土地报价研究案

土地报价研究案例 目录 第一章 总论 第二章 市场调研与产品定位 第一节 筛选产品类型 第二节 市场研究 第三节 产品方案初步优化 第三章 初步规划与方案优化 第四章 投资估算 第五章 财务评价 第一节 投资分类 第二节 投资使用计划 第三节 销售收入及销售税金计算 第四节 资金筹措计划的编制 第五节 土地基本报价方案 第六节 多因素变化土地价格临界点分析 第七节 风险分析 第一章 总论 一、项目名称 苏园（ 2002） 01 号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二、报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。 三、地块位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发 8 平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87 米，宽 144.75 至 176.5 米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 1、园区概况 苏州工业园区开发建设 7 年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区 的房地产于 1996 年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发 10 多万平方米到 2001 年的开发量 70 万平方米，约占市区总开发量的一半。 2001 年 8月底，区内累计住宅开工面积 130.7 万平方米，竣工交付 74.8 万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到 2001 年底，园区已建和在建的小高层住宅在 40 幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直 远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在 95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。 2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发 8 平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业 和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划 金鸡湖位于园区 70 平方公里规划区的中心地带，占地 7.4 平方公里。根据园区总体规划，周边 8 平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。 1998 年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（ EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等 8 个特色景 区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。 该项工程总投资为 11 亿元，施工区 4 至 5 年。 4、环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 5、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在 70 平方公里规划区内规划 19 个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。 6、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第一， 2001 年开发量70 万平方米，开发一块热销一块。本地块北面的澜韵园二期工程正在开发， 45 幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一期工程的每平方米 4200 元增长到二期工程的7500-8000 元，前后相差不到一年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好。 四、报告编制依据和用途 根据苏园土拍（ 2002）第 1 号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告 ，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过市场调研与产品定位研究、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（ 2002） 01 号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。 五、评价指标及建议 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定 企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是首先确定企业可接受的最低收益率（基准收益率），然后倒推土地价格。较高的土地最高限价，获得土地的机会就越大，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。 本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析、多因素变化土地临界点分析、风险分析。 土地基本报价方案：是取投资、售价、销售量等参数最可能的取值，设定其不会变化，详见表 1“土地报价方案计算依据”。通 过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价 12000 万元，我们按 14600 万元起算， 每次加价 200 万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了 19 个报价方案。列表打印详见表 2“土地报价基本方案”。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，直至出现亏损为止，很直观。 每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以 有不同的最高限价。建议如下： 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取 10%，建议的土地最高报价 15800 万元； 一般情况下基准收益率 8 10%为宜，建议的土地最高报价 16400 万元； 当企业土地存量不足时，基准收益率 6 8%为宜（大于银行贷款利率约 2 个百分点），建议的土地最高报价 17000 万元； 当企业无土地存量时，基准收益率 4 6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价 17800 万元； 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 4%为宜 （低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损），建议的土地最高报价 18000 万元。 基准收益率低于 4%可能亏损，报价 18200 万元，全部投资内部收益率 3.56%，将亏损 186万元。 多因素变化土地临界点：房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在一定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见（不同的参数取值）进行多方案分析，计算出每个方案（多因素变化组合）的评价指标。由 于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案一样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。 本报告根据专家们对投资、售价同时变化的不同意见，计算了 10 个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率 10%、 8%、 6%、 4%、 2%计算了 5 个土地价格临界点。分析结果详见表 3“多因素变化土地价格临界点分析”。 分析认为，本项目的别墅单位造价 1200 元和售价 9200 元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即： 当企业土地 存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取 10%，建议的土地最高报价 17097 万元； 一般情况下基准收益率 8 10%为宜，建议的土地最高报价 17765 万元； 当企业土地存量不足时，基准收益率 6 8%为宜（大于银行贷款利率约 2 个百分点），建议的土地最高报价 18496 万元； 当企业无土地存量时，基准收益率 4 6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价 19289 万元； 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一 般不亏损），建议的土地最高报价 19289 万元。 风险决策指标：多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了一步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率分析方法（又称风险分析）。这种分析才是最高层次上的决策分析。 本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点、内部收益率期望值、达到基准收益率的概率和收益率小于 0 的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计 算机完成。计算结果详见表 4“风险决策指标（概率分析）”。结论如下： 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取 10%，建议的土地最高报价 16492 万元，内部收益率小于 0 的概率 6.57%，风险很小；一般情况下基准收益率8 10%为宜，建议的土地最高报价 17147 万元，内部收益率小于 0 的概率 13.14%，风险加大一倍，但还可以接受；当企业土地存量不足时，基准收益率 6 8%为宜（大于银行贷款利率约 2 个百分点），建议的土地最高报价 17837 万元，内部收益率小于 0 的概率 17.19%，还可以接 受；当企业无土地存量时，基准收益率 4 6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价 18586 万元，内部收益率小于 0 的概率 28.87%，风险较大。 综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价 17800 万元。 土地报价方案计算依据 表 1 序号 项目名称 单位 1 数量 1 技术经济指标 指标名称 单位 2 数量 2 1 土地 1.1 土地面积 平方米 52415.00 以亩为单位 亩 78.62 1.2 起拍价格 万元 12000.00 以亩为单位 万元 /亩 152.63 1.3 土地报价起算价格 万元 14600.00 以亩为单位 万元 /亩 185.71 2 销售产品数量 平方米 69790.01 2.1 独立别墅出售 平方米 12250.01 2.2 多层住宅出售 平方米 29900.00 2.3 中高层住宅出售 平方米 19140.00 2.4 汽车车位出售 平方米 8000.00 2.5 商业配套出售 平方米 500.00 3 销售产品平均价格 元 /平方米 4778.05 3.1 独立别墅出售 元 /平方米 8800.00 3.2 多层住宅出售 元 /平方米 4000.00 3.3 中高层住宅出售 元 /平方米 4000.00 3.4 汽车车位出售 元 /平方米 3500.00 3.5 商业配套出售 元 /平方米 3000.00 4 总投资 万元 27751.24 每平米造价 元 /平方米 2785 4.1 建筑安装工程费用 万元 8108.30 元 /平方米 6250.00 4.1.1 独立别墅 万元 1470.00 元 /平方米 1200.00 4.1.2 多层住宅 万元 2541.50 元 /平方米 850.00 4.1.3 中高层住宅 万元 2296.80 元 /平方米 1200.00 4.1.4 汽车车位 万元 1760.00 元 /平方米 2200.00 4.1.5 商业配套 万元 40.00 元 /平方米 800.00 4.2 土地价格 万元 14600.00 每平米地价 元 /平方米 2785.46 4.3 前期费用 万元 593.53 占建安费用比例 % 7.32 4.4 基础设施 万元 1619.13 单位建筑面积 元 232.00 4.5 公共配套设施 万元 32.43 占建安费用比例 % 0.40 4.6 开发期税费 万元 333.46 占收入比例 % 1.00 4.7 其它工程费用 万元 183.25 占建安费用比例 % 2.26 4.8 开发间接费 万元 占建安费用比例 % 4.9 管理费用 万元 180.00 占建安费用比例 % 180.00 4.1 销售费用 万元 833.65 占收入比例 % 2.50 4.11 不可预见费 万元 600.00 占建安费用比例 % 600.00 4.12 财务费用 万元 667.49 利率 % 5 49 4.13 经营资金 万元 土地报价方案 表 2 序号 指标名称 单位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 方案 9 方案 10 1 土地报价方案 万元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 1.1 每亩地价 万元 /亩 186 188 191 193 196 198 201 204 206 209 1.2 每 平方米地价 元 /M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 3129 2 项目总投资 万元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 3 资金筹措 万元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 3.1 资本金 万元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 3.2 长期借款 万元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 12116 3.3 预租售收入 万元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 11606 4 营业收入 万元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 营业税金及附加 万元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值税 万元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 60 7 利润总额 万元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 1735 8 所得税 万元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 573 9 税后利润 万元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 1163 10 全投资内部 收益率 % 14.35 13.6 12.86 12.12 11.4 10.68 9.98 9.35 8.72 8.11 11 资本金内部收益率 % 22.07 20.73 19.35 18.02 16.7 15.35 14.01 12.72 11.42 10.09 12 投资利润率 % 12.92 12.09 11.27 10.46 9.66 8.87 8.1 7.34 6.59 5.84 13 资本金利润率 % 40.05 37.77 35.47 33.17 30.87 28.56 26.26 23.98 21.68 19.38 14 借款偿还期 年 1.75 2 2 2 2 2 2 2 2 2 序号 指标名称 单位 方案 11 方案 12 方案 13 方案 14 方案 15 方案 16 方案 17 方案 18 方案 19 1 土地报价方案 万元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 1.1 每亩地价 万元 /亩 211 214 216 219 221 224 226 229 232 1.2 每平方米地价 元 /M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 3472 2 项目总投资 万元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3 资金筹措 万元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3.1 资本金 万元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 3.2 长期借款 万元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 3.3 预租售收入 万元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 4 营业收入 万元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 营业税金及附加 万元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值税 万元 49 38 27 22 22 22 22 22 22 7 利润总额 万元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 -186 8 所得税 万元 505 437 369 298 227 155 83 12 -61 9 税后利润 万元 1025 886 748 606 460 314 169 23 -124 10 全投资内部收益率 % 7.5 6.9 6.3 5.71 5.16 4.62 4.09 3.56 3.04 11 资本金内部收益率 % 8.85 7.6 6.32 5.05 3.78 2.48 1.2 -0.02 -1.3 12 投资利润率 % 5.11 4.39 3.68 2.96 2.23 1.51 0.81 0.11 -0.59 13 资本金利润率 % 17.08 14.77 12.47 10.09 7.67 5.24 2.82 0.39 -2.07 14 借款偿还期 年 2 2 2 2 2 2 2 2.75 2.75 多因素变化土地价格临界点分析 表 3 参数 影响因素 指标名称 基本方案 变化次数 /变化后数量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 投资 独立别墅 单位造价 (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 多层住宅 单位造价 (元 /M2) 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 中高层住宅 单位造价 (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 汽车车位 单位造价 (元 /M2) 2200 2000 2000 2000 2000 2000 2200 2200 2200 2200 2200 商业配套 单位造价 (元 /M2) 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800 800 其它费用变化率 (%) 售价 独立别墅出售 开盘价 ( 元/M2) 8800 8400 8800 9200 9600 10000 8400 8800 9200 9600 10000 多层住宅出售 开盘价 (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 中高层住宅出售 开盘价 (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 汽车车位出售 开盘价 (元 /M2) 3500 3500 3600 3700 3800 3900 3500 3600 3700 3800 3900 商业配套出售 开盘价 (元 /M2) 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3100 3200 3300 3400 3500 指标 方案一 基准收益率（ %） 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 土地价格临界点（万元） 14269 15645 17631 18864 20096 13712 15110 17097 18329 19561 利润总额 2372 2338 2488 2587 2687 2319 2319 2470 2571 2670 税后利润 1590 1566 1667 1733 1800 1554 1554 1655 1722 1789 投资利润率 8.86 8.28 8.19 8.16 8.13 8.64 8.19 8.11 8.09 8.07 方案二 基准收益率（ %） 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 土地价格临界点（万元） 14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039 20313 利润总额 1636 1702 1785 1842 1898 1768 1690 1780 1838 1895 税后利润 1096 1140 1196 1234 1272 1185 1132 1193 1231 1269 投资 利润率 5.95 5.89 5.74 5.67 5.61 6.45 5.84 5.71 5.65 5.59 方案三 基准收益率（ %） 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 土地价格临界点（万元） 15562 16911 19056 20376 21697 14969 16318 18496 19815 21136 利润总额 989 1005 1018 1028 1033 991 1007 1027 1038 1043 税后利润 662 673 682 689 692 664 675 688 695 699 投资利润率 3.51 3.39 3.19 3.08 2.97 3.52 3.40 3.21 3.11 3.00 方案四 基准收益率（ %） 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 土地价格临界点（万元） 16215 17613 19875 21247 22618 15606 17004 19289 20671 22043 利润总额 279 242 170 123 75 299 262 195 147 100 税后利润 187 162 114 82 50 200 175 130 99 67 投资利润率 0.97 0.79 0.52 0.36 0.21 1.04 0.86 0.59 0.43 0.28 方案五 基准收益率（ %） 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 土地价格临界点（万元） 16933 18388 20763 22214 23642 16306 17761 20135 21591 23047 利润总额 -505 -611 -784 -891 -998 -465 -570 -740 -848 -955 税后利润 -338 -409 -525 -597 -669 -312 -382 -496 -568 -640 投资利润率 -1.70 -1.96 -2.32 -2.52 -2.70 -1.57 -1.83 -2.19 -2.40 -2.59 风险决策指标（概率分析） 表 4 参数 指标名称 基本方案 变化次数 /变化后数量 1 2 3 4 5 6 7 独立别墅 单位造价 (元 /M2) 1200 1100 1200 独立别墅 概率 1.00 0.40 0.60 多层住宅 单位造价 (元 /M2) 850 800 850 多层住宅 概率 1.00 0.40 0.60 中高层住宅 单位造价 (元 /M2) 1200 1100 1200 中高层住宅 概率 1.00 0.40 0.60 汽车车位 单位造价 (元 /M2) 2200 2000 2200 汽车车位 概率 1.00 0.40 0.60 商业配套 单位造价 (元 /M2) 800 750 800 商业配套 概率 1.00 0.40 0.60 其它费用变化率 (%) 独立别墅出售 开盘价 (元 /M2) 8800 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 独立别墅出售 概率 1.00 0.08 0.10 0.18 0.15 0.18 0.20 0.13 多层住宅出售 开盘价 (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 多层住宅出售 概率 1.00 0.08 0.15 0.25 0.25 0.15 0.08 0.05 中高层住宅出售 开盘价 (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 中高层住宅出售 概率 1.00 0.05 0.08 0.15 0.25 0.25 0.15 0.08 汽车车位出售 开盘价 (元 /M2) 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 汽车车位出售 概率 1.00 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.10 商业配套出售 开盘价 (元 /M2) 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 商业配套出售 概率 1.00 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.10 指标 基准收益率（ %） 10.00 土地价格临界点（万元） 16492 内部收益率期望值（ %） 10.32 内部收益率大于基准收益率的概率（ %） 51.36 内部收益率小于 0 的概率（ %） 6.57 基准收益率（ %） 8.00 土地价格临界点（万元） 17147 内部收益率期望值（ %） 8.18 内部收益率大 于基准收益率的概率（ %） 51.36 内部收益率小于 0 的概率（ %） 13.14 基准收益率（ %） 6.00 土地价格临界点（万元） 17837 内部收益率期望值（ %） 5.77 内部收益率大于基准收益率的概率（ %） 51.36 内部收益率小于 0 的概率（ %） 17.19 基准收益率（ %） 4.00 土地价格临界点（万元） 18586 内部收益率期望值（ %） 3.32 内部收益率大于基准收益率的概率（ %） 51.36 内部收益率小于 0 的概率（ %） 28.87 基准收益率（ %） 2.00 土地价格临界点（万元） 19415 内部收益率期望值（ %） 0.77 内部收益率大于基准收益率的概率（ %） 43.62 内部收益率小于 0 的概率（ %） 36.06 第二章 市场调研与产品定位 第一节 筛选产品类型 苏园（ 2002） 01#地块地处苏州工业园区金鸡湖畔，拍卖文件规定的规划条件全文摘录如下： 该地块为居住用地，地块面积 5.24 公顷，容积率小于 1.2，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。 1建筑退线 1）建筑退后小区地界 建筑须退所有地界 5 米，其中沿界至少 3 米为绿化带，至少 2 米为 间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。 高层住宅退各边界线不小于 8 米。 如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。 2）低层住宅最小建筑退后户基地线 主建筑正面： 5 米； 侧面： 2 米； 后面： 3 米。 停车房正面： 0 米； 侧面： 2 米； 后面： 0 米。 2日照间距 日照间距系数低层住宅取 1.4，多层住宅取 1.2，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定的要求。 中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。 3小区 建筑密度和每户基地参数 1）小区建筑密度不超过，独立式住宅每户建筑密度最大不超过 40%。 2）低层住宅每户基地参数 独立式住宅不得小于 400 平方米。 半独立式住宅不得小于 300 平方米。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中间户）和 200 平方米（转角户）。 3）每户基地面宽： 独立式住宅不得小于 10 米。 半独立式住宅不得小于 8 米。 排屋式住宅不得小于 6 米（中间户）和 8 米（转角户）。 场地地坪标高和住宅建筑高度 1）沿 主干道场地地坪标高设计不低于 3.12 米，场地其它地坪标高不低于 2.82 米（黄海高程）。 2）低层建筑不超过 3 层，建筑檐口高度不超过 12 米。 3)多层、中高层层数不超过 14 层。 绿地 绿地率不少于 40。 道路与停车位 1）通车道路：路面不小于米，路面两侧至每户基地 /地界不得少于米作为绿化种植带。 2）非通车道路：两侧设不小于米的绿化种植带。 3）停车位：每户个小汽车位。 出入口 小区出入口设于地块南部，出入口宽度 4-8 米 （单向 /双向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于米。 围墙 围墙高度一般不得超过 1.8 米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于 0.3 米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线 0.5 米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。 其它 1）规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。 2）服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的 1%（具体功能设置详见苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意 见）。 3）除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的，且不能用作停车等其它用途。 4）阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。 5）在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。 6）正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。 由此可见，可以产出的产品有限，用规划条件筛选，最多只能做三种产品：沿湖 一半土地面积必须做别墅，不超过 3 层；多层；中高层（层数不超过 14 层）。 第二节 市场研究 主要就苏州工业园区住宅需求与供给进行分析。 1、市场需求预测 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占 43.6%，城区人占 43.3%，外地人占 13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升， 1997 年为 92 人， 1998 年 659 人，1999 年 987 人， 2000 年 1713 人， 2001 年 1-8 月 1780 人，累计 5231 人。园区现有公积金会员 30900 人，还有很大的潜力。 根据规 划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发 8 平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 60 万人口，按三口之家计算为 20 万户，每户平均面积 140 平方米，则需要 2800 万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表 5。在 2015 年累计可达到 2769 万平方米。苏州工业园区自1994 年开始开发，到 2015 年用 22 年 时间达到 60 万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。 需求量统计和预测 表 5 单位：万平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 增幅 -80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 数量 14.47 2.78 10.44 21.99 36.22 68.18 81 96 111 128 累计 14.47 17.25 27.69 49.68 85.9 154.1 235 331 442 570 价格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 数量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累计 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 2、目前供需状况 今年开工面积 50 万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到 80 万平方米左右。开发量1997 年至 2001 年平均增幅 31.6%，销售量等于开发量。每年预测的需求量由新的供应量来弥补。 3、产品价格 价格涨幅 1997 年至 2000 年，平均涨幅 9.5%， 1997 年至 2001 年，平均涨幅 13.2% ，已超过古城区。由于环金鸡湖优美的环境，多层及中高层商品住宅预计房价将逐步逼近每平方米6000 元，近几年售价仍将会以 10%左右幅度上涨。 独立别墅：邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工， 45 幢二层别墅只剩 6-7 套，每平方米7500-8000 元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本一般不会低于 8000元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园（ 2001） 01#地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在 10000 元左右，我们认为价位在 8000 10000元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取 8800 元。 关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过 1500元之后， 多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过 2000 元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。 本地块由于湖边风景优美，拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家一致认为应该比其它地段同类产品售价高 10 20%。基本分析每平方米售价定为 4000 元。 若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表： 售价分析表 表 6 产品 项目 加权平均 售价及概率 独立别墅 售价 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 0.075 0.1 0.175 0.15 0.175 0.2 0.125 多层住宅 售价 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 0.075 0.15 0.25 0.25 0.15 0.075 0.05 高层住宅 售价 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 0.05 0.075 0.15 0.25 0.25 0.15 0.075 商业配套按每平方米 3000 元计算，汽车车位每个约 7.7 万元。 4、关于产品结构分析 本地块为工业园区环境最好的地块之一，地价较高，宜建中高档住宅，规划要求一半为别墅用地，以园区投资商及高级白领阶层为对象，消费人群较少，但产品数量也不多，供需基本平衡，与其紧邻的别墅销售速度明显比多层及高层慢，因此，从市场需求角度，后一半不宜再建别墅。 中高层住宅已得到苏州市民的认同，由于土地成本升高，中高层住宅的成本及价格与多层趋于统一，适合主要用户群。 第三节 产品方案初步优 化 该地块土地面积 52415 平方米，预计每平方米土地价格不会低于 2500 元，至少一半即 26208平方米为别墅用地，最高容积率 1.2，见表 7。 拟建产品参考容积率、售价、造价等参数见表 8。 1、计算每种产品的土地增值， 土地增值（扣土地费）计算： 土地增值 =售价（ 1-营业税率及附加）建安造价每 M2 其它费用售价其它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率每平方米土地费用 土地增值（不扣土地费）计算： 土地增值 =售价（ 1-营业税率及附加）建安造价每 M2 其 它费用售价其它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率 计算结果详见表 9。 地块信息 表 7 项目 参数代号 单位 数量 土地面积 D M2 52415 土地价格 DJ 元 /M2 2500 最高容积率 RZ M2/ M2 1.2 拟建产品 表 8 产品名称（选） 最大需求量（） 参考容积率（选） 售价 建安造价 每 M2 其它费用 其它费用占收入比例 其它费用占建安费比例 参数代号 RI SjI ZJI QT1i QT2i QT3i 独立别墅 0.48 8800 1200 250 3.5 7.26 多层 1.51 4000 850 200 3.5 7.26 高层 2.98 4000 1200 180 3.5 7.26 每平方米土地增值 表 9 产品名称 每平方米土地增值 (扣土地费 )（元） 每平方米土地增值（不扣土地费）（元） 变量 Z1I Z2i 独立别墅 603.9 3103.9 多层 1314.7 3814.7 高层 3795.5 6295.5 2、根据地块规划控制的最大容积率，找出最佳的产品组合。 设各种产品用地比例可表达为 Xi 每种产品的容积率 RI ，最高容积率 RZ ，土地面积 D，每种产品的土地增值 ZI ， 变量限制条件： 0 Xi 1 （ 1） Xi 1 （ 2） 数量限制条件： Xi*Ri RZ （ 3） 目标函数（土地增值）： Ymax=（ Z2i*Xi DJ） D /10000 （ 4） 表 9 比较结果，建别墅增值最小，建多层其次，建高层增值最大。由于从需求角度分析不宜增加别墅，所以，本项目的优化主要是确定多层与高层的比例。 本项目别墅用地已经确定，设多层用地比例 X1，高层用地比例 X2， 按规划条件规定总建筑面积不能超过 1.2 52415=62899 平方米 ,别墅用地 26208 平方米建筑面积 12580 平方米，剩下可建面积 50319 平方米及土地面积 26208 平方米，容许多层和高层平均容积率 50319/26208=1.91。 本项目优化的方法是，每种产品分别取比例 0， 1%， 2%， 3%， 100%进行排列组合，满足式（ 1）、式（ 2）、式（ 3）条件的组合为可行解， Y 获值最大的为最优解。理论上的最优解列于表 10。整个优化过程全部由计算机自动完成，只需输入表 7“地块基本信息”、表8“拟建产品”， 计算机计算得到表 9、表 10。 3、优化结果说明 （ 1）上述优化结果受到参数的影响，特别是土地价格的影响，结果不一定十分准确，但指明了方向。 （ 2）优化方案还需经过建筑总平面布置规划才能确定。所以还不能作为经济分析参数。 (3)优化计算筛选了所有可能的产品结构组合，计算结果科学严谨，工作量巨大，全过程均由计算机完成。 最优方案 表 10 产品名称 用地面积 容积率 建筑面积 土地增值 计算式 D *XI Ri Ri*D *XI D *XI*Zi 多层 18