不动产抵押贷款的主要风险及原因.docx

赢了网 遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 不动产抵押贷款的主要风险及原因不动产抵押贷款的主要风险及原因(一)借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。商业银行法第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有： 1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。(二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。(三)抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。根据法律规定，抵押人只能以其拥有合法所有权或用益物权的不动产设定抵押，否则抵押行为无效。共有财产的抵押必须经全体共有人书面同意，不则抵押人无权就共有财产设定抵押。以共有财产设定抵押无效的行为主要有三种形式：1、抵押人擅自以家庭各成员共同所有，各家庭成员对共同房产平等地、不分份额地享有所有权。任何一名家庭成员对该共有房产作处分必须经其它成员书面同意，否则处分无效;2、抵押人擅自以夫妻共有财产作抵押。根据我国婚姻法等相关法律规定：除双方另有约定外，在婚姻存续期间，夫妻任何一方或双方取得的财产属二人共同所有;婚前归一方所有，但婚姻存续超过一定时间的也属共同财产。对夫妻共同财产，任何一方未经另一方同意私自抵押的，其抵押行为无效;3、抵押人擅自以与其它共有人共有的财产未经他人同意的，其抵押行为无效。(四)抵押不登记，抵押行为无效。在不动产上设定抵押，世界各国均要求设立抵押登记。有的国家规定抵押登记是抵押登记行为的对抗要件，有的国家规定登记是抵押行为的生效要件。根据我国的担保法规定，登记是抵押合同生效的必要条件，抵押合同不经登记不发生法律效力。在实践中，由于工作人员对法律知识掌握程度各异，或许为企业节省融资成本，往往出现下列情况：1、只签订抵押合同不办理登记;2、同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留办理抵押时的不动产权证书;3、只同抵押人签订抵押合同，而不办登记，但办理抵押合同登记，并赋予公证文书强制执行力。以上三种形式虽然抵押合同已签订成立，但抵押合同并未生效，对抵押人没有任何约束力，贷款到期后银行也无法主张抵押权。(五)抵押物评估价值与实际价值差距较大，债权难以全部保全。抵押贷款对银行而言最根本的目的是确保债权的安全，故抵押债权的价值应大于或等于债权。担保法也规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。而且银行还往往设定一个抵押比率，以进一步保障贷款安全。但在实践中，一方面抵押物的价值随市场行情而变动，相对不确定;另一方面借款人为了多贷款也常想尽一切办法抬高抵押物价值，最终抵押物可能无法满足担保债权的需要，其主要表现在：1、中介机构的不规范竞争使得其常应抵押人的要求高估抵押物的价值，抵押人藉此高估的评估报告抵押贷款;2、银行业务人员经验不足，根据抵押人提供抵押物资料主观确定抵押物的价值，致使抵押品价值水份大，抵押物实际价值小于贷款金额。这种操作实属违规操作。3、用土地使用权抵押时，勿视取得土地使用权的方式。凡是通过划报方式取得土地使用权的，均未交纳土地出让金，如果贷款到期需将抵押物变现时，必须交40%-60%的出让金，结果实现抵押权时，实现所剩价值款很少，很难实现全部债权。(六)法律规定不得设定抵押的财产。随着经济体制的不断深化，事业单位的经济运行也发生巨变，它们对资金需求在与日俱增，而事业单位贷款的效益性、安全性也引起各家银行的高度重视，但在实际操作中，根据贷款通则和担保法的有关规定，公益事业单位的某些财产是不得对外设立抵押担保的。担保法明确规定，社会公益单位是不能作为保证人的，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。但是在若干规定问题解释中规定了社会公益单位“以其拥有的公益性质以外的设施为自身的债务设定抵押的，人民法院可以认定有效。”在实践中，往往分不清哪些属公益性财产而盲目设定抵押，使抵押行为无效。另外导致抵押贷款形成风险的还有以下一些形式：比如抵押物极难变现，抵押担保虚化;行政部门违规行政导致抵押无效;主合同无效导致抵押无效;抵押人以其财产设定抵押后，在6个月内宣布破产;抵押人将其全部财产抵押给一个人;银行与债务人恶意串通，骗取第三人抵押等。上述这些均会造成贷款抵押无效的行为。房地产法我国房地产法关于房地产权属、房地产开发利用、交易、国家对房地产业及其市场实施管理有着相关法律法规，一切房屋买卖租赁，以及土地交易都应依法办理。不仅是房子归属的产权纠纷问题，还有其他很多纠纷，包括商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷等等。遇到房产纠纷怎么办？赢了网法律咨询律师为您细心解答。来源：（不动产抵押贷款的主要风险及原因/y/fc/724010.html）精彩推荐：未过户房屋买卖合同纠纷/y/fc/878430.html合同中的不平等条款/y/fc/878429.html父母赠与的房屋视情况处理/y/fc/878428.html房屋登记办法释义第三十六条/y/fc/878427.html房屋登记办法释义第二十五条/y/fc/878426.html父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠予/y/fc/878425.html一起房屋买卖合同纠纷一审驳回起诉二审改判/y/fc/878424.html商铺租赁合同纠纷案例/y/fc/878423.html房产继承成焦点认识偏差酿纠纷/y/fc/878422.html房屋登记办法释义第二十九条/y/fc/878421.html房屋登记办法释义第二十六条/y/fc/878420.html房产继承将全额征契税/y/fc/878419.html哪些房屋买卖合同是无效合同/y/fc/878418.html合同纠纷的解决/y/fc/878417.html贯彻执行若干问题的意见/y/fc/878416.html西宁市公共租赁住房管理办法/y/fc/878415.html印发北京市2017年度土地储备开发计划的通知/y/fc/878414.html房屋登记办法释义第八十五条/y/fc/878413.html不履行房屋买卖合同的违约责任/y/fc/878412.html北京公房租赁合同纠纷诉讼/y/fc/878411.html2017房地产税收政策有哪些呢/y/fc/878410.html北京市旧城区改建房屋征收实施意见/y/fc/878409.html北京房屋赠与费用/y/fc/878408.html房屋登记办法释义第六十五条/y/fc/878407.html实际购房面积与合同约定不符合怎么办/y/fc/878406.html广东汕头经济特区启华厂房开发有限公司诉赖恰蓬购房合同纠纷申诉案/y/fc/878405.html中华人民共和国测绘法/y/fc/878404.html丈夫擅自购房送情人被判赠与无效/y/fc/878403.html推广生产经营单位责任保险及建筑意外伤害保险有关问题的通知/y/fc/878402.html房屋登记办法释义第七十七条/y/fc/878401.html李长风诉新乡建业住宅建设有限公司商品房买卖合同纠纷案/y/fc/878400.html夫妻共有房产登记在一方名下未经另一方同意房屋买卖合同有效/y/fc/878399.html进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知/y/fc/878398.html租赁房屋治安管理规定/y/fc/878397.html房地产赠与应注意法律问题/y/fc/878396.html房屋登记办法释义第十八条/y/fc/878395.html违约买卖合同纠纷/y/fc/878394.html买卖未取得房屋所有权证书的房屋合同的效力摘录/y/fc/878393.htmlxx饭店与xx外贸公司房屋典当一案的请示的电话答复/y/fc/878392.html老汉办俩结婚证房产继承起纠纷/y/fc/878391.html中华人民共和国森林法实施条例/y/fc/878390.html共同财产赠与需经各方确认/y/fc/878389.html房屋买卖合同纠纷案例/y/fc/878388.html夫妻单方签定房屋买卖合同是否有效/y/fc/878387.html2017年郑州市楼市限购限贷政策一览/y/fc/878386.html房屋登记办法释义第二十一条/y/fc/878385.html建立健全土地执法监管长效机制的通知/y/fc/878384.html审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要/y/fc/878383.html中国人民保险公司乌鲁木齐市分公司诉李会同、徐新等120名购房户等还本售房合/y/fc/878382.html恶意串通损害他人利益房屋买卖合同行为无效/y/fc/878381.html房屋登记办法释义第二十七条/y/fc/878380.html如何办理房地产赠与手续/y/fc/878379.html法律上对房产继承问题是如何规定/y/fc/878378.html房地产继承过户所需的费用/y/fc/878377.html名字已经写入购房合同,产权登记前还能被撤消吗/y/fc/878376.html房屋买卖起诉状简版/y/fc/878375.html房屋登记办法释义第八十三条/y/fc/878374.html审理行政赔偿案件若干问题的规定/y/fc/878373.html土地管理法中华人民共和国土地管理法/y/fc/878372.html印发注册监理工程师继续教育暂行办法的通知/y/fc/878371.html买房人可解除买卖合同的九种情形/y/fc/878370.html商品房买卖合同违约如何处理/y/fc/878369.html审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定/y/fc/878368.html老人续弦与房产继承/y/fc/878367.html有智障的房东将房产赠与房客这样的房产赠与有效吗/y/fc/878366.html未立遗嘱的房产继承问题/y/fc/878365.html认购协议书有法律效力没合同也赔偿/y/fc/878364.html深圳房地产合同纠纷专业律师/y/fc/878363.html房产继承问题/y/fc/878362.html房屋登记办法释义第八十二条/y/fc/878361.html离婚协议中赠与子女的财产可撤销/y/fc/878360.html农村房产怎么继承/y/fc/878359.html商品房预售合同纠纷/y/fc/878358.html分析和思考房屋买卖合同纠纷/y/fc/878357.html下达1998年第三批经济适用住房建设投资计划和信贷计划的通知/y/fc/878356.html印发淄博市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知/y/fc/878355.html2017年最新土地政策/y/fc/878354.html天津市限价商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