SOHO天都项目招商方案.doc

“SOHO天都”项目招商方案一、 项目简介SOHO天都项目位于长沙市城区三一大道与车站北路交汇处，周边人流、车流较大，位置较优越，南面为“南方航空大厦”、“中国工商银行”、“新家园”、“国防科技大学”“金汇大酒店”、“金海大酒店”；旁边为“开福区国家税务局”，后面为“长沙市消防支队”；正对面是“省直工委帮扶中心（在建）”，周边商业基本已成型；一楼商业3946.6，层高4.5米，大多为单独临街门面(160-230)为主，二楼商业裙楼2535.6, 可自由分割(如1500起), 三楼商业裙楼5495.6, 可自由分割(如2000起), 四楼商业裙楼5495.6, 可自由分割(如2000起), 二至四层裙楼层高均为4.5m，四层以上为住宅、写字楼、公寓，一至四层上下均有多部电梯及垂直楼梯，地下一、二层有大型停车场，共有约365个停车位，出入口便利，商业用房室内柱分布均匀、有规则，消防、水电、燃气、排烟系统、停车场等配套设施齐全，基本按商业地产要求建造，实为购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店、办公等行业理想的商业经营场所。二、 项目周边市场或同类型项目商业租售价格调查客户名称租赁面积层 高租 价（元/月）售价（万元）合同期免租期递增方式交租方式押 金伍家岭商业广场（临街门面）56-80(一楼)6米(一楼)120(一楼)40(二楼)2.2万(一楼)2年6个月第三年开始每年递增5%一季度一付一月租金东方银座150-230(一楼)6.6米(一楼)110(一楼)35(二楼)27(三楼)21(四楼)2.08万(一楼)5-10年2个月第三年开始每年递增5%同上同上佳天国际新 城150-240(一楼)6米(一楼)150(一楼)60(二楼)50(三楼)2.8万(一楼)5-102-4个月第三年开始每年递增5%同上同上上东印象80-120(一楼)5.2米(一楼)105(一楼)50(二楼)40(三楼)30(四楼)不销售只租5-102-4个月第四年开始每年递增3%-5%同上同上如果爱30-60(一楼分割)6米(一楼)100(一楼)36(二楼)1.5万(一楼)5-101-2个月第三年开始每年递增5%同上二个月针对以上调查信息，可得出相同商业裙楼一楼临街商铺大多数租价约在105150元/月之间，二楼裙楼商业大多数租价约在2760元/月之间，三楼裙楼商业大多数租价约在2532元/月之间，四楼裙楼商业大多数租价约在2130元/月之间，递增方式大多是第三年开始每二年租价递增，幅度一般在3%5%之间。结论：不同地段租赁价格不同，成熟地段，租金高；地段较偏远，暂无商业商业气氛地段，租金较低。递增方式大多是第三年开始每1-2年租价递增，幅度一般在3%5%之间。1、针对以上所调查信息，结合SOHO天都项目特点，建议招商方案如下（本建议只作参考）： 租金(都为起始租金)：一楼（临街）租金定为90120元/月之间；前二年价格保持不变，第三年起每年递增5%，合同期五年为宜； 二楼裙楼租金定为3945元/月之间（因SOHO天都项目整体/半层出租面积较大约5375.3，承租户投入装修成本高，所以一般租金比临街门面要低），作为大卖场，百货、生活、电器超市，商户投资大，回收慢，利润只有6%9%，所以租金水平一般不会很高，且有特殊要求，租赁时间较长（一般为1520年），但经营较稳定、持续；所以不能对租金水平有过高期待；（合同期8-10年为宜，限租赁面积1000以上），1000-1200合同期五年为宜，前二年价格保持不变，第三年起每年递增3%5%；1200以上合同期8-10年为宜，每二年递增3%5%， 三楼裙楼租金定为3035元/月；1000-1200合同期五年为宜，前二年价格保持不变，第三年起每年递增3%5%；1200以上合同期8-10年为宜，每二年递增3%5%； 四楼裙楼租金定为2530元/月；1000-1200合同期五年为宜，前二年价格保持不变，第三年起每年递增3%5%；1200以上合同期8-10年为宜，每二年递增3%5%； 免租装修期：一楼一个门面免租装修期为二个月，2-4层裙楼按1000免租装修期为3.5个月，以此类推； 合同期5年以上：递增方式一般为2年(大卖场除外)一递增；合同期5年以内：递增方式一般为第三年开始每年一递增，幅度为3%5%； 递增幅度：大卖场一般为1%2%；门面小于500，递增幅度一般为3%5%； 交费方式可灵活：一楼门面按一季度一交；2-4层裙楼：可按月交月（即按每月交，但须每月提前15天交）。 押金：大卖场按二个月租金交纳；一楼门面按一个月租金交纳； 大型商户（百货、生活、电器超市、餐饮、中西餐厅/咖啡厅、健身房、足浴城、网吧）对开发商的其它配套（餐饮须专门烟道、燃气、排污）要求。2、针对以上所调查信息，结合SOHO天都项目特点，建议商业部分售价如下（本建议只作参考）：一楼商铺销售价为：1.98万左右/，售价每年递增3%5%不等；如引进大型卖场+肯德基经营一年后，售价可恢复到2.4万左右/,且可考虑有递增;二楼商业裙楼销售价为：8500左右/，售价每年递增3%5%不等；如引进大型卖场+肯德基经营一年后，售价可恢复到1.2万左右/,且可考虑有递增;三楼商业裙楼销售价为：5500左右/，售价每年递增3%5%不等；如引进大型卖场+肯德基经营一年后，售价可恢复到0.64万左右/,且可考虑有递增;四楼商业裙楼销售价为：4200左右/; 售价每年递增3%5%不等；如引进大型卖场+肯德基经营一年后，售价可恢复到0.48万左右/,且可考虑有递增;三、 项目1-4层商业裙楼业态规划与商业布局招商的过程就是落实业态方案，招商成功标志有两点：1、 业态组合具有互相补充状态；2、零售商付出的租金比较合理，零售商能持续经营下去，招商直接决定了1-4层商业裙楼面积未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业的时候，显得更为关键。2、 一层：面积(160-230)，招商范围：银行、家居布艺、家纺、厨柜展示、便利店、品牌服装、婴幼儿用品店、 大卖场入口等；二层：面积4723.7，招商范围：品牌餐饮（湘菜）、中西餐厅/咖啡厅、连锁美容馆、百货商场、生活超市等；三层：面积5307.14，招商范围：中西餐厅/咖啡厅、百货商场、生活超市、足浴休闲城、健身房、网吧等；四层：面积5307.14，招商范围：百货商场、生活超市、足浴休闲城、健身房、网吧等；四、 项目特点分析（优/劣势）优 势：1、项目地理位置较优越，位于三一大道与车站北路交汇拐角处；2、本项目设计为商业地产专业卖场经营场地，层高、水电、消防、停车场、上下扶梯等都符合卖场的基本要求，进出口方便，配套设施齐全，实为百货、生活、电器超市、品牌餐饮（湘菜）、中西餐厅/咖啡厅、连锁美容馆、足浴城、健身房等经营的理想场所，招商主要看租金水平。3、项目所在地站台名为“天都”，有利于提高知名度和聚集人气、人流、车流，对项目的前期运作，商业成型成熟有较大作用；4、项目整体形象好、有气派、公司实力较强、专业工程及商业人才的策划、定位、操作、实施。5、开福区政府对项目区域（四方新城）发展的政策支持；6、开发商对代理公司的全力支持合作，本着尊重“市场发展规律”的原则，全力做好项目商业部分的策划、定位、招商、销售。劣 势：1、项目虽位于三一大道与车站北路交汇处拐角处，但项目本身大部分位于车站北路靠北临浏阳河，为断头路；对面为工程项目（省帮扶中心未完工），车站北路靠北临浏阳河周边商业气氛不浓，人流较少；2、项目周边有许多类似商业裙楼项目(华府1航线裙楼、省直工委帮扶中心裙楼、新家园临街社区街铺)也准备招商，竞争较激烈；3、2-4层商业裙楼面积较大，承租大客户相对较少，竞争激烈，客户在相同条件下，主要看租价水平。4、一楼门面较大(160-230)，租售价都较高（层高4.5米,基本不能做两层，特别是售价总体较高，销售压力较大。5、2-4层商业裙楼面积较大（4723.7-5375.3），售价总体较高，有购买实力的客户相对较少，可能需找大型投资基金公司，所以销售压力较大。6、商业地产前期存在一个“培育期”，前期租金不能脱离周边类似物业租金水平及特定行业承受能力，所以前期租金水平不会太高，主要看三至五年商业成熟、持续经营后的商业价值，如按租价换算成商铺的售价，可能会和开发商的要求有一定差距。五、 招商目标定位（暂定）本项目商业定位为集购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店、办公、居住于一体的商业居住物业，打造成四方坪商圈又一个商业中心。六、 招商工作初步安排（2008.9.2-10.8）1、尽快进行周边市场调查及熟悉项目情况，确定招商及销售方案（租售价、回报率），且得到开发商的确认。2、尽量多准备好百货、生活、电器超市、餐饮、中西餐厅/咖啡厅、健身房、足浴城、网吧等客户资源，开始联系客户上门、洽谈合作事宜，加深意向客户对本项目商业部分的了解；3、作好和开发商的衔接工作，提供租赁场地的有关水电、层高、燃气、停车场、烟道、排污及相关设施数据，为招商提供便利；4、尽快完成招商商铺平面图1-4层（颜色、面积、尺寸）的印刷、制作；5、尽快完成招商团队的组建、培训及完善各项招商、销售工作制度；6、每天上门拜访2-4个品牌主力商户，每周至少带34家商户来现场查看场地洽谈。7、争取十月份确定一家大卖场/主力店（百货、生活、电器超市），签定意向合同；8、利用以前项目（东方银座、新城新世界、弘林国际）的意向客户资源，积极促成商铺的前期销售，争取尽快确定销售意向客户；9、为加快写字楼及商业部分的销售及招商，希望公司能给予广告宣传支持（楼体广告、分类广告、围墙广告、售楼部楼体广告、公交车身广告等）。七、 招商策略及方式将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解，总的策略是：提前进行主力店的招商，后进行零散品牌的招商（因一楼工程正在进行，面积也较小）。作为大型原始商铺，招商必须以“先引进为主”，租金先以较低起点（和周边同类型物业租金水平差不多），逐年递增的方式进行。1、 商业裙楼2-4层以品牌/主力店招商为重点：生活超市：（如沃尔玛、家乐福、麦德龙、易初莲花、大润发、屈臣氏、新一佳、家润多、步步高、购宝乐（华银旺和）、精彩生活、好又多、通程万惠、万家惠、天恒零售、千惠、爱家、金沙、珊珊便利店等）百货商场：（如：平和堂、春天百货、王府井百货、百联东方、万达购物广场、百盛、新世界百货、天虹百货、澳洲百货、深圳岁宝、深圳百佳华百货等）品牌电器：（如：国美电器、苏宁电器、通程电器等）2、一楼临街商铺招商以品牌连锁店（如麦当劳或肯德基）及银行经营网点为主：品牌连锁店一般实力较大，持续经营能力强，一楼的租金整体价位较高，只有品牌连锁店才能承受较高的租金水平，且有示范作用、带动车流及人流，使商业尽快成型、成熟起来。3、 联盟策略：与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源，与大型投资基金建立相关联，为以后2-4层商业裙楼的整体销售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。4、 招商形式举行招商新闻发布会，邀请主力百货/生活/超市等专业卖场拓展部人员参加；召开招商大会，形成连续的宣传声势；参加或组织零售专业，与中国购物资讯中心及中国连锁经营协会合作；5、 售楼部楼体广告体现商业裙楼及写字楼内容租售信息，体现商业裙楼繁华景象、超市、餐饮经营火爆画面，招商全城启动！（带租售电话）。6、 项目工程楼盘围墙广告可做体现商业裙楼繁华景象、超市、餐饮（麦当劳、肯德基等）人流川流不息，热闹非凡景象画面（带租售电话）；7、 项目工程楼体上做大型楼体租售广告（重点突出商业裙楼、写字楼），广告需面相三一大道方向，（带租售电话）；8、 可考虑做公交车身广告，具体线路可考虑为从四方坪经过芙蓉中路到芙蓉南路的线路，例如：150、115等，因为芙蓉中路沿线写字楼比较集中，酒店、银行、超市、大型公司较集中、数量较多，效果相对较好；针对写字楼及商业部分，该广告形式具有在市内流动性，辐射人群广，效果较好；9、 在长沙有影响力的报纸上做分类租售广告，在写字楼专版做租售广告（此形式成本低，效果较好）。10、 加快工程进度，将项目外墙进行简单的形象包装，最好能在年底前将商业部分1-4层，安装玻璃墙，一楼每间商铺装好玻璃门，营造经商气氛。11、上门拜访及带客户到现场：即有针对性的联系大型百货、生活、电器超市、品牌餐饮（湘菜）、中西餐厅/咖啡厅、连锁美容馆、足浴城、健身房，先联系好，找到负责人，再带上招商手册上门拜访，将商户带入项目所在地洽谈，针对商户要求，平等协商尽快签定租赁合同，以品牌连锁店的入驻来带动商业部分另外区域的租售。八、 招商团队建设及其约束激励1