保利地产改革.docx

2014年，保利提出将管理、创新、品质作为实现可持续发展的三大源动力，以机构增设调整、利润增长点培育、客户服务提升等手段，作为公司转型升级的战略重点。保利地产公布2013年全年业绩，公司全年实现销售签约金额1253亿元，同比增长23 %，排名上市房企第二位，同比增幅高于万科、中海、恒大等，在四大品牌开发商中增速最快。公司利润总额稳步增长，2013年实现营业收入923亿元、利润总额161亿元，同比增长34%和19%。归属母公司净利润也在历史上首次突破了百亿。期内产品综合去化率超过八成，平均消化周期17.9天，周转率位居行业前列。绝大多数项目保持了销售周转与自身资金平衡。2013年公司在售项目154个，盘均销售逾8亿，保持行业领先地位，全年共有45个单盘销售超过10亿。截止至2013年12月31日，公司总资产达3139亿，列A股上市房企第二名，同比增长25%;归属上市公司股东的净资产518亿，同比增长22%;目前公司房地产项目已覆盖全国49个主要城市，在建拟建项目228个，规划可售容积率面积约8330万平方米，实现了规模化经营。对于2014年的目标规划，保利提出将管理、创新、品质作为实现可持续发展的三大源动力，以机构增设调整、利润增长点培育、客户服务提升等手段，作为公司转型升级的战略重点。目标主要包括：1、以旧改为突破，推动开发主业规模和效益提升中央农村工作会议指出：“要积极稳妥扎实推进城镇化，到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇，约1亿人口的城镇棚区和城中村改造，约1亿人口在中西部地区的城镇化，推动新型城镇化要与农业现代化相辅相成。”2013年，保利地产现有的旧改项目贡献了9%的销售面积，11%的销售金额。目前，公司成立了专门的城投公司，在广州、武汉、珠海、青岛、大连、西安、郑州等城市跟踪了20多个旧改项目，规划总建面近3000万平米，陆续获取后将逐步提升旧改项目销售占比至15-20%。未来，保利地产将抓住城镇化机遇，依靠对人口红利和土地红利的深入挖掘，以旧城改造为突破，推动开发主业规模和效益提升。2、推进多元化发展，培育新的增长点2014年政府工作报告中明确提出 “要扩大服务消费，支持社会力量兴办各类服务机构，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务”，为保利专业地产发展指明了方向。 中长期来看，全面深化改革的社会背景下，增强投资和盈利能力是房企实现持续快速增长的必然选择。海外发展：公司早在2012年就开始借助集团资源，研究海外市场，考察非洲、美洲、澳洲、东南亚等地区的开发、持有及经营模式，持续深入地探讨海外发展战略的可行性。养老地产方面，在充分调研美国、日本等国家的养老地产运营模式后，保利地产梳理总结了适合国情、城市发展状况的“中国式养老”开发和运营模式，以居家、社区、机构养老三位一体的全产业链介入，并在北京、上海等6座城市试点。目前，公司已启动入住社区的适老化改造，首先在广州保利心语、保利百合花园试点，计划引入增设适老标识、设施，引入专业机构，实现医疗、护理、休闲、教育等配套增值服务的落地。北京保利西山林语和熹会老龄公寓，2012年12月24日开始运营至今，目前入住率接近60%，拥有34名专业护理人员，70%为护士、30%为护工。上海西塘越依托“和熹会”平台，开展“一地入会多地养老”模式探索。广州天悦养老护理中心目前已，计划年内实现开工，并将作为试点完成设计、成本、部品采购等一系列标准化梳理。成都两河项目将作为“三位一体”养老模式的试点，总结公司以养老概念滚动落实开发用地的操作模式。旅游地产：2007年，公司开始以“打造复合链条式旅游地产”的思路，在阳江、成都、东莞、三亚等地打造旅游地产。目前在售的保利银滩、保利石象湖、东莞生态城三个大型旅游地产项目，均为建筑面积达百万平方米以上的大型、复合式旅游地产项目。保利首个布局阳江的旅游地产项目保利银滩继2012年火爆入市后，2013年实现销售超过14亿元;位于三亚的集高端会议及多功能中心、可租售的产权酒店、高端商务酒店和滨海度假产品于一体的论坛项目，也将于今年入市，该项目总投资达40亿元，将成为三亚财经论坛永久会址。3、持续推进房地产基金业务发展发达国家房地产基金融资占比为70%左右，而国内各大房地产企业仍以开发贷款为主要融资方式，近年开发贷款占比虽有降低，但仍维持在50%以上。金融业发展和改革十二五规划明确提出，要提升直接融资比重，进一步打开房地产基金发展空间 。多年来，保利地产潜心发展房地产基金业务，旗下的信保基金2013年资金管理规模突破200亿元，预计未来随着行业规模的扩大仍将保持高速增长; 同时公司积极与知名国际知名投资机构探讨合作发展境外美元基金，实现境内外互动发展。未来，保利地产将进一步加快境内外房地产基金发展，随着房地产基金投资收益的逐步实现，预期未来3-5内，房地产基金每年净利贡献将提升到5-10%。4、创新机制，加快专业公司市场化发展公司在快速发展房地产主业的同时，也培育了建筑安装、装饰工程、数码和智能化、销售代理、建筑设计、物业服务、会展运营、商业经营、房地产基金等专业公司。专业公司2013年累计实现营业收入200亿，营业利润11亿。商业方面，在“住宅+商业”双轮驱动的发展战略下，公司目前自持的商用物业已经囊括会展、购物中心、星级酒店、高端写字楼等多个类型。未来三到五年，公司将持有经营14家购物中心、27家星级酒店，分布于全国21个城市，总面积接近300万平方米。2014年公司将尽快完成产品及盈利模式研究，探索自主酒店的品牌落地，深入研究基于互联网思维的“保利ECO商业模式”，借助慈溪滨湖天地的网店上线，尝试线上线下联动的商业经营;结合房地产金融，积极研究资本运作模式，为商业资产的投资、融资、上市、退出寻求路径。会展方面，保利世贸展馆2013年共举办展会73场，实现经营利润1.55亿元，场馆出租率从27%提高至29.2%;展览公司克服外贸严峻形势，在锦汉家居礼品展、国际灯光用品展之外，2013年还成功筹办了智能家居用品展，展览面积和参展客商持续增长，2013年实现销售收入1.69亿元，利润1.12亿元。2014年7月还将承办首届中国国际老龄产业博览会，与公司主营业务进一步结合，形成业内有影响力的全新展会。期间还将同期举办中国国际老龄产业高端论坛，邀请到联合国人居署、国家老龄办、国内外民营养老机构、养老产业专家学者，共同探讨政策、金融、文化产业、产业链条等养老产业的前瞻发展。目前，公司创新发展和激励机制，着力提升专业公司资产和资本经营能力，通过并购、合作等方式引入优质资源，积极推动专业公司股权结构多元化，提升专业公司市场化发展能力和水平，做大做强。在时机成熟的情况下，借助资本市场促进专业公司的跨越式发展。5、完成机构调整，加强集团职能管控近年来公司一直致力于探索管理机制创新，挖掘企业内生发展动力，2014年初公司在本级机关成立发展研究院，统筹宏观政策及市场研究、企业发展及战略转型等工作;成立海外事业部，负责公司海外业务拓展及管理等工作。这是进一步完善公司治理结构、强化机关职能管理的新举措，也昭示了公司转型升级的战略发展新方向：发展研究院：2014年上半年将完成保利地产发展研究院的团队组建，引入具备科研能力、创新思维以及实践经验的员工。公司将以研究院为龙头，通过与学术机构、咨询机构、标杆企业的合作，对宏观形势、行业发展、市场分析、战略发展、专业能力、概念地产、房地产金融、海外拓展、资源整合等课题开展针对性研究