XX花园小区策划建议.doc

*花园产品定位建议1. 资源分析结论2. 市场分析及结论2.1. 竞争楼盘分布l 从上图可以看出，本项目地理位置较偏，目前凤岭路北延长线仍未修通，只能通过刚修建好的佛子岭路进入项目地块内，交通不够便利；l 项目周边楼盘以新楼盘居多，入住率不高，人气不旺，周边配套不够成熟；l 除了以上所标注的直接竞争楼盘外，还有部分单位集资房、经济适用房、尚未推出的潜在竞争楼盘等，均对本项目产品的销售造成一定的影响。2.2. 竞争楼盘基本信息（在上图中增加新楼盘）楼盘（风格）均价（元/）户型情况主力户型状况香格里拉（现代）3400二房：8397三房：133四房：126三房开发时间长，比较成熟，目前第3期最后推出。蓝山上城（现代）3500一房：50-60二房：80左右三房：107-120三房宣传推广良好，已经树立了良好的市场形象。维也纳森林（欧式）3000产品多为定向开发、团购为主；一期产品均为三、四房，基本售空，二期估计08年下半年入市。风格独特，宣传少上 座（现代）3300一房：45-47二房：91-92三房：111-137二、三房独栋，以公寓式住宅为主。怡心园（现代）36003700一房：4647三房：123132四房：145150三房规模小，宣传少向南居金溪园（现代）32003300三房：120130四房：140左右三房规模小，宣传少，基本售完。凤岭在水一方（现代）1900二房：80左右三房：90-110三房属于经济适用房，对本项目不存在直接威胁。英伦18(英式)项目用地40多亩，5月份参加房展准备入市以上项目均属于英格兰花园地块周边的项目，都具有直接竞争或者潜在竞争的因素，以上简单列举了几个重要因素，下面加以说明：l 从各楼盘的建筑风格方面看，多以现代建筑风格为主，住区或社区的文化底蕴不够深厚，缺少异域情调和内涵，在这些住区居住难以获得新奇、尊贵的生活体验；l 从竞争楼盘的均价来说，片区内除了经济适用房以外，基本上都属于南宁楼市中端消费水平以上，项目位于这些楼盘当中，理所当然也肯定是中端以上物业定位；l 从各楼盘的户型产品看，三房仍然是市场的消费主流，四房也有一定量，二房则较少出现，而在现在价格压力极大和宏观调控控制的情况下，前期策划、规划设计、营销推广如何引导消费者认同90以下的产品也可以做成理想栖居将是本项目面临的一大挑战。3. 产品差异化定位项目位于凤岭比较成熟的居住片区，周边均价属于南宁楼市的中偏高以上消费客群，具有一定社会地位和消费承受能力。目前片区内突显出激烈的市场竞争，本项目地理优势稍弱，只有以差异化的竞争策略吸引更多的消费客群，让本项目占据凤岭片区的有利影响，将在销售周期内顺利推出。理念 挑战凤岭住宅高度，独创高端居住社区，打造国际化精品社区！如何体现项目的差异化？建筑风格另类的建筑风格，使项目在众多楼盘形象中脱颖而出；以上竞争楼盘可以得知，大部分楼盘基本上都是运用现代建筑风格，部分欧式风格，基于项目业主的背景和意愿，运用英式建筑风格能体现业主的身世背景，为今后的以异域风情作为文化营销主线埋下了伏笔，同时英式建筑风格在本地以及片区内也罕见，对项目的差异化定位和营销推广均有利。生活情调不一样的生活情调，给人以不一样的生活体验。片区内许多楼盘的销售价格在过去两三年内虽然已经提升，但是楼盘或社区的居住品质与其价格并不匹配，一个有品位的社区，它也有自身的灵魂，而人们在选择的时候往往会受到这样的灵魂所吸引。在这里我们将运用英式风格的建筑和环境来营造一个具有英伦生活情调的社区，让生活在这里的人们感受到生活的恬静、温馨、浪漫，远离喧嚣，远离世俗，成为生活中的一片净土。规划设计运用低密度、高绿化率、高水准的园林景观设计理念等作为项目突出的亮点，通过差异化的规划设计手法表现出来，与竞争项目形成强烈的反差效果，同时大大的提高项目的居住品质。1. 建筑风格引导1.1. 建筑发展理念英伦风情生活园城市型住宅，源于城市，超越城市，成就尊贵。城市型住宅，具有高贵、优雅的气质，建立于城市高速发展的显著区位，拥有丰富的自然资源和便利的交通，不以疏离繁华来标榜地位，选择它就是为了完全享受高档居住区浓郁的人文氛围，享受栖居于天地之间的不凡体验，代表的是一种新的生活理念。1.2. 建筑形象诉求建筑空间延续了英国贵族的气质，将英式建筑的沉稳、英式文化的沉静与典雅韵味的英伦风情，以纯正、经典、从容的方式加以表现。穿插入英伦风情浓郁的构筑装饰物、标志性的钟楼会所将精致和谐的英伦生活完美呈现，构筑英国贵族生活社区的原貌。1.3. 建筑风格及立面采用英式建筑的现代主义表现手法，简洁明快，温馨浪漫的暖色调外立面，使建筑外观清新高雅，线条简洁流畅，让人感觉心灵一片宁静。建筑部分采用手工构筑，点、线、面讲究细节融合，清晰的体块穿插，层次丰富相互转换。坡屋顶、阁楼、老虎窗，增强了建筑的立体效果，是建筑的另一种风情。色调一白色为主调，凸现建筑的高雅和尊贵，合理的运用暖色调进行点缀，使建筑“活跃”起来，注重建筑底部和顶部的细腻。 2. 建筑空间描述2.1. 建筑体l 建筑中部和顶部的结合，使建筑上下之间互相协调，深色调的坡屋顶盖更能显示建筑的稳重、风格形象突出。l 建筑底部采用装饰砖作为建筑的根基，与顶部的坡屋顶相呼应，暗色调的底部更能显示出建筑的牢固，居住品质之高端性。2.2. 商业、入口在商业部分或者小区入口处考虑设具有英式建筑形象特征的钟楼，作为项目的标志性建筑，并结合商业创造出一种异样的风情气氛，进而带动今后商业的运作经营提供有利的外部条件。2.3. 会 所小区会所能很好的表现出浓郁的英伦风情，结合小区内部景观进行合理的搭配，营造温馨浪漫的氛围。无论是从外观上还是建筑内部的装潢都能很生动的体现出英伦风尚的情趣，让消费者在具有异国情调的会所里能净化纷扰的心灵，成为消费者净化心灵的首选之地。3. 园林风格引导3.1. 景观规划设计目标l 打造大型休闲生活社区以城市商业广场、小区的商业步行街、南北贯穿小区的绿化景观中心以及大小形态各异的庭院绿地为载体环境，处处以人为本，为使用者着想，注意人的尺度，营造亲切氛围的人性空间。l 注入经典纯正的英伦情愫契合本案的社区主题和建筑风格，紧密结合建筑的英伦风格，在景观营造中引入简洁、自然的英伦景观风格，在充分展示本土的英伦风情文化的基础上，淋漓尽致的展示英式庄园传统风格和英式贵族气质的完美融合，带给人们不一般的景观感受。l 塑造英伦风情的生活原貌园林景观结合英伦风情浓郁的建筑、广场与钟楼等，对英式文化以纯正、从容的方式加以表现，塑造相应主题的经典纯正英伦风情的景观空间3.2. 项目景观设计空间本项目着重强调水的自然形态和人对水的自然感受，根据规划设计坡地地形，意在建造出错落有致的园林景观，营造出步移静移的意境。在景观构筑物中充分利用水景资源，贯穿整个小区的景观水系。为园林至整个社区注入无限生机与活力。在风格上，延续了英伦的风情的优雅韵味，将典型英伦元素融入园林中，玫瑰花丛、大面积自然坡地草坪、欧陆风情雕塑小品处处透着浓浓的英国风。 l 商业公共空间商业景观空间的营造，注重内部空间的富于变化，空间尺度宜人，充分考虑活动于其中的感受，布置植物、小品及标志、特色摆设等，引入自然气息和阳光，林木青翠，为居民提供一个优雅的购物、休闲、娱乐空间。l 社区公共空间a) “一湖”与“一带”人对水的不同感受来自于水的容器界面的不同，项目根据规划设计坡地地形，自北向西的地形落差为景观水提供良好的形态基础，一条宁静欢快的溪流自北向南流畅着，贯穿于整个社区，每个组团，最终汇集形成社区中的“一湖”；b) 欧洲水岸的韵味一条几百米天然水系自北面的小区主出入口沿着地势的落差，环绕欧式栈桥、临水长廊、亲水平台和渔人码头，缓缓汇集到西面出入口处，形成一人工湖。水岸两边生态处理，周边欧洲风情植物自然生长，与天然水系的曲折蜿蜒相互呼应，宁谧优雅中洋溢浓郁的欧陆风情，欢乐的水鸟在湖面上欢乐的鸣叫着，无处不是欧洲水岸韵味的经典演绎。c) 空中弥留着雅典遗风潺潺溪水，滋润着水边的卵石，贯穿整个小区的景观，错落有致的园林景观，延续着英伦风情优雅韵味，行走路间，坡伏草坪、不期而遇的雕塑小品、欧式栈桥、那种日暖茶香的闲雅，在空气中保留着中世纪的典雅遗风。l 组团半公共空间a) 在每一组团内部，最大限度保留小区中心绿地空间，小区内部整体环境通过建筑外立面与欧洲风情绿化植被、水系、欧式风情雕塑与各种欧式景观小品的搭配，形成和谐宁静、幽雅舒适的整体居住氛围，使住宅空间显得错落有致更增添几分