浅析房屋专项维修基金的筹集改版[1].doc

浅析房屋专项维修基金的筹集深圳市昱发物业管理有限公司 李仲雨摘要：房屋专项维修基金是一项关系社会稳定和老百姓切身利益休戚相关的房屋“养老钱”。由于各种原因，一些地方未建立这笔基金或已建立了也没有按规范使用和管理。本文对房屋专项维修基金目前的现状存在的问题及原因进行了探讨和分析，阐述了专项维修基金的筹集渠道和来源，着重提出了如何有效筹集房屋专项维修基金的措施及建议。【关键词】房屋 维修 基金 筹集随着市场经济不断深入，房地产经济逐步走向市场化、房屋产权多元化、公有住房货币化。与以往不同的是，计划经济时期，住房维修费用是由政府大包大揽，居民享受的是免费的午餐。而市场经济条件下房屋维修费用除了零星维修费用列入物业公司管理成本外，其主要来源于房屋专项维修基金。它被形象的喻为“住宅养老金”，新建小区头些年可能没什么问题，但是随着时间的推移，房屋及设备损坏和老化现象则日益凸现，因此专项维修基金的建立健全更彰显出紧迫和必要。由于目前绝大多数住宅小区的房屋专项维修基金都没有到位，为日后房屋及设备正常使用和维护埋下了隐患。根据目前这种现象结合有关法律法规，本人对专项维修基金的筹集谈谈自己的看法。1 房屋专项维修基金筹集的意义 房屋专项维修基金特指专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备中修、大修、和更新、改造的专用基金 ：住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）第四条第二款。它是房屋体制改革和房屋走向市场化的产物，是一项利国利民,关系社会稳定和发展的房屋维修基金储备，长期以来我国实行的是住房福利制，居民无偿接受各项维修服务，国家及企事业财力不堪重负、入不敷出，随着房屋改革不断深化、各项法律法规不断完善及物业管理普遍推广实行，根据谁受益谁负担的原则，政府和企事业将逐步退出唱主角的历史舞台，由业主自行负担，从而减轻了政府及企事业沉重的包袱。专项维修基金的建立为延长房屋使用寿命，促进房屋保值增值，提供了物质保障，确保维护了业主的切身利益，同时它为物业管理企业后续的管理和服务创造了一个良好的氛围、环境和平台。因此房屋专项维修基金的筹集具有深远的现实意义。2房屋专项维修基金筹集的现状、存在的问题及原因 2.1我国目前关于房屋专项维修基金筹集的现状中共中央关于建立市场经济体制若干问题的决定颁布后，国务院于1994年7月颁布了关于深化城镇住房体制改革的决定，其中对住房制度改革后，居民住宅共用部位的维修、修缮，提出应当建立“专项维修基金”制度。屋体制改革至今已十年有余，很多住宅小区常年失修而衰败不堪，房屋的共用部位、共用设施设备的维修已迫在眉睫。就深圳市2000多个小区而言，95%的房屋专项维修基金还没有到位，无法进行正常维修。那么房屋专项维修基金为何不能到位？到底谁“埋单”？众说纷纭各抒已见。一时间，诸多媒体纷纷报导，“专项维修基金”成了许多购房者（业主）关注的一个热点。如深圳特区报2004年10月28日刊登了一篇我的房子靠什么“养老”的报导；2005年3月30日南方都市报A39版深圳新闻关注栏目中刊登了一篇住宅养老金追讨难的报导；紧接着第三天此栏目中又刊登了一篇住宅养老金困在缺细则。说来说去一句话，绝大多数小区入伙后没有房屋专项维修基金。2.2房屋专项维修基金的筹集存在的问题及原因从1994年以来我国各种相关法规陆续出台，有关房屋专项维修基金交缴主体已有明确规定，如1998年11月9日建设部与财政部颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（以下简称办法）第五条第一款规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例交缴维修基金。”2003出台的物业管理条例也明确了由业主来交纳维修基金，事实上也是同意了建设部的意见。为什么绝大多数住宅小区的房屋专项维修基金都不能到位呢？房屋专项维修基金的筹集存在的问题及原因有很多。2.2.1地方与国家出台的有关法规文件有出入。从1994年以来，相关法规陆续出台。关于房屋专项维修基金由谁“埋单”的问题，地方出台的法规与建设部的办法有出入。如1998年10月1日深圳市住宅局颁布的广东省物业管理条例第32条规定：物业管理维修基金由开发建设单位按物业总投资2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。然而建设部的办法中第五条第一款规定：购房者应当按购房款2-3%的比例交缴维修基金。两个法规中有关维修基金交缴主体的说法不一而“打架”。被喻为“广州维修基金第一案”的官司就是因为法规“打架”而陷入困境。2005年1月,广州市东悦居小业主状告开发商东华实业有限公司追缴维修基金一案，在原东山区法院正式开庭审理，并且经过广州中院再审，因法规冲突中止诉讼。在此案件中，业主认为依据广东省物业管理条例第32条规定维修基金应由开发商出，但被告开发商在庭审时则认为应依据建设部的办法第五条规定维修基金由业主缴交，由于这两个法律效力相同的法规“打架”，这就使广州中院陷入了两难的境地。2.2.2相关实施细则不健全以及政府有关主管部门监管、指导和深入宣传的缺失，导致建立专项维修基金缺少可操作性的外部条件。 首先相关实施细则不健全。从上世纪80年代就开始了大规模的开发，如今房屋养老问题以各种方式凸现出来，法律法规制定者早在上世纪90年代就预计到了这些问题，但法规出台后由于没有及时出台更健全的细则，在实际执行中这部分法规最后终成了一纸空文。 其次缺乏符合办法要求的机制。有的小区开发商愿意给钱，业主委员会却没有账号接收。如深圳市南山区宝珠花园是2000年入住的楼盘，2001年成立了业主委员会，就房屋养老金问题与开发商进行了协商，经计算养老金至少有千万元以上，开发商同意移交这笔款项，根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定规定了开发建设单位在向业主委员会划拨专用基金时应直接汇区建设管理部门设立的专门账户，由政府监管，由于目前区建设局还没有建立房屋专项维修基金的专门账户，业主委员会又不能设立账户，而且这也是违法行为，所以至今仍没有拿到住宅养老金。 再次政府有关主管部门坚管力度不够，很多地方住宅小区还没有成立业主委员会，按有关规定维修基金移交要先成立业主委员会。就深圳而言，目前住宅小区之所以大多数没有成立业主委员会，就其原因是多方面的，但政府主管部门监管的缺失是一个重要的因素。按有关规定物业小区入住率达50%或第一位业入住满两年的，就应该依法成立业主委员会。事实上很多物业管理公司怀着各种各样的目的，而不热衷于成立业主委员会，即使成立了也是弄虚作假或走走形式而以，致使业主委员会的成立和规范跟不上物业管理市场发展的需求，那么，作为行业的主管部门对业主委员会的成立规范应该切实履行其监管的职责。2.2.3开发商打擦边球，误导业主，以及业主本身对专项维修基金缺乏了解，致使2%-3%的专项维修基金缴交主体产生歧义。 一方面开发商打擦边球，误导业主。虽然有些地方法规规定维修基金是由开发商交纳，其实这笔钱也是从购房者身上得到的，只是将其合在一张发票上开罢了，与国家建设部规定的这笔费用由购房者个人交纳其实没有太大的区别。以前房地产市场处于疲软状态，有些开发商为了吸引消费者，就主动提出帮购房者交纳这笔费用，其实开发商绝非不知道国家建设部那份文件中的规定；还有一些楼盘之所以是由开发商“代替”购房者直接向房地产行政主管部门交纳公共维修基金，是因为怕单独将这笔收费项目例出后，购房者会对此产生疑义，从而影响楼盘销售，聪明的开发商就将售楼单价适当抬高一些，将这笔费用分散到售房单价中去，消费者对目前不断上涨的房价看不清，往往很容易接受；由于目前房地产市场处于卖方市场，开发商就要求公共维修基金由购房者交纳。不管采用哪种方式交纳这项基金，由谁来交这笔费用，都是一种表现形式而已，最终还是“羊毛出在羊身上”。“羊毛出在羊身上”现象给购房者造成一头雾水：房屋专项维修基金到底该谁交？这就造成了房屋专项维修基金的筹集难上难的问题。另一方面业主本身相关法规缺乏了解。开发商在开发销售期间没有与购房者约定交纳专项维修基金，造成开发商与买受人之间关于2-3%的专项维修基金由谁出的问题发生踢皮球的现象。2002年12月25日深圳市住宅局颁布的深圳市住宅区公用设施专用基管理规定第三条第三款规定：“开发建设单位可将专用基金编入工程预算列入开发成本。”在售楼期间，大多数开发商没有与购房者约定专项维修基金的交纳。开发商为了在价格上占领市场，一般没有把这项基金纳入开发成本，以最便宜的价格达到快速销售的目的。而购房者则认为房价越便宜越好，反正有法规规定这项基金是由开发商在房屋入伙时交给业主委员会，又不要我“埋单”这种心里。等到小区入伙之后，开发商认为所售房价里没含专项维修基金，没有把这项基金纳入开发成本，所以售完房后一拍屁股就走，这就造成了开发商与购房者之间关于这项基金由谁出的问题发生踢皮球的现象。2.2.4媒体报导中产生的误解。有些没有深入了解相关法规的人在媒体炒作中产生了一些误解。如在网上发布的（网址：/news/allnwes）2004年12月8日海峡都市报生活周刊专项维修基金到底该谁交的专题报导。文中几个标题分别写着“开发商拒交维修基金”、“此事没什么好说的”、“业主不必交维修基金”等一些片面的观点和看法，文中的论据“根据国务院物业管理条例的有关规定，这笔专项维修基金应该由开发商交。”然而国务院物业管理条例第五十四条第一款明确规定了房屋专项维修基金是由业主交纳，而且条例中第五章第五十四条第三款已明确规定：“专项维修基金收取、使用、管理的办法国务院建设部行政主管部门会同国务院财政部门制定。”也就是认同了建设部会同财政部颁布的办法中第二章第三条第一款的规定由购房者（业主）交纳。那些没有深入了解法规的人在媒体炒作中产生了一些误解，人云亦云、以讹传讹，又给购房者造成一头雾水专项维修基金到底该谁交？3房屋专项维修基金的筹集原则与办法3.1房屋专项维修基金的筹集原则首先是谁受益谁出钱的原则。房屋专项维修基金的筹集目的是为了保障房屋的维修，延长房屋使用寿命，促进房屋保值增值，最终的受益者是业主，根据谁受益谁负担的原则，这笔基金应该是“羊毛出在羊身上”，也就是业主交缴的原则；其次是防范于未然的原则，即平时要筹集，不要等到要用时才筹集。房屋损坏、老化的原因有很多，如遇突发性的自然灾害，事先没有维修基金的储备，就不能及时的阻止事态的恶变。再次是科学管理的原则，即筹多少？要科学计划与计算。房屋正常的寿命是70年，在这70年的使用过程中除了房屋本身的质量、自然因素、地理因素，还有很多不可遇见的因素对房屋造成损坏需要维修。可将房屋维修划分为几个阶段，如前20年一个阶段、30至50年一个阶级、50年至70年一个阶级，预测各阶级在使用时遇见和不可遇见的情况科学的计算需要维修的数额，另外还要在基金闲置时如何使其增值。 3.2房屋专项维修基金的筹集办法3.2.1政府与地方立法要一致，明确维修基金缴交主体。一方面政府与地方立法要一致。建设部制定的法规与省人大制定的地方性法规，在法律效力上处于同等地位，同等效力的法规在立法原则和立法精神上必须保持高度的一致性和严肃性，如果有冲突，势必造成法律法规在执行过程中无所适从，不具有可操作性。如果政府与地方立法一致，今后象“广州维修基金第一案”这类案件就不会陷入困境。 另一方面要明确维修基金缴交主体。建设部颁布的办法规定商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定。政府可在购房合同示范文本中增加专项维修基金的交缴约定条款，并明确专项维修基金交缴的主体，或政府制定专项维修基金交缴约定协议的示范文本，开发商在售房时先与业主签订专项维修基金约定协议，再签订购房合同，入伙前政府监督专项维修基金移交或立账到户，从而保证开发商和业主的各自利益。3.2.2政府及相关主管部门应加强管理力度，为专项维修基金的建立创造一个良好的外部环境。 一方面，小区应尽快成立业主委员会。移交房屋专项维修基金的条件之一是小区成立业主委员会，而深圳2000多个小区只有40%的小区成立了业主委员会，因此有关部门应尽快履行发起成立业主委员会的义务。如果小区规模较小且经业主同意不成立业主委员会的，应选出楼长或业主代表来履行业主委员会的职责。 另一方面，设立基金专门账户。各地区建设管理部门应尽快建立房屋专项维修基金账户，可按栋建账、核算到户，维修基金管理就像社保基金一样，可按照每户的建筑面积分摊到每户业主的头上，这是基金使用中必须解决的，每个业主可有一张卡，通过这张卡能随时上网查询房产维修基金的余额。3.2.3政府有关主管部门应切实履行自己的职责，并制定出解决维修基金历史遗留问题的具体措施。 深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定第三章第七条第二款规定：“本办法公布以后建成的住宅区，开发建设单位应在竣工验收前将专用基金直接划拨区住宅管理部门，区住宅管理部门向建设主管部门出具专用基金收款证明后，建设主管部门进行验收。”此条款已明确了将来专项维修基金的交缴问题，此法规出台以前的专项维修基金的交纳问题还应提出确实可行的解决办法。笔者建议政府有关部门成立专门的专项维修基金清查小组，同时还要出台相应的实施办法，并制定详尽具体的筹集细则，对房屋专项维修基金进行补建、整顿、清查和完善，彻底地解决专项维修基金的交纳问题，在此问题上还要具体问题具体分析，笔者建议如下：首先，如果开发商将此项基金已计入开发成本或在售楼