银行支持保障房建设金融服务方案

北京银联信 投资顾问有限责任公司 行业金融热点专题研究报告 2010 年 9 月 北京银联信 投资顾问有限责任公司 发布 银行支持保障性住房建设 金融服务方案 北京银联信 投资顾问有限责任公司 正文目录 第一章 保障性住房概况 . 7 一、保障性住房定义及分类 . 7 二、不同类型保障性住房特征比较 . 7 （一）不同类型保障性住房共性特征 . 7 （二）不同类型保障性住房差异分析 . 8 三、我国建设保障性住房重要意义 . 10 第二章 我国保障性住房发展现状分析 . 12 一、我国保障性住房建设基本运行情况分析 . 12 （一）建设情况 . 12 （二）投资情况 . 19 （三）土地供应 . 22 （四）地方进展 . 24 二、我国保障性住房政策支持情况分析 . 25 （一）近年保障性住房纲领性政策 . 25 （二） 2010 年保障性住房规划 . 28 三、我国保障性住房建设存在问题分析 . 29 四、我国保障性住房发展趋势 . 34 第三章 地方保障性住房规划及建设情况 . 35 一、各地区保障性住房规划 . 35 二、各地区新增保障性住房建筑面积 . 39 三、各地区保障房建设资金投入规划 . 40 四、各 地区保障房用地供应计划及完成情况 . 41 第四章 不同类型保障性住房建设项目的运作差异 . 44 一、经济适用房 . 44 二、两限商品 房 . 45 三、廉租房 . 46 四、公共租赁房 . 48 五、不同类型保障性住房建设方式及资金来源 . 50 第五章 保障性住房的金融合作关键节点 . 53 北京银联信 投资顾问有限责任公司 一、土地储备 . 53 二、保障性住房的开发建设资金 . 55 （一）保障性住房委托贷款 . 55 （二）保障性住房开发贷款 . 59 三、资本金过桥贷款 . 62 四、保障性住房个人贷款 . 64 第六章 保障性住房建设与运行金融服务模式 . 68 一、经济适用住房 . 68 二、两限商品住房 . 70 三、廉租房 . 71 四、公共租赁住房 . 71 第七章 保障性住房建设授信指引 . 73 一、银行支持保障性住房建设授信情况 . 73 二、保障性住房建设授信操作模式 . 76 三、银行支持保障性住房建设发展的路径分析 . 79 （一）保障房建设目标区域选择 . 79 （二）保障房建设授信策略分析 . 79 （三）保障房建设信贷产品选择 . 81 （四）保障房建设授信风险提示 . 82 北京银联信 投资顾问有限责任公司 图表目录 图表 1：保障性住房及其不同类别保障性住房定义 . 7 图表 2：限 价房、经济适用房、廉租房、政策性租赁房的区别（以北京为例） . 8 图表 3：国房景气指数 . 11 图表 4： 2010 年 1-8 月保障性住房开工建设情况 . 13 图表 5： 2010 年 1-8 月各类保障房开工率情况 . 14 图表 6： 2009 年保障性住房建设竣工套数 . 15 图表 7： 2002-2009 年经济适用房新开工面积及占房屋新开工面积比例 . 16 图表 8： 2002-2009 年经济适用房新开工面积及占房屋新开工面积比例 . 16 图表 9：经济适用房竣工面积占房屋竣工面积比持续下降 . 17 图表 10： 1999 年 -2009 年 全国廉租住房新开工量（万套） . 17 图表 11：全国 2009 2011 年廉租住房保障规划 . 18 图表 12：保障房供求缺口估算 . 18 图表 13： 2009 年各类保障性住房投资情况 . 19 图表 14： 2002-2010 年前 8 月年经济适用房累计投资额及同比增长 . 20 图表 15： 2002 年 -2009 年经济适用房投资占比 . 21 图表 16： 2002-2010 年度经济适用住房建设情况 . 21 图表 17： 1999 年 -2008 年全国廉租住房资金投入 . 22 图表 18： 2010 年住房建设用地计划分类型供应总量 . 23 图表 19： 2010 年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例 . 23 图表 20： 2008-2010 年保障房用地供应比例变动情况 . 24 图表 21：部分省市保障房建设进展情况 . 24 图表 22：国外部分国家的住房政策变迁 . 26 图表 23： 1998-2010 年发布的纲领性保障性住房政策 . 26 图表 24： 2009 年保障房投资及土地供应完成情况 . 29 图表 25：保障房资金需求估算 . 31 图表 26：住房公积金增值收益补充廉租资金估算 . 31 图表 27：土地增值税或可部分补充保障性住房资金缺口 . 31 图表 28：不同类型保障性住房资金安排 . 32 北京银联信 投资顾问有限责任公司 图表 29： 2009 年以来保障房出现质量问题 . 33 图表 30： 2010 年各地市保障性住房及供地计划一览表 . 35 图表 31： 2010 年各省保障性住房建设目标（不完全统计） . 37 图表 32： 2008、 2009 各地市年新增经 适房住房面积及占比 . 39 图表 33： 2010 年各地区新增保障房建筑面积 . 40 图表 34： 2010 年部分省市保障房建设资金投入规划 . 40 图表 35： 2010 年部分热点省市保障性住房供地计划 . 41 图表 36： 2010 年各省市不同类型保障房用地供应情况 . 41 图表 37： 2010 年 1-6 月各省市保障房用地供应量完成情况 . 42 图表 38：经济适用房运作模式 . 44 图表 40：廉租房供给模式分类图 . 46 图表 39：廉租房运作模式 . 47 图表 41：公共租赁房运作模式 . 48 图表 42：公共租赁房建设方式 . 49 图表 43：保障性住房开发模式 . 51 图表 44：不同类型保障性住房建设方式及资金来源比较 . 52 图表 45：土地储备贷款风险分析 . 54 图表 46：保障性住房委托贷款类别 . 55 图表 47：部分保障性住房公积金贷款试点城市获得贷款金额 . 56 图表 48：保障性住房委托贷款风险 . 58 图表 49：廉租房 PPP 模式运作结构 . 60 图表 50：保障性住房建设开发贷款产品 . 60 图表 51：保障性住房建设开发贷款创新业务品种 . 61 图表 52：保障性住房开发贷款风险 . 61 图表 53：保障性住房资金本过桥贷款运行环节 . 63 图表 54：保障性住房资金本过桥贷款产品分类 . 63 图表 55：保障性住房资本金过桥贷款业务操作流程 . 63 图表 56：保障性住房资本金过桥贷款风险 . 64 图表 57：个人住房保障类贷款产品 . 65 图表 58：三银行的限价房贷款政策 . 65 图表 59：购买商品房、经济适用住房贷款流程 . 66 图表 60：个人保障性住房贷款风险 . 66 图表 61：经济适应房金融服务模 式 . 69 图表 62：公共租赁住房不同建设方式贷款情况 . 72 北京银联信 投资顾问有限责任公司 图表 63： 2008-2010 年银行机构与有关政府机构合作情况 . 73 图表 64： 2008-2010 年银行机构与有关企业合作情况 . 75 图表 65：保障性住房建设金融服务模式 . 77 北京银联信 投资顾问有限责任公司 第一章 保障性住房 概况 一、 保障性住房 定义 及分类 保障性住房 是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭 所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根 据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。 保障性住房包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。 图表 1：保障性住房及其不同类别保障性住房定义 分类 定义 两限商品住房 即限套型、限房价、竞地价、竞房价。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 经济适用住房 是指已经列入国家计划，由城市政府组织房 地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。 廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 政策性租赁房 政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。 资料来源：银联信 按 照住建部的统计口径，保障性住房可分三类：廉 租房、经济适用房以及限价商品房；城市和国有工矿棚户区改造单独统计。 二、不同类型保障性住房特征比较 （一） 不同类型保障性住房共性特征 社会保障性住房，特指由政府扶持，按规定标准建设，以政府核定的成本价北京银联信 投资顾问有限责任公司 格或租金向中、低收入者及其家庭配售或向低收入者及其家庭配租的经济适用房、安居房。可以看出，该定义明确了五个方面的限制：补贴或优惠、建设标准、价格标准、保障对象和住房形式。 判断保障性住房最鲜明的特征有两个：保障对象和价格。因此，只有保障中低收入和最低收入住房困难群体、价格比同类市场住房优惠的住房才可划入目前我们 所说的保障性住房范围。 （二） 不同类型保障性住房 差异分析 限价房和经济适用房最大的区别，供应对象不一样，经济适用房是无房户或者不具备或者经济条件达不到住房条件的，此外，经济适用房政府是减免各种税费的，成本很低。限价房实际上土地出让金等都正常收取，之所以 1800 万平米中有 1200 万平方米是限价房，主要是财力问题。除此 ， 二者的区别还有以下方面 ：首先，从价格上看，两限房要比经济适用房 价格高 。其次，根据我国目前的保障型住房的建设思路，经济适用房和两限房将对中低收入人群这个宽泛的概念进一步细化，这意味着今后两限房 在申购人群、操作规则等方面将和经适房有所区别。而目前这些规则正在制定当中。再次，经济适用房的再上市受到严格的政策约束。有关部门还提出，对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括内循环在内的相关制度，今后将出台更严厉的措施打击用于投资目的的购买经适房的行为。 限价房、经济适用房都具有商品住宅的属性 ， 在一定条件下可以在市场上流转 ， 而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房 。 图表 2：限价房 、 经济适用房 、廉租房、政策性租赁房 的区别（以北京为例） 比较 限价房 经济适用 房 廉租房 政策性租赁房 定性 普通商品房 具有保障性质的商品住宅 具有社会公共福利和住房社会保障性质 租赁型经济适用房、扩大版的廉租房 产权 购房者 居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。 政府所有，廉租房保障的是基本居住权，不涉及到住房产权问题 公共租赁房归政府或公共机构所有 限制条件 土地出让价格范围、销售价格、住房套型面积和销售对象 建设标准、供应对象和销售价格 供应对象 供应对象 北京银联信 投资顾问有限责任公司 获得土地 方式 出让方式 行政划拨 行政划拨 行政划拨 土地出让金缴纳情况 低于普通商品房 免交 免交 免交 房屋租售价 以项目综合开发成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品住房价格，由政府部门研究确定 由项目开发成本、税金、利润（ 3%）组成，通过竞价或政府审核方式确定或调整 以较低的租金（有时可低至可比较市场租金水平的十分之一） 按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。 房屋权属证书 注明限价商品房 注明经济适用住房 - - 保障方式 限套型、限房价、竞地价、竞房价。为降低房 价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 按低于市场的价格 (通常较同类普通住房低 20%至 30%)出售给符合条件的家庭 租金补贴或实物配租 政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。 上市交易 未满 5 年，不得转让 确需转让的，由保障部门安原价（考虑折旧、物价等）回购 未满 5 年，不得上市交易 ， 确需转让的，由保障部门安原价（考虑折旧、物价等）回购 廉租房只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借 所建住房只能租赁，不得出售 满 5 年，按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的35%比例交纳土地收益等价款 满 5 年，按原购房价格和出售价格价差的 70%补交土地收益等价款（ 2008 年 4 月签订购房合同的按出售价格的 10%补交土地收益等价款） 对连续 1 年超出规定标准的取消廉租房保障资格、停发租房补贴或收回房源 套型面积 90m2以下： 1 居 60 m2以下， 2 居 75 m2以下 60 m2左右：中套住房面积控制在80 平方米左右，小套住房面积控制在 60 平方米左右。 小于 50 m2：一居室套型建筑面积 35 平方米，两居室套型建筑面积 45 平方米，三居室套型建筑面积 55 平方米。 建筑面积低于经适房 ， 成 套建设的公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在 60 平方米以下，以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。 保障群体 中等收入住房困难的城镇居民家庭定向购买的拆迁户 中低收入住房困难家庭 最低收入户 低收入户 ， 解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难 。 北京银联信 投资顾问有限责任公司 收益 房屋销售 两限房的利润大概控制在 10%左右 开发商利润限制在 3%-4% 房租 公寓房租金和有限的门面房等公建配套的出租收入 优缺点 因为限价商品房具有一定的住房保障功能，同时可以兼顾地方 政府的土地出让收益。成本好控制，资金回笼快，开发商愿意参与。 具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入。 集约节约利用土地资源，降低房地产业发展对能源、水源、空间和环境的过度消耗，从而促进房地产业与经济社会的协调发展。 政策 2007 年 12 月 1 日建设部、国 家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布经济适用住房管理办法。 2010 年 5 月 4 日住建部、民政部、财政部要求加强廉租住房管理 2010 年 6月 12 日 ，由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展政策性租赁房的指导意见 。 资料来源：中国指数研究中心 、银联信 三、 我国建设保障性住房重要意义 我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利 于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。 改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义 。 根据相关政策 ， 保障房面对的人群主要是城市中的中低收入者 ， 这部分人在数量上占据了城市人口的大部分。对于这部分人 ， 对于整个社会而言 ， 保障房建设更多的肩负着保障民生的重任。 加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。 房地产业具有很强的关联性，特别是在开发建设时期，可有效带动相关产业的发展。 保障房建设上下游产业加在一起， 每年会有 6000 亿元投入。 加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房， 解决中低收入家庭的住房困难，改善居民的生活条件，不仅能够是他们减少对扩大消费的后顾之忧，还可以增加对装修、家具、家电等方面的消费需北京银联信 投资顾问有限责任公司 求，从而间接起到拉动内需的作用 。 保障性住房建设又是缩小收入差距、调整经济结构的重要途径。保障性住房建设是一种以消费为主导的结构调整 ， 既可以有效抑制投机性购房 ， 遏制房价过快上涨势头 ， 又可以提高居民实际收入 ， 改善收入结构 ， 缩小收入差距 ， 增加有效需求。 宏观经济层面， 政府出台新政加 快保障性住房建设可弥补市场化房地产投资的回落，从而有效降低调控的负面影响，并避免经济二次探底。地产调控政策令市场担心经济二次探底，但 是 保障房政策力度超预期，住房建设部与各地政府目标责任书的签订，在某种意义上将保障房建设上升到政治高度，而区域间的攀比效应将促使保障房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，可有效降低房地产调控负面影响。从宏观经济意义上看，商品房调控与保障房政策具有明显的对 冲效应，对投资的负面影响会部分抵消，而对房价的遏制则是叠加的。 保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整 的政策目标；同时减少来自刚性需求的恐慌性需求；有利于防止房价和销量的暴涨暴跌，使上升趋势得到更好地延续。 图表 3：国房景气指数 资料来源：国家统计局 北京银联信 投资顾问有限责任公司 第二章 我国 保障性住房发展现状 分析 一、 我国保障性住房建设 基本 运行 情况 分析 （一） 建设情况 我国自 1998 年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的建设总量，社会保障性住房供应严重不足。 近两年，国家对保障性住房建设重视程 度在递增， 2010 年中央财政拟安排保障性住房专项补助金达到 632 亿，地方政府的重视程度也有所提高。 2010 年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房 580 万套、改造农村危房 120 万户，是历年来力度最大的一年。 根据住建部 2010 年 9 月 20 日公布的数据， 截至 8 月末，全国保障性安居工程已开工 410 万套，占年度计划的 70%。其中，廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房已开工 220 万套，占全年计划的 75%。各类棚户区改造开工 190 万套，占全年计划的 65%。 北京银联信 投资顾问有限责任公司 图表 4： 2010 年 1-8 月保障性住房开工建设情况 2 0 1 0 年1 - 8 月保障性住房开工完成, 7 5 %资料来源：银联信 对于全国的保障性住房建设情况， 可以卖掉回收成本的经济适用房和限价房建设进展快，是各地普遍的特点。而公共租赁房建设进展慢是各地的通病，棚户区改造由于拆迁等问题，进展也不理想。 2010 年 1-8 月份 各类棚户区改造开工 190万套，占全年计划的 65%。其中，廉租住房开工率 75%、公共租赁住房开工率 85%、城市棚户区改造开工率 70%。 截至 8 月底 ，保障性安居工程已完成投资 4700 亿元。 北京银联信 投资顾问有限责任公司 图表 5： 2010 年 1-8 月各 类保障房开工率情况 75%100%65%75%85%70%0%20%40%60%80%100%120%前8月保障性住房开工率9月底保障房开工率目标 各类棚户区改造开工率廉租住房开工率公共租赁住房开工率城市棚户区改造开工率资料来源：银联信 2010 年 前 7 个月 保障性住房开工 增长比较慢， 8 月份增长比较快。究其原因，是因为从 7 月份开始，国务院召开了一系列督促保障性安居工程建设的工作会议，对地方政府形成了压力。 不过， 8 月底开工率 达到 75%， 而 要在 9 月底实现 100%的开工，年末实现建成率 60%，无疑是一项艰巨的任务。 相比 2009 年保障性住房建设情况已有很大改观， 2009 年国家下达的保障性安居工程 330 万套，根据全国人大检查，完成的并不是太理想。 官方数据显示完成比例为 61.3%，我们 估计 实际完成比例不到 50%。 2009 年经济适用房投资 1400 多亿元，竣工 85 万套；公共租赁房投资 170 亿元，竣工 25 万套；廉租房投资 770亿元，竣工 65 万套；限价房投资 590 亿元， 40 余万套。 北京银联信 投资顾问有限责任公司 图表 6： 2009 年 保障性住房建设 竣工套数 单位：万套 852565400102030405060708090经济适用房 公共租赁房 廉租房 限价房资料来源：中国指数研究中心、银联信 国土资源部数据显示， 2009 年 1-11 月，我国保障性住房用地供应 27.54 万亩，仅完成年度计划供应量的 46.66%；而住房和城乡建设部统计，截至 2009 年 11 月底全国新开工和通过各种方式筹集廉租住房 185 万 套，其中全国廉租住房新开工158.4 万套，新开工经济适用住房 124 万套；到 2009 年 12 月底包括 2008 年四季度补助的项目，完成投资 1318 亿元，其中廉租住房是 660 亿元。 根据住建部公布的建设计划， 2010 年全国共计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房 580 万套，其中，保障性住房为 300 万套 、各类棚户区改造住房 280万套，改造农村危房 120 万户 。 但是， 在这 300 万套保障性住房中，并没有明确经济适用房、中低价商品房（限价房）、廉租房、公共租赁房等分别为 多大规模或占多大比例，分解到各省、自治区的指标也没有向 社会公布。 根据住建部与各地政府签订的保障房建设责任书，中央政府要求 2010 年全国共建设各类保障性住房 300 万套我们按照单套面积 60 平方米、平均容积率 1.5 估算，（由于 2009 年保障性住房建设的实际情况并不理想，我们给予 40%的投资完成率，即 2009 年保障性住房新开工面积为 6777.6 万平方米），今年保障性住房新开北京银联信 投资顾问有限责任公司 工面积为 18000 万平方米，同比增长 165.58%。我们预计 2010 年房屋新开工面积同比增长 15%，即 136000 万平方米，则保障性住房新开工面积占比约 13.2%，由于我们是按 300 万套保障性住房 进行以上估算，暂不考虑 280 万套棚户区住房改造，如果考虑这个因素，房屋新开工面积还存在上调空间。 图表 7： 2002-2009 年经济适用房新开工面积及占 房屋新开工面积比例 日期 经济适用房新开工房屋面积 (万平方米 ) 占房屋新开工面积比例 (%) 2002 5279.68 12.34 2003 5330.58 9.74 2004 4257.49 7.05 2005 3513.45 5.16 2006 4379.03 5.53 2007 4810.26 5.04 2008 5621.86 5.48 2009 4200（估计值） 资料来源：中国指数研究中心、银联信 图表 8： 2002-2009 年经济适用房新开工面积及占 房屋新开工面积比例 单位：万平方米 、 % 01000200030004000500060002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200902468101214经济适用房新开工房屋面积( 万平方米) 占房屋新开工面积比例( % )资料来源：中国指数研究中心、银联信 北京银联信 投资顾问有限责任公司 2000-2009 年经济适用房的主要指标显示经济适用房的竣工面积在 2001 年到达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房的价格却一路走高。 图表 9：经济适用房竣工面积占 房屋竣工面积 比 持续下降 11.70%16.70%26.10%23.60%13.40%10.30%7.40% 5.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009经济适用房竣工面积占比资料来源：中国指数研究中心、银联信 从廉租住房开工建设来看，近年我国廉租住房建设亦呈现飞速增长之势。 1999年至 2005 年全国廉租住房新开工量仅为 2.5 万套左右。而 2009 年 1-11 月全国廉租住房新开工量已经达到 158.4 万套，远超 2009 年以前的历年累计数量。 图 表 10： 1999 年 -2009 年全国廉租住房新开工量（万套） 1999-2005 年 2006 年 2007 年 1-11 月 2008 年四季度 2009年 1-11月 全国廉租住房新开工 2.5 d 5.3 816.5 638 158.4 数据来源：建设部 与此同时， 2009 年 1-11 月我国还通过购买、改建等方式筹集廉租房 26.6 万套。截止至 2009 年 11 月我国通过新建、购置廉租住房等多种方式，筹集廉租住房 273 万套左右。租赁住房补贴户数达到 292 万户，其中 2009 年新增租赁补贴 80万户。实物配租比例由 2006 年的 14.1%提高至 48.3%。 2008 年，其中实物廉租房建设投入 286 亿元，发放租赁补贴 68 亿元。开工建设、购买廉租住房 63 万套，发放租赁补贴 249 万户，可使共 312 万户城市低收入家庭 解决住房困难问题，基北京银联信 投资顾问有限责任公司 本实现了对住房困难的低保家庭应保尽保。新开工经济适用住房 130 万套。 2009 年出台的 2009 2011 年廉租住房保障规划提出：从总体上看，廉租住房建设还处于起步阶段，截至 2008 年底全国还有 747 万户城市低收入住房困难家庭，亟需解决基本住房问题。从 2009 年起到 2011 年，争取用三年时间，基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中， 2008 年第四季度已开工建设廉租住房 38 万套，三年内再新增廉租住房 518 万套、新增发放租赁补贴 191 万户。 图表 11：全国 2009 2011 年廉租住房保障规划 2009 年 2010 年 2011 年 合计 新增廉租住房套数（万套） 177.3 179.86 161.28 518.44 新增租赁补贴户数（万户） 82.52 64.89 43.23 190.64 数据来源：国家相关文件 从需求总量看，保障性住房供求缺口较大。参照美国等发达国家的经验，应纳入保障性住房范围的家庭占比应在 30%左右，这意味着中国应有约 6000 万个家庭享受保障性住房。从供求缺口估算，以经济适用房套均面积 60 平米计算 ， 5 亿平米可解决约 830万个家庭的住房问题；目前具有保障性住房含义的住