谈美国经济对房地产的依赖性.doc

财经评论：谈美国如何复苏从房地产说起从一些环比指标看，美国经济已经见底回升。但以什么样的方式复苏，W型、V型？还是出现一个大家都不想看到的L型？也许我们以后看到的是美国经济V型复苏不到一半，就进入长时间的停滞。我们都知道美国的经济结构占比最大的是消费，约占GDP的70%，所以要观察经济是否出现复苏，消费支出这个指标很重要。但如果再往下想一下，什么因素左右着这几年的消费水平，就要考虑另外两个指标了，即就业率和房价。对美国这个经济体，工资及其相关收入是支撑消费支出的基本来源，但次贷发生前，资产性收入特别是房价上涨带来的收益却是提升消费支出水平的主要来源。为什么说房价的上涨提振了美国人的消费支出？我们可以做个简单的分析说明这一点，并大致判断一下美国次贷爆发前的5年多，房价的上涨给消费提供了多少支持。同样，随着次贷的爆发，我们也看到了房价的下跌带来的负面影响，所谓成也萧何，败也萧何！但是当前乃至未来几年，美国房价如何走，直接影响到美国经济复苏的路径。我们先看一下2002年到2007年这么一个阶段，房价的上涨是如何支持美国人的消费的。相比新房，美国的存量房市场要大得多，流动性很高，我们以存量房为对象，举个简化的例子加以说明，假设购房贷款比例为80%。例子：甲出了50万元（自付10万，贷款40万）买了1套房子，几年以后房价涨了，甲便以100万元的价格将房子卖给了乙，乙自己支付了20万元，再去银行贷了80万元给甲，甲把40万贷款还掉后，自己还有了60万的现金。结果状态：如果把甲和乙做为一个整体看，房子还是1套房子，只是以前从银行借出来40万，但现在借出来了的是80万，这多出来的40万出了用于还本付息外，还可以用于消费或者别的用途。从整个存量房市场的角度看，这里面的实质是什么呢？是美国宽松的信贷环境下，房价上涨带动的消费信贷不断扩张的循环。房子是最容易接受的抵押物，房价的上涨使房子的名义价值上升了，可抵押贷出来的钱也就自然多。但别忘记了，贷款总是需要还本付息的，所以我们可以看到房价上涨过程常见的资金循环，就升值的部分不断地从银行贷钱，把贷出的钱用于还本付息后，还能多出钱用于其它消费。所以我们看到的情况是，次贷危机爆发前，虽然美国人的工资收入增长缓慢，但由于美国的信贷环境宽松，美国人充分利用了房价上涨的资金循环，从里面套出的钱不仅用于别的消费，也用于支撑甚至推高房价。这个循环的内核是什么？仔细考虑一下，会不会觉得有点像旁氏骗局，如果有心关注过著名的麦道夫玩的旁氏骗局，可以做个比较，但区别是这个循环是一个群体性行为，就像股市的泡沫往往也都是群体性行为，并不是某个人做的局。这个循环就这么持续了5、6年，对美国人的消费能力起到了一个补充作用，所以美国的经济增长有一部分就靠这个循环。究竟这个补充作用有多大，我们可以从美国的统计部门去找几个数据过来做为参考，2002年美国人的消费性支出是73507亿美元，2006年是92245亿美元，年复合增幅是5.8%，而美国近10年的年平均时薪涨幅也就是在2%-4%的区间。简单推测，美国2002-2007的5年间，消费支出累计增幅的10-15%可以归于受房价上涨推动，而在美国，对消费的推动也就是对经济增长的推动。但这个循环还是没能一直持续下去，结果我们大家都看到了，美国人在这里栽了跟斗！城门失火，殃及池鱼，全球都跟着倒霉。我想格林斯潘应该老早就意识到了美国的房地产经济实际上是对未来的透支，从政策导向上看，透支未来就是一个“拖”字决，相比“拖”的风险，格林斯潘和布什更无法接受美国经济增长缓慢的现实压力，全球老大得有老大的样子，这也是选民的要求，所以有赌一把的倾向，也许他们在想说不定美国过几年还会出现引领全球的革命性产业，就像以前的信息产业一样。但最终没等到那一天，“拖”的风险就爆发出来了。全球其实早已进入了不均衡发展的阶段，中国、印度这些人口大国都在崛起，这不仅消弱了美国的相对竞争力，还拉高了全球资源的价格。美国人不仅要面对来自于工作机会方面的压力，还要承担汽油等进口品的涨价，后来从房价上涨里面套出的钱也不够用了，房价的上升趋势也就自然戛然而止了，循环一旦被打破，就像弹簧一样，压下去多，自然弹回来也多。中间跑一下题，中国房价的相对水平比美国要高得多，中国会不会出现类似于美国的问题？这点不用担心，近几年肯定不会。原因是中、美两国的经济结构差异很大，社会保障水平、经济发展阶段以及老百姓的消费观念都很不一样，美国人重消费轻储蓄，而中国人重储蓄。到2009年6月，中国的居民存款有25万亿，而累计住房按揭贷款才3.9万亿，从总体上看，中国老百姓并不需要通过获取按揭贷款，来增加住房以外的消费。但未来这里面的空间很大，姑且相信国家统计局的数据，目前城镇人口6亿，人均住房面积28平方米，这样算起来存量房就有170亿平方米，而2009年上半年全国累计销售的商品房3.4万平方（销售均价4600元/平方），如果做个简单折算，1年新房就是6.8万平方，这样算起来存量房是新房的25倍。这样，如果把存量房都拿到银行去做抵押贷款，即便贷4成，估计也有30万亿元，相比现在的3.9万亿，空间确实大了很多。从这个角度看，美国透支消费的那条路，离我们还比较远，但中国老百姓如果也这么玩，对内需和经济的推动将会是巨大的，但最后造成的破坏性后果也会同样大。我们再回过头谈美国经济复苏的路径选择问题，先让我们看一下可见的将来，有什么东西能驱动美国经济的增长？会不会出现革命性的产业，驱动美国经济？如果真的出现，美国的就业问题就算解决了，其他经济体的资金也将蜂拥进入美国，但这个产业现在连影子都没看到，奥巴马发展新能源产业对美国的长远利益有好处，但还远谈不上革命性的东西。所以，答案基本是否定的。让房价重新走上上升跑道，继续靠房地产经济驱动？可能性比较大，在税收优惠、流动性的刺激下，房价企稳回升是时间的问题,政府当局也应该会希望以此提振信心。现在美国的房地产，伤疤还没好，包括银行、购房者、房产证券持有人等的感受是仍有点痛，所以大家都悠着点，但等伤疤好了还会继续跳，这种情况最快2010年1季度就可能看到。不过房地产贷款、资产证券化的监管已不可能再如从前，而且全球都知道美国的金融危机源于房产泡沫，所以通过房价驱动经济，相信只能是短期振一振，持续性其实并不好。继续靠货币政策和财政刺激驱动？这只是权益之计，不具备持续性。我认为，美国经济的复苏方式，很可能会综合V型和L型的特征，恢复到一定程度，就陷入长时间的整理，但肯定不会出现日本那种十年停滞的情况。日本当年的泡沫实在太厉害，而且日本的经济体不仅过于依赖出口，还依赖进口，创新的环境、市场化程度也都比不上美国，日本未来继续停滞下去也非常正常。爱锻炼身体的人都知道，肌肉如果很酸痛，就是在给人体发出信号，你锻炼方法不科学，或者锻炼过头了，这时候就要调整和休息。同样，金融危机也是给美国的经济