南京汤山新城酒店业态规划建议汇报_61PPT

天天文档在线 垠坤代理机构 汤山新城酒店业态规划建议汇报 天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 汤山酒店未来需求数量研判 汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议 市场分析 实例研判 酒店功能、主题分析 南京市场分析 国外酒店成功案例分析 汤山酒店业招商建议 天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 汤山酒店未来需求数量研判 汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议 市场分析 实例研判 酒店功能、主题分析 南京市场分析 国外酒店成功案例分析 汤山酒店业招商建议 天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 2007 年长三角主要城市 G D P 及同比增长比较02000400060008000100001200014000南京 上海 杭州 无锡 苏州单位（亿元）0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %G D P 数值 同比增长天天文档在线 垠坤代理机构 2 0 0 7 年长三角主要城市面积、人口比较65827037165964787848874118546605996240 5000 10000 15000 20000南京上海杭州无锡苏州城市面积（单位：平方公里） 城市人口（单位：万人）长三角主要城市酒店业比较分析 天天文档在线 垠坤代理机构 1114332320923328581430100200300400南京 上海 杭州 无锡 苏州2 0 0 7 年长三角主要城市星级酒店数量星级酒店数量 五星级酒店数量长三角主要城市酒店业比较分析 天天文档在线 垠坤代理机构 2 0 0 7 年长三角主要城市星级酒店入住率及同比增长比较6 8 . 5 0 %6 1 . 4 8 %6 2 . 2 0 %6 1 . 2 0 %1 . 1 6 %- 3 %- 1 . 9 0 %- 3 . 5 3 %5 6 . 0 0 %5 8 . 0 0 %6 0 . 0 0 %6 2 . 0 0 %6 4 . 0 0 %6 6 . 0 0 %6 8 . 0 0 %7 0 . 0 0 %南京 上海 杭州 无锡- 4 . 0 0 %- 3 . 0 0 %- 2 . 0 0 %- 1 . 0 0 %0 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %星级酒店入住率 同比增长长三角主要城市酒店业比较分析 天天文档在线 垠坤代理机构 30754035057713366484538645104899105500200400600800100012001400南京 上海 杭州 苏州2007 年长三角主要城市星级酒店平均价格星级酒店平均房价 五星级酒店平均房价 四星级酒店平均房价长三角主要城市酒店业比较分析 天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 汤山酒店未来需求数量研判 汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议 市场分析 实例研判 酒店功能、主题分析 南京市场分析 国外酒店成功案例分析 汤山酒店业招商建议 天天文档在线 垠坤代理机构 杭州高德置地广场 杭州钱江新城建设管委会与高德置地集团日前举行了项目合作签约仪式，杭州首家 “七星级 ”酒店 高德置地广场（杭州）项目正式落户钱江新城。据了解，这座“七星级 ”酒店将于今年底动工，同步启动的还有甲级写字楼、高级商场等，规划总建筑面积 30万平方米，总投入 6亿美元， 2011年完成。投资方面称，该酒店将尽量考虑杭州特色，并按照迪拜 “帆船酒店 ”的模式进行管理。 天天文档在线 垠坤代理机构 苏州书香门第连锁酒店 书香门第连锁酒店，作为本地自创品牌，因为其独特的经营理念，还曾获得亚洲品牌创新奖和得到政府服务业引导资金的扶持。 与如家等经济酒店不同，书香门第定位于城市精致主题酒店，在酒店中表现恬淡雅致、知书达理的苏州人文精神，以及优雅、精致的生活方式，营造旧时苏州私家宅第的氛围，花格窗、木雕等苏州园林元素都被充分融入到了酒店当中。书吧更是每家店必配的设施，单店藏书不少于 1000册，而且藏书量还在以每年不少于 10%的速度递增。 天天文档在线 垠坤代理机构 上海酒店业分析 上海酒店业基本情况 上海是中国著名的商务和旅游城市，正在进行的四个中心建设和将于 2010 年举办的 世博会正为上海带来大量的商务客人；城市旅游资源、区域旅游合作及旅游集散中心地位为上海带来大量的国内外旅游客源。 2007 年上海旅游业仍保持较好的发展势头。全年接待国内旅游者 1.02 亿人次，同比增长 5.4%，国内旅游收入 1611 亿元，同比增 13.5%；接待入境旅游 666 万人次，同比增长 9.9%，入境旅游收入 47.37亿美元，同比增 19.6%。 从统计数据看，年内国内游和入境游收入的增幅较人次增幅分别上升了 8.1 个百分点和 9.7 个百分点，增幅远快于近年平均水平，数据表明国内游和入境游的人均消费在 07 年有较快增长，这是 2007 年上海旅游业最为可喜的变化。 数据来源：上海统计网 天天文档在线 垠坤代理机构 上海酒店业分析 上海酒店业房价和入住率比较 截止 07 年末全市星级酒店 320 家，较 06 年末上升 3 家，其中五星级酒店 32 家，较 06 年末上升 6 家。 07 年全市平均房价 577 元，较上年上升 11 元，但平均入住率下降 2.9 个百分点；五 /四星级酒店平均房价 1336 元 /648元，较上年下降 71 元 /10 元，平均入住率68.4%/63.5%，下降 4.4 个百分点和 3.3个百分点。 数据来源：上海统计网 天天文档在线 垠坤代理机构 上海酒店业分析 数据来源：上海统计网 上海酒店业供给变化 天天文档在线 垠坤代理机构 上海酒店业分析 上海高星级酒店商务客群居多 上海高星级酒店的主要客源是入境商务客、入境游团队、国内商务客，从调研情况看商务客源是上海高星级酒店最主要的客源，一般占到酒店客源总数的 60-70%，部分甚至达 90%以上。 7000 万人次将参加 2010 年上海世博会 根据上海世博局测算，持续半年之久的上海世博会，每天参观人次约有 40 万，高峰时期可能会有 70 万人次，极高峰将达 80 万人次， 整个世博会接待人次将达7000万，是 07 年上海接待的国内游和入境游总人次的 64%。 大量的人流将给上海的住宿、交通等各方面带来巨大压力。按此计算，即使未来几年上海酒店供给仍保持较快增长，但 2010 年，宾馆床位的数字缺口仍将在 20 万左右。 迪斯尼落户上海，预计每年的接待量近 1000 万人次 迪斯尼上海建园可以促进上海房地产、零售业、餐饮业、酒店业等相关行业发展，对这些行业形成长期重大利好。根据计划，上海迪斯尼乐园面积将是香港迪斯尼乐园的 3.7 倍，预计施工时间 3 年，耗资超过 300 亿元人民币， 2010 年竣 工开放，地址在浦东川沙镇。 天天文档在线 垠坤代理机构 上海酒店业分析 香港迪斯尼的情况 2005 年 9 月香港迪斯尼开园，乐园运行前二年接待人次分别达到 520 万和 400 万，香港本地、大陆和外国游客各占近 1/3 的比重。值得一提的是开园第二年，内地游客和外国游客成为香港迪斯尼的主力军，两者合计占到总游客人数的 69%，较第一年上升 11 个百分点。由于访港游客人均消费较高，游客人次的增长对香港旅游业促进作用非常明显。据统计 04-07 年访港人次和与旅游相关总开支年复合增长率分别达到 8.8%和 12%，在总量较大的情况下仍保持较快的增长。 天天文档在线 垠坤代理机构 上海酒店业分析 与香港相比，迪斯尼上海建园将面临更好的市场环境 根据 “十一五 ”规划， 2010 年前京沪高铁也将开通，北京、华北等更大范围内的游客在几个小时内可到达上海；境外到浦东机场的过境客也可以免签证 48 小时，预计 2010 年上海的入境客与国内游的客人将成倍增长。本地大量高消费人群及便利的交通使得上海迪斯尼前景较好， 2007 年上海接待外省市游客 7766 万人次，是同期香港接待入境游总数的 2.78 倍，乐观预计到 2010 年来自上海本地和长三角的游客数量就可以支持一个迪斯尼。 天天文档在线 垠坤代理机构 结论： 上海高星级酒店长期前景看好。 虽然供给连续快速增长给市场造成一定冲击，但强劲的需求和 2010 年上海世博会的临近，将使酒店业的景气继续上升，预计 09 年开始需求增长将再次超过供给增长，酒店房价和入住率再次上升； 2010 年酒店景气达到近年高点，如果迪斯尼上海建园，则酒店业的高景气将得以继续。 2008 年酒店业绩预计平稳增长。 上海酒店客房业务一般占酒店收入的 60-65%，预计 08年这部分收入基本与 07 年持平或略有下降， 08 年是婚庆大年，预计酒店餐饮增长 10%以上。考虑到 CPI 上涨及所得税下降影响，预计行业利润增幅在 10-15%以上。 近几年客房收入有着可观的增幅 09-10 年，预计高星级酒店客房收入增幅在 10%和 50%以上， 2010 年酒店业绩预计翻番。如果考虑迪斯尼上海建园影响，则 2010 年及之后上海高星级酒店前景更为乐观。 上海酒店业分析 天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 汤山酒店未来需求数量研判 汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议 市场分析 实例研判 酒店功能、主题分析 南京市场分析 国外酒店成功案例分析 汤山酒店业招商建议 天天文档在线 垠坤代理机构 本地居民市场 本地居民市场指汤山本地居民和距离汤山两小时以内车程的城市居民，主要是指收入较高的城镇居民。 人口预测：南京近五年的平均人口自然增长率为 0.03，江苏省近五年的平均人口自然增长率为 0.04，我们采用 0.04作为两个小时车程内人口的自然增长率进行未来人口的预测。 市场渗透率：市场渗透评测的是目标市场之于旅游景区的倾向性，市场渗透率通常定义为潜在客源市场中至该旅游景点的游客数量与整个市场人数的比率。 2007年汤山在本地居民市场中的渗透率 一小时车程以内的城市 二小时车程内的城市 旅游者（万人） 93 43 人口（万人） 1612.63 4295.87 渗透率 5.8 1 汤山地区游客总量预测 天天文档在线 垠坤代理机构 市场渗透率年增长率：根据类似旅游项目及本项目的阶段性开发，渗透率的年增长率在不同的开发阶段如下表所示： 至汤山的第 N年游客人数至汤山的第 N-1年游客人数 （ 1年增长率） 本地居民市场渗透率的预测 短期（ 2007 2010） 中期（ 2011 2015） 长期（ 2018-2020） 渗透率年增长率 12 8 3 一小时车程的城市渗透率 5.8 8.1 8.1 11 11 12.4 二小时车程的城市渗透率 1% 1.4 1.4 1.9 1.9 2.1 目前到南京的国内国际游客情况 国内游客 国际游客 人数（万人） 4489 116 汤山地区游客总量预测 天天文档在线 垠坤代理机构 汤山地区游客总量预测 至汤山旅游人数预测 短期（ 2007 2010） 中期（ 2011 2015） 长期（ 2016 2020） 国内游客（万人） 193 34.6 266 69.6 302 88.8 国际游客（万人） 5 9 14.5 总计（万人） 232.6 344.6 405.3 天天文档在线 垠坤代理机构 汤山酒店需求数量预测 酒店需求市场 酒店房间数的需求是通过酒店入住率和游客逗留时间进行计算的，现在南京酒店的平均入住率是 70。 按照新建酒店中入住率为 79，每个房间入住人数为 2人，计算酒店房间的总需求。新建的酒店根据目标客源的需求，包括现有客源市场（上海）和未来一级客源市场（南京本地居民及长三角地区），可分为星级酒店及非星级酒店的需求，随着国内与国际游客对星级酒店的需求的增长，假设星级酒店的入住率以年平均 3进行增长，星级酒店房间总需求量为每年需求量的累积。 第 N年过夜游客百分比第 N 1年过夜游客百分比 （ 1年增长率） 第 N年逗留时间第 N 1年逗留时间 （ 1年增长率） 第 N年酒店入住天数第 N年游客数 第 N年过夜游客百分比 第 N年逗留时间 第 N年酒店需求房间数第 N年酒店入住天数 /每间房平均人数 /酒店入住率 /365天 天天文档在线 垠坤代理机构 汤山酒店需求数量预测 汤山酒店需求的预测 游客客量 增长率 短期（ 20072010） 中期（ 20112015） 长期（ 20162020） 过夜游客百分比 5 25 30 40 过夜游客 581500 1033800 1621200 平均逗留天数 3 1.2 1.4 1.6 星级宾馆百分比 3 30 35 40 非星级宾馆百分比 65 58.6 52 私人住宿百分比 5 5 6.4 8 游客过夜总天数 697800 1447000 2594000 每房平均人数 2 2 2 入住率 79 79 79 所需宾馆房间数 1210 2510 4498 天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 汤山酒店未来需求数量研判 汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议 市场分析 实例研判 酒店功能、主题分析 南京市场分析 国外酒店成功案例分析 汤山酒店业招商建议 天天文档在线 垠坤代理机构 关于酒店功能上的分类 商务型酒店 是指为从事企业活动的商务旅游者提供住宿、膳食以及商业活动有关设施的酒店。一般位于城市或郊区的中心地带。 度假型酒店 选址十分重要，如海滨、山岳、温泉、湖泊、岛屿等，通常远离尘嚣，对服务要求较高。度假和商务的结合，是未来的一个趋势。 会议型酒店 主要是为开展各种会议服务，如展销会、博览会、国际会议等，能够提供保证会议需求的各种类型的会议室、住宿及餐饮等综合服务设施的饭店。通常建在风景优美的地区或是交通便利的地区。 汽车旅店、公寓式酒店、青年旅舍等 天天文档在线 垠坤代理机构 南京五星级酒店功能分析 酒店 体量客房数（套）配套 价格南京金丝利喜来登酒店楼高 44 层，地下三层，地总高157.3M ，总建筑面积 7890O 平方米371商务中心 夜总会3 个小会议厅可容纳3 0 - 6 0 人、1 个中会议厅可容纳7 0 - 1 0 0 人、1 个大会议厅可容纳2 0 0 - 4 0 0 人678-1608南京维景国际大酒店整个饭店占地11.7 万平方米，建筑面积达2.2 万平方米530宴会厅 会议室游泳 商务中心课桌式会议可接待：6 0 0 人 剧院式会议可接待1 2 0 0 人495-1250南京索菲特银河大酒店/ 278健身 游泳 棋牌 桑拿 美容美发 台球按摩 网球 乒乓球 网球 桑拿按摩 S P A游泳可容纳7 0 0 人, 完善的会议设备872-1907南京名人城市酒店楼高 178 米，共51 层，建筑面积 8.2 万平方米368名人行政会所 视频会议设施商务中心 会议室 夜总会 598-938南京苏宁环球套房酒店楼高 28 层 90游泳 商务中心 会议室 健身 董事会议室、行政会议室、大型会议室588-1380南京玄武饭店 / 269大中小型多功能会议场所，并配有俱全的商务设施。香薰S P A 、游泳、健身。宴会包间3 0 余个538 2490南京古南都饭店2 6 层 总高度108米305东方园林风格的屋顶花园，个性化贴身式管家服务498 1048南京侨鸿皇冠假日酒店60层 282容纳5 3 0 人就餐，西餐厅有2 5 5 个餐位。大小会议厅分别可容纳1 0 至3 0 0 人，商务中心提供各种服务。826 1308南京状元楼酒店 楼高1 2 层 477中西各式高雅餐厅，以及完善的健身、康乐、会议服务设施和购物中心468 608南京丁山香格里拉大酒店丁山之上，占地1 2 0 0 0 0 平方米453 设备完善的商务中心，2 间会议室 338 838785- 3453628-2475商务中心、饭店、1 0 0 0 平方米的钟山厅，3 6 4 平方米的扬子厅和7 个小型会议室游泳池 网球场 高尔夫球场 会议中心拥有一个1 5 0 0 平方米的无柱1 0 米挑高多功能厅南京金陵饭店目前正在进行扩建工程，扩建后建筑高度将达到240 米600南京索菲特钟山高尔夫酒店建筑面积约 4 万平方米140天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 汤山酒店未来需求数量研判 汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议 市场分析 实例研判 酒店功能、主题分析 南京市场分析 国外酒店成功案例分析 汤山酒店业招商建议 天天文档在线 垠坤代理机构 定位 酒店类型 主题 设计风格 规模 定位细化 功能设施选择和重要性排序 功能设施规模及比例 功能设施具体 项类 第一阶段：凸显特色，树立标杆 思考问题 位置、交通 气候、周边景观 周边设施 目标市场总量 目标客户结构 细分客户需求特性 资源环境 目标市场 垠坤代理机构 天天文档在线 Le Meridien Penina高尔夫度假酒店 Gran Melia酒店 Forte Village度假村 Atrium Palace酒店 威斯汀度假酒店 香格里拉圣淘沙大酒店 塞班海滨第一酒店 喜来登度假酒店 杜斯特芭堤雅度假村 国外酒店的成功案例 天天文档在线 垠坤代理机构 案例一： Atrium Palace酒店 坐落在希腊爱琴海上的 Rhodes岛田园诗般的东部海岸，正对着太阳升起的方向 距离 Rhodes市 42公里、离最近的机场和港口都是 45公里、离镇中心 6公里，离最近的高尔夫球场 30公里 位置和背景： 具体案例分析 天天文档在线 垠坤代理机构 主题 自然风光和康体疗养 服务体系和特色 独特的爱琴海风情和高品质的康体健身专业服务。酒店中布置了迷人的希腊风格的水上花园，以及湖泊和瀑布 功能设施 客房设施 餐饮设施 会议设施 康体设施 运动设施 休闲设施 亲子设施 主楼和翼楼有 240个双人间、 31个准套间、24个套间、 5个豪华套间 豪华别墅有 50平米，带一个共 40平米的花园和加热泳池 高级别墅 70平米 超豪华别墅 78平米 总统别墅 150平米 一家海鲜饭店、一家供应早餐和国际风味正餐的饭店、游泳池边有一家饭店和酒吧，鸡尾酒钢琴吧 两间大小分别 180平米和 80平米的会议室，分别能容纳120-170和50-70人 2000平米的SPA中心，内有海水泳池、各种温泉池，健身区提供有氧运动区、瑜伽、体操、形体健身等。提供低卡路里的健康、营养食品 网球、排球、迷你高尔夫、乒乓球、飞镖、网吧、桌球 室内及室外游泳池、赌博室 有室内和室外儿童游泳池、游乐场 有人看护的迷你吧，迷你迪厅、免费婴儿床和椅、 Atrium Palace酒店 天天文档在线 垠坤代理机构 案例二：杜斯特芭堤雅度假村 位置和背景： 芭堤雅位于曼谷东南 147公里处的春武里府，泰国最著名的海滩渡假胜地 杜斯特芭堤雅度假村坐落在芭堤雅城东部，拥有私人海滩，离城中心只有步行十分钟的距离 具体案例分析 天天文档在线 垠坤代理机构 主题 休闲娱乐型 服务体系和特色 强调在安逸的自然风光中享受娱乐休闲的快乐，融合了安逸的海边风光和繁华的都市情调 功能设施 住宿设施 餐饮设施 会议设施 娱乐设施 观光设施 177间花园景观房， 195间海景房， 66间里程碑房 三家不同口味和风格的餐厅 分别供应欧洲、中国、意大利菜 14间会议厅，可适合各种小型、中型、大型会议。会议厅面积从 14m到2400m不等 私人海滨浴场 运动中心、潜水有氧健身活动、网球场 儿童活动场、游泳池 按摩桑拿 spa 摩托艇、帆伞运动 海滩活动 珠宝店、精品店、时装店等 组织旅游 航海 艺术画廊 骑脚踏车观览 杜斯特芭堤雅度假村 天天文档在线 垠坤代理机构 具体案例分析 位于路环黑沙海湾，距离繁盛的澳门购物街道及游客区只需 15分钟车程 临近世界贸易中心、竹湾、黑纱海滩、澳门赛马会、妈祖文化村和澳门国际机场 时尚豪华的客房全部依山而建，外观呈梯形，拥有独立露台，可眺望南中国海景致。山顶建有一个 18洞锦标赛高尔夫球场 案例三：澳门威斯登度假酒店 位置和背景： 天天文档在线 垠坤代理机构 澳门威斯登度假酒店 主题 商务会议酒店 服务体系和特色 精致的服务、典雅的氛围。完美融合了中葡风格 功能设施 住宿设施 餐饮设施 会议设施 体育设施 208间宽敞舒适的客房及套房，包括 6间行政套房（各设 1间睡房）、 1间主席套房及 1间总统套房 雪茄吧、池畔三文治及沙津吧、观海轩西餐厅及露台咖啡室、Panorama酒廊 12个会议厅 最大会议厅面积： 2,243平方英尺。最高会议厅容纳人数 216人 最小会议厅面积： 221平方英尺 室外游泳池、室内恒温游泳池、 8洞高尔夫球场、 壁球、网球、槌球 、按摩室、 桑拿浴室 天天文档在线 垠坤代理机构 案例四： Le Meridien Penina高尔夫度假酒店 Le Meridien Penina高尔夫度假酒店（五星级）位于葡萄牙南部海岸著名海滨城市Algalve，在传统海港 Portimao和历史古镇 Lagos之间，离最近的 Faro机场 60公里，离市中心两公里，离海滩 4公里 Le Meridien Penina高尔夫度假酒店有着风格独特的 360英亩地产，提供三个由著名设计师设计的高规格高尔夫球场，先后九次举办 PGA高尔夫球欧洲巡回赛阿尔加夫公开赛 位置和背景： 规模 ： 具体案例分析 天天文档在线 垠坤代理机构 Le Meridien Penina高尔夫度假酒店 主题 /设计风格 以高尔夫球为主题的运动酒店 服务体系和特色 运动设施高档、专业，经常举办大型赛事 功能设施 客房设施 餐饮设施 会议设施 运动设施 休闲设施 亲子设施 单人间、双人间、工作室和大、中、小型套间 一家国际口味的大饭店 有两个酒吧，提供表演和夜生活 一个小吃店在游泳池边上，提供饮料和零食 共有三个会议室，可用于会议、会谈、研讨会、产品发布会、工作间等用途 会议室配有翻译设备、录音设备、视频设备、麦克风和可租用的计算机 3个高尔夫球场，客人可以走出酒店大门就开始打球。三个球场均由大师级人物设计， 18洞的锦标赛球场是设计者不朽之作 6个全天网球场、一个奥运会标准用游泳池、斯诺克台球室、沙滩足球场、冲浪、双体船 ,帆板运动、摩托艇和培训等 晚间有丰富多彩的娱乐节目 冒险游戏区域、游泳池和滑梯、托儿所、玩具、图画和工艺原料、儿童饭店、电影、自行车和弹跳堡垒 儿童看护、儿童菜单 儿童网球和高尔夫球培训班 天天文档在线 垠坤代理机构 具体案例分析 案例五：三亚喜来登度假酒店 位置和背景： 三亚喜来登度假酒店位于亚龙湾的中心，离三亚市中心仅一石之掷的距离 酒店前的银白色海滩绵延 350 米 规模 ： 建筑面积 7 8万平方米 ，被称为”亚龙湾的王者 ” 天天文档在线 垠坤代理机构 三亚喜来登酒店 主题 多功能综合型 服务体系和特色 豪华、舒适 功能设施 住宿设施 餐饮设施 会议设施 体育设施 康体设施 511 间客房，其中 48 间套房，一间总统套房 最大的标准间为49平方米，外加10平方阳台 设有瑶池西餐厅、香料园亚洲餐厅、白云阁中餐厅、池畔吧、美景台大堂吧、桑吧葡萄酒吧等 亚龙湾面积最大的宴会厅，可容纳 1400人 ，与宴会厅搭配的还有 16个会议厅 高尔夫球场 .娱乐中心 ,水上运动 SPA、康乐中心 水疗中心面积 2000平方米 天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 汤山酒店未来需求数量研判 汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议 市场分析 实例研判 酒店功能、主题分析 南京市场分析 国外酒店成功案例分析 汤山酒店业招商建议 天天文档在线 垠坤代理机构 康体保健型 借助于天然温泉等自然资源以及各种康体设施、桑拿按摩、医疗服务等为客人提供健康产品的度假酒店 Atrium Palace酒店 休闲娱乐型 以娱乐为主，有齐全的娱乐设施和服务（包括卡拉 ok、棋牌、音乐歌剧、陶艺、茶艺等）供度假客人享用 杜斯特芭堤雅度假村 会议型 以接待各类会议客人为主，有齐全的会议设施和设备，具备专业的会务组织能力 澳门威斯登度假酒店 体育运动型 以高尔夫、潜水等体育运动为主体，提供完善的体育功能和设施，并设计专门的体育课程 Le Meridien Penina酒店 塞班海滨第一酒店 梦幻型 以某个文化（小说、电影、传说故事）为主体，把景观、人物等都复制到酒店，对想象力要求高 香港迪斯尼酒店 多功能型 面向的客户群构成比较广泛，是上述主题的若干类别的综合 新加坡香格里拉圣淘沙大酒店 三亚喜来登度假酒店 Gran Melia酒店 Forte Village 度假村 六大主题类型 天天文档在线 垠坤代理机构 住宿设施 标准间、行政套房、总统套房、主席套房、高尔夫景房、园林景房、海景房、泳池房、花 园别墅、总统别墅、平房 餐饮设施 中餐厅、西餐厅、酒吧、雪茄吧、池畔吧、咖啡吧、酒廊、露天烧烤、泳池小吃、海鲜大 菜、屋顶花园美食 休闲娱乐设施 卡拉 ok、迪斯科、夜总会、棋牌、跳舞、古典音乐、歌剧、电影、风筝、游艺厅、泥塑、陶艺、茶艺、花艺、钓鱼、水上摩托艇、山地车、飞镖、骑马 康体设施 温泉、针灸、气功、推拿、拔罐、形体健美、美容美发、水疗、瑜伽、体操、心理咨询 体育设施 游泳、潜水、滑雪、网球、高尔夫、冲浪、探险、健身、射箭、攀岩、游艇、登山、自行 车越野、帆板、沙滩排球、空中滑翔、划艇、水球、保龄、乒乓球 商务设施 商务会议室 会务设施 会议室、宴会厅、会议套房、翻译设备、录音设备、视频设备、麦克风 观光设施 园林、珠宝店、精品店、时装店、半潜式海底观光、游乐园 亲子设施 儿童游泳池、儿童迷你吧、玩具中心、儿童饭店、滑梯、托儿所 九类功能设施 天天文档在线 垠坤代理机构 中大型规模居多且多为综合主题或会议、高尔夫体育主题，小型规模较少且多为休闲娱乐主题，设计风格以欧式和现代风格为主，部分也采用中式古典或花园式 小型度假项目客房数集中在 100-150间 /套区间，中大型集中在200-500间 /套区间，在中大型自身区间内，客房数量和占地规模没有太大相关性，主要根据目标客户群和主题定位决定 目标客户群不同，主题不同，盈利点组合侧重点就不同，相应定位和功能设施的配置比例也不同 调查显示，以会议为主题，或者包容会议主题的中大型度假项目，客房数量明显比较高 营业收入 = 接待客人数量 * 消费点 * 每个消费点的人均消费额 特征分析 天天文档在线 垠坤代理机构 第一阶段：凸显特色，树立标杆 标杆 面向长三角？ 服务大南京？ 面向国际具有独特主题特色的 “世外桃源 ” 天天文档在线 垠坤代理机构 第一阶段酒店业具体操作层面建议 总量： 1210 五星级酒店 1间 客房数量 ： 300 400 特色精品型酒店 3 5间 客房数量： 300 500 商务快捷酒店 3 5间 客房数量： 300 500 天天文档在线 垠坤代理机构 长三角主要城市酒店业比较分析 汤山酒店未来需求数量研判 汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议 市场分析 实例研判 酒店功能、主题分析 南京市场分析 国外酒店成功案例分析 汤山酒店业招商建议 天天文档在线 垠坤代理机构 酒店的成功启示 准确的市场定位 有效的成本控制 科学的经营理念 高品质的服务产品 专业的建筑装修 优越的区位条件 低密度 全景观 私属服务 浅山区 天天文档在线 垠坤代理机构 一家五星级酒店，投资额超过 5亿元，投资回报期需要 10 15年 一家精品酒店的投资是 1到 3亿元，能在 6到 8年内收回投资。 酒店项目的投资环境评价 土地增值 税收优惠 天天文档在线 垠坤代理机构 酒店项目的投资环境评价 资本的安全性 评价标准 资本的盈利性 行政金融服务的完善性 投资的优惠性 影响决策的因素 政治 法律 经济环境 社会文化 自然环境 基础设施环境 天天文档在线 垠坤代理机构 影响因素 子因素 权数 政治 政治稳定性、当地政府的外资政策 经济 人口数量、经济增长速度、平均收入水平、物价水平 财务 税收标准、对外汇价、集资与借款的可能性 市场 地区的旅游吸引力、市场规模、营销的辅助机构、与客源市场的空间距离和交通条件 基础设施 交通与运输、外部经济 技术条件 科技水平、适合工作的劳动生产力、专业人才的供应 城市规划 整体经济发展战略；中长期利用外资的规划、总体布局的配套性 法制 商法、劳工法、专利法等健全性；法律执行情况 行政效率 机构管理科学化程度；有无完善的涉外服务体系、咨询体系；信息 资料提供系统；管理手续简化程度 文化 当地社会对外资公司的信任与合作程度、外资公司是否适应当地风俗 竞争 当地竞争对手的强弱、同类产品在当地市场的份额 酒店项目的投资环境评价 天天文档在线 垠坤代理机构 国际酒店集团管理模式简介 委托管理 特许经营 带资管理 通过酒店业主与管理集团签署管理合同来约定双方的权利，义务和责任， 被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式 ，管理公司只收取管理费，业主得到的是保障所有费用之后的纯利润 通过认购特许经营权的方式将管理集团所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费 (员工培训费，顾问咨询费等 )的管理方式 通过 独资，控股或参股 来获取酒店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识。是采用相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。 天天文档在线 垠坤代理机构 国际酒店集团经营模式统计 酒店集团酒店（座） /房间（万）品牌 经营模式雅高（法）3 8 9 4 / 4 5 . 3老沃特尔、伊比斯、墨奇勒、索菲特、佛缪勒第 1 、 汽车旅馆第 6带资管理 4 6 . 5 % ；租赁饭店 2 1 . 8 % 委托管理1 5 . 4 % ；特许经营 1 6 . 3 % ； “索菲特尔”和“老沃特尔”以委托管理为主。香格里拉（港）4 5 / 1 8 香格里拉、商贸、嘉里中心凯悦（美）210/4 凯悦、君悦、柏悦 以特许经营为主希尔顿（美）2142/34.5 希尔顿特许经营：2 3 . 8 % ，委托管理：3 ，带资管理及其它7 3 . 2 以带资管理为主，委托管理为辅特许经营 100 ，是位于世界排名第二的饭店特许经营公司，并引入新经营模式：战略联盟万豪国际（美）2 6 5 5 / 4 8万豪、万丽、万怡、丽嘉、华美达、新世界、行政公寓特许经营占 5 3 . 1 ，委托管理 4 2 . 3 ，带资管理及其它 4 . 6 ，旗下华美达完全实行特许经营精品国际（美）4 8 1 0 / 3 8 . 9C l a ri o n H o t e l s ； C o m f o rti n n &Q u a l i t y Su i t s ； Q u a l i t yI n n s H o t e l & Su i t e s ； Sl e e pI n n ； Ec o n o L o d d g e ；R o d e w a y I n n ； M a i n St a y特许经营约占 8 8 . 9 ， 委托管理约占 6 ，带资管理及其它 5 . 1 全球排名第一的特许经营酒店集团，特许经营饭店数占 100 ；洲际（英）3 2 5 0 / 5 3 . 6豪生、天天、速八6 3 9 9 / 5 1 . 8圣达特（美）洲际、假日、皇冠 、假日快捷、 恒桥公寓、C a n d l e w o o d天天文档在线 垠坤代理机构 经营模式区别 比较经营模式 要求 优点 区别 代表企业 委托管理 较强的酒店管理经验和能力 对下属酒店进行紧密的控制与管理；减少投资风险 管理输出、直接经营管理权、利润较高 洲际集团、万豪集团、喜达屋集团 特许经营 由较强品牌实力及经营、管理、服务运作的能力 有效的低成本扩张和品牌输出 减少直接投入和资金风险 加盟店有助于提高品牌影响率与市场占有率 没有直接经营管理权，只有监督及指导权，利润较低 万豪集团、喜来登集团、圣达特集团、精品国际集团、全球卡尔森 带资管理 通过独资，控股或参股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识 相同服务程序，相同预订