鹰潭市房地产市场调查报告.doc

鹰潭市房地产市场调查报告一、鹰潭市城市概况（一） 地理区位鹰潭市位于江西省的东北部，信江中下游，地区东经11641至11730、北纬2735至2840之间，属中亚热带温暖湿润季风气候区；东部、北部与上饶市的戈阳、铅山、万年、余干接壤，南面、西面分别与抚州市的金溪、资溪和东乡毗邻，东南一隅与福建省光泽县相连，史称东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户，总面积3554平方公里。按行政划分为一市、一县、一区、一会，既贵溪市、余江县、月湖区和龙虎山风景旅游区管委会。（二） 城市交通鹰潭交通十分便捷，是江南重要的交通枢纽。背靠江西腹地，面向长江三角洲和闽南金三角，是我国内陆腹地通往东南沿海地区和西部地区的要冲，史称“东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信江之门户”，素为兵家必争、商贾云集之地。320、206国道和浙赣线、皖赣线、鹰夏线三条铁路把离市区18公里的贵溪市和离市区25公里的余江县连成一个整体。沿沪瑞高速公路1个半小时即达江西省省会南昌市和昌北机场。江西五大水系之一的信江蜿蜒穿城而过，向西流入鄱阳湖与长江水系贯通。（三） 人口统计（1）、全市现有人口统计（2）、全市男女比例（3）、全市城镇人口比例全市共有人口107.55万人，其中月湖区18.71万人，贵溪市53.41万人，余江县32.78万人，龙虎山风景旅游区2.65万人；全市人口中，男性占52%，女性占48%；居住城镇的人口占43. 34%，居住乡村的人口占56.66%；汉族人口占99.71%，少数民族占0.29%。（四） 经济概况（1）、产业结构。 改革开放以来，尤其是1983年升格为直辖市以来，鹰潭市在城市各个领域的建设取得了瞩目的成就，开辟了该市国民经济蓬勃发展的新时期。目前形成了一个以有色金属冶炼为主体，电力、化工、机械、食品、纺织、医药、建材、仪器仪表、工艺美术等行业竞相发展、特色鲜明、又门类齐全的工业体系。涌现出了一批如年产20万吨、年销售收入超200亿元的全国最大的铜冶炼厂江铜集团，华中电网主力电厂之一的贵溪火力发电厂，以及三川水表、南方照明、诚志生化、科华水泥、海利农药等一批省优、国优知名企业；另外，鹰潭市还凭借其独特的地理位置在物流业、商贸业、现代运输业和住宿餐饮业方面飞速发展。（2）、2005年112月份各项经济指标GDP亿元）城镇居民人均可支配收入（元）财政收入（亿元）引进外资（万美元）社会消费品零售总额（亿元）城镇固定资产投资（亿元）城乡居民存款总额（亿元）房地产投资总额（亿元）118.62884314.44660036.4156.0482.465.872005年鹰潭市实现生产总值118.62亿元，同比增长16.4%；其中第一产业增长6.1%，第二产业增长21.9%，第三产业增长14.0%；人均生产总值突破1300美元。财政收入也大幅度增长，财政总收入达14.44亿元，增长35.4%，人均财政收入达到1325元。金融运行势头良好，实现金融机构存款余额123.7亿元，增长21.3%，其中城乡居民储蓄存款余额82.46亿元，增长15.0%。居民的收入也大幅度提高，全年城镇居民人均可支配收入8843元，增加1120元，增长14.5%。外资引进迅速，05年鹰潭市开展了“重大项目招商年”和“诚信优质服务年”活动，依托铜、眼镜等特色产业，全年共引进外资6600万美元，并被评为“2005浙商最佳投资城市”。（3）、2005年三大产业所占的比重在工业化带动下，三大产业结构由2004年的16：46：38调整为14.5：49.7：35.8；工业占生产总值比值达到47.7%，提高了2.5个百分点。（4）、工业状况。2005年全年实现工业增加值56.57亿元，增长22.5%；其中规模以上工业企业实现增加值54.50亿元，增长24.6%，实现利税总额34.84亿元。工业园区发展势头迅猛，落户企业161家，投资企业102家，引进资金15.15亿元，完成工业总产值36.05亿元。目前主要有分为四大工业园区，即江西省铜工业园，贵溪市工业园，总投资20亿元、总面积约30万平方公里的鹰潭市工业园，以眼镜、铜材两大“块状”为支柱产业板块的余江县工业园；形成了以铜材加工、眼镜加工、医药化工、微型元件、食品加工等为主导的特色产业，并涌现出了一批如江铜集团、贵电、三川水表、南方照明等大型工矿企业。 （5）、旅游产业在第三产业中所占的比重越来越大旅游经济稳步发展，第三产业增长迅速，2005年全市共接待国内外游客510.5万人次，旅游总收入11.8亿元，创汇580万美元，同比增长34%和13.7%；其中龙虎山景区恒心景点接待游客27万人，实现旅游经营收入3100万元；旅游规模的扩大，促进了交通、通讯、服务、餐饮等相关行业的发展，全年实现第三产业增加值42.48亿元，占生产总值的比重达35.8%。（6）、投资情况。2005年全市固定资产投资60.1亿元，增长36.8%。房地产5.87亿元，增长1.6%；农业、教育、卫生等行业投资增长较快，分别为361.5%、26.3%、164.2%。（五） 鹰潭市历年经济发展情况GDP（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）财政收入（亿元）引进外资（万美元）社会消费品零售总额（亿元）城镇固定资产投资（亿元）城乡居民存款总额（亿元）房地产投资总额（亿元）02年66.8135222.1919.952.2003年79.0971408.63267824.8630.8959.8804年96.37772310.66357828.5941.3571.75.0605年118.62884314.44660036.4156.0482.465.87（六） 周边城市经济发展状况（1）、2005年111月份周边城市地方财政总收入（亿元）（2）、2005年112月份周边城市城镇固定资产投资情况（亿元）（3）、2005年112月份周边城市社会消费品零售总额情况（亿元）（4）、2005年112月份周边城市出口总额（万美元）（5）、2005年112月份周边城市城镇居民人均可支配收入（元）小结：鹰潭市是一个面积只有3554平方公里的小市，其人均可支配收入达到8843元，在全省位居第二（南昌第一），其居民的购买能力相对于江西省其它市来说比较强。二、鹰潭市城市发展趋势（一） 城市发展定位（1）、依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施“工业强市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市”的发展战略。（2）、实施“新型城镇化”战略，促进城市“软件”与“硬件”协调发展。（二） 城市经济发展目标城市主要经济发展目标是：生产总值增长13%，财政收入增长15.3%，其中地方财政收入增长13.2%；全社会固定资产投资增长21%，居民消费价格上涨幅度控制在3%以内，城镇登记失业率控制在4.5%以内。再者就是旅游实施品牌战略，打造鹰潭旅游品牌。（三） 现有城市发展布局鹰潭市现有的城市布局从地里区位上来看主要集中在月湖区，即浙赣线、皖赣线、鹰夏线三大铁路干线的交汇处，形成一个“凹”字形。（1）、工业布局。鹰潭市的工业主要集中在月湖区，月湖区的白露工业小区位于市区的西南端，是鹰潭市实施外向牵动战略的“龙头”，更是月湖区发展区域经济跨世纪的战略工程。白鹭小区作为市重点工程它具有其特殊优势： 处在市委市政府提出的发展320国道（上海-昆明）两侧的“经济带”内； 毗邻320国道与260国道（连云港汕头）的交汇处，距省会近； 坐落在鹰潭市提出的城市规划区内； 紧邻鹰潭铁路货运南站、铁路客运站、汽车站、信江联运港口码头，交通极其便利；目前该工业区有二十几家企业安家落户，形成了以粮油加工、食品加工、建材、化工、轻工等主要工业行业的新型工业城。贵溪市的工业企业主要分布在市冶金大道、柏里大道、西大街，以及320国道的两侧；如江铜集团、南方照明、贵电等大企业都分布于此。余江县则主要分布在余江火车站附近。（2）、商业布局。经过近30年的发展，鹰潭零售商业形态已经初步形成，从传统的国营百货、便利店、临街散铺向专业市场、大卖场超市和现代流行百货的转变；其商业主要分布在胜利路和环城路两侧。据悉，沃尔玛亦将落户鹰潭。（3）、生活布局。鹰潭市的居民的生活小区很大一部分是伴随在商业集中地带或工业区的附近，分布较散乱；如市五洲路、天洁东路、梅园大道、梅枫路等道路两侧，住宅小区相对密集。（四） 未来城市发展规划（1）、2010年前，按照“围绕中心、推动两翼、突出重点、带动周边”的构想，将鹰潭建设成皖、浙、赣边际区域中心城市；将东翼的贵溪市建成以有色冶炼和化工工业为主体的次中心城市；将两翼的余江县城建成富有地方特色风格的卫星城市：将南边的龙虎山风景区建成举世闻名的风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周边小城镇建设，推动鹰潭市地城市化进程。（2）、以建设花园式城市为目标，严格执行城市总体规划，完善老区、繁荣新区、启动高桥区。树立城市经营理念，最大限度地筹集建设资金，搞好龙虎山大道、沿江大道、五洲路、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气混气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道数种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质的飞跃。（3）、把小城镇建设作为经济发展的“增长源”来抓，加快上清镇、龙虎山镇、文坊镇、志光镇等8个重点示范镇建设步伐。到“十五”期末，每个城镇所在地人口达1.82万人以上，二、三产业比重7080%，农民人均纯收入达到3000以上.三、鹰潭市房地产发展分析（一） 鹰潭市房地产发展政策导向（略）（二） 鹰潭市房地产发展现状目前鹰潭市的楼盘相对集中在老城区和新规划区，大致可分三类：第一类以旧城改造的项目居多，主要特征：市区中心位置、规模较小、占地面积小、楼体栋数少、容积率高、多为多层，周边环境较杂乱，小区景观无从谈起，主要以三房两厅、面积120130平米的户型为主。第二类为中小规模的楼盘，主要特征是规模小、产品结构以多层为主，规划水平不高，小区无景观，户型以120130平米的三房两厅为主，且不同区域地段的楼盘售价相差稍大，整体均价在20002300元/平米之间。第三类为高品质、规模稍大的楼盘，如嘉禾山庄；主要特征是：有一定的规模和规划理念，小区有一定的景观，产品结构主要为别墅，户型设计较合理，面积以200230平米为主，价格在2300元/平米左右。此类产品的小区或楼盘档次高、规模大而成为引导鹰潭市市场的主流产品。从现有的楼盘来看，也存在不少的弊端：1、开发规模普遍偏小目前鹰潭市现有的（在售）房地产项目开发规模普遍偏小，开发面积在100亩以下是市场的主流，此类项目虽然无小区概念又无环境绿化景观，但大多处在市中心区域，中心区域地理位置优越、配套设施完善。2、开发理念滞后A、户型设计：户型设计单一，设计面积偏大，布局不合理；以三房的户型为主，缺乏小户型产品。B、服务体系：专业物业管理公司少，大部分楼盘都由开发商自己成立物管公司进行管理，管理水平不高。C、建筑风格：大部分建筑都千篇一律，毫无个性可言。D、智能化：智能化水平低，无现代化的智能产品可言。E、园林景观：鹰潭市现有物业规模一般较少，小区内很少有园林景观和绿化。F、户型面积：根据全国房地产发展较成熟的市场来看，市场供需主力是100平米以上的三房两厅一橱住宅，经过专家的研究，舒适性住宅的标准应该是客厅面积在25-35平米左右，主卧室1520平方米，两间次卧分别为1215平米、1012平米，加上厨房、卫生间、阳台和公摊单套面积在120平米左右；目前鹰潭在售楼盘中，三房两厅都以130平米以上的大户型为主，缺少二房等小户型产品。3、宣传推广落后A、媒介宣传：受本地开发商常规的土地开发观念的影响，鹰潭市的报刊、电视上很少见到开发商楼盘的推广广告，很多都是在自己销售中心旁立一块户外广告牌。B、卖场和样板房：与全国很多大城市先做卖场和绿化园林相比，鹰潭市的很多楼盘都不注重卖场的包装和销售气氛的营造，只是一个非常简陋的售楼部，更谈不上样板房。C、销售资料：有一定规模和知名度的楼盘，售楼资料都很简单，很多都是一张DM单，无楼书和基本的物业配置说明。D、推广手段： 从楼盘的推广上来看，很多楼盘可能都没有单独的楼盘推广费用，大多是牵制于政府部门，推广手段落后。4、营销手段落后：A、置业顾问：本地的置业顾问很多都缺少行业素质，对专业知识的掌握、市场以及竞争楼盘的了解甚少，对前来置业客户的引导不到位。B、优惠措施：绝大部分楼盘从公开发售到尾盘销售，很少采取一些购房优惠措施，最多也是采取在价格上让一些利。（从和售楼员的交谈中得知）C、SP营销活动：在售楼盘很少举行一些聚敛人气和促进销售的SP营销活动。（从售楼员口中得知）D、付款方式：付款方式单一，一般是由开发商指定的银行，没有选择的余地，在一定程度上给客户选择太少；有的开发商甚至不提供按揭购房业务。（三） 鹰潭市房地产竞争分析（1）、2005年112月份鹰潭市房地产投资情况销售面积（万平方米）房地产投资总额（亿元）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）人均住宅建筑面积（平方米）14.385.8754.3946.3423.85从2005年鹰潭市房地产市场施工面积、竣工面积、销售面积的数据来看，鹰潭市房屋消化的速度远低于房屋供应的速度，市场供求关系比较紧张（导致这一原因可能是因为近2年来鹰潭市房地产的大量开发，短期内难以开发）。再者，从现有人均住房建筑面积23.85平方米数据看。人均住宅住房建筑面积已达到中等偏上水平（2003年数据:全国人均住房使用面积为22平方米）。居住条件的改善，直接导致鹰潭市房地产市场需求大幅度萎缩，从而导致整个房地产市场的萧条。（2）、房地产区域分布。从鹰潭市现有的房地产所在的地段来看，主要分为两个部分。一是伴随着原有的商业、工业集中地带衍生出来的一批房地产项目，如市五洲路侧旁的西湖嘉苑、西湖苑，梅园大道附近的梅花苑，以及梅枫路旁的嘉禾山庄等；二是随着鹰潭市政府提出的“旧城改造”和现有体育场的迁移新生出来的一批房地产项目，主要集中在天洁东路两侧，即新长途汽车站附近，如越峰花园、雅典城、天洁.紫荆花园、阳光世纪和正在建设的嘉鹰.湖畔居等。（3）、楼盘概况。平均价位主力户型主力面积物业管理费平层复式别墅月湖区2118元/M21400元/M22200元/M2三房两厅130平米0.35元/M2贵溪市1700元/M22200元/M2三房两厅130平米0.2元/M2余江县1200元/M21000元/M21700元/M2三房两厅130平米0.2元/M2（4）、鹰潭市月湖区（市城区）楼盘调查数据项目名称占地面积建筑面积主力户型主力面积套数价位物业费天洁.西湖嘉苑23亩2.8万平方三房两厅120平米1062200/M20.35/M2嘉鹰.西湖苑58亩3.7万平方三房两厅130平米2092030/M20.35/M2阳光世纪42亩5.2万平方三房两厅120平米2601750/M20.35/M2东湖.金色家园4.5亩2万平方三房两厅130平米1452300/M20.8/M2滨江明珠110亩三房两厅130平米4002000/M20.7/M2雅典城60多亩三房两厅130平米5001380/M20.3/M2莲花小区11亩三房两厅130平米1202218/M20.3/M2天洁.紫荆苑3.7万平方三房两厅120平米处于平地开发阶段清波雅苑100多亩处于平地开发阶段嘉禾山庄169亩9.2万平方五房三厅200平米2092050/M20.37/M2嘉鹰.湖畔居146亩230平米870处于平地开发阶段（5）、鹰潭市余江县楼盘调查数据项目名称占地面积建筑面积主力户型主力面积套数价位物业费余江-余冠城906.8亩64万平米三房两厅120平米30541200/M20.16/M2广场商住搂三房两厅120平米1341160/M2荣盛华宝嘉苑三房两厅120平米1600.2/M2（6）、鹰潭市贵溪市楼盘调查数据项目名称占地面积建筑面积主力户型主力面积套数价位物业费贵溪-富康家园50亩4.4四房三厅250平米1111900/M20.2/M2贵溪-富康家园30亩4三房两厅130平米400小结：从鹰潭市现有商品住宅市场购买情况来看，当地人最喜爱的户型是三室两厅两卫，面积在120130平米左右；最青睐的楼层是多层，即3-5层；而就目前而言，鹰潭市当地的房价普通住