襄阳市2012年房地产市场运行情况及2013年发展趋势分析.doc

襄阳市市区2012年房地产市场运行情况及2013年发展趋势分析报告襄阳市房地产开发工作领导小组办公室襄阳市住房保障和房屋管理局2013-3-31目 录1. 2012年房地产市场运行客观环境11.1市区经济运行环境11.2国家关于房地产业宏观政策22. 2012年市区房地产运行情况32.1土地市场32.2房地产市场开发投资52.3商品房施工、竣工情况52.4商品房供应62.5商品房销售82.6商品房房价112.7商品房库存122.8房地产市场购买力132.8.1购买群体经济132.8.2购买群体来源142.8.3购买群体购房价格152.9保障房市场152.10二手房市场162.11 周边其他城市173. 2012年房地产市场运行情况分析183.1房地产市场发展迅速183.1.1土地市场总体供应量加大183.1.2房地产开发投资增长较快203.1.3商品房开发建设势头良好203.2商品房供应量增长迅速213.2.1商品住房占主导位置213.2.2四个区域供应与城市发展相吻合223.3商品房销售量稳步增长223.4商品房房价增幅减弱253.5商品住房库存量合理283.6市场购买力强，需求旺盛，购买理性，购买群体结构单一293.7二手房市场活跃度不高304. 2012年房地产市场形势总结315. 市场开发建议386.房地产市场从业机构状况406.1房地产开发企业406.2房地产企业从业人员406.3建筑企业416.4评估机构416. 2013年市场发展趋势分析412012年市区房地产市场运行情况及2013年发展趋势分析报告2012年，我市严格执行中央政策，加大保障性安居工程建设，进一步做好房地产市场调控工作，稳定普通商品住房价格。在经济较快发展的运行环境下，房地产市场保持良好的发展态势，对市委市政府提出的“两个中心”和“四个襄阳”的建设起到积极地推动作用。2012年，市区商品房销售面积167.12万平方米，14773套，同比增长11.81%和19.68%，商品房销售均价5170.6元/平米，同比增长5.05%，实现销售收入86.41亿元，创造税收收入16.5亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造住房21172套。现将我市市区2012年房地产市场运行情况和2013年房地产市场发展趋势分析报告如下。1. 2012年房地产市场运行客观环境1.1市区经济运行环境2012年我市经济保持较快发展，112月，全市生产总值达到2501.96亿元，同比增长12.5%，其中，市区实现国民生产总值1320.5亿元，同比增长11.5%，占全市生产总值52.78%。市区全年地方财政总收入达到178.87亿元，同比增长31.2%；社会消费品零售总额394.74亿元，同比增长17.1%；全社会固定资产投资达到790.59亿元，同比增长43.7%；人均可支配收入19043元，同比增长13.1%。经济的发展及居民收入水平的提高为2013年拉动内需、促进房地产业平稳健康发展奠定了基础。1.2国家关于房地产业宏观政策2012年房地产业继续贯彻执行国家既往房地产市场宏观调控政策，呈现出在“调结构、保增长”形势下的调控特点，出台了以下宏观调控政策：住房和城乡建设部关于进一步加强住房公积金监管工作的通知；关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知；关于调整住房公积金存贷款利率的通知；关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知；关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知；发改委:完善购首套普通商品房贷款优惠政策；公共租赁住房管理办法；关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知；住房城乡建设部关于印发住房保障档案管理办法的通知；国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定。2. 2012年市区房地产运行情况2.1土地市场2012年，襄阳市市区（樊城、高新、襄城、襄州）共出让房地产开发用地89宗（包含普通商品住房用地、纯商业用地、批发零售用地、保障性住房用地），土地面积349.90万平方米，同比增长87.93%，土地出让与划拨价款达到59.91亿元。（图一）其中普通商品住房用地出让56宗，供应面积212.27万平方米，同比增长59.12%，占土地供应总量的60.67%（如图一），可建住宅建筑面积约530.58万平方米；用于房地产开发的批发零售用地10宗，土地面积84.99万平方米，占总供应量的24.29%；纯商业用地成交7宗，土地面积38.90万平方米，同比增长8.34万平方米，与去年供应量相当；保障性住房（包含经济适用房及廉租住房）用地出让16宗，总供应量13.75万平方米，同比减少38.17%。2012年各个区域土地出让情况区域项目总数总面积（万平方米）总价款（亿元）樊城区2158.1815.56襄城区1990.3217.16襄州区37166.8917.47高新区1234.509.72按土地区域分布：（如上表）樊城区出让土地21宗，供应面积58.18万平方米，土地出让金额15.56亿元。供应的土地主要为普通商品住房用地，为56.6万平方米；其他的均为保障性住房用地，供应面积1.58万平方米；无纯商业用地供应。襄城区出让土地19宗，供应面积90.32万平方米，土地出让金额17.16亿元。供应的土地中，普通商品住房用地51.38万平方米，多位于庞公片区与檀溪片区；保障性住房土地划拨面积3.43万平方米；纯商业用地出让35.51万平方米，都位于庞公片区。襄州区出让土地宗数最多，为37宗，供应面积166.89万平方米，占总供应量的47.70%，土地出让金额17.47亿元。供应的土地中，普通商品住房用地达到73.42万平方米；用于房地产开发的批发零售用地84.99万平方米；保障性住房用地5.10万平方米；纯商业用地3.38万平方米。高新区供应土地最少，12宗，土地面积34.50万平方米，土地出让金额9.72亿元。供应的土地中，普通住房用地面积30.87万平方米；保障性住房用地划拨总面积3.63万平方米；无纯商业用地供应。2.2房地产市场开发投资2012年襄阳市全市房地产开发投资总额完成186.19亿元，同比增长28.4%，其中市区房地产开发投资达到98.38亿元，同比增幅18.51%，占全市房地产开发投资总额52.84%。2.3商品房施工、竣工情况2012年，全市商品房施工面积1418.7万平方米，同比增长18.9%，其中市区施工面积783.62万平方米，同比增长23.15%，占全市总施工面积55.24%。在市区商品房施工面积中，商品住房施工面积619.96万平方米，其中户型面积在90平米以下房屋施工面积116.12万平方米，占商品住房施工总面积的18.73%；90140平米之间房屋施工面积423.66万平方米，占商品住房施工总面积的68.34%；140平米以上房屋施工面积80.18万平方米，占商品住房施工总面积的12.93%。办公楼、商业营业房与工业厂房施工面积163.66万平方米，占总施工面积的20.86%。2012年，市区商品房新开工面积247.12万平方米，同比减少21.51%。其中，商品住房新开工面积193.05万平方米，户型面积在90平米以下新开工25.77万平方米，90140平米新开工143.66万平方米，140平米以上新开工23.61万平方米。办公楼、商业营业房与工业厂房新开工面积54.07万平方米。2012年，全市商品房竣工面积367.3万平方米，同比降低14.6%，其中市区房屋竣工面积141.62万平方米，同比降低15.96%，占总竣工面积的38.56%。在市区房屋竣工面积中，商品住房竣工10342套、 115.83万平方米；办公楼、商业营业房与工业厂房竣工面积25.79万平方米。商品房竣工面积中不可销售面积4.37万平方米，同比增长64.65%。2.4商品房供应2012年，市区新增商品房27924套，同比增长74.45%；新增面积319.16万平方米，同比增长54.02%。其中，新增商品住房21666套、237.44万平方米，同比增长59.79%、56.50%，占全年总供应量的74.40%；办公楼新增9.11万平方米，同比增长178.59%，占全年总供应量的2.85%；商业营业房新增72.61万平方米，同比增长39.02%，占全年总供应量的22.75%。新增商品住房主要集中在套型面积80144 m之间（如图二）：套型面积8090 m新增23.65万平方米，占总供应量的9.96%；90100 m新增39.18万平方米，占总供应量的16.50%；100120 m新增43.29万平方米，占总供应量的18.23%；120144m新增面积100.72万平方米，占总供应量的42.42%。6080 m新增14.39万平方米，144180 m新增11.2万平方米。（图二）新增商品住房价格主要集中于4000元/m6000元/m（如下表）。商品住房预售价格40005000元/m新增77.52万平方米，占总供应量33.06%；预售价格50006000元/m新增商品住房57.26万平方米，占总供应量24.42%；预售价格60007000元/m新增商品住房43.25万平方米，占总供应量18.44%；预售价格70008000元/m与30004000元/m商品住房供应量相当，分别为23.08万平方米、24.79万平方米；预售价格3000元/m以下和8000元/m以上的房源相对较少。2012年商品住房不同价位供应情况价位（元/m）上市面积（万平方米）上市套数（套）10000.0551000-15000.6551500-20000.23212000-25001.861722500-30003.263013000-400024.7922914000-500077.5271645000-600057.2652926000-700043.2539967000-800023.0821338000-90001.581469000-100000.635810000-120000.32812000-1500000150000.022在各区域新增商品房中，襄州区新增面积最大（如下表），为136.31万平方米，同比增长97.01%；樊城区新增面积78.79万平方米，同比增长40.85%；高新区新增面积62.62万平方米，同比增长24.82%；襄城区新面积41.34万平方米，同比增长29.80%。2012年四大区域商品房新增情况（万平方米）区域商品住房占比办公楼占比商业营业房占比樊城68.3186.59%3.754.75%6.838.66%高新40.7265.03%0021.8934.96%襄城28.9570.03%0012.3929.97%襄州95.9372.95%5.363.93%31.4923.10%总计237.4474.40%9.112.85%72.622.75%市区四个区域商品房新增供应中商品住房呈主导地位，占总供应量的70%86%；商业营业房新增供应量其次，分别占到8.66%34.96%，襄州区供应的商铺面积最大，为31.49万平方米；办公楼新增面积最少，比例只占到总供应量的2.85%，高新区与襄城区无办公楼供应。2.5商品房销售2012年，市区商品房共成交14773套、167.12万平方米（如下表），分别同比增长19.68%、11.81%。其中，商品住房成交13026套、141.17万平方米，分别同比增长15.40%、11.41%；办公楼成交1.76万平方米，同比减少46.67%；商业营业房成交24.19万平方米，同比增长24.31%。20102012年商品房销售面积情况（万平方米）时间商品房商品住房办公楼商业营业房2010年143.85135.720.048.092011年149.47126.713.319.462012年167.12141.171.7624.19商品住房销售量主要集中于套型面积120-144 m与价格40007000元/m之间。商品住房户型面积120144m的房源销售总量占总住房销售面积的37.39%（如图三），共销售52.77万平方米；面积80120m的房源共销售69.37万平方米，占住房销量的49.14%；80m以下的中小户型及144m以上的大户型销售量相对偏少，共销售19.02万平方米，占住宅销售总量的13.47%。（图三）商品住房预售价格在40007000元/m之间销售情况最好（如下表）：预售价格40005000元/m共销售46.68万平方米，是市场上供求量最大的价格段；预售价格50006000元/m共销售34.48万平方米；预售价格60007000元/m共销售26.04万平方米。除每平米12000元以上的住房销售率偏低外，其它各个价格阶段的住房销售率均维持在60%左右。2012年商品住房不同价位消化情况价位（元/m）待售面积（万平方米）销售面积（万平方米）销售率1000-15000.60.3660%1500-20000.230.1460.87%2000-25001.861.1260.22%2500-30003.261.9660.12%3000-400024.7914.9360.23%4000-500077.5246.6860.22%5000-600057.2634.4860.22%6000-700043.2526.0460.21%7000-800023.0813.960.23%8000-90001.580.9560.13%9000-100000.630.3860.32%10000-120000.30.1860%12000-15000000150000.020.0150%襄州区商品房成交量达到75.49万平方米（如下表），占总销量42%；樊城区、高新区、襄城区三个区域商品房成交面积相当，分别成交34.04万平方米、30.67万平方米与26.91万平方米。襄城区以65.09%的去化率占据市场第一，樊城区去化率相对偏低，为43.15%，高新区去化率48.98%，襄州区去化率55.38%。2012年商品房各区域成交面积情况（万平方米）区域商品房商品住房办公楼商业营业房樊城销售34.0431.631.750.66预售78.8968.313.756.83去化率43.15%46.30%46.67%9.66%高新销售30.6724.870.015.79预售62.6240.72021.89去化率48.98%61.08%26.45%襄城销售26.9125.2801.34预售41.3428.95012.39去化率65.09%87.32%010.82%襄州销售75.4959.09016.4预售136.3199.465.3631.49去化率55.38%59.41%052.08%商品住房销售方面，襄城、樊城、高新、襄州四个区域的去化率分别为：87.32%、46.30%、61.08%、59.41%。办公楼销售方面，樊城区办公楼去化率达到46.67%；襄州与襄城区办公楼无消化量；高新区消化了100平方的库存量。商业营业房销售方面，襄城区、樊城区市场供求量小，去化率相对偏低，分别为10.82%、9.66%；高新区去化率26.45%；襄州区去化率为52.08%。2.6商品房房价2012年，襄阳市市区商品房销售均价5170.6元/平米（如图四），较2011年的4922.24元/平米每平米增长248.36元，同比增长5.05%。其中，商品住房销售均价5101.1元/平米，较2011年的4729.74元/平米同比增长8.07%，增幅较上一年减少11个百分点。办公楼销售均价8254元/平米，较2011年的9264.45元/平米同比降低10.91%。商业营业房销售均价4184.53元/平米，同比降低23.06%。（图四）总体上看，2012年市区商品房成交均价稳中有升（如图五），由1月份的4504元/平米上涨至12月份的5209.03元/平米，每平米上涨705元。上半年，除3月份4571.14元/平米较2月份4878.77元/平米、5月份4748.49元/平米较4月份5171.52元/平米有略微降幅外，其他月份均呈一路平稳上升态势；下半年各月份价格处于波动状态中。商品住房销售均价稳中有降:1月份与6月份销售均价都为5582元/平米，为一年中最高；4月与5月份销售均价最低，为5008元/平米；12月份销售均价5170.85元/平米，房价整体趋稳、稳中有降。（图五）襄州区商品房销售均价最低，4311.6元/平米；其次为高新区，5048.82元/平米；襄城区6054.43元/平米；樊城区最高，6486.55元/平米，各个区域房价分化趋势较为明显。2.7商品房库存截止到2012年12月底，市区商品房库存量达到312.84万平方米，同比增长82.25%。其中，商品住房库存面积209.14万平方米，占总库存面积的66.86%，同比增长84.65%，办公楼用房库存面积8.19万平方米，商业营业房库存面积96.26万平方米。2012年各区域库存面积（万平方米）区域商品房商品住房办公楼商业营业房樊城116.5888.471.926.2高新51.8633.460.8617.54襄城44.7624.850.0719.84襄州99.6461.65.3632.68合计312.84208.388.1996.262012年，樊城区商品房库存量最大（如上表），116.58万平方米，商品住房库存量88.47万平方米、办公楼1.9万平方米、商业营业房26.2万平方米；襄州区商品房库存量99.64万平方米，商品房住房、办公楼、商业营业房的库存面积分别为61.6万平方米、5.36万平方米、32.68万平方米；高新区库存面积51.86万平方米，商品住房、办公楼与商业营业房库存面积33.46万平方米、0.86万平方米、17.54万平方米；襄城区库存量最少，44.76万平方米，商品住房、办公楼、商业营业房库存面积分别为24.85万平方米、0.07万平方米、19.84万平方米。2.8房地产市场购买力2.8.1购买群体经济在2012年湖北省各市州地区生产总值中，襄阳市生产总值位居全省第三（如图六），仅次于武汉市和宜昌市，与宜昌市差距较小。在全省各市州地区生产总值同比涨幅中，2012年襄阳全市生产总值同比增长12.5%，排名第五。(图六)2012年市区生产总值同比增长11.5%，各县市区生产总值同比均有12%14%的增长，各区域经济发展良好。市区城镇居民人均可支配收入同比增长13.1%，超过经济生产总值增长速度。居民家庭存款余额达到1115.6亿元，首次突破千亿元大关，但增长率大幅降低，较十年前减少一半左右。2.8.2购买群体来源我市购房基本遵循“地缘居住”购房规律，即本地购房群体为主，以本地为半径由内至外逐层减少。本市（包含本市市区、本市其他）市民购买商品住房12320套、134.06万平方米，占总住房成交面积的94.96%；外地（包含本省其他地区、外省市）市民购买商品住房706套、7.11万平方米，占总住房成交面积的5.04%。本市个人购买住房面积达到133.70万平方米（包含本市城区购买124.66万平方米、本市其他县市区9.04万平方米）（如下表），本市机构团体购房0.36万平方米；外地个人购买7.07万平方米（包含本省其他地市州4.86万平方米、外省地区2.15万平方米、境外购买0.07万平方米），外地机构团体购房0.04万平方米。2012年商品住房购买人群情况购买人群分类个人机构成交面积（万平方米）成交套数（套）成交面积（万平方米）成交套数（套）本市本市城区124.66113890.3634本市其他9.0489700外地本省其他4.8649500外省2.152040.042国际0.07500港澳台00002.8.3购买群体购房价格本市市民购买商品住房成交均价5304.88元/平米（本市市区购买商品住房成交均价5294.48元/平米、本市其他各县市区在襄阳购买商品住房成交均价5448.70元/平米），湖北省其他各市州在襄阳购买商品住房均价为5102.16元/平米，外省市民购买商品住房的价格达到5474.65元/平米，境外地区购买均价5794.73元/平米。2.9保障房市场2012年，市区保障性安居工程实物建房任务是20414套，其中，开工建设廉租住房800套、公共租赁住房6030套、经济适用住房2500套、城市棚户区改造8750套、国有工矿棚户区改造2334套。通过多种途径和方式，市区共开工保障性住房项目24个，建设各类保障性住房和棚户区改造住房21172套，超额完成年度任务。其中，建设廉租住房800套（如下表）、公共租赁住房6057套；新增租赁住房补贴1228户，累计实施保障户数达到16242户，累计发放到位补贴资金7641.9万元，受益人口达到48810人；市区共争取各类补助资金2亿元，包含中央廉租住房保障专项补助资金2829万元、公共租赁住房中央补助资金1.71亿元、住房保障信息化系统专项补助资金90万元。年度地区廉租住房租赁补贴廉租住房实物配租公共租赁住房年度任务（户）本年末累计保障户数(户）年度任务（套）筹集套数（套）年度任务（套）筹集套数(套）2006年市区4112007年市区2021502008年市区570052536305882009年市区45815211282811412010年市区2228256421772295100010052011年市区8761373800944400045752012年市区1086122880080060306057合计市区1447116242591811637从2006年至2012年，廉租住房租赁补贴任务是14471户，实际完成16424户，超额完成任务；筹集廉租住房实物配租5918套；公共租赁住房筹集11637套。2.10二手房市场2012年112月，襄阳市市区二手房销售5543套（如下表），同比减少5.72%；销售面积53.54万平方米，同比减少4.9%；成交金额16.21亿元，同比增长23.46%；成交均价3027.64元/平米，同比增长29.82%。20102012年二手房成交情况时间成交面积（万平方米）成交金额（亿元）成交套数（套）均价（元/平方）2010年71.213.660721910.112011年56.313.1358792332.152012年53.5416.2155433027.642.11 周边其他城市区域房地产开发投资商品房商品住房销售面积销售均价销售面积销售均价（亿元）（万平方米）（元/平方）（万平方米）（元/平方）襄阳（市区/全市）98.38/186.19167.12/497.95170.6/141.17/5101.1/武汉（全市）1574.861622.986947.081331.046349.74宜昌（全市）176.59孝感（市区）21.2969.91389260.183672随州（市区）62.27359955.313533.60黄冈69.884136.2659.373470.44黄石111.61104.87鄂州(全市)17.462.9荆州（市区）27.96恩施（全市）40.28荆门(全市)64.31117.35106.063448十堰76.6与武汉市房地产市场相比，襄阳市场仍有很大的差距，商品房销售量仅占武汉市30.68%；襄阳市区销售均价比武汉市全市住房销售均价每平方米低1000元左右，但与武汉主城区销售均价相比，差距较大，2012年武汉主城区销售均价约为8500元/平米，远高于襄阳市区销售均价。区域房地产开发投资（亿元）商品房商品住房预售面积（万平方米）销售面积（万平方米）销售套数（套）销售均价（元/平方）销售面积（万平方米）销售套数（套）销售均价（元/平方）襄阳98.38319.16167.12147735170.61411南阳1-10月106.55104.1510981377892.6583943001洛阳538.42299.4628974470523218无锡710.22677.561103556.55479297656总体来看：襄阳市商品房供需量低于洛阳市和无锡市、高于南阳市，商品房销售均价高于洛阳市和南阳市，低于无锡市。其中,洛阳2012年生产总值略高于襄阳市,但供需量是襄阳市场两倍左右，商品房销售均价低于襄阳400元/平米左右。襄阳市商品房供需量略高于南阳市，但是商品房销售均价高出1400元/平米左右，相比较而言，襄阳的房价水平仍偏高。3. 2012年房地产市场运行情况分析3.1房地产市场发展迅速3.1.1土地市场总体供应量加大2012年房地产开发用地比2011年增加163.71万平方米，同比增长87.91%。其中，普通商品住房用地预计2013年可上市176万平方米左右，市区商品住房年销售量141万平方米，按照年销售率20%增长，2012年商品住房土地供应量与2013年市场住房需求相吻合。纯商业用地土地供应量38.89万平方米，同比增长27.30%，市场供应量显著加大，对襄阳“两个中心”及“四个襄阳”发展中对商业物业的需求有一定的推动作用。商业供应量虽有所增多，但是市场消化力度稍显不足，2012年年销售仅24.19万平方米。保障性住房土地供应量较2011年相比有38.17%的下滑，但是，第四季度市政府动议建设保障性住房功能区，大力推进公共租赁住房建设，以及 “两改”项目的全面启动对2013年市区保障性住房供应将起到巨大的助推作用。襄州区空间发展战略为“整合襄州”。作为“东进”发展的重点区域，众多房企向襄州“进军”，使得区域土地供应量加大，普通商品住房用地供应量达到73.42万平方米，可建建筑面积183万平方米，预计2013年可上市60万平方米。2012年襄州区商品住房有60万平方米的销售量，按照10%的增长速度，加上现有住房，预计2013年新增与销售总体供求一致。而商业用地供应明显不足，仅3.38万平方米，使得商业物业发展较为缓慢，居民工作、生活相应的商业配套不完善。樊城区空间发展战略为“提升樊城”。作为襄阳现代服务业的重点发展区域，虽说目前商业业态较为完善，商贸业发达，较大规模的商业圈逐渐形成并达到一定规模。但随着襄阳成为鄂豫陕渝交界唯一一座大城市，城市形象的提升与住房市场日渐成熟的需求、必然要求大量写字楼与商业供应，而2012年无纯商业用地供应。高新区土地供应在四个区域中最少，普通商品住房用地可建建筑面积约75万平方米，对于30.67万平方米的年需求量，土地供应相对充足。该区域发展目标为“工业新城”，随着工业企业大量入驻和产业人员增加，将会使得这一区域商品房需求增加，能大量消化商品住房，减少库存量。在大量工业企业入驻高新各工业园之际，2012年高新区却无纯商业用地供应，未来商业用房市场会造成供给不足的局面，无法形成大规模的商业圈。襄城区空间发展战略为“优化襄城”。襄城处于”南优”板块， 使得襄城区土地供应较为均衡，各业态平衡发展，普通商品住房用地供应51.38万平方米，纯商业用地35.51万平方米，保障性住房用地3.43万平方米。目前襄城中心城区未开发建设的只有滨江庞公片区，2012年供应的商住用地与纯商业用地多位于庞公片区。3.1.2房地产开发投资增长较快2012年，市区房地产开发投资额达到98.38亿元，同比增幅18.51%，超过全市房地产开发投资总额的一半以上。3.1.3商品房开发建设势头良好市区商品房房屋施工面积大幅增长，同比涨幅23.15%，新开工面积同比降低21.51%，表明2011年房屋未竣工交付结转到2012年继续施工的房屋面积较多。商品住房中90平米以下房屋施工面积占总施工面积的18.73%，而144平米以上房屋施工面积仅占总数的12.93%，所占比例一大一小表明近两年市区普通商品住房中小户型开发力度加大，提高了刚需性住房供应，对于房地产市场有很好的引导作用，在普通商品住房小户型供给加大的背景下，大户型开发力度相对减弱。办公和商业物业施工面积占总施工面积的20.86%，发展较为缓慢，没有跟上“两个中心”和“四个襄阳” 的发展节奏。商品房房屋竣工面积同比减少15.96%，近年来建设项目规模较大，投资多，建设周期长，从而延长竣工验收的时间段，使得项目建设进度有所减缓。不可销售的房屋竣工面积同比增长64.65%，表明近年来旧城改造力度较大，落实国家房屋征收政策较好，被征收房屋的居民居住环境有所改善，公共建筑增加，小区配套物业用房建设比较规范。3.2商品房供应量增长迅速3.2.1商品住房占主导位置2012年商品房新增面积同比增长54.02%，供应量加大，较好地满足了市场需求。目前襄阳房地产市场以住房为主，商品住房新增面积237.44万平方米，价格主要集中于4000元/m6000元/m，与全年商品住房销售均价5101.1元/平米相吻合；套型面积主要集中在90144平米。（图七）楼市与国家宏观环境关联密切。年初两会前，楼市市场处于观望状态，1、2月份市场供应量不大（如图七）；3月份两会如期召开，带动了市场供应；随着各地放松调控政策和6月份信贷政策的松动，带来了5月份及以后市场的高位供应量；十八大后房地产市场调控政策继续收紧，年末两个月市场供应量有微量跌幅。3.2.2四个区域供应与城市发展相吻合2012年四大区域商品房供应比例与2011相比，襄州区开发力度加大，商品房供应比例由2011年的34%增长到42%，增长了8个百分点；樊城区与襄城区商品房供应比例变化不大；高新区商品房供应比例由24%减少到20%，减少4个百分点。3.3商品房销售量稳步增长首先，商品房销量稳步增长。2012年，市区商品房成交面积同比增长11.81%，商品房供销比达到1.91:1，较2011年1.39:1的供销相比，虽销售量有所增加，但商品房销售速度有所减缓。总体看商品房全年走势（如图八），商品住房、办公楼成交面积先低后高，下半年市场活跃于上半年市场，商业营业房每月成交走势平稳。2012年前5月楼市延续2011年相对平缓的形势，成交量均没有过千套。随着信贷政策的松动，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，部分城市实现首套房贷款利率85折优惠，购房者改变对市场的预判，促使其加快入市脚步，“压抑”的刚性需求得到释放，一线城市成交量逐步回升。在此影响下，襄阳楼市至6月开始，成交量得到大步提升。楼市的“金九银十”虽然没有达到预期的成交高峰，但是9月与10月成交量依然保持在高位。十月份以后，受“新型城镇化”利好消息、土地市场回暖、自住需求旺盛等因素影响，虽然市场放量收窄，但襄阳房地产市场11月与12月成交量高涨，12月达到年内最高值。（图八）其次，商品住房占据市场主导位置。目前襄阳房地产市场以商品住房为主，商品住房实际销售面积占到总销量的84.47%。户型面积80144平米占据主导位置，占总销售86%；80平米以下和144平米以上的房源销量不高，这意味着目前房地产市场基本还是以刚需和改善型需求作为销售主力军。商品住房销售面积超过20万平方米主要集中于预售价格在4000到7000元之间，该价格阶段占总销量的88%，其中40006000元/平米价位的房源占绝对主导地位，占到全年销售的近1/2，可见价格是刚需购买的重要条件之一；60007000元/平米占全年销售的15.58%，此部分多为改善型购房。办公楼销售仅有1.76万平方米，同比减少46.67%，市场未能很好地调动，表明目前商业服务业并不发达，不能带动商业配套服务业的需求市场。商业营业房新增同比增长39.02%，销售面积同比增长24.31%，供需两方数据同比增长表明在住房市场发展的推动下商业营业房市场得到了一定的发展。2012年商品住房供销比1.68:1，较之2011年的1.20:1，商品住房销售速度减慢。新增面积与销售面积分别有56.50%、11.81%的增长，表明目前商品住房市场供应量增长速度远超消化速度。然后，各区域发展各显特点。襄州区现已成为襄阳市又一新的居住区域。2012年，襄州区是四个区域中商品房销售面积最大的区域，去化率55.38%。办公楼供应5.36万平方米，但是却没有实际销售量，办公楼市场还未得到相应的同步发展。商业营业房也是四个区域销售量最大的区域。襄州区值得注意的是，该区域市政项目基础设施较为落后，文化、体育、教育、卫生等公共资源储量有限，房地产业应落实综合配套创造宜合企业可持续的发展环境。樊城区房地产市场各业态发展较为平衡。商品住房供销量仅低于襄州区；作为襄阳经济中心与消费凝聚力最强的区域，办公楼供销量分别是3.75万平方米与1.75万平方米，是四个区域办公楼供销最好的区域；商业营业房供销量相对偏少，分别是6.83万平方米与0.66万平方米。高新区拥有大量的工业企业，产业主要侧重于工业地产，导致了该区域办公楼市场发展空间很小，2012年无办公楼供应，市场也仅消化了100平米的库存量。但因大量产业人员增加，商业配套有所提高，商业营业房供销情况仅低于襄州区。襄城区可供开发的土地区域受限，商品房开发量最小，41.34万平方米。但凭借着良好的居住环境，年销售26.91万平方米，销售率达到65.09%，去化率较高。其中商品住房的销售率高达87.32%，市场稍显供不应求。襄城作为目前政治文化中心区域，但2012年无办公楼消化，商业营业房供需量都较少。3.4商品房房价增幅减弱首先，房价增幅减弱。2012年，市区商品房销售均价同比增长5.05%，增幅减弱，价格总体平稳，较好地实现了年初制定的房价控制目标。商品住房销售均价同比增长8.07%，比2011年减少11个百分点，房价涨幅得到有效控制，每月价格维持在50005500元/平米之间，较为稳定。办公楼销售均价由2011年同比大幅上涨发展为2012年同比降低10.91%，商业营业房销售均价同比降低23.06%，办公楼与商业营业房销售价格出现了不同幅度地下跌，表明襄阳楼市没有出现投资过热现象，非住宅价格没有出现大涨，价格变化趋于理性。第二，科学适度地政策干预，为抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展起到较好作用。1、我市建立了住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，并于一季度公布了我市年度新建住房价格控制目标，即：“2012年度市区新建商品住房价格涨幅，低于我市GDP的增长幅度，与城镇居民人均可支配收入增长幅度相适应”。年内市开发办对6个上市价格明显虚高楼盘的开发单位进行约谈，较好地应用行政手段平抑房价。2、出台一系列规范性文件：关于进一步做好房地产开发项目投资数据填报工作的通知、关于商品房实行预测和实测工作有关问题的通知、关于切实维护好买房人购房信息安全的通知、关于规范房地产企业售楼部管理的通知等。3、严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。对预售项目价格明显高于同地段、同品质的楼盘售价，暂不予以核发预售许可证，引导房地产开发企业理性定价，制定出比较符合市场销售行情的价格；商品房销售对外明码标价后，可以自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案，消除企业随意涨价和盲目涨价的心理预期；严格按照申报价格对外销售，项目一房一价需在网上、销售现场进行公示，接受购房人监督。因为有了这一稳定的价格管理机制，购房人可以从容考查市场，货比三家，从而避免了半夜排队、扎堆购房、抢房现象，减少了在购房中出现各种合同纠纷现象的发生。4、强化预售资金管理，完善监管制度。2012年市区纳入商品房预售资金监管的项目共有69个，面积469.9万平方米，被监管资金48.7亿元。对未严格执行资金监管的企业和银行立即纠正错误，予以改正，防止此类情况的再发生，并将开发企业的不良行为记入不良诚信档案，启动行政处罚程序。预售资金的监管确保项目建设的顺利进行，防范商品房交易风险，营造良好的房地产市场环境，维护社会稳定。5、严格执行关于商品房实行预测和实测工作有关问题的通知，项目在申报预售时需先进行面积的预测算，并以预测算面积进行销售，减少面积的误差量，减少商品房面积纠纷，规范了商品房购销行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益。第三，各区域房价差别较大（如下表）。樊城区定位为区域性现代化服务业中心，经济带动力强，定位高端，2012年全年商品房成交均价最高，为6486.55元/平米；襄城区凭借着优越的居住环境优势，成交均价紧随其后，为6054.43元/平米；高新区成交均价5048.82元/平米；襄州区成交均价4311.6元/平米，偏低的价格与庞大的自住需求使得襄州区成为商品房供应量与销售量最高的区域。2012年商品房各区域成交均价（元/平米）区域商品房商品住房办公楼商业营业房樊城6486.556285.38266.3811394.69高新5048.824982.696386.965330.18襄城6054.435938.108281.87襄州4311.64632.5703155.21城区四个区域的房价，不管是商品住房，办公楼，还是商业营业房，均为樊城区房价最高，襄城区次之，之后高新区，襄州区最低。3.5商品住房库存量合理按照2012年的年销售量，截止2012年底商品住房库存量将消化一年半左右，库存量较为合理。2012年供应的土地预计将有建筑面积约176万平方米的住房于2013年上市，对市场不会造成太大的冲击量。不过城区29个两改项目逐步启动，虽说会带动一部分刚需，但随之而来上千万方的开发量是不容忽视。办公楼需近5年消化完毕，商业营业房将销售约4年左右，办公楼与商业营业房库存量不大，但消化速度慢，消化周期较长。2012年樊城区商品房库存量最高，商品住房占据75.89%，这与目前高价位房源基本集中在樊城区有关。樊城区商业的发展代表着襄阳市商业的发展，1.9万平方米的办公楼库存，26万平方米的商业营业房库存不足以形成区域商业中心的位置。襄州区商品房库存量其次，其中住房比重将近80%，办公楼与商业房库存量在四个区域中最高，这与襄州区近年来快速发展有关。高新区库存量居次之。襄城区商品房库存最少，得益于襄城区优美的居住环境，但是相对高位的房价也使得襄城的存量房达到年销售量的近2倍。再加上2012年供应的志强观唐郡地块，海容公司营盘村地块，恒大名都二期工程，山水家园等，由五桥的兴建带来的庞公地块也将蓄势待发，襄城未来商品房销售压力很大。四个区域有一个共同点，即商业营业房虽库存总量不大，但是消化动力不足，致使消化周期偏长。3.6市场购买力强，需求旺盛，购买理性，购买群体结构单一首先，市场购买力强劲。市区生产总值同比增长11.5%，经济发展势头强劲；人均可支配收收入同比增长13.1%，居民消费实力得到提升，促进了居民消费；居民存款率趋缓，存款意愿减弱，消费意愿增强，为住房需求注入强有力的购买力，由此带动房地产市场发展。其次，市场购买需求旺盛。1981年至1990年，中国第三波“婴儿潮”出现，10年间共出生近0.26亿人口，即现已长大并将陆续成家立业的“80后”。成家立业诞生出强大住房需求，市场上蕴含着巨大的刚性购房需求，襄阳市场亦是如此。商品住房占总成交面积的85%，刚需购房比例占绝对优势。随着“两改”项目陆续推进，2012年“两改”拆迁涉及的户数近5万，面积约900万平方米，拆迁改造中产生大量的刚性需求，改善型购房需求亦随之有所进展。2012年办公楼与商业营业房销售同比增长3.19万平方米，投资性购房比例有所增长。然而，购买群体结构单一。商品房销售的主力军来自于市区个人，市区人口购买量占总销售量的88%，市区以外的其他县市区购买量占总销售量的6.4%，外地其他地区购买量很少，仅占到5.4%，其他为机构置业，企业等