关于李生申请110万元个人商业用房贷款的贷前调查报告.doc

股份有限公司滨州分行 贷前调查报告关于李生申请110万元个人商业用房贷款的贷前调查报告借款申请人李生，向我行申请个人商业用房按揭贷款110万元，期限10年，用于购买滨州鑫达房地产开发有限公司开发的商业用房。为调查该笔贷款的合规性、真实性及可行性，通过对材料审查、借款人所在企业和收入情况核查以及对借款人询问、所购商业用房实地调查等方式进行了贷前调查，认为该笔贷款符合我行有关个人商业用房按揭贷款条件。现将调查情况报告如下： 一、开发商基本情况滨州鑫达房地产开发有限公司成立于2003年9月28日，法定代表人：孙颖，注册资本人民币1000万元，企业类型为有限责任公司，经营范围：房地产开发、物业管理。该公司办公地址位于滨州市黄河三路563号，其开发的“中海豪园”项目位于滨州市新市区黄河七路以南、渤海十六路以东，土地性质为出让，五证及各项手续齐全，占地面积41292 M2，建筑面积28007 M2 ，工程总投资3149万元，该公司于2004年10月22日与滨州分行签订了按揭合作协议，截止目前合作良好。“中海豪园”是滨州鑫达房地产开发有限公司开发的项目，符合滨州市城市建设总体规划，并经滨州建设局、规划局规划， “五证”齐全，原件已经核实并在滨州分行留存复印件。该项目设计合理规范，销售前景较好，经济效益可观。二、借款人基本情况借款人申请人李生，男，40岁，1965年4月20日出生，系滨州市惠生集团有限公司董事长，滨州市人大代表、市民营企业协会副会长、市、区工商联副会长，已婚，月收入6.6万元，现住滨州市新华街1号;其配偶王婷，37岁，系滨州市惠生集团有限公司总经理，月收入3万元，借款人家庭月收入9.6万元。借款人夫妻双方均身体健康，在本单位和社会上无不良记录。惠生集团有限公司于1984年成立，其前身为惠生实业有限责任公司，于2004年4月变更为现名称，注册资本2088万元，其中借款人出资1154.8万元，占注册资本总额的55.31%，其配偶王婷出资884.6万元，占注册资本总额的42.36%。公司经营范围为办公用品、文体用品、洗涤化妆用品、办公自动化设备及配件、通讯器材及配件等。该公司在20多年的经营活动中，其“同等价格比质量，同等质量比价格”的经营理念已被广大消费者所熟知。惠生集团有限公司属我市各大商业银行争揽的高端客户。截止2003年12月末，公司总资产1800万元，其中流动资产1178万元，总负债145万元（均为流动负债），负债率为8，全年实现销售收入1883万元，净利润124万元,按借款申请人出资比例55.31%计算，应得利润68.6万元，提取10公司法定公积金及及5法定公益金后尚剩余58.3万元；其配偶王婷按出资比例42.36%计算，应得利润52.5万元，提取10公司法定公积金及及5法定公益金后尚剩余44.6万元，夫妻二人实际应得利润合计102.9万元。截止2004年12月末，公司总资产3212万元，其中流动资产1866万元，总负债324万元（均为流动负债），负债率为10.09，全年实现销售收入1588万元，净利润160万元,按借款申请人出资比例55.31%计算，应得利润88.5万元，提取10公司法定公积金及及5法定公益金后尚剩余75.2万元；其配偶王婷按出资比例42.36%计算，应得利润67.8万元，提取10公司法定公积金及及5法定公益金后尚剩余57.6万元，夫妻二人实际应得利润合计125.4万元。截止05年6月末，公司总资产3390万元，其中流动资产1931万元，总负债393万元（均为流动负债），负债率为11.59，上半年实现销售收入2247万元，净利润109万元,按借款申请人出资比例55.31%计算，应得利润60万元，其配偶王婷按出资比例42.36%计算，应得利润46万元，夫妻上半年合计所得为106万元。根据该公司所提供的报表来看，财务状况良好，经营稳健，盈利能力较强。由于该公司报表未经审计，财务数据对我行参考意义不大，对借款人还款能力的考察主要从其银行流水及个人财产状况方面进行。从借款人提供的收入证明及财务报表来看，借款人家庭月收入9.6万元，首月还款15898元，占比为17%，还款压力较小。根据借款人及其公司的银行流水来看，公司及个人日常流水量较大，账户资金充裕，往来正常，综合来看，借款人具有较强的还款能力。借款人家庭财产包括：本次购房首付款111.4万元；2002年9月购置营业综合用楼一处，建筑面积5525.68平方米，价值850余万元；帕萨特轿车一辆，当时购置价格24万元；借款人及其配偶在公司投资2039.4万元及相应的利润分成。经查询银行个人信贷征信系统，借款申请人于2002年11月在滨州市农行办理5年期个人商用房贷款87万元，截止目前还款状态为正常；其配偶王婷2003年6月在滨州市工行办理个人经营贷款10.7万元、2005年4月在我行办理个人住房贷款103.9万元，截止目前还款状态均正常。综合借款人在我行及其他行所有借款，每月需还款为32133元，如果该次授信得到批准，每月需还款15898元，综合月还款48031元，借款人家庭月收入9.6万元，属于高收入家庭，每月还款额48031元，月均还款额占家庭月收入的50.03，符合规定比例。三、贷款用途及还款来源借款人贷款用于购买我行合作开发商滨州鑫达房地产开发的商业用房。该房产位于滨州市黄河七路以南、渤海十六路以东，地理位置优越，该段为滨州市新城区市府办公大厦及市直各机关和滨州市北镇中学新校区、实验中学新校区等学校所包围。随着我市针对新市区各商业区域优惠政策的调整，目前该位置的商业经营正在逐步形成良好氛围，加上附近各市直机关办公大楼、宿舍院及各学校新校区的正式启用，带动了周围商铺的明显兴旺。该项目其他商铺已销售完毕。借款人所购商业用房为“中海豪园”第36幢2832号商用房，五间整体贯通，全框架结构，房屋建筑面积600M2（一层342.5 M2，储藏室80 M2，二层夹层177.5 M2），层高5米，夹层一层2.4米、二层2.6米，总价值222.8万元（一层3900元/ M2，储藏室2500元/ M2，二层夹层3900元/ M2），现已首付111.4万元，首付比例为50。该房现已竣工验收。借款人的还款来源主要依赖于公司的经营收入及加盟店的加盟费用。从提供的公司财务报表看，05年1-6月份公司实现销售收入2247万元，实现利润109万元，经营效益可观。因公司主要从事办公用品、文体用品，周边学校及政府单位需求量极大，经营前景极其看好。从借款人提供的个人和公司银行流水资料来看，资金流水正常，还款有保障。四、担保情况借款人以所购房产作抵押，抵押价值充足，抵押登记之前由房产开发商提供连带责任保证。房产开发商营运合规合法，经营状况良好，经济实力雄厚，具有较强的担保能力。所购房产位于滨州市新市区黄金地段，属永久性建筑，具有良好的发展前景，易于变现。五、风险因素分析该笔借款的风险主要来源于借款人公司收入的稳定性和抵押物的价值变动风险。从借款人还款能力来看，借款人资本积累充足，具备较高的还款能力。所购商铺地理位置优越，周边配套设施齐全，价位合理，大幅贬值的可能性不大。六、调查结论综上所述，该笔借款属于按揭合作协议项下贷款，借款人与共同债务人所辖企业经营良好，收入稳定，抵押物位置优越，抵押率49.37，贷款抵押物价值能够覆盖贷款价值，符合我行对个人商业用房按揭贷款的有关政策和规定。同时，由滨州鑫达房地产开发有限公司为借款人