南昌恒茂国际都会北京东路商业提报-45PPT

天天文档在线 恒茂国际都会商业销售提报 项目概况 市场分析 客源分析 项目分析 定价策略 开盘方式 恒茂国际都会 天天文档在线 项目概况 恒茂国际都会 天天文档在线 项目概况 基本数据 主体结构 临北京东路两层， 底商、规划路商铺一层 商业面积 大约 8000平方米 地理位置 北京东路临街商铺 恒茂国际都会 天天文档在线 上图即为北京东路沿街商铺 恒茂国际都会 天天文档在线 打造城市副中心 本项目位于城市内环上海路与北京路的交界处。未来的青山湖隧道、地铁一号线的开通将大大提高区域内的交通便捷度。 恒茂国际都会 项目概况 政府规划 项目位置 天天文档在线 南昌轨道交通初定 4条地铁线以及 1条轻轨。地铁 1号线将贯通恒茂国际都会，成为此区域繁荣发展的最大推动力。 恒茂国际都会 项目概况 地铁规划 项目位置 湖底隧道 随着从阳明东路至上海北路的青山湖湖底隧道年底的贯通，将迅速提升整个区域交通的便利性。 天天文档在线 恒茂国际都会 规划商业部分 目前周边区域商业以中低档为主，缺乏大型的商业中心 本项目处于城市中心最繁华的商业核心区，未来主要人流汇聚地 本案面对的是南昌城区 200万消费人群，商业供应量远远无法满足需求 天天文档在线 市场分析 恒茂国际都会 天天文档在线 （一）目前南昌商业销售情况 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称： 蓝天碧水 地理位置： 青山南路 72号 总建筑面积： 15万平方米 总占地面积： 8.2万平方米 商业建面： 5.2万平方米 建筑形态： 小高层、高层 容积率： 1.66 总户数： 376户 商铺总套数： 1000多套 商铺销售率： 90% 销售均价： 2万多 (一楼 ) 总价范围： 60-200万 销售方式： 返租三年，每年返租总房款的 6%。 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称：高能金域名都 地理位置：洪都北大道 299号 总建筑面积： 36万平方米 总占地面积： 10.5万平方米 商业建面： 6万平方米 建筑形态： 小高层、高层 容积率： 3 总户数： 2000户 商铺总套数： 90 商铺销售率： 50% 销售均价： 2.2万左右（一楼） 总价范围： 100-300万 销售方式：开盘认购，不返租。 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称： 隆鑫广场 地理位置： 洪都中大道 89号 总建筑面积： 18万平方米 总占地面积： 5万平方米 商业建面： 6万平方米 建筑形态： 高层 容积率： 2.75 总户数： 694户 商铺总套数： 24 商铺销售率： 30% 销售单价： 15000-20000（一、二楼一起买） 总价范围： 300-500万 销售方式： 三年租金回报 21%， 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称： 上海故事 地理位置： 上海南路 266号 建筑面积： 2万平方米 总占地面积： 0.8万平方米 商业建面： 5000平方米 建筑形态： 小高层 容积率： 2.3 总户数： 230户 商铺总套数： 30 商铺销售率： 95 销售单价： 38000 总价范围： 180 220万 销售方式：买一楼送二楼 ,不返租。 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称：天骥俊园 地理位置：洪都北大道 1189号 总建筑面积： 16万平方米 总占地面积： 7.3万平方米 商业建面： 4000平方米 建筑形态：高层 容积率： 2 总户数： 1037 商铺总套数： 73 商铺销售率： 60 销售单价： 7000 8000（社区内街一楼） 总价范围： 35 56万 销售方式：有租约的带租约出售 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称：水岸菁华 地理位置：北京东路 888号 总建筑面积： 7.6万平方米 总占地面积： 4.2万平方米 商业建面： 1500平方米 建筑形态：小高层、高层 容积率： 2.0 总户数： 800 商铺总套数： 32 商铺销售率： 60% 销售单价： 1-1.2万（一楼） 总价范围： 50-70万 销售方式：开盘认购，不返租。 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称： 江中紫金城 地理位置： 沿江北大道 总建筑面积： 100万平方米 总占地面积： 38万平方米 商业建面： 35万平方米 建筑形态： 高层 容积率： 2.7 总户数： 5000户 商铺总套数： 35万 商铺销售率： 35 销售单价： 15000 38000 总价范围： 40 150万 销售方式： 十年返租，每年返 租总付款的 12.4%。 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称：洪客隆第一街区 地理位置：红谷大道与春晖路交汇处 总建筑面积： 5.67万平方米 总占地面积： 2.01万平方米 商业建面： 1.6万 建筑形态：多层电梯洋房 容积率： 2.47 总户数： 338户 商铺总套数： 40左右 商铺销售率： 30% 销售单价： 13000-32000 总价范围： 150-300万 销售方式：开盘认购，不返租。 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称：绿湖豪城 地理位置：丰和南大道 2888号 总建筑面积： 40万平方米 总占地面积： 20万平方米 商业建面： 5000平方米 建筑形态：多层、高层、 小高层、酒店、别墅 容积率： 1.70 总户数： 2300 商铺总套数： 32 商铺销售率： 100% 销售单价： 9000-12000（一楼） 总价范围： 150万 -450万 销售方式：开盘认购 恒茂国际都会 天天文档在线 楼盘名称： 梵顿公馆 地理位置： 红角洲丰和南大道 总建筑面积： 30万平方米 总占地面积： 16万平方米 商业建面： 6万平方米 建筑形态： 小高层、多层 容积率： 1.80 总户数： 1946户 商铺总套数： 500 商铺销售率：未开盘 销售单价： 9000（一楼） 5000（二楼） 总价范围： 60-80万 销售方式：返租两年，每年 8%的回报。 恒茂国际都会 天天文档在线 （二）本案周边商业情况 恒茂国际都会 天天文档在线 区域内无集中式商业，目前现有商业多为社区普通住宅底商配套 其中： 社区商业租赁价格一般在 80-100元 /平方米左右 主要经营零售、服饰、美容美发、餐饮、中介、五金机电等 老式的商铺形象较差，购物环境较为杂乱。 恒茂国际都会 天天文档在线 老式沿街商业由于面积在 10-30平方米左右，租金 范围大约在 800-3000元左右均为商户可承受范围 恒茂国际都会 天天文档在线 位置 面积 租金 备注 北京东路 15-40 80-120元 /月 以零售、五金、杂货、 中介为主 上海南路 20-60 80-150元 /月 中大型的餐饮一条街 上海北路 10-40 80-150元 /月 以学生服饰、日用品、小吃为主 江大南路 15-50 60-100元 /月 以学生服饰，日用品为 主 恒茂国际都会 租赁价格一般在 80-100元 /平方米左右，以社区生活及周边学校服务为主， 无法形成集群效应，不具备较强的竞争力 档次偏低，经营业态较单一，仅满足一般生活需求 目前就以上租金很难支撑北京东路商铺的销售价格 租金体系 天天文档在线 以两层商铺及底商为主， 以零售、五金、杂货、中介、餐饮为主 ， 消费者以周边社区居民、学生及上班族为主，经营状况一般。 恒茂国际都会 北京东路 上海南路 餐饮一条街，及餐饮、休闲、娱乐为一体，营业时间多在下午 4点以后，消费群体以中青年人为主。 上海北路 学生服饰、日用品、小吃为主，消费群体多是周边的学生及高新开发区的打工一族，有一定的消费人气，但消费档次不高。 江大南路 以学生服饰、特色餐饮、日用品为主，随着周边的大学都搬去瑶湖大学城，及自身的道路状况不佳，单行道为主，目前，人气不足，商业经营状况一般。 天天文档在线 区域以居住为主要功能，以中低档商业为主，缺少集中的配套商业 服饰市场主要以学生为消费对象，低价产品受到很好的追捧，有一定的市场占有力 上海南路的餐饮休闲娱乐聚集了人气，一定程度上丰富了周边的商业形态 城东百货大楼已成为区域内主要的生活消费品来源 街铺类商业较为杂乱，业种业态单一 恒茂国际都会 现状总结 天天文档在线 客源分析 恒茂国际都会 天天文档在线 恒茂国际都会 周边私营业主、个体户 公司、单位、企业 恒茂系列楼盘老业主 周边地市及县市投资客 一、客源构成 天天文档在线 恒茂国际都会 二、客源分析 有钱但无其他投资渠道的客户 一直关注恒茂国际都会商铺的客户 因业务需要自用的公司企业 周边县市投资客看好本案的 天天文档在线 恒茂国际都会 三、目前客户积累情况 1. 目前商业客户总共积累 47 组 ,其中 A类 13 组 B 34 组。 2.规划路客户总共积累 24 组， 其中 A类 8 组 B 16 组。 3.北京东路客户总共积累 23组，其中 A类 5 组 B 18组。 天天文档在线 项目分析 恒茂国际都会 天天文档在线 恒茂国际都会 外部优势 市政规划对区域改造的支持 城市副中心最繁华的核心区 周边社区林立，潜在客户群多 地理位置优越，通达性强 天天文档在线 恒茂国际都会 内部优势 地下超大停车场 丰富的商业业态 一站式购物休闲环境 20万超大商业体量 天天文档在线 恒茂国际都会 劣势 北京东路整体商业氛围欠佳 商业部分相对独立，人流导向有所欠缺 大学淡出城区，分散人流量 周边居民消费能力较低 天天文档在线 恒茂国际都会 机会 交通状况良好，出行便利 新兴商业规划接受度高 面对城区 200万消费群体 区域内缺少大型集中商业 天天文档在线 恒茂国际都会 目前，经过第一轮客户接待，存在的以下几个问题： 1. 当前房地产形势低迷，客户对整体市场不看好，购买信心不足。 2. 当前股票市场低迷，客户大量资金被套，购买力不足。 3. 三期商业开发周期较长，客户担心短期回报较少。 4. 熟知或已购恒茂华城商业的老业主对恒茂商业开发缺乏信心。 5. 客户对比周边商铺租金，心理价位普遍不高。 6. 目前所推出商铺没有统一招商规划，客户担心存在经营风险。 天天文档在线 本项目商业主力卖点 恒茂国际都会 天天文档在线 恒茂国际都会 以三期大型超前商业规划及发展的前景为卖点 依托全国所有城市市中心占地最大，绝无仅有的 100亩超大商业打造国内最大的商业中心 打造城市副中心，全新的人气汇聚区 丰富的商业业态，一站式的购物环境 跨出区域性商业概念，打造南昌城市新名片 区域交通的通达性及延伸性强 主力卖点： 天天文档在线 恒茂国际都会 政府重点打造的四大繁荣区之一 未来南昌城市发展的中轴线 周边高端群体超强的消费能力 未来众多品牌企业的强势进驻 超大停车场，解决购物的后顾之忧 天天文档在线 恒茂国际都会 定价策略 天天文档在线 恒茂国际都会 北京东路沿街商铺一层 均价： 3.6万 北京东路沿街商铺二层 均价： 1.8万 （二楼做一楼的 50%） 北京东路沿街内街 均价： 2.5万 住宅底层商业 均价： 2万 规划路口商铺 均价： 3万 规划路商铺 均价： 2.3万 总 销 套 数： 166套 总 销 套 数： 166套 总 销 面 积： 8549.60 总 销 面 积： 8549.60 表单均价 : 24768.55元 实际均价 : 22768.55元 表单总销金额： 211761180元 实际总销金额： 194657292元 天天文档在线 恒茂国际都会 开盘方式 天天文档在线 恒茂国际都会 开盘方式 考虑到整体公布商铺价格表弊端较多，不利于后面的北京东路和底商的价格作调整。建议分段公布商铺价格 ，以目前市场情况来看采用低开平走的销售方式比较好。