万科-上海绿城景观成本研究报告

上海绿城 成本研究报告 南京万科 2007 年 8 月 1 概况 . 3 1.1. 选取项目地理位置 . 3 1.2. 选取项目总体规划 . 3 1.3. 选取项目布局概述 . 3 2 成本分析 . 5 2.1 总体分析 . 5 2.2 分类分析 . 5 2.2.1 软景 . 5 2.2.2 硬景 . 7 2.2.3 特色铺装、雕塑、凉亭等构件 . 8 2.2.4 围墙 . 9 2.2.5 网球场 . 10 2.3 主要景观成本分配比例 . 10 2.3.1 主入口部分景观分析 . 11 4.3.1 会所周边景观部分： . 12 4.3.1 宅间景观部分： . 13 3 小结 . 14 3.1 上海绿城项目绿化的特点 : . 14 3.2 在绿化工程中应注意的问题： . 14 4 成本分配建议 . 16 4.1 苗木选择 . 16 4.2 养护费用 . 16 1 概况 根据绿化小组选取的上海绿城标杆进行测算研究，对其成功之处进行分析归纳，融合并结合南京当地市场情况，形成景观 G 系列 600 的分级。 1.1. 选取项目地理位置 上海绿城位于浦东陆家嘴金融贸易区内，杨高路与浦建路交界处，距浦东世纪公园约 1000 米，项目占地约 18 万平方米，地块为梯形。小区东 邻 东绣路 ； 西邻杨高南路（为城市交通主干道）及杨高南路立交桥；南 邻 锦和路 ； 北邻浦建路（为城市交通次主干道） 。 1.2. 选取项目 总体规划 小区 占地面积为 18 万平方米， 总建筑面积约 47 万平方米，园区绿化率约 50%，由 32 幢 10 层 28 层的小高层、高层住宅楼组成。开发建设分三期 ， 其中 ： 一期（西南块）建筑面积约 18.87 万平方米， 1079 户，于 2004 年 10 月交付； 二期（东南块）建筑面积约 13.7 万平方米， 737 户，于 2005 年 11 月交付； 三期（北块）建筑面积约 14.7 万平方米， 815 户，于 2007 年 8 月交付。 每期带一地下车库，车位比例一期较低，约为 50%，二、三期较高，约为 100%，统算车位比例约为 70%。 1.3. 选取项目 布局概述 整个小区 围绕中心广场（含会所、游泳池）， 共 分为 5 个独立组团， 即 ：风荷苑、海棠苑、百合苑、丹桂 苑、玉兰苑。组团高出地坪约 1.7 米， 错落 出 3 个层次、功能用途不同的立体自然空间。 组团四周由沥青车道、景观消防车道与主入口、次入口及地下车库入口（共 10 个出入口）相连，车辆进出便利畅通。 每幢住宅均设 2 个自行车库入口，入口做法与汽车库基本类似，只是尺寸 略 小。 考虑到 车辆可能随时经过住宅楼 时 ，带来躁音、尾气污染等问题 ， 开发商 在 设计上采取三个措施： 住宅楼高出道路约 1.7米 ； 与道路之间用乔木、灌木、绿地相隔约 3米 ； 车库入口架设钢化玻璃顶，四周及顶面用可伸展的灌木、植物覆盖，增加美观、隔离效果。 组团各 自的中心位置布置有或大或小的中心景观休息区， 如 水景、雕塑小品、休息桌椅板凳、游乐健身器材组成，方便住户使用。 中心广场经新月形坡面和隐形轴围绕串联，整 个 小区的中心 景观 广场低于地面约 5 米 ， 会所、花园、游泳池、网球场 掩映 于绿林水景之中，为全体住户提供 一个交流、休憩、娱乐健身的 理想场所，而且 周围的 业主 在家里即 可 欣赏其景。 2 成本分析 2.1 总体分析 上海绿城园林景观工程分为 硬景 和软景两个部分， 硬景 （含园林土建、水景、水电及附属设施）面积约为 35000 平方米 ； 软景（苗木绿化）面积约为 60000 平方米。经估算造价为 5467 万元 。总景观面积约为 95000 平方米，折合 575 元 /m2。 由附件一： 测算分析表可 知 ，造价比例相对较高的为：绿化费 37%，道路建造费 19%，特色铺装、小品、凉亭等其他构件 11%，水景 8%，室外照明水电 6%，此五项合计占造价的 81%。 是 成本控制中应重点关注部分。 总体分析表详见表 1。 项目名称 景观面积 （ m2） 景观造价（万元） 施工单价 所占面积比 例（ %） 所占造价比 例（ %） （元 /m2） 上海绿城 95000 5467 575 100 100 其中 硬景 35000 3435 981 36.8 63 软景 60000 2032 339 63.2 37 表 1：总体景观 成本分析 2.2 分类 分析 2.2.1 软景 软景部分造价为 2032 万元，其中： 成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的 35，第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的 15，第三的为小灌木，投入比例为 16.03，以上三个部分总投入比例合计为 66 ，占成本的一半以上。也是重点关注区域。从面积分配比例来看， 灌木面积 :草坪 (含地被 )面积比例为 1:1， 乔木：灌木、草坪面积比为 1.3:1:1.2，成本投入比为 6： 2： 1。 软景绿化部分 详见表 2、表 3、表 4。 表 2：绿化汇总比较 序号 名称 合价（万元） 占绿化费比 (%) 占总费用比 (%) 单价 备注 1 绿化总面积 （ 6000m2） / / 2 大乔木及名贵树费用 315 15.49 5.76 7337 3 中等乔木费用 709 34.89 12.97 2309 4 小乔木费用 88 4.32 1.60 669 5 大灌木费用 24 1.18 0.44 201 6 中等灌木费用 16 0.79 0.30 25 7 小灌木费用 326 16.03 5.96 98 8 地被费用 36 1.76 0.66 60 9 草坪费用 121 5.93 2.21 40 10 绿化土方费用 222 10.91 4.06 32 13 绿化设计变更费用 176 8.68 3.22 29 占苗木及绿化土方费用的 9.5% 14 绿化总费用占绿化面积均价为 338.7 元 /m2；绿化总费用占园林总面积均价为 218.5 元 /m2； 15 费用比 :(大乔木及名贵树 :中等乔 木 :小乔木 :大灌木 :中等灌木 :小灌木 :地被 :草坪=20:47:6:2:1:23:3:8) 17 数量比 :(大乔木 :中等乔木 :小乔木 =1:7:3) 18 数量比 :(大灌木 :中等灌木 :小灌木 :地被 =1:5:360:32) 19 数量比 :(乔木 :灌木 (不含地被 )=1:2) 20 数量比 :(大乔木 :中等乔木 :小乔木 :大灌木 :中灌木 =1:7:3:3:16) 表 3：软景绿化分析 项目名称 景观面积 （ m2） 景观造价（万元） 单方指标（元 /m2） 所占面积比 例（ %） 所占造价比 例（ %） 上海绿 城 95000 5467 575 100 .软景 60000 2032 339 100 其中 大乔木以及贵树 4623 315 681 7.7 15.5 中等乔木 23090 709 307 38.5 34.9 小乔木 7590 88 116 12.7 4.3 大灌木 3994 24 60 6.7 1.2 中等 灌木 1049 16 153 1.7 0.8 小灌木 33203 326 98 35.7 16 地被 5968 35.8 60 6.42 1.8 草坪 27647 121 44 46.1 6 绿化土方 69300 m3 221 32 10.8 绿化变更 60000 176 29 8.7 表 4：前十类大量苗木品种成本投入分析 序号 苗木名称 苗木数量 苗木单价 苗木总价 占绿化造价 (万元 ) 分配比例 % 1 香樟 632 2450 154.84 7.62% 2 丛生金桂 238 5600 133.28 6.56% 3 柑橘树 289 3780 109.242 5.38% 4 银杏 B 267 3500 93.45 4.60% 5 重瓣樱花 171 4200 71.82 3.53% 6 银杏 A 70 8780 61.46 3.02% 7 乐昌含笑 462 1300 60.06 2.96% 8 海枣 3 150000 45 2.21% 9 垂丝海棠 267 1680 44.856 2.21% 10 西府海棠 125 3450 43.125 2.12% 合计 2524 817.133 40.21% 此项目树木的品种 多样 ，营造出 不同 的效果。值得注意的是，以上苗木、种植土价格为南京本地价格，上海地区价格约高 20%30%。 2.2.2 硬景 硬景 部分造价为 3435 万元，面积约为 35000 平方米。占总造价的 63%，按景观总面积计算，折合 361 元 /m2。按 硬景 部分面积计算，折合 981 元 /m2。 硬景分析详见表 5、表 6。 表 5：硬景分析 项目名称 图片 景观面积 （ m2） 景观造价（万元） 单价（元 /m2） 所占面积比例（ %） 所占造价比例（ %） 上海绿城 95000 5467 575 100 100 .硬景 35000 3435 981 100 100 其中 水 景 3000 462 1540 8.6 8.5 道路 30000 1075 358 85.7 19.2 特色铺装 见分析表 373 39 7 室外照明及水电 308 32.4 5.6 大门 见分析表 24 2.5 0.4 网球场 2000 70 7.4 5.7 1.3 其他构件 253 26.6 4.6 游乐设施 97 10 1.8 围墙 187 19.7 3.4 零星设施 392 41.3 7.2 变更费用 194 20.4 3.6 表 6：道路分析 名称 施工单价 总金额 (万元 ) 成本投入比例 覆盖面积 覆盖面积比例 沥青道路 408 449.82 41.9 11000 36.7 消防车道 468 274.32 25.5 5860 19.5 花岗岩人行道 268 105.13 9.8 3922 13.1 水刷石人行便道 238 145.14 13.5 6090 20.3 地上停车场 328 95.84 8.9 2922 9.7 汀步 220 4.54 0.4 206 0.7 合计 1074.79 100% 30000 100% 2.2.3 特色铺装、 雕塑、 凉亭等构件 特色铺装种类较多，有廊架、木地台、水景墙、旱景墙、台阶等内容，其做法多样，结合所处的环境及功能使用要求而为。特色铺装结合小品、凉亭等其他构件对整个景观绿化环境起到了“集中点题”、提升整体档次的作用。特色铺装造价折合 景观总面积为 39 元 /m2。此部分可依不同的地形、设计理念予以增减。 详见表 7、表8、表 9。 表 7：特色铺装分析 名称 施工单价 总金额 (万元 ) 成本投入比例 覆盖面积 覆盖面积 比例 廊架 1000 30 8.1 300 10 木地台 850 55.26 14.8 650 21.7 水景墙 70000 7 1.9 1 个 旱景墙 50000 5 1.3 1 个 自行车入口挡墙 5500 28.05 7.5 51 个 汽车入口挡墙 600 81 21.7 1350 侧墙 入口铺装 580 15.66 4.2 270 9 圆形铺装 680 62.89 16.9 924.84 30.9 台阶 (游泳池旁 ) 480 24 6.4 500 16.7 台阶 (单元入口 ) 560 19.6 5.3 350 11.7 树池 ,花坛 850 44.2 11.9 520 米 合计 372.66 100% 2994.84 100% 表 8： 建筑小品 分析 名称 施工单价 总金额 (万元 ) 成本投入比例 覆盖面积 备注 雕塑 1 60000 6 0.9 1 个 雕塑 2 150000 15 2.3 1 个 凉亭 1 480000 48 7.3 1 个 凉亭 2 630000 63 9.6 1 个 凉亭 3 450000 45 6.9 1 个 水景（大） 1300 49.4 7.5 380 水景（小） 900 5.4 0.8 60 水景铺贴 500 55 8.4 1100 游泳池 1600 303.6 46.2 1897.5 喷泉及设备 1100 48.4 7.4 440 小品 2800 17.92 2.7 64 个 合计 656.72 100% 3877.5 2.2.4 围墙 围墙造价折合景观总面积为 20 元 /m2。 2.2.5 网球场 网球场造价折合景观总面积为 7.3 元 /m2。 2.3 主要景观成本分配比例 表 9：主 要景观成本分配 项目名称 图片 面积（ m2） 硬景 （万元） 所占造价比例 （ %） 软景 （万元） 所占造价比例（ %） 所占面积比例（ %） 合计占造价比例（ %） 主入口部分 4000 430 8 172 3 4.2 11 会所周边景观部分 6000 820 15 182 3 6.3 18 宅间景观部分 53000 1209 22 1674 31 55.8 53 小计 63000 2459 45 2028 37 66.3 82 本部分造价占整个景观造价的 82%，其中主入口及会所周边景观所占面积仅为总面积的 11%，但造价比例却占总造价的 29%，此部分为整个小区景观的重点，设计及布局方案要能突出，使人见到眼前一亮，增加小区卖点。 2.3.1 主入口部分 景观分析 表 10：入 口部分景观成本分析 名称 面积 面积比例 成本 单价 成本投入 比例 硬景 3700 92.5 430 1162 71.4 软景 300 7.5 172 5733 28.6 其中 大乔木 300 7.5 157 5233 26.1 变更费用 300 15 500 2.5 此部分景观面 积约为 4000m2， 硬景 包括凉亭、水景、水景墙、圆形铺装、景石、水电、雕塑、标志系统、大门等，软景包括行道树（银杏、香樟、橘子树、广玉兰等）；主入口造价约为 602 万元，占总造价比例为 11%，折合主入口面积为 1505 元 /m2，折合景观总面积为 63 元 /m2；其中 硬景 约为 430 万元，折合主入口面积为 1075 元 /m2，折合景观总面积为 45 元 /m2，其中软景约为 172 万元，折合主入口面积为 430 元 /m2，折合景观总面积为 18 元 /m2。 4.3.1 会所周边景观部分： 此部分景观面积约为 6000m2， 硬景 包括水景、水系 、圆形铺装、景石、水电、假山、游泳池、木平台、台阶、人行便道等，软景包括行道树（特大海枣、香樟、橘子树、樱花、桂花、合欢、马褂木等）；会所周边景观造价约为 1002 万元，占总造价比例为 18%，折合会所周边景观面积为 1670 元 /m2，折合景观总面积为 105 元/m2，其中 硬景 约为 820 万元，折合会所周边景观面积为 1367 元 /m2，折合景观总面积为 86 元 /m2，其中软景约为 182 万元，折合会所周边景观面积为 303 元 /m2，折合景观总面积为 19 元 /m2。 表 11：会所周边景观成本分析 名 称 面积 面积比例 成本 单价 成本投入比例 硬景 5000 83 820 1640 81.8 软景 1000 17 182 1820 18.2 中小乔木 300 5 112 3733 11.2 灌木 400 7 8 200 0.8 草坪地被 300 5 16 533 1.6 土方造型 1000 30 300 3 变更费用 1000 16 160 1.6 4.3.1 宅间景观部分： 此部分景观面积约为 53000m2， 硬景 包括水景、廊架、自行车库入口、汽车入口、圆形铺装、景石、水电、背景音乐、台阶、汀步、人 行道、人行便道、游乐设施、健身器材等，软景包括行道树（榉树、香樟、银杏、橘子树、樱花、桂花、合欢、乐昌含笑、红叶李、西府海棠、垂丝海棠、广玉兰、马褂木等）；宅间景观造价约为 2883 万元，占总造价比例为 53%，折合宅间景观面积为 544 元 /m2，折合景观总面积为 310 元 /m2，其中 硬景 约为 1209 万元，折合宅间景观面积为 230 元 /m2，折合景观总面积为 130元 /m2，其中软景约为 1674万元，折合宅间景观面积为 315元 /m2，折合景观总面积为 180 元 /m2。 表 12：宅间景观成本分析 名称 面积 面积比例 成本 单价 成本投入 比例 硬景 3000 5.7 1209 4030 41.9 软景 50000 94.3 1674 335 58.1 大乔木 158 5.5 中小乔木 685 23.8 灌木 5000 9.4 30 60 1 草坪地被 45000 84.9 467 104 16.2 土方造型 50000 191 38 6.6 变更费用 50000 143 29 5 3 小结 3.1 上海绿城项目绿化的特点 : 1、在没有坡地的条件下人工造出 坡地，给人浑似天成。同时，土方需要量自然变大，引起成本提高。 2、绿化占地面积达到项目总用地的 50%，极大满足了人们对环境的美好追求。 3、按照绿化效果的优化植物配置有 5-6 个层次，高大乔木、中等乔木、小乔木、大灌木、地被、花卉、藤本交错搭配。 4、充分利用植物的优点软化硬质的构筑物，如在挡墙边种植大量的垂挂植物迎春、紫藤、凌宵、扶芳藤、藤本月季等。 5、利用景石配置在绿地中充分营造回归自然的感觉。 6、在施工过程中严格要求必须全冠苗木，充分保留苗木的原有的形态，在选用苗木时，有专业工程师挑选优质苗木。 7、细节体现项目的高水平管理，在细节中达到景观效果的最大化，如在自行车库入口大量栽植迎春、云南黄素馨、凌宵、紫藤等植物，给人以山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村的感觉。 8、人性化配置植物，落叶与常绿交错搭配，四季鲜花绽放，楼房边种植大量高低错落的植物，增加人的私秘性，同时弱化楼房构筑物的硬度。 9、常言道“三分种，七分养”，对于绿化工程而言，上海绿城项目能取得如此佳的绿化效果，很大部分取决于它有一个高养护水平的队伍。 3.2 在绿化工程中应注意的问题： 1、质量第一、绿化效果第一的方针，在增加绿化工程造价有限的条件下， 绿化效果最大的优化，能快速提升一个项目的赢利。在项目最初整体规划方案设计时，就要考虑到绿化景观工程的布局问题，如出入口的设置、道路的布置、分期开发等问题。 2、尽量选择乡土及适合本地的植物，那些热带植物如海枣并不能在南京生长的很好，一副病泱泱的形态，绿化效果能好到哪去呢？所以在南京地区的项目不能完 全照搬上海模式，要根据南京地区的气候、土质条件等因素选择适合本地的苗木，否则，花高价引入的苗木在小区存续的几十年间无法长期存活、繁茂，达不到预期的效果。上面成本分析中已说了，三棵特大海枣的费用占了大乔木总费用的 14%，而数量上只占大乔木总棵数的 0.7%。树种选择正确，会起到画龙点睛的效果，相反则会得不偿失。 可以换用胸径 63-65 厘米、高 7-8 米、冠径 7-8 米的单干金桂（嫁接银杏、古香樟、石楠、红继木古桩）或胸径 18-20 厘米、高 5-6 米、冠径 7-8 米的单干紫薇； 4、施工过程必须按照先后顺序进行，道路、管网、构筑物没有完成时就进行绿化施工，绿化效果出来时又