新入伙小区特点及管理对策.doc

新入伙小区特点及管理对策从波托菲诺小区的成功管理看前期物业管理对策摘要：由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多。这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患。因此，在此阶段，严格控制好外来人员的管理是一项十分重要的工作。尤其在小区入伙半年以后到两年之内这段时间内，部分业主已入住，但其他业主又还在装修，如何减少或避免装修工作对已入住业主造成的安全及其他影响，是小区管理的一个难题。随着房地产业的发展，新的小区不断落成。不少物业公司在接管新入伙的小区时，总有些感觉事情特别多，困难特别大，甚至有些应接不暇的现象。究其原因，是因为对新入伙小区的特点没有完全掌握，没有采取相应的应对措施，因而没法满足新入伙小区的物业管理需求。由深圳华侨城物业管理公司管理的波托菲诺小镇由于其面积大、定位高以及分期开发的特点，使其在前期物业管理中的特点更加突出。华侨城物业针对波托菲诺的情况进行了深入的分析研讨，并采取了有效的应对措施进行针对性的管理，取得了良好的效果，将小区高质平稳地过渡到了正常物业管理期。现将我们的一些经验总结出来，与大家共同分享。一、新入伙小区的特点新入伙小区指的是小区的物业刚移交使用1-2年，业主入住还比较少，小区住户生活及物业管理均未进入正常稳定的阶段的小区。这种小区具有以下特点：1、小区工程尚未完全结束，周围环境影响较大根据我国的现状，虽然小区交房时需先得到工程竣工验收备案，但一般的小区尤其是分期开发的小区，在小区入伙时往往工程并未完全结束，小区的一些收尾工程或后期开发的工程给新入伙小区带来大量的噪音、粉尘、闲杂人员等，对新入伙小区的正常生活有着较大的影响。另外，新入伙小区的园林植物生长尚未定型，园林景观的效果还没出来，加上周围施工的影响，园林环境功能没能得到应有的体现。2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便。大型小区一般都规划有学校、超市、配套商铺等配套设施。但实际上，新入住的小区由于入住人数还不多，学校、超市、邮电、交通等也往往是等到入住了足够人数后才到位，甚至由于施工滞后的原因，有些小区在交楼入住时还没开通有线电视、电话、网络等，给前期入住的业主带来诸多不便，有些业主甚至会因此而迁怒发展商及物业公司，甚至不交管理费。对于这类现象，如果处理不好极容易造成业主与物业管理公司的矛盾，给日后的管理带来隐患。3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重。现在的小区大部分都是毛坯房，大部分业主收了楼后马上进行装修。由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多。这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患。因此，在此阶段，严格控制好外来人员的管理是一项十分重要的工作。尤其在小区入伙半年以后到两年之内这段时间内，部分业主已入住，但其他业主又还在装修，如何减少或避免装修工作对已入住业主造成的安全及其他影响，是小区管理的一个难题。此外，在此阶段尤其要做好施工现场的围护及告示工作，避免施工安全隐患。4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多房地产开发是一项十分复杂的工程，不管施工队水平如何，施工质量如何好，都难免会有一些质量或设计上的问题。有些质量或设计上的问题在竣工验收、接管验收或分户验收中未能及时发现或未显现出来。业主入住使用后，一些质量问题就会浮现出来，这就需要及时地进行返修。这些质量问题对于一个庞大的房地产开发工程来说也许算不上什么，但对于业主来说，却是十分重要的。因而，往往会出现发展商及施工队不予以十分的重视，而业主却十分重视的情况。这时就需要物业公司从中做好桥梁的工作，建立起业主与发展商沟通的渠道，及时解决业主的困难，避免积怨。5、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化 一个新的物业管理小区，虽然相关人员经过培训，但由于其组织架构未经过实际运作的考验，对小区的情况、业主情况、设备情况等未能完全掌握，往往存在一定的磨合期。另外，新入伙的小区入住人数还不多，业主委员会尚未选举产生，各项公共设施设备基本上都还处于保修期，各类设备也都处于新安装磨合期，因而未能走上正常的物业管理，需根据该时段的特点进行针对性的管理。二、 新入伙小区管理重点1、安全管理新入伙小区由于外来人员多，正常生活与施工同时进行，安全技防设施尚未正常使用，存在着极大的安全隐患。另外，新入住小区的车辆管理系统往往未完善，而此时外来的车辆又往往比较多，因而极易发生车辆损坏或丢车现象。因此，做好小区治安安全管理、工地安全生产管理、小区消防安全管理、小区车辆安全管理就显得十分的重要。2、工程返修工作经验表明，小区入伙后的两年内是业主发现房屋质量问题从而要求予以维修或补偿最多的时期，也是业主极易与发展商及物业公司发生矛盾产生积怨的时间。房屋的质量问题从法律上来说并不是物业管理公司的责任，但业主发现房屋有质量问题后往往找的是物业公司。处理不好这些质量问题，往往会令业主和物业管理公司产生积怨，为日后的管理带来麻烦。因而，建立起业主与发展商间的桥梁，积极跟进业主房屋质量的返修工作是新入伙小区物业管理公司的重要工作之一。3、装修管理装修管理是新入伙小区尤其是集中入伙小区最主要也是最重要的工作。据统计，一般中型以上小区在新入伙一年内，装修管理的工作量往往占小区物业管理工作量的一半以上。正是因为这个原因，新入伙的小区管理人员投入往往比运作成熟的小区多出不少。4、成品保护与设备设施保护新小区入伙后，往往还有些工程还在继续进行，这些没完工的工程往往会对已完工的成品及已安装的设备造成较大的损坏或影响。另外，业主入伙后的装修工程往往也会对小区的公共区域的设施设备造成损坏或影响。因此，如何保护好已完工的公共设施设备的成品，保护广大业主的长远利益，是新入伙小区物业管理的一项重要工作。5、完善小区基本资料及管理制度新入伙小区的物业管理公司应利用各项工程移交验收及业主入伙的机会完善小区各项设备设施基本资料及各户业主的基本资料，分类造册归档，以便于日后的管理。另外，应针对小区的具体情况制定出各项管理制度，方便日后的管理。三、 新入伙小区管理对策1、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧物业公司接管新入伙小区后，应对已建成的各类成品制定相应的保护措施，维护发展商及广大业主的利益，避免后期工程对这些成品造成损坏。成品保护包括对已建成但未移验收移交的成品保护及对已建成且已验收移交的成品的保护。前者是避免因后期工程对已完工未移交成品的损坏，维护发展商的利益。而后者是避免后期施工或装修施工对已移交的设备设施造成影响，维护广大业主的长远利益。这方面，波托菲诺小区在正式移交验收前采取了点数代管、拍照代管、包装隔离使用等方法进行成品保护，取得了良好的效果。2、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益新入伙小区由于各项设备设施还处于磨合期，其设计合理性及施工质量还有待验证，加上后期工程及装修工程的影响，对于一些公共设备设施需采取超常规的管理，以排除各种隐患，保障广大业主的利益。如各栋楼的下水管道极易因装修过程造成立管堵塞而返冒水，对其他业主造成影响甚至造成严重经济损失。为克服这种现象，我们除了采取接管验收时给个房间的各个下水口上封条、要求每家装修户在装修期间封堵下水管道外，还派专人每月加大密度定期疏通各下水管道几次以避免发生堵塞返冒水现象。3、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾新入伙小区的工程返修应由施工方予以维修，但施工队只对发展商负责而不对业主负责。因而往往会出现业主找物业公司，物业公司让业主找发展商，发展商让业主找施工队的现象，造成业主与物业公司、发展商及发展商与施工队、物业公司间的予盾。为了避免出现这种现象，我们牵头与发展商、施工单位建立了对口沟通渠道及定期沟通机制，每月定期召开由开发商、物业公司及施工单位参加的三方沟通协调会，由物业公司及时将各个业主的返修需求及时反映给发展商与施工队，并跟进发展商及施工队的返修工作，及时解决业主的困难。4、严格外来人员管理制度，消除安全隐患在小区新入伙阶段，建设单位施工人员、各户装修人员、各项设施设备维保人员、各类业务推销人员以及购房看房人员等各类外来人员鱼目混杂，极易混入作案分子，对小区已入住业主及小区公共财产构成极大隐患。为了保护已入住业主及小区公共财产，必须对所有外来人员建立严格完善的管理制度。可要求施工人员及维保人员要求戴工作牌进入，对装修人员造册发放施工卡主、副卡进行进出登记管理，对各类业务员除业主邀请外严禁入内，对看房人员要求由售楼人员带入，对来访人员进行登记放行等，并对进入小区的人员进行跟踪管理。充分利用小区的技防设施进行管理，确保小区安全，同时检验这些设备设施的可靠性。5、购买第三方责任险，规避物业管理风险新入伙小区由于因众多工程有待完善，设备设施处于磨合期，加上新入伙小区的管理机制还没有足够完善，比较容易出现一些意外事故，引发恶性赔偿或官司。为了避免这类情况出现，物业公司应针对新入伙小区各项安全隐患，逐一排查各项危险源，并针对排查出来的危险源制定相应的安全防范措施。同时，为了规避风险，物业管理单位应考虑各种风险，购买第三方责任险及物业管理责任险，降低意外事故带来的风险。6、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活由于新小区配套设施往往不够完善，先入住的业主生活不便，容易引发这些业主的不满，迁怒于物业管理单位，为以后