.41 万平方米，同比增长18.2；商品房综合销售均价为 4706.26元 /平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长 17.8。 2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。 2008 年武汉市房地产开发投资为570.36 亿元，同比增长 24.1；房屋施工面积为 3798.10 万平方米，同比增长18.9；房屋竣工面积为 869.83万平方米，同比下降 6.8。 2008 年，武汉市商品房销售面积为 626.61 万平方米，同比下降 44.8%；商品房综合销售均价为 5148.13元 /平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长 9.4。 2009年，武汉市房地产开发完成投资为 778.59亿元，同比增长 36.51；房屋施工面积为 4487.38 万平方米，同比增长 18.1；全市商品房实际销售面积为1397.43万平方米 ,同比增长 123.01%，成交套数 134697套，同比增长 16.5%。其中，商品住房销售面积为 1258.89 万平方米，同比增长 142.37%，占商品房总销售面积的 90.09%，成交套数为 120379套，同比增长 135.31%。 2010 年一季度，全市商品房商品房实现销售面积 360.20 万平方米，环比减少10.33%，同比增加 67.62%；销售套数为 35488套，环比减少 11.04%，同比增加 54.23%。商品住房实现销售面积 294.51万平方米，环比减少 14.6%，同比增加 39.7%；销 售套数 28345套，环比减少 15.61%，同比增加 41.41%。 2 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 8 单位： 亿元 图 2-1 历年房屋（住房）开发投资走势图 单位： 亿元 图 2-2 历年房屋（住房） 施工面积走势图 单位： 万平方米 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 9 图 2-3 历年商品房（住房）销售面积走势图 由于受到金融危机余波的影响，最近一段时间，政府部门加强了对于市场的宏观调控，这对于房地产市场带来了一定的影响。但是纵观过去几年 ，武汉市人口数量不断增加，交通状况不断得到改善，在争取建设文明城市的政策方针下，一大片的老城区、落后片区得到拆迁整改，武汉居民年收入稳步 提升，房地产市场的发展稳步提升。在具体到 光谷片区 的 清江山水、卡迪亚公馆、卡梅尔小镇等 一批商品住宅的良好销量， 同时 入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，在该区域的白领阶层人数不多扩大，对商品房的需求必然增多，同时为缓解金融危机带来的经济增长压力，政府鼓励房地产类经济的发展，据此分析，此时开发合适的商品房，是迎合市场的需求，销售前景良好 。 2.3 销售预测、价格预测、产品竞争能力（ SWOT 法）及市场前景分析 由于本项目位于武汉市区，所面对的客户主要是本地区的消费群体，在此，主要针对本市范围进行项目供需预测。 2.3.1 销售预测 2009年，武汉市房地产开发完成投资为 778.59亿元，同比增长 36.51；房屋施工面积为 4487.38 万平方米，同比增长 18.1；全市商品房实际销售面积为1397.43万平方米 ,同比增长 123.01%，成交套数 134697套，同比增长 16.5%。其中，商品住房销售面积为 1258.89 万平方米，同比增长 142.37%，占商品房总销售面积的 90.09%，成交套数为 120379套，同比增长 135.31%。 2010年一季度，全市商品房实现销售面积 360.20万平方米，环比减少 10.33%，同比 增加 67.62%；销售套数为 35488 套，环比减少 11.04%，同比增加 54.23%。商品住房实现销售面积 294.51万平方米，环比减少 14.6%，同比增加 39.7%；销售套数 28345套，环比减少 15.61%，同比增加 41.41%。 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 10 图 2-4 住房、写字楼、综合物业 各 季度 指数走势图 详见图 2-1、图 2-2、图 2-3以及图 2-4。 从以 上数据分析，与本项目类似的商品房的销售量从 2009年伊始一直到现在处于一个稳步提升的状况。因此，综上所述 世界城米兰 映像 项目的销售量将会处于一个比较理想的状态，本项目的市场前景良好。 具体来说，在项目完成的第一年预计可以累计销售完所有成品房的 80%，在项目第二年可以售完全部成品房。 2.3.2 价格预测 根据武房指数， 2010年一季度，商品房综合平均价格为 5923.28 元 /平方米，环比下降 1.84%，同比 上涨 12.21。商品房指数为 2069.47点。 商品住房平均价格为 5690.97元 /平方米， 环比上涨 2.61%， 同比上涨 14.15。其中，多层均价为 4737.69元 /平方米，小高层均价为 4130.61元 /平方米，高层均价为 6227.93元 /平方米。商品住房价格指数为 2937.44点。 写字楼平均价格为 5841.45元 /平方米，环比下降 19.53，与去年同比 上 升12.03。写字楼价格指数为 1457.55点。 图 2-5 武汉住房、写字楼、综 合物业各季度 价格 走势图 /chess95660 武汉理工大学毕业设计（论文） 11 从以上数据分析，相对于 2009 年第四季度， 2010 年第一季度的 写字楼的销售价格 有一定程度的