89-第十章-土地增值税法二

第十章-土地增值税法（二）第三节 土地增值税法四、土地增值税应税收入和扣除项目（一）土地增值税应税收入属于征收范围的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入；该收入不含增值税。不含增值税=含税收入（1+5%或10%）5%或10%考试中需要关注：销售（含视同销售）比例影响扣除项目比例。（二）土地增值税扣除项目的确定，新5旧3（超级重点）计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：（一）新建房地产转让项目的扣除【强调】1、凡是考土地增值税的题目，首先要瞪大双眼，看纳税人是房地产开发企业，还是非房地产开发企业！2.若是房地产开发企业有两个特殊的地方：（1）加计扣除的20%，只适用房地产开发企业。（2）与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育附加，需要明确的是，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）允许在此扣除。1.取得土地使用权所支付的金额（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。【注意】上述有关费用含契税，不含印花税；一定要注意销售的比例问题，按照销售的比例扣除取得土地使用权所支付的金额。2.房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、含装修费用，开发间接费用等。【注意】不包括利息支出，含装修费用；一定要注意销售的比例问题，按照销售的比例扣除取得土地使用权所支付的金额。3.房地产开发费用，期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。关键取决于财务费用中的利息处理：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内【利息扣除注意三点】提供金融机构证明；不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内4.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税（不含房地产企业）。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。需要明确的是，房地产开发企业按照有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）允许在此扣除。5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%【例-多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（ ）。A.支付建筑人员的工资福利费B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用网校答案：ABD网校解析：销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。（二）存量房地产转让项目的扣除1.房屋及建筑物的评估价格。即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。【特殊规定】（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。若超过一年，未满6个月的，未满6个月的部分是不算1年的。举例说明，若是，2010年6月买的，2014年12月卖，共3年7个月，按四年算，但是若2014年11月，共三年6个月，没超过6个月，按3年算。（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。（3）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。【例-单选题】位于县城的某商贸公司，是增值税小规模纳税义务人，2017年12月销售一栋旧办公楼，取得不含增值税收入1 000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2013年8月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（ ）万元。A.738.7B.740.41C.740.5D.760.1网校答案：C网校解析：销售旧的办公楼需要交增值税=（1 000600）5%=20（万元），附加税费20（5%3%+2%）2（万元）；因为无法取得评估价格，按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600（145%）720（万元）；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为7202180.5740.5（万元）。五、土地增值税应纳税额的计算（一）土地增值税应纳税额额计算应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数（二）需要税务机关，按照房地产评