旧城改造中居民安置空间模式的研究.doc

旧城改造中居民安置空间模式的研究第28卷第4期2011年8月贵州大学(自然科学版)JournalofGuizhouUniversity(NaturalSciences)Vf)i28N【)4ug.20文章编号10005269(2011)04009605旧城改造中居民安置空间模式的研究胡喜生,祁新华,王明达(1.福建农林大学交通学院,福建福州350002;2.福建师范大学地理科学学院,福建福州350007j摘要:旧城改造是城建工作的难点,是一项复杂的社会系统工程.本文总结了旧城改造应解决的问题,在些基础上提出了旧城改造中可行的安置空间模式,综合考量各方利益,通过合理的空间规划缓解各方矛盾,可促进社会和谐发展.关键词:旧城改造;居民安置;空间模式中图分类号:TU984.11文献标识码:A旧城改造是我国改革开放以来城市化进程中出现的焦点问题,对城市的景观,交通,经济活动,居民生产生活以及环境产生很大的影响.学术界以及政府,房地产,建筑工程等方面的一线工作者分别从不同角度对其进行了研究,积累了大量经验,主要从以下几个方面阐述了旧城改造各方面的理论研究成果:在景观方面,刘滨谊等从宏观的角度结合城市建设对旧城改造的空间格局进行分析,以厦门市旧城区绿地系统绿线控制规划为例,运用专家法分析旧城景观更新与周边区域的关联发展,以经验模式探讨旧城区景观与旅游开发的关系,采用问卷调查的形式为研究规划的公众视觉认知提供基础资料,通过比较进行方案优选.在生态环境问题方面,蒋雯针对旧城区由于历史欠帐和管理力度差等诸多原因致使在城市现代化过程中存在一系列生态环境问题.在分析产生生态环境问题原因的基础上,从定位,规划,实施,观念,管理等方面提出对策.部分地理学者从城市环境容量的角度出发,对旧城区的改造在推进城市发展方面所能起到的作用进行了分析,在现状分析的基础上,通过对其用地构成潜力进行研究和人口规模进行分析,确定了老城区改造的人口合理容量,并提出了促使这一人口合理容量实现的建设举措j.在社会关系方面,有学者从旧城区改造的利益分配人手,关注城市弱势群体,提出利润分配的合理性规划,从理论层面对房屋拆迁补偿的价值尺度进行分析,并且在此基础上提出拆迁利润再分配的中值分割定律.在城市土地利用以及房地产坪发面,有学者从经济和政策角度出发,研究了,旧城区土地估价工作操作过程中的原则和具体流程从城市地租的基础理论出发,讨论r对原腾民的拆迁补偿问题j.在城市传统文化继承方面,部分学者针对旧城改造过程对城市传统建筑的处理方式,提出自己的见解,从老城区及其传统建筑的历史作用和价值,改造老城区与保护传统街区和建筑的矛盾,保护传统街区和建筑的原则,传统街和建筑的保护开发与利用等儿方面,阐述大津老城区和传统建筑对城市建筑风格的影响一.针对小规模的城市,也有学者提出不同于大城市旧城改造模式,通过对建筑质量评定和对建设年限,建筑物卡义属,院落界限的调查分析,结合居民实际需求,制定出指标,以此作为控制性详规的补充,通过地社会经济条件相适应的小规模的重建,补建,整治,保护,修缮和整体环境的整治,改善,编制指导性的详规方案.在交通方面,针对旧城区普遍仔在的交通拥堵问题,针对当前我国旧城区道路交通的主要问题,陈述了道路交通改造的主要类型和基本原则,进而提出了旧城区道路交通改造的一些具体对策和建议,以缓解当前的交通拥挤现状;同时,针对我国大多数城市的老城区路网密集,道路狭窄,交通拥挤等特点,分析论证J,老城大发展公共交通的必要性,从公交规划,公交票价和政策,公交优先技术等诸多方面对城市老城公共交通发展的策略和模式进行研究m收稿日期:20110521基金项目:福建省社会科学规划项目(2007B2013)作者简介:胡喜生(1979一),男,福建莆田人,硕士,讲师,研究方向:城市生态与环境保护,EmaiI:huxishen008163通讯作者:祁新华,Email:fjgxh74163.COil1.第4期胡喜生等:旧城改造中居民安置空间模式的研究?97?张伊娜从中国期刊网19942005年间发表的324篇相关论文,归纳了目前国内的研究更多地是从旧城改造的物质层面进行研究,比如旧城改造中的房屋拆迁问题,资金来源问题,容积率补偿,城市景观等问题,而从社会性角度去深入探究的很少,且对旧城改造过程中拆迁安置空间模式的研究鲜见报道.本文力求从旧城改造中的社会性,公共性角度出发,探讨新时期旧城改造中需要解决的问题,提出旧城改造居民安置的空间模式.这些成果对城市建设,旧城与危旧房屋的改造工作具有重要的指导意义与作用.1旧城改造应解决的问题1.1居民利益的保护遵循先安置,后改造的原则,尽量减小动迁居民在旧城改造过程中所付出的时间和经济成本,充分利用改造区域所提高的居住容量,尊重居民原地回迁或就近迁移的意愿,在改造后的居住区中配套建设一定比例的安置房,给予原居民及下一改造区域的动迁户购买的优先权,或结合廉租房建设,以此吸纳下一阶段改造区域的居民迁入新区,也有利于降低后续改造阶段动迁工作的难度.随着商品房流通水平的快速提高,市场在旧城改造的迁移人口安置中起到的作用越来越高.在改造过程中,应将改造区域的居民根据收入水平,私家车的有无,其它房产的拥有情况等进行细分,对其经济补偿的总量应相同,但给予不同的补偿方式,对于旧城区中经济实力较强的居民,仅需公平给予相应的货币形式的补偿,使其在城市中自由迁移,而应将有限的资源集中使用在对符合一定条件的动迁困难居民的安置工作上,通过给予相应的经济补偿,结合政府廉租房建设,给予安置区域的优先购买权等措施,结合市场和政策的双重手段,对旧城改造所造成的人口移动进行合理化的空间引导,降低旧城区人口移动的经济和时间成本,保障居民权益.1.2交通问题目前,我国城市旧城道路景观主要存在以下问题:随着我国城市机动车数量大大增加,道路交通流量大增,这使得道路的交通容量日渐不足,由此引发了各类交通问题:停车难且这一难题引发的矛盾和冲突正愈演愈烈;道路配套设施(如照明设施,安全隔离设施)等不齐全,留下了大量交通安全隐患;沿街建筑立面由于缺乏统一的规划和管理形式,风格差异很大,呈现无序,脏乱之感;道路绿化模式较为单一,很多旧城道路都还呈现一条路,两排树的绿化模式,而且行道树种类较少,部分树种所占比例极高,如长江三角洲地区的杭州,上海,宁波等众多城市,香樟都是其行道树的主角,这不仅使得城市道路绿化景观显得不够丰富,缺乏地方特色,而且也留下了诸多生态安全隐患n引.旧城区通常也是城市的交通中心,旧城区的改造工程必然会对城市的交通造成一定的影响.因此,在改造工程的时间及次序安排上,应优先保障城市主干道,降低其受阻断的时间及程度,避免同时对多个交通枢纽地区进行改造,通过先期改造部分区域分流原主干道交通流量的办法减轻旧城改造过程中可能造成的交通问题.1.3历史文化精华保存问题对于城市中具有特色的区域,应从保护的角度进行改造,用修旧如旧的原则加强保护,注重建筑设计风格的传承,做到既能够完整地保护高价值的文化古迹,又能使城市更新过程中的新建筑在外观上与古迹和谐统一.如泉州东街片区改造设计中就采用了深受广大群众喜爱的沿街骑楼形式,以底层建筑中一些处理传统大厝和手巾寮的处理方法,突出地道泉州本土风格,街建筑形式突出地方个性,具体单体设计体现在个性突出地处理檐部,山花,窗套,骑楼,柱廊等形式的变化,控制整体空间,尺度的协调,建筑材料及色彩采取局部变化整体一致,将闽南地区特有山花形式加以简练运用到沿街建筑中,将泉州盛产的石材及特有红砖运用于外墙装饰,使得改造后的旧城区具有强烈的复古气息,保持了深厚的文化底蕴.2旧城改造空间模式探讨2.1推移安置模式(循环回迁模式)区位作为旧城区原有居民住宅价值的重要组成部分,大部分居民都有在旧城区改造后重新搬回原居住区的意愿,为保障居民利益,必须实现一部分的人口回迁,已有的旧城改造经验中,通常是将原居民拆出,然后对该地进行改造,改造工程完成后再将符合回迁条件的迁出居民安置回原来的居住区,通常是以被拆迁的建筑面积进行一定比例的补偿,或以比较低廉的价格购买该项目的住宅.在这个过程中,被拆迁居民要回迁至原地,需经过两次搬迁过程,付出额外的时间成本和重复进行住宅安置的费用,对于经济实力不强的居民来说,常造成较大的困难.如图1所示,在推移安置模式中,在旧城区中先行选择人口密度较低的区域或急需改造的危房?98?贵州I大学(自然科学版)第28卷集中区,改造过程中能够大幅提高该区域的人口容量,一期改造过程中应配置较大比例的回迁安置房和廉租房,供一期改造工程结束后,实现有回迁意愿的原居民的回迁,以及部分符合安置条件的二期工程迁出居民的一次性安置,同时在二期改造工程中继续配置三期改造工程的迁出居民安置房.通过前一期改造工程与后一期改造工程的紧密结合,仅有数量相对较少的一期迁出居民需要进行二次搬迁以实现居住地的回迁,接下来的迁出居民则可以通过赋予前期改造工程配套安置房的优先购买权,以实现短距离一次性安置,既可节约时间和住宅安置成本,又可获得与原居住区相近的居住区位,能够较有效率地逐级提高旧城区居民的居住环境和城市风貌.图1推移安置模式示意图2.2道路轴线安置模式在经济较为发达的地段,有部分建有大量私房,交通问题突出但各区域建筑年龄参差不齐的旧城区,如图2所示,通过对原有道路进行拓宽,同时以道路为轴心,对其两侧的建筑进行改造,共同利用基础设施,在部分老旧建筑集中区则进行整体改造,并针对城市发展的要求增加停车场等新的公共服务设施.居民安置尽可能通过周边区域自行消化.通过这种方法能够在短期内以较小的居民动迁量有效改善城市交通状况,实现城市景观的更新.对于临街建筑两侧未改造的区域,则考量全局进行合理的规划,通过居民自筹资金改造的方式,严格按照规划要求零散进行.如泉州市旧城私房建设主要由主干家庭自筹资金,大家庭联资,海外亲属资助等方式进行,大部分是在继承祖辈房产的基础上加以翻建,加建,这种私房建设方式使原有居民的家庭和邻里关系得以维系,巩固了地方文化的社会根基.通过引导居民进行有规划的渐进性改造,能够以较小的投资量,在相对长的时间里逐步进行城市更新,提高城市景观和居住质量.f小规模渐进改造区置/沿街改造工程ll旧城区主干道更新J沿街改造工程I/图2道路轴线改造模式示意图2.3外围迁移安置模式对于城市化水平不高的地区,中心城区仍是地区经济发展的主体,具有十分重要的作用.由于城市规模的不断扩大,中心区人口密度过高,交通拥挤,住房紧缺,必然有部分人口外迁.城市近郊区也是旧城改造过程中部分人口迁移的重要区域,人口外迁是近郊发展的主要动力,近郊的发展则吸引了更多的人口继续外迁,两者相互促进.旧城改造过程中的人口外迁应结合城市公共交通的发展进行,即通过公共交通服务设施的密切跟进,满足外迁居民生活工作的交通需求,通过政策倾斜引导人口流动.如图3所示,旧城区的人口外迁主要沿城市主要公共交通线路的边缘端口布局,一次性安置,结合公共交通设施的倾斜性配置及信息化管理,使原迁出居民可以使用大流量公共交通设施在较短时问内到达城市中心区,得以继续使用城市的公共服务设施,保障其原有社会经济活动不受决定性影响.同时在外围进行其它公共服务设施的布局,逐渐完善居民生活环境,减轻城市总体交通压力.城市外围的发展可以吸引部分对居住环境要求较高的旧城区人口向近郊区流动,相对降低旧城区人口密度,通过人口的逐级自由流动,缓和城市各区域的人地矛盾,减轻旧城区改造的压力.该模式适用于面积较小但旧城区人口密度较大的地区,在一定时期内有利于城市的发展壮大和近郊区的建设,能够为居民提供良好的居住环境.2.4居住型卫星城安置模式在一定的经济条件下,城市具有一定范围内的第4期胡喜生等:旧城改造中居民安置空间模式的研究图3外围迁移改造模式示意图最适度规模,超过了这个规模会带来各种问题.发展具有一定规模的,功能相对独立的卫星城镇是控制大城市无限扩张的比较理想的选择.世界许多国家的经验证明,卫星城已成为区域性中心城镇的一种重要的形式,它可以疏散市区工业,改善市区生态环境;转移中心城市的先进科学技术,资金,管理经验,带动城市周边地区生产力快速发展;可以疏散市区人口,控制市区人口发展规模;改变市区与郊区的二元结构,形成市中心区,近郊区,卫星城镇,远郊区等多层次的城市结构.对于规模较大的城市,当其城市化发展至较高水平时,卫星城开始借助大城市中心城区的辐射力由旧有小城镇发展形成或在新规划的乡村和郊区空地上建设而成.如图4所示,当旧城改造所形成的人口流动趋势形成时,选择环境良好,适宜居住的区域,将原有小城镇的行政体系调整并人中心城区,通过紧密结合中心城市的基础设施,公共服务设施的建设和规划,引导形成卫星城,同时通过中心城区相应产业的转移,在居住型卫星城周边优先配置人力密集型产业集中区,加大对中心城区人El的吸引力,直接或间接缓解旧城改造中所形成的迁移人口的安置压力./Ji/,I图4星城改造模式示意图通过对原有小城镇的行政管理体系的调整和完善,加强卫星城的建设和管理,在人口增加的基础上增强其独立性,通过各个卫星城功能和区位的相互联系,使其逐步具备依靠自身力量发展的能力,减小卫星城与主城之间的人流,物流,减少母城与卫星城之间的通勤压力.2.5各安置模式横向比较通过表1对各旧城改造的空间模式对前述出现问题的解决程度,以及在改造规模,工程造价,居民安置,配套设施跟进,日常人流物流等方面的横向比较,可知各改造模式具有很强的互补性,应根据城市发展的不同阶段和具体区域情况选择合理的模式进行旧城改造.总体而言,推移安置模式较适宜旧城区中危房面积比例较大且较分散的区域,道路轴线模式较适宜旧城区交通较拥挤,建筑年龄差参不齐的区域,外围迁移模式较适宜城市总面积不大,城市化水平不高的区域,居住型卫星城模式较适宜城市化水平较高,城市规模较大的区域,在同一改造过程中也可以有针对性地选择不同的空问模式进行搭配,以期达到较好的社会经济效益.表1各旧城改造空间模式对前述问题的解决程度及优缺点比较3结语旧城改造中的居民安置问题是当今,也是今后很长一段时期内城市建设的重任.在这个过程中,需要政府部门,设计者和管理者通力合作,继续努?100?贵州大学(自然科学版)第28卷力加强,探索和实践.旧城改造要达到城市建设,开发企业,被拆迁人几方面都满意的效果,做到经济效益,社会效益和环境效益三个方面的协调,而且希望通过反映并代表公众心声和利益的更新,使旧城可持续改善,社区可持续发展,居民和谐生活.参考文献:】刘滨谊,姜允芳城市景观视觉分析评估与旧城区景观环境更新一以厦门市旧城区绿线控制规划为例J.规划师,2005,21(2):4547.2蒋雯旧城区在城市现代化中的生态环境问题及对策J.环境科学与技术,2004,27(3):4748.3郭广东,黄清跃.旧城改造中人口合理容量研究一以福建安溪县老城区为例J,福建工程学院,2006,4(3):318322.4宗跃光.城市房屋拆迁中利益再分配的理论探讨J.中国房地产估价师,2006(2):5053.15何芳,陈犟.旧城区区片拆迁地价评估研究J.中国房地产,2002(9):4548.6巫继学.级差地租:老城区房地产开发中的理论与实践J.城市问题,2000(1):3538.7J夏青.天津老城区及其传统建筑的保护开发与利用J.天津城市建设学院,2000,6(1):1924.8张斌囡.小规模渐进式改造在小城镇旧城更新中的应用一以宁波象山县旧城区控制性详细规划为例J.规划师,2004,20(7):8183.9敖谷昌,胡光明.中小城市旧城区道路交通改造的问题与对策J.中国自然科学,2003,l(1):4345.1O葛宏伟,陈学武,王炜,等.城市老城区公共交通发展策略和模式研究以苏州市古城区为例J.交通运输工程与信息,2003,2(1):97102.11张伊娜,王桂新.旧城改造的社会性思考J.城市问题,2007(7):97101.12尹安石,黄洁琼,黄滢.城市旧城改造中道路景观的建设J.南京林业大学(自然科学版),2006,30(6):9195.13王碧清,钱晓清.泉州东街片区改造设计J.建筑,1999(4):5O一52.14张杰.泉州旧城私房建设研究J.建筑,2001(2):3842.15陆锡明.综合交通规划M.上海: